上海紫弘物业管理有限公司与咱网(上海)网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海紫弘物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陈亚繁，董事长。
　　委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。
　　被告：咱网(上海)网络科技有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：阎海滨，董事长。
　　委托诉讼代理人：马玉芳。
　　委托诉讼代理人：耿艳茹。
　　原告上海紫弘物业管理有限公司与被告咱网(上海)网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序于2018年12月20日、2019年2月18日两次公开开庭进行了审理。审理中，经原被告双方申请，并经本院分管院长批准，本案适用简易程序延长两个月审理。原告上海紫弘物业管理有限公司的委托诉讼代理人肖愈、被告咱网(上海)网络科技有限公司委托诉讼代理人马玉芳两次均到庭参加诉讼。被告咱网(上海)网络科技有限公司委托诉讼代理人耿艳茹到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
　　原告上海紫弘物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令原被告签订的《房屋租赁合同》于2018年2月5日解除；2.判令被告支付拖欠截至2018年2月5日的租金513,991.41元；3.判令被告支付截至2018年2月5日的物业管理费234,987.81元；4.判令被告支付水、电、煤气费7,421元；5.判令原告没收被告支付的租赁保证金99,290元；6.判令被告支付租金滞纳金暂计135,016.02元(以拖欠租金及物业费为基础，按日万分之五，自拖欠之日计算至实际清偿之日)。审理中，原告变更第2项诉请金额为541,680.82元、原告放弃了第4项有关水电煤气费的诉请。变更了第6项诉请的计算方法，即以欠付房屋租金及物业费为基础，从2018年2月6日起按日万分之五为标准计算至实际清偿之日。事实和理由：2012年5月28日，案外人上海紫圣投资管理有限公司与被告就被告承租位于上海市卖新公路XXX号亚繁财富广场六楼的房屋事宜签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限为5年，自2012年6月1日起至2017年5月31日止。其中，2012年6月1日至2012年8月31日为免租期。租金采取固定租金、每两年递增的方式。即2012年6月1日至2014年5月31日的月租金为49,645元。从第三年起，每两年租金在前一年度年租金基础上递增5%。每6个自然月为一个租金支付期。被告应遵循先付后用原则，在合同签署当日向上海紫圣投资管理有限公司支付首期租金，以后每期开始前20日支付下一个支付期租金。物业管理费为每月7,141元，每6个自然月为一个支付期，被告应于每期开始前10日内支付下一支付期物业管理费。在租赁期限内，若被告逾期支付合同项下的任何款项，应自逾期支付该等款项之日起，每逾期1日按照逾期支付之款项金额的5‰支付滞纳金。另外，双方还就房屋交付、争议解决等做出明确约定。2012年8月15日，原告、被告、上海紫圣投资管理有限公司就《房屋租赁合同》中签约主体变更事宜签订《签约主体变更协议书》。约定《房屋租赁合同》原签约主体上海紫圣投资管理有限公司变更为原告，其权利义务均由原告承担。2013年4月2日，原告与被告就物业管理费支付期限变更事宜签订《关于变更物业管理费支付期限的补充协议》，约定物业管理费支付期限变更为每个自然月10日至下个自然月9日为一个租赁月，六个租赁月为一个支付期，被告应于每期开始前10日向原告支付下一期物业管理费。2015年7月13日，被告因经营困难、存在多次欠付租金及各项费用的行为，向原告提出租金及物业管理费优惠申请，双方协商一致签订《关于房屋租金优惠事宜的补充协议》。原告给予被告一定的租金及物业管理费减免。但若在此情况下，被告仍未能按照系争合同和本协议的约定支付租金及各项费用，原告有权单方取消给予被告的所有优惠，并追求其违约责任。然而，时至今日，虽然原告一再宽限，并给予被告租金优惠，被告仍然拖欠巨额租金拒不支付，已造成原告严重经济损失。原告认为，原告与被告签订的一系列合同系出自双方真实的意思表示，于法不悖，对双方均具有约束力，被告理应按约履行。现被告长期拖欠租金等费用，已严重违反合同约定，侵犯原告的合法权益。故原告按照《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，诚望贵院判如所请。
