上海红子鸡美食总汇有限公司与上海阳光投资(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海红子鸡美食总汇有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：周小跃，总经理。
　　委托诉讼代理人：江建平，上海市江华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王超，上海市江华律师事务所律师。
　　被告：上海阳光投资(集团)有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：蒋建，董事长。
　　委托诉讼代理人：雷达，男。
　　原告上海红子鸡美食总汇有限公司与被告上海阳光投资(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月10日、2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江建平(仅参加2019年6月10日庭审)、王超，被告的委托诉讼代理人雷达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海红子鸡美食总汇有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金474,869.10元；2.被告赔偿律师费损失30,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的租赁合同及变更协议于2019年1月22日解除；2.被告支付违约金1,317,865.80元(以保证金842,996.70元冲抵部分)；3.被告赔偿律师费损失30,000元。事实和理由：2014年5月20日，原告与被告签订了一份君座独栋别墅租赁合同，2017年6月30日签订变更协议一份,将租赁面积变更为2,201.58平方米，租赁期限自2014年6月1日至2020年5月31日止，并约定自2018年6月1日，月租金含物业管理费为486,163.90元，其中月租金是439,288.60元,月物业管理费为46,875.30元,保证金两个月为842,996.70元,若任何一方违约除应支付守约方当年的三个月租金外,还应赔偿被告违约给原告造成的经济损失,包括律师费用等。原告严格履行合同,但2019年1月10日,被告突然向原告发出解约通知函,要求解除上述租赁合同,并于2019年1月22日全部迁出,为此,原告要求被告支付违约金，被告不同意。被告按约本应支付6栋别墅3个月的租金作为违约金，现仅主张4栋别墅3个月的租金，远低于被告两次违约造成的免租期与空置期损失。2016年被告退租其中的5座房屋，5个多月后才出租；本次被告于春节之前迁出，原告于2019年4月初才将房屋出租，另分别给与新的租赁方2、3个月的免租期，损失很大。被告不同意支付违约金，故涉讼。
　　被告上海阳光投资(集团)有限公司辩称，同意原告第1项诉讼请求，不同意原告其余诉讼请求。君座独栋别墅租赁合同的共同出租人为原告与上海红子鸡物业管理有限公司(以下简称红子鸡物业公司)。红子鸡物业公司于2016年8月5日注销，其作为租赁合同的一方主体消灭，租赁合同随之终止。租赁合同终止后，原告与被告形成事实租赁合同关系，被告享有任意解除权，有权通知解除租赁合同，2019年1月10日，被告提前10天向原告发出解约通知函，以合理方式解除了与原告的事实租赁合同关系，故被告不应承担违约责任，律师费损失也不应由被告承担。如需承担，违约金也应调低，因为原告已经提前通知被告，被告有强大的资源，可以尽快出租，损失扩大部分应由原告承担。同意违约金与保证金相抵扣。
　　本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，君座独栋别墅租赁合同、变更协议、物业管理服务合同、复函、解约通知函、聘请律师合同、发票、建设工程规划许可证、编订(变更)门弄(楼)号牌通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：
