上海紫南电器有限公司与顾忠国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海紫南电器有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：高德中，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴雪峰，上海小城(苏州)律师事务所律师。
　　被告：顾忠国，男，1960年1月31日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘嘉文，上海嘉富诚律师事务所律师。
　　原告上海紫南电器有限公司(以下简称紫南公司)与被告顾忠国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案于2019年4月15日公开开庭进行了审理，原告紫南公司委托诉讼代理人吴雪峰、被告顾忠国委托诉讼代理人张少省、刘嘉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告紫南公司向本院提出诉讼请求：1、判令变更双方于2003年12月12日签订的《房屋租赁合同》第四条第一款，将年租金变更为人民币(以下币种均为人民币)200万元。2、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年12月12日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号全部现有房屋及相关附属设施、设施设备等。该房屋占地面积为10亩，主建筑厂房建筑面积为1,800平方米；租赁期限为20年，年租金为16万元，每年支付一次，先付后用，提前10天支付下一年租金。合同签订后，被告将涉案厂房转租他人。2008年原告曾向上海市青浦区人民法院起诉要求解除该《房屋租赁合同》，法院审理后判决自2010年起房屋租赁合同年租金调整为21万元。涉案厂房土地使用权是2002年10月15日，原告通过与华新镇嵩山村村民委员会签订了《土地合作协议》取得，原告应按照每年每亩2,000元的标准向村委会缴纳费用。根据2018年9月28日，华新镇人民政府办公室发布的《华办2018(13)号》“关于印发《华新镇三资管理办法》的通知”中附件4《华新镇集体资源操作细则》(以下简称《细则》)的规定，自2019年起，原告应按照不低于每年每亩25,000元的标准缴纳土地使用费用，土地使用费用与原来相比提高了12.5倍以上。原告认为原、被告用地成本是原被告签订《房屋租赁合同》确定租金的基础，现原告需按照原标准12.5倍以上支付土地使用费每年不少于222,500元，已经超过原告向被告收取的租金，还没有算上原告建造厂房的成本。土地使用费的调整为原告所不能预见也无法改变，仍然按照原标准收取租金显示公平，依法应当对《房屋租赁合同》中的租金条款进行变更。另，原告法定代表人高德中作为关联公司的法定代表人，为经营关联公司向被告的承租人陈振权处回租3.6亩水泥场地，租金标准是前三年45万元/年，后三年50万元/年。原、被告签订《房屋租赁合同》至今，由于时过境迁，现因余地使用费大幅调整，已超过原告从被告处收取的租金，原被告订立合同确定租金的基础已经发生根本性变化，符合法律关于情势变更的相关规定，原告有权变更合同租金条款。如原、被告之间的租赁合同继续履行，显然极不公平。为此原告诉至法院，作如上诉请。
　　被告顾忠国辩称：不同意原告诉请。理由如下：一、1、本案不适用情势变更原则，双方订立的合同是合法有效的，系双方真实意思表示。2、双方约定的租赁期限20年也是合法有效的，这20年租期是一个固定值。3、在2003年双方签订了20年的房屋租赁合同，应当能看到所有房屋包括本案房屋的租金的年年增高，当地经营与地租价格的活跃，是租赁合同中的商业行为导致的，这种商业活动是我们国家经济发展的原动力，也是原被告双方订立20年租赁合同时可以预见的，否则被告不可能租赁期限长达20年的合同。任何一个合同都包含可能预见的商业风险或商业利益，最终都应该由民商事主体承担。二、租赁合同最长不能超过20年，就是考虑到承租行为获取了租赁房屋的部分物权：占有、使用、收益权利。如果将物权给予更长的时间，则将会损害所有权人的利益，所以设定20年是为了保护双方的利益不会因为时间过长或情势的更迭而产生纠纷。20年的设定是容忍市场变化的时间，说明在立法时已经预见到了其中的变化因素，并对此类案件指明了方向。三、关于华新镇涉及的2.5万元一亩的土地使用费文件并非法律法规，文件也未指出对存量土地的处理方法。涉案土地及厂房是在文件出台前即已形成并具有产证的。四、原被告间的租赁合同是合法有效的，自此在此情况下不管原告与案外人就土地合作协议是否作出变更，都不影响原被告间租赁合同的履行，且原告也未按照该文件实际交付任何费用。如原告自愿与案外人达成变化，后果应由原告自行承担。五、法律关于情势变更适用有严格的规定，情势变更是指因客观情况发生变化导致合同履行必然会导致一方产生损失时，减少利益严重受损害一方的损失，而非是一方来谋取暴利或让商业利益扩大化的。如原告在对案外人穷尽一切法律手段后存在亏损的，被告可以考虑补偿原告几万元，但原告现在通过诉讼想达到自己不仅不亏损还要收益更多的目的，就不应当适用情势变更原则，希望原告诚信守约。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　本案系争的位于青浦区北青公路XXX号房地产登记权利人为上海紫南电器有限公司，房地产权证号为：(2003)第007810号，使用权来源是集体土地批准使用，用途为工业用地。