　　被告咱网(上海)网络科技有限公司辩称，双方之间的租赁合同已于2017年5月31日届满终止，租赁期届满后其与原告没有续签租赁合同，其公司也未继续使用房屋。2017年5月31日前的租金、物业费、水、电、煤气等费用均已结清。对于保证金，因我司按约履行合同，不存在拖欠租金情况，所以被告应当返还给我司。对于滞纳金不予认可，我司不存在拖欠任何费用。
　　本院经审理认定事实如下：2011年6月1日，同年11月23日，上海松江新桥资产经营有限公司与上海紫圣投资管理有限公司签订房屋租赁合同及补偿协议，合同约定，上海松江新桥资产经营有限公司将其所有的位于上海市松江区卖新公路XXX号1幢房屋租赁给上海紫圣投资管理有限公司，租赁期限20年。
　　2012年5月28日，上海紫圣投资管理有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方承租位于上海市卖新公路XXX号亚繁财富广场六楼房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋建筑面积约为1020.10㎡，该房屋作为乙方办公使用。租赁期限为5年，自2012年6月1日起至2017年5月31日止。免租期为3个月，自2012年6月1日起至2012年8月31日止。2012年6月1日至2014年5月31日，该房屋租金单价为1.6元/㎡/天，月租金为49,645元。从第三年起，每两年租金在前一年度年租金基础上递增5%。6个自然月为一个租金支付期，乙方应遵循先付后用原则，在本合同签署当日向甲方支付首期租金，以后每期开始前20日支付下一个支付期租金。物业管理费为7元/㎡/月，每月为7,141元。物业管理费6个自然月为一个支付期，乙方收到甲方书面通知三日内向甲方支付首期物业管理费，乙方应于每期开始前10日支付下一期物业管理费。租赁期内有关水、电、煤气等费用由乙方承担。乙方应在本合同签署之日向甲方支付承租保证金，作为乙方履约保证，保证金为2个月租金计99,290元。合同期满后终止，乙方应按约定返还房屋并办理退租手续。若乙方要求续租，则必须在租赁期满之日三个月前向甲方提出书面要求。乙方应在合同届满或提前终止之日起2日内向甲方返还房屋，返还时应办理房屋交接及结清乙方所有应付款项。如乙方逾期向甲方返还房屋，甲方有权自逾期之日起每日按照届时日租金、日物业费双倍向乙方收取房屋使用费和物业费以及其他使用该房屋发生的费用、没收承租保证金。合同第15.3条中约定，在租赁期内，乙方逾期支付本合同项下的任何款项，乙方应自逾期支付该款项之日起，每逾期1日按照逾期支付款项金额的5‰支付滞纳金。合同第18.3条记载了的双方通讯地址，第18.4条约定，任何一方变更通讯地址后7日内通知对方，否则按上述约定视为有效送达。合同中还对其他事项进行了约定。
　　2012年8月15日，上海紫圣投资管理有限公司作为甲方与原告作为丙方、被告作为乙方签订《签约主体变更协议书》，该协议书载明，甲乙双方于2012年5月28日签订了《房屋租赁合同》，该合同签约出租方由甲方变更为丙方，并由丙方享受和承担原合同的一切权利义务。2013年4月2日，原被告签订《关于变更物业管理费支付期限的补充协议》，将2012年5月28日签订的《房屋租赁合同》中物业费支付期限由“六个自然月为一个支付期，乙方应于每期开始前10日支付下一期物业管理费”调整为“每个自然月10日至下个自然月9日为一个租赁月，六个租赁月位一个支付期，乙方应于每期开始前10日向甲方支付下一期物业管理费”。
