上海筱辉工贸有限公司与上海茸森实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海筱辉工贸有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：周阿春，总经理。
　　委托诉讼代理人：周军，男。
　　被告：上海茸森实业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：张为峰，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘清萍，北京市中闻(上海)律师事务所律师。
　　原告上海筱辉工贸有限公司诉被告上海茸森实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年9月18日公开开庭进行了审理，原告上海筱辉工贸有限公司(以下简称“筱辉公司”)的法定代表人周阿春及委托诉讼代理人周军、被告上海茸森实业有限公司(以下简称“茸森公司”)的委托诉讼代理人刘清萍到庭参加诉讼。审理中，双方当事人向本院申请3个月的案外和解期。本案现已审理终结。
　　原告筱辉公司诉称：2015年3月31日，原、被告签订《新建厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号厂房一楼部分分隔区域、4号厂房租赁给被告使用，租赁期间自2015年4月10日起至2022年8月30日止，但是在租赁过程中，该房屋被政府依法拆迁，在拆迁时，原告多次通知及催告,被告一直拒绝搬离,最终导致延迟搬离,原告新建厂房被强拆(不能自行拆除)，因被告延迟搬离,导致原告产生人民币(以下币种均为人民币)13.59万元的预期可获得利益损失。原告因政府规划和部队要求,原告积极配合,因被告侵权,延期搬离,导致原告新建钢结构厂房等材料不能在规定时间内自行拆除并二次利用(被强拆后原告无法获得材料)。原告认为被告上述侵权行为侵害了原告的合法权益，故原告诉诸法院，请求判令：1、被告侵权，支付原告因被告迟延搬离导致原告预期可得利益损失17.97万元(政策奖励总金额扣减10%的分摊金额7.34元万元+速迁速搬奖励6.25万元+特殊性奖励4.38万元)；2、被告侵权，支付原告因被告迟延搬离导致原告未能在规定时间内自行拆除新建钢结构厂房等材料二次利用的直接经济损失370,424.20元；3、诉讼费由被告承担。
　　被告茸森公司辩称：1、原告在获取相应的拆违费用后，拒绝向被告进行补偿，所以双方才僵持在系争房屋内，被告对此无过错，各项奖励的损失并不是原告的直接损失，且无证据证明是因为被告迟延搬离导致原告少拿奖励。2、不认可原告诉请的计算方式，且在(2017)沪0118民初6837号案件中已经考虑到了被告延迟搬离而没有减免被告的房屋使用费，所以即使真的有证据证明被告延期搬离，也应在前案中作了相应的处理。3、根据原告与部队的租赁合同属于部队所有，新建的钢结构厂房在合同解除时就应该全部返还给部队，且原告在本次拆违中已经获得高达几百万的补偿款，其厂房已经获得补偿和置换，故厂房和各种材料应都属于拆违人所有，而不再属于原告。即使原告主张材料二次利用损失，也应向拿走该材料的人主张，而不是向被告主张。
　　经开庭审理查明，2006年6月1日，筱辉公司(作为乙方)与武警上海总队农副业生产中心(作为甲方)签订《武警上海总队农副业生产中心场地租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于上海市青浦区野马浜农副业生产中心油墩港东侧、外青松公路以南约5亩场地按现状出租给乙方使用。租赁用途加工、仓储和堆场使用，租赁时间为2006年9月1日至2012年9月1日。2009年6月1日，筱辉公司(作为乙方)与武警上海总队农副业基地(作为甲方)签订《武警上海总队农副业生产中心场地租赁合同补充协议》和《武警部队房地产租赁合同》，将租赁期限延长至2016年9月1日，并约定乙方不得在承租的土地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物、确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期限满后或者解除合同时，应当完好无损的无偿移交给甲方。甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，乙方应自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。双方并对双方的权利义务作了补充约定。2012年7月16日，武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室(作为甲方)与筱辉公司(作为乙方)签订《补充合同》，将租赁期限延长至2022年8月30日。合同签订后，原告筱辉公司经武警上海总队农副业生产中心同意，在上述场地上建造了临时建筑，该建筑无合法批建手续。