　　2002年10月15日，紫南公司(乙方)与华新镇嵩山村村民委员会(甲方)签订《土地合作协议》，约定：就华新镇嵩山村范围内8.9亩土地双方达成一致土地合作协议，甲方将上述土地作为合作条件，乙方支付甲方合作回报每年每亩2,000元，合计17,800元/年，每隔2年递增3%；土地使用期限自2002年10月15日起至2032年10月14日至，共计30年。
　　2003年12月12日，紫南公司(甲方)与顾忠国(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述坐落于青浦区北青公路XXX号上全部房屋及相关附属设施、设施设备整体出租给乙方使用；其中，主建筑为厂房，建筑面积1,800平方米；租赁期限为20年，租金为16万元/年，每年支付一次，先付后用，并提前10天支付下一年租金；乙方在租赁期限内可以分租或整件转租，但由此造成的一切法律后果和经济责任由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。
　　此后，顾忠国承租上述房地产并进行了转租。
　　2008年7月时，紫南公司曾向本院提起诉讼要求解除涉案《房屋租赁合同》，本院以(2008)青民三(民)初字第1894号立案受理。该案审理中，紫南公司与顾忠国一致同意将年租金调整至21万元，但对租赁期限无法达成一致意见。2009年6月，本院作出(2008)青民三(民)初字第1894号民事判决，判令：1、紫南公司要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持；2、紫南公司要求顾忠国将移除的假山和移栽的苗木重新安置到房屋内并恢复原状的诉讼请求不予支持；3、准许双方租赁合同的年租金自2009年起调整为21万元。
　　另查明，在华新镇人民政府办公室下发华办[2018]13号“关于印发《华新镇三资管理办法》的通知”附件四《细则》中规定“工业集体建设用地容积率小于0.5,按照不低于2.5万元/亩*年收取土地使用费”。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，根据当事人意思自治原则，紫南公司与顾忠国基于真实意思表示达成合意，签订了《房屋租赁合同》，并对租赁期间以及租金的事项作了明确的约定，该《房屋租赁合同》应为合法有效，双方均受到合同约定的拘束，应当依照合同约定行使权利、履行义务。
　　情势变更原则是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但本案并不属于情势变更原则适用的情形，主要考虑到：一、紫南公司与案外人华新镇嵩山村村民委员会间就土地使用费调整与否与本案无关。紫南公司主张的华新镇人民政府办公室下发的《细则》并非法律或行政法规，该《细则》对其出台以前存在的土地合作是否适用并未有明确规定，事实上紫南公司至今也未按此《细则》标准实际支付土地使用费。即使紫南公司自愿与案外人就《土地合作协议》约定的土地使用费标准进行调整或变更，都不影响紫南公司与顾忠国之间合法有效租赁合同的履行，对顾忠国不产生约束力，属于两个不同法律关系、不同合同主体间的纠纷。
　　二、即使紫南公司使用土地发生土地使用费大幅度上涨的情况，此种情形也属于可以预见的正常的商业风险。租赁合同中租金的确定对于出租人与承租人都具有重大的意义。出租人在确定租金时必然应当考虑到包括租赁标的自身价值上涨亦或是宏观经济发展等因素所带来的租金涨跌的市场风险。本案中原被告双方在平等、自愿的基础上签订了上述《房屋租赁合同》即意味着双方愿意也应当接受该协议的拘束，不仅包括享有此协议带来的商业利益也包括承担此协议所带的商业风险，商业风险与商业利益属于市场主体可以预见的范围,应当由市场主体承担，不属于不可预见的情形。综上所述，本案并不属于情势变更原则能够适用的情形，紫南公司以土地使用费上涨、超出可收取的租金为由，以此要求变更租赁合同租金条款，没有法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：
　　原告上海紫南电器有限公司的诉讼请求不予支持。
　　案件受理费人民币22,800元，减半收取人民币11,400元，由原告紫南公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐冬梅

书记员：朱  静