　　2015年7月13日，原被告签订《关于房屋租金优惠事宜的补充协议》，将2012年5月28日签订的《房屋租赁合同》(以下简称“原合同”)相关条款予以调整，其中将原合同5.1条中“自2015年6月1日起至2016年5月31日至，该房屋每月租金为人民币52,127元整……”调整为“自2015年6月1日起至2016年5月31日止，该房屋每月租金为人民币49,645元整；自2016年6月1日起的房屋租金仍按原合同约定履行”。原合同第6条中“该房屋物业管理费为人民币7元/平方米/月，每月为人民币7141元……”调整为“自2015年6月1日起至2016年5月31日止，该房屋的物业管理费为人民币3.5元/平方米/月，即每月物业管理费为3570元；自2016年6月1日起的房屋物业管理费仍按元合同约定履行”。补充协议中另约定，协议签订后，被告应严格按照原合同及本补充协议约定的租金、物业管理费及支付期限、支付方式履行义务。否则，原告有权单方取消本协议约定给予被告的所有优惠，届时，被告除应按原合同约定向原告补足优惠期间的租金、物业管理费的差额部分外，还应向原告支付优惠期间的滞纳金。同时，原告有权按照原合同约定追究被告的其他违约责任。
　　合同签订后，出租方依约交付了涉案房屋，被告装修后作为办公场所使用，另，被告支付了99,290元保证金。关于涉案房屋租金支付情况：2012年6月1日至2012年8月31日为免租期，被告不需要支付租金。2012年9月1日至2013年2月28日期间租金，被告支付上海紫圣投资管理有限公司297,870元。2013年3月以后租金，因租赁合同当事人变更，被告将租金及物业费支付本案原告，租金支付情况如下：2013年2月19日，被告支付297,870元；2013年8月23日，支付297,870元；2014年3月21日，支付149,967元，其中含水电费1,032元；2014年6月27日，支付154,485元，其中水电费5,550元(没有转账记录，属原告自认)；2014年10月23日，支付100,000元；2014年11月，支付50,000元；2015年1月6日，支付100,000元；2015年2月13日，支付40,000元；2015年4月23日，支付70,000元；2015年5月20日，支付30,000元；2015年7月21日，支付50,000元；2015年7月31日，支付31,341.60元，其中含水电费1,341.60元；2015年8月14日，支付20,000元；2015年8月28日，支付26,694.60元，其中含电费2,055.60元；2015年10月8日，支付50,000元；2015年11月2日，支付53,044.40元，其中水电费3,044.40元；2015年12月7日，支付50,000元；2016年1月4日，支付25,000元；2016年1月18日，支付10,000元；2016年2月20日，支付50,000元；2016年3月21日，支付51,141.20元，其中含电费1,141.20元；2016年4月11日，支付20,000元；2016年4月26日，支付30,000元；2016年5月15日，支付20,000元；2016年5月31日，支付30,000元。2016年6月16日，支付30,000元；2016年6月30日支付20,000元；2016年7月25日，支付30,000元；2016年8月12日，支付20,000元；2016年8月26日，支付50,000元；2016年10月10日，支付50,000元；2016年11月3日，支付50,000元；2016年12月2日，支付50,000元；2016年12月30日，支付50,000元；2017年2月9日，支付50,000元；2017年3月2日，支付50,000元；2017年4月5日，支付50,000元；2017年5月2日，支付50,000元；2017年7月6日，支付50,000元、2017年8月31日，支付50,000元；2017年9月29日，支付30,000元；2017年10月16日，支付70,000元；2017年11月29日，支付50,000元。物业费支付情况如下：2012年9月6日，被告支付42,846元；2013年4月7日，支付42,846元；2013年10月9日，支付42,846元。
　　租赁期间，因被告拖欠租金及物业费，原告分别于2013年4月2日、同年8月21日、同年9月6日、2014年4月28日、同年6月9日、同年9月9日、同年10月16日、2015年1月13日，同年8月24日、2016年2月17日、同年8月4日、同年8月9日、2017年12月6日，通过中国邮政特快专递向被告涉案房屋地址及租赁合同载明的送达地址寄送催款函。