　　2015年3月31日，原、被告签订《新建厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号厂房一楼租赁物分隔建筑(面积为157.5平方米)、4号厂房(面积为675.25平方米)租赁给被告使用，租赁期限自2015年4月10日起至2022年8月30日止，3号厂房一楼分隔建筑面积每天0.8元/平方米，4号厂房每天0.62元/平方米，第2年开始，租金按每平方米5%递增计算，每年递增5%，直至合同期满。租赁保证金为49,000元，被告应于签订合同之日起二日内，向原告一次性支付全部保证金49,000元，租赁期限届满，在被告向原告交清了全部应付的租金和因本租赁物的损坏行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向原告交还承租的租赁物等本合同约定的责任后10日内，原告将向被告无条件退还租赁保证金。被告应于每年4月10日、10月10日向原告支付每半年度租金。场地因军事或地方城市规划建设需要提前终止合同的(原告需提供正式相关文件证明的确军事或地方城市规划建设需要)，被告将无条件搬出场地，由于本场地为部队用地，被告必须在限令时间内搬出场地，原告同意免除最后一个月租赁费用(前提在规定时间内搬出场地)，被告将不得以其他任何理由要求任何经济补偿，被告不得找任何理由不搬迁。该合同并对其他内容作了约定。原、被告另签订《新建厂房租赁租金计算书》作为上述合同附件二，其中载明2015年4月10日至2016年4月10日，3号厂房一楼分隔租金45,990元，4号钢结构厂房租金152,809元。2016年4月10日至2017年4月10日，3号厂房一楼分隔租金48,289元，4号钢结构厂房租金160,449元。
　　2015年10月14日，武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室发《解约通知函》给原告，内容为“双方间的租赁合同于2016年1月14日解除。你单位应在期限前及时配合将所承租的房地产及按合同约定权属归我办的全部财产交还我办，我办将根据合同约定与你单位按实际使用时间计收租金，并补偿你单位两个月租金作为搬迁费用”。2015年12月16日，原告遂通知被告要求其在2016年1月15日前停止营业，2016年1月16日至1月30日厂房全部自拆完毕。2016年1月28日，原告发《解约通知函》给被告，载明“双方间的租赁合同于2016年3月15日解除；被告应在该期限前及时配合将所承租的房地产及按合同约定权属归原告的全部财产交还原告；原告将根据合同约定与被告按实际使用时间计收租金；清退租赁场地后，退还租赁保证金。”
　　另查明，2016年3月11日，原告筱辉公司(作为承诺人)与武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室签署《限期拆除承诺书》，约定筱辉公司接受限期拆违，按照25万元/亩的奖励政策，承诺在2016年2月28日前完成拆违任务的30%，2016年3月31日前完成拆违任务的70%，2016年4月30日前完成全部拆违任务；与武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室签订的所有合同及补充协议，自本承诺书签署之日起自动解除，并确认租金应付至2015年10月31日止；筱辉公司及时完成自行拆违的，可获得25万元/亩的奖励政策，总额为测绘面积18.9亩×25万元/亩，共计472.50万元，如未能及时完成的，政策奖励总金额扣减10%。第四条约定，筱辉公司在2016年4月30日前完成拆违任务的，将额外获得5万元/亩的速签速搬奖励，即可获得472.50万元(政策奖励)+94.50万元(速签速搬奖)=567万元，如未能及时完成的，每延迟一天，速签速搬奖标准减少1万元/亩，超过5天，不再享受速签速搬奖励;第五条约定，筱辉公司在规定时间内完成拆违任务的，可酌情考虑冷库、物流公司、投入使用时间短等特殊因素，将额外获得3.5万元/亩的特殊性奖励，即最高可获得472.50万元(政策奖励)+94.50万元(速签速搬奖)+66.15万元(特殊性奖励)=633.15万元。如未能及时完成，不再享受特殊性奖励。筱辉公司确认测绘面积大于合同面积部分8.4亩应支付租金，租金交付应自2006年9月1日至2015年10月31日止，即为76.9692万元。原告筱辉公司并在附件《上海筱辉工贸有限公司拆违计划表》上注明“委托部队拆除”。
　　系争房屋于2016年3月15日停电、4月23日停水。
　　2017年6月，原告筱辉公司因与被告茸森公司之间的房屋租赁纠纷一案诉诸本院，本院依法以(2017)沪0118民初6837号案件立案受理后，审理中，本院依据茸森公司申请，依法追加中国人民武装警察部队上海市总队保障部军需营房处(以下简称“武警军需营房处”)为该案第三人，第三人武警军需营房处在庭审中表示，根据当时的拆违政策，如果筱辉公司没有签订限期拆除承诺书的话，(政府)会直接与茸森公司签订协议书，给予实际承租人每平方米200元的补偿，现在筱辉公司签订了该承诺书，那么应给予实际承租人的补偿费由筱辉公司负责。拆违补偿款已经发放完毕，由于筱辉公司没有按承诺书时间完成拆违，所以扣除了472.50万元的10%。经开庭审理，依法于2018年1月31日作出判决，判决书中载明：“茸森公司以占用期间系争房屋停水停电为由要求房屋使用费的标准相应减少，但其时系争房屋已处于拆违阶段，茸森公司理应按照相关拆违政策要求尽快腾退系争房屋，现茸森公司拒绝腾退系争房屋致该房屋被强拆，并致筱辉公司应获得的拆违补偿款相应减少，故茸森公司要求减少占用期间的房屋使用费本院不予采纳”，故判令茸森公司支付筱辉公司房屋使用费72,030.50元和水电费3,500元，筱辉公司支付茸森公司拆违补偿款83,275元，并返还茸森公司租赁保证金49,000元。判决后，筱辉公司不服该判决，上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院以(2018)沪02民终2594号案件立案受理后，于2018年3月29日作出判决，判令驳回上诉，维持原判。
　　2017年4月21日，武警上海市总队后勤保障基地出具《情况说明》，载明：“根据我办与筱辉公司签订《限期拆除承诺书》第四条、第五条约定，我部委托赵巷镇拆违办于5月底强拆完毕，所有钢结构厂房拆除材料由赵巷镇拆违办处理。”
