上海筱水保洁服务有限公司与上海涌贝建设安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海筱水保洁服务有限公司,住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：李传永，执行董事。
　　委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。
　　被告：上海涌贝建设安装工程有限公司，注册地上海市闵行区。
　　法定代表人：胡丽霞，董事长。
　　委托诉讼代理人：胡斌，男。
　　原告上海筱水保洁服务有限公司与被告上海涌贝建设安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告法定代表人李传永及委托诉讼代理人高震，被告法定代表人胡丽霞及委托诉讼代理人胡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：要求被告退还上海市闵行区光华路XXX号C栋房屋的租赁押金9,700元(人民币，下同)、保证金2,000元，B栋房屋的租赁押金6,000元、保证金4,000元，租赁押金和保证金合计21,700元。
　　事实和理由：原、被告于2015年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租上海市闵行区光华路XXX号C栋房屋，原告向被告支付租赁押金和保证金11,700元。2016年1月1日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，原告向被告承租光华路XXX号B栋房屋，原告又支付了租赁押金和保证金10,000元。双方按照租赁合同履行。在2016年9月，关于C栋房屋的租赁合同提前解除，原告搬离该房屋。关于B栋房屋的租赁合同双方正常履行至合同期满。但被告至今未向原告退还租赁押金和保证金。现向法院提起诉讼。
　　被告辩称：原告租赁房屋期间，C栋房屋发生火灾，因此合同于2016年9月提前解除。合同约定原告承租B栋房屋用于休息室，但原告却擅自转租用于居住。C栋的租赁用途是仓储，但原告也擅自转租。另外，原告还私自占用了被告未出租的部分房屋。原告擅自改变房屋结构，在厂房内违法搭建、B栋一楼的墙体被砸一个大洞。在原告搬离租赁房屋时，租赁物周边乱堆放大量杂物未清理，被告为此请人清理垃圾而花费了8,387元。原告的违约行为给被告造成的损失远超原告支付的保证金和押金。现不同意原告的诉讼请求。
　　经审理查明，2015年12月15日，被告作为出租方(合同甲方)，原告作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租上海市闵行区光华路XXX号C栋房屋，建筑面积540平方米；租期为一年，自2016年1月1日至2016年12月30日；租赁房屋用途为物资堆放，乙方不得擅自改变其用途，不得在屋内住宿；本租赁房屋采取包租的方式，由乙方自行管理包括租赁房屋的安全保卫工作且对安全负全部责任，负责房屋四周2米内清洁卫生工作，不乱扔垃圾；月租金为9,700元，垃圾清倒费每月100元；押金及保证金：乙方在签订本合同时应向甲方支付房屋租赁押金和水电保证金，租赁押金为9,700元，日常水电设施和房屋门窗等设施收损坏保证金2,000元，合计押金和保证金11,700元；合同租赁期满乙方不再续租时，乙方如无违约行为并交清水电等费用，理清交接手续后，次日起七个工作日内甲方将押金及保证金无息退还给乙方；乙方在租赁房屋过程中，不得将上述房屋全部或部分转租第三人，不得擅自改变房屋结构，如需改变结构或装修，必须提供相关改造图纸经甲方或相关部门认可后方可施工，合同期满应维持改造后的原样交甲方所有；乙方在租赁房屋期间，应严格执行国家、地方政府有关防火、防盗、安全保卫、环境卫生等法令、法规，做到制度落实措施到位并承担相关费用，引起后果，其经济损失均由乙方全额承担。合同对其他事项亦作了约定。合同甲方落款处由被告的授权代理人王明乐签名，乙方落款处加盖了原告公章。
　　同日，双方签署一份《安全防范责任协议书》。
　　合同签订后，原告向被告支付了房屋租赁押金9,700元，水电设施和房屋门窗等设施保证金2,000元。
　　2016年1月30日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，原告向被告承租光华路XXX号B栋西1、B栋201-203室；租期为半年，自2016年2月1日至7月30日；租赁房屋用途为休息场地，乙方不得擅自改变其用途；每月租金6,000元，垃圾清倒费每月200元；乙方签订本合同时应支付房屋租赁押金6,000元，日常水电设施和房屋门窗等设施保证金4,000元。合同其他内容与上一份租赁合同相同。双方也同样签订一份《安全防范责任协议书》。