　　2017年5月31日原被告双方租赁期届满，但被告仍继续使用涉案房屋，并按照每月50,000元的标准向原告支付费用。2017年11月29日，原告支付最后一笔费用后，于某日搬离涉案房屋。2017年9月11日，被告员工耿艳茹通过网银向原告支付4,979元，并在转账摘要中注明电费。2018年2月5日，在双方均未向对方发出解除通知的情况下，原告收回涉案房屋。
　　以上事实，由《房屋租赁合同》、《签约主体变更协议书》、上海市不动产登记簿、《关于房屋租金优惠事宜的补充协议》、《关于变更物业管理费支付期限的补充协议》、催款函、中国邮政快递单据、《贷记来账业务自动入账通知书》及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原被告之间的租赁合同于2017年5月31日租期届满，租期届满后，被告仍按每月50,000元的标准支付房租直至2017年11月，且期间仍在支付电费，以上行为可以证明在租期届满后被告至迟在2017年11月前仍在使用租赁房屋，故租赁合同期满后，原被告双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，被告搬离租赁房屋后，未通知本案原告，其搬离房屋的行为不具有解除合同的效力。原告为防止损失扩大，自认于2018年2月5日收回房屋，并主张此时间节点作为双方不定期租赁合同关系解除的日期，本院予以支持。关于欠付租金的数额，对于租赁期限内的租金，原被告应当按照双方租赁合同及补充协议内容履行，被告称其与原告有口头约定每月租金加物业费变更为50,000元，被告未能提供证据。另外，被告自2014年10月开始按照50,000或50,000元的整数支付，但2015年7月13日，原被告签订的补充协议有关租金和物业费变更的内容与被告辩称不一致，故本院对被告辩称意见不予采信。对于不定期租赁期间的租金及物业费，因双方没有约定，故本院参照双方租赁合同中最后一期租金及物业费标准计算。经统计，被告在租赁期间及不定期租赁期间应付租金为3,364,965.82元，应付物业费金额为422,486.86元，被告实际支付租金及物业费合计3,019,657元，故被告欠付租金及物业费为767,795.68元。关于租赁保证金，租赁合同第11.3条及15.2条中有关没收保证金的条件系被告存在逾期交房及被告违约造成合同提前终止的情形，然本案中，合同期满后双方形成不定期租赁合同关系，不存在被告逾期交房及违约造成合同提前终止的情形，故没收保证金的条件不成就，原告要求没收保证金的诉请，本院不予支持，该笔款项在被告应付金额中予以抵扣。关于逾期付款滞纳金即逾期付款违约金，2017年6月1日起，原被告双方形成不定期租赁合同关系，双方对于租金及物业费支付方式以及逾期付款违约金等未作约定，但被告应当在合同解除前支付欠付的租金和物业费，被告至今未支付，势必给原告造成损失，故被告应当支付相应逾期付款违约金。原告主张按照拖欠的租金和物业费，自解除之日的次日即2018年2月6日起算，本院予以支持，但原告主张按照日万分之五主张违约金，没有合同依据，本院确定按照年利率6%计算逾期付款违约金。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：
　　一、原告上海紫弘物业管理有限公司与被告咱网(上海)网络科技有限公司之间租赁合同关系于2018年2月5日解除；
　　二、被告咱网(上海)网络科技有限公司支付原告上海紫弘物业管理有限公司拖欠的租金及物业费767,795.68元。
　　上述款项与被告咱网(上海)网络科技有限公司已付的保证金予以抵扣后，被告咱网(上海)网络科技有限公司应予本判决生效之日起十日内支付原告上海紫弘物业管理有限公司668,505.68元；
　　三、被告咱网(上海)网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫弘物业管理有限公司逾期付款违约金，以668,505.68元为基数，按年利率6%，自2018年2月6日计算至实际清偿之日止；
　　四、驳回原告上海紫弘物业管理有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费13,899元，减半收取6,949.50元，由原告上海紫弘物业管理有限公司负担1,031.50元(已付)，被告咱网(上海)网络科技有限公司负担5,918元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：屈年春

书记员：郁  颖