　　审理中，原告筱辉公司提供了一份落款为中国人民武装警察部队上海市总队后勤保障基地于2017年7月14日出具的《情况说明》，内容为：1、关于我部与筱辉公司的场地租赁合同第七条第三款中的“基础设施”不包括筱辉公司自行新建的临时钢结构厂房在内；2、关于限期承诺书，若在2016年4月30日前，在规定时间内自行拆除所搭建的临时钢结构厂房，而不被强拆时，所拆除的材料由筱辉公司自行处理；3、关于2016年5月20日，我部与赵巷镇人民政府向筱辉公司签订的《告知书》，由于租户逾期搬离，且拒绝搬离，导致不得不进行强制拆除，因此，对于筱辉公司的剩余拆违款不予支付，且双方之间的场地租赁合同要求履行至实际搬离之日解除，也即2016年5月20日解除，筱辉公司在2016年5月20日之前仍应履行合同，享受合同权利。上述证明原告筱辉公司在(2017)沪0118民初6837号案件中已提供，该案审理中，第三人武警军需营房处对上述情况说明表示，该情况说明不是第三人出具，与原告筱辉公司之间的合同是武警军需营房处管理的，武警总队后勤保障基地仅是根据政府拆违要求处理后续拆违事宜，对超越拆违事宜之外的合同履行、合同解除情况不具备出具有效证明的权限，武警军需营房处确认其与第三人之间的合同解除时间为2016年3月11日。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，新建厂房租赁合同、解约通知函、通知、情况说明、限期拆除承诺书、武警上海总队农副业生产基地租赁合同、武警部队房地产租赁合同、(2017)沪0118民初6837号判决书、(2018)沪02民终2594号判决书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告筱辉公司认为，被告茸森公司占用了系争房屋，导致系争房屋被依法强拆，故致原告筱辉公司应获得的拆违款减少，并致原告筱辉公司无法自行拆除系争房屋，无法二次利用。为此，原告筱辉公司提供：1、中国人民武装警察部队上海市总队后勤保障基地、赵巷镇人民政府共同出具《告知书》，内容为“筱辉公司：经调查，贵公司还有部分租户未谈妥腾退，根据限期拆除承诺书，责令贵公司务必于2016年5月23日12时前清空腾退所有建筑物，逾期我方将进行强制拆除，剩余拆尾款不予支付。特此告知。”2、上述落款为中国人民武装警察部队上海市总队后勤保障基地于2017年7月14日出具的《情况说明》。3、原告筱辉公司建造系争房屋的相关报价单、直接损失清单、图纸等证据，证明因系争房屋被拆除所致损失。
　　被告茸森公司对证据1的公章的真实性无异议，但认为上述证据均是证人证言性质，应该出庭作证，且被告茸森公司已于强拆之前搬离系争房屋；对证据2真实性不确认，因该证据原告筱辉公司已在(2017)沪0118民初6837号案件中出具，当时第三人武装军需营房处明确该情况说明不是第三人出具，并对该证据的真实性予以否认，且说明该机构无权证明材料的归属；对证据3真实性不确认，是原告筱辉公司自行制作的证据，系争房屋不属于原告所有，且原告已经就系争房屋获得补偿，不应向被告主张权利。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同因系争房屋缺乏合法建造手续，应为无效合同。现系争房屋在拆违中也因缺乏合法批建手续被依法拆除，原告筱辉公司在本次拆违中与武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室签订了《限期拆除承诺书》，该承诺书是对筱辉公司和武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室之间的权利义务所作的约定，根据合同相对性原则，仅能约束原告筱辉公司及武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室，据此筱辉公司应对武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室负有限期腾退义务，并可在其完成限期腾退义务后向武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室主张相应奖励款，但是该承诺书并不能约束茸森公司，茸森公司的腾退事宜应由筱辉公司负责，在本次拆违中，因筱辉公司与茸森公司之间就补偿款等事宜未达成一致，致系争房屋未能在限期内腾退，筱辉公司应对武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室承担相应责任，现原告主张该损失由茸森公司承担，于法无据，另外，本院在(2017)沪0118民初6837号案件中已经考虑到了被告茸森公司拖延搬离致原告应获补偿款减少的情形，故对被告茸森公司主张因停水停电减少房屋使用费的辩称，本院未予采纳，故本院对原告筱辉公司的该诉请不予支持。根据原告筱辉公司与武警上海总队农副业基地签订的租赁合同，原告所建造的建筑物、构筑物均应属于武警上海总队所有，且在本次拆违中，原告筱辉公司已经明确委托部队拆除，故不存在自行拆除情况，即使原告筱辉公司经部队同意可以自行拆除系争房屋，其主张被告茸森公司承担其不能二次利用的材料损失也于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海筱辉工贸有限公司的全部诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费8,863.20元，减半收取计4,431.60元，由原告上海筱辉工贸有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：侯  芳

书记员：王  莹