　　合同签订后，原告向被告支付了房屋租赁押金6,000元，日常水电设施和房屋门窗等设施保证金4,000元。
　　此后，双方按上述合同履行各自义务。
　　2016年9月初，原告承租的C栋房屋发生火灾，消防部门接警后出警施救。
　　同月，原告搬离C栋房屋。
　　关于B栋房屋的租赁合同，双方履行至合同期满后原告搬离。原告结清了B栋、C栋房屋的相关租金和水电费。
　　另查，C栋房屋540平方米由原告提供给了案外人张百万使用。原告法定代表人表示张百万系其亲戚，张百万使用房屋向其支付了钱款，帮原告平摊房租。
　　原告在使用B栋房屋时，将B栋房屋一层的一面墙体破墙开了一个大门洞。
　　现原告以诉称理由诉至本院。
　　以上事实，由原告提供的租赁合同、银行交易明细、被告提供的照片等，以及双方当事人陈述所证实。
　　本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。原告为履行B栋、C栋房屋的租赁合同，分别支付了B栋房屋的租赁押金6,000元，日常水电设施和房屋门窗等设施保证金4,000元，C栋房屋的租赁押金9,700元，水电设施和房屋门窗等设施保证金2,000元。原告支付房屋租赁押金的功能应当是保证其在租赁期间不发生违约行为，而支付水电设施和房屋门窗等设施的保证金应当是保证其不损坏房屋及相关设施。
　　按合同约定，在原告不存在违约行为并结清了水电等费用的情况下，被告应当退还租金和保证金。现被告是否应当退还原告的租赁押金、水电设施和房屋门窗等设施保证金，取决于原告在租赁合同履行期间是否存在违约行为。
　　在C栋房屋的租赁期间，原告将房屋提供给了案外人张百万使用。合同约定的C栋房屋面积为540平方米，原告自述其提供给张百万的C栋房屋面积是540平方米，即原告将承租的C栋房屋全部提供给了张百万。结合原告法定代表人的陈述，张百万使用房屋时也向原告支付钱款以平摊原告的租金。由此证明，原告确实将C栋房屋转租给了案外人。无证据证明原告的转租行为经过了被告的同意，因此原告在承租C栋房屋的过程中存在擅自转租的违约行为。另，在该房屋的承租过程中，该房屋发生火灾。原告未能按房屋租赁合同及安全防范责任协议书的约定做好防火工作，也构成了违约。由于原告在承租该房屋期间发生火灾而导致双方提前解除了C栋房屋的租赁合同。因此，根据该房屋的租赁合同，被告有权不退还租赁保证金。关于该房屋的水电设施和房屋门窗等设施保证金，基于原告已付清了该房屋的水电费，也无证据证明原告存在破坏该房屋的门窗等设施，因此该房屋的租赁合同中的水电设施和房屋门窗等设施保证金2,000元应当由被告退还。
　　关于B栋房屋的租赁押金6,000元，日常水电设施和房屋门窗等设施保证金4,000元应否退还的问题，本院注意到，关于该房屋的租赁合同由双方履行至合同期限届满，关于租赁押金6,000元，被告应当退还。原告在租赁期间，将B栋房屋一楼墙体破坏后开了门洞，也无证据证明此举是经被告同意，原告此举构成违约，但原告向被告交纳了水电设施、房屋门窗等设施保证金，由于原告的此违约行为，被告可以不退还该笔4,000元的保证金的一部分，即关于房屋设施保证金不予退还，但水电设施保证金应当退还。由于该笔4,000元保证金中未区分水电设施、房屋设施保证金的各自具体金额，本院酌情以各半认定，即由被告退还此笔保证金中的2,000元。在不退还原告部分保证金的情况下，如果再由被告没收原告的租赁押金，则会使原告受到因一行为而承担两笔违约金的责任，显然不合理，因此被告应当退还租赁押金6,000元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告上海涌贝建设安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海筱水保洁服务有限公司关于上海市闵行区光华路XXX号C栋房屋的水电设施和房屋门窗等设施保证金2,000元；
　　二、被告上海涌贝建设安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海筱水保洁服务有限公司关于上海市闵行区光华路XXX号B栋房屋的租赁押金6,000元、水电设施保证金2,000元；
　　三、驳回原告上海筱水保洁服务有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计1,646.25元，由原告负担888.97元，被告负担757.28元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邹巧弟

书记员：陈晓燕