　　2014年5月20日，原告、红子鸡物业公司(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订君座独栋别墅租赁合同一份，约定甲方将位于上海市长宁区虹桥路XXX号2座、5座、7座、9座、10座、11座(含地下一层)房屋出租给乙方，合计建筑面积4,118.47平方米及地下一层286平方米，作为办公用途。租期6年，自2014年6月1日起至2020年5月31日止，2014年6月1日至2014年8月31日为免租期，定金1,555,436.55元转化为租赁房屋保证金。第一个二年、第二个二年、第三个二年的6栋别墅租金单价分别为6.00、6.60、7.26元/平方米/天(含物业管理费)，月租金分别为751,620.78元、826,782.85元、909,461.14元；第一个二年、第二个二年、第三个二年的11座别墅地下一层租金单价分别为3.00、3.30、3.63元/平方米/天(含物业管理费)，月租金分别为26,097.50、28,707.25、31,577.98元。租金先付后用，每一个月结算，提前7个工作日预付。任何一方均应根据本合同的约定履行其在本合同项下的全部义务。如任何一方违反本合同的任何约定，除依本合同约定向守约方承担违约责任支付违约行为发生当年的三个月租金外，还应赔偿因其违约给守约方造成的经济损失包括律师费用、诉讼费用。
　　2014年5月28日，被告(乙方)与红子鸡物业公司(甲方)签订物业管理服务合同，乙方总计租赁面积为4,404.47平方米，物业管理费标准为0.50元/平方/天，每月25日前缴纳下个月的物业管理费66,984.65元(每两年递增0.10元/平方米/天)。
　　2016年6月，原告、上海红子鸡投资管理中心(有限合伙)(甲方、出租方)与被告(乙方，承租方)签订君座独栋别墅租赁合同变更协议，约定：自2016年6月1日起，乙方不再承租5座，自2016年7月1日起，乙方不再承租11座(含地下286平方米)；甲方同意，乙方补偿给甲方其中11座(含地下286平方米)2016年6月租金共计267,769.80元，可与甲方需退5、11座押金、装修押金及未建阳光房补偿款相互抵冲形式结清，并正常出具发票；租赁期间4栋别墅总建筑面积(已扣除阳光房)2,201.58平方米，自2016年6月1日至2018年5月31日租金单价提升为6.60元/平方米/天(含物业管理费)，月租金为441,967.19元；自2018年6月1日至2020年5月31日的租金单价为7.26元/平方米/天(含物业管理费)，月租金为486,163.90元；甲方同意退还乙方承租时所支付的相当两个月租金的租赁房屋保证金中属于5、11号楼(含地下部分)的部分712,439.85元，乙方以抵冲后续租金形式予以退款。除本协议约定的变更条款和特别约定外，原合同未变更部分继续有效，两份协议未尽事宜可通过双方协商解决。本协议自双方费用抵冲，并结清之间差额后，视为甲、乙双方持续履行原合同，均无违约，互不承担违约责任。原协议由出租方上海红子鸡美食总汇有限公司、红子鸡物业公司与承租方上海阳光投资(集团)有限公司签订，由于红子鸡物业公司在此期间已因甲方原因注销，故乙方同意原合同的甲方主体和本变更协议中甲方主体改为出租方上海红子鸡美食总汇有限公司、上海红子鸡投资管理中心(有限合伙)，双方确认无误，由于此变化带来的后果与责任均由出租方上海红子鸡美食总汇有限公司承担。……
　　2016年8月5日，红子鸡物业公司注销。
　　2019年1月10日，被告向原告及红子鸡物业公司发送解约函称：“……因实际经营调整，我司决定不再承租该房屋，在该房屋上与贵司形成的租赁关系于贵司收悉本函之次日起10日后即为解除，物业管理服务关系随之解除。我司将于该租赁关系解除日之前搬离并返还该房屋，请贵司配合办理房屋接收验收手续。……”
　　2019年1月12日，原告向被告复函：希望被告能按约履行租赁合同及补充协议，若被告决定提前解除合同，要求被告搬离前依约支付三个月租金，在被告付清三个月租金、搬离物品并解除租赁关系后，将配合被告搬离交接验收手续。
　　原告为本案诉讼向上海市江华律师事务所支付律师费30,000元。
　　审理中，双方一致确认被告租金、物业费、水电煤已经结清；租赁保证金842,996.70元在原告处；合同解除当年三个月租金为1,317,865.80元。
　　本院认为，原、被告签订的租赁合同及变更协议系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。原租赁合同中负责物业管理的红子鸡物业公司注销，但在此之前原、被告与上海红子鸡投资管理中心(有限合伙)已经达成变更协议，各方均同意合同主体变更。故被告关于因主体变更导致房屋租赁合同终止的意见，本院不予采纳。合同履行过程中，被告单方提出提前退租，被告的行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，原告可据此主张合同解除。双方一致确认以2019年1月22日为合同解除时间，于法不悖，本院予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照双方租赁合同的约定，违约方应向守约方承担违约行为发生当年三个月租金的违约责任，还应赔偿因其违约给守约方造成的经济损失，包括律师费用、诉讼费用。原告据此主张被告承担1,317,865.80元的违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为违约金金额过高，但未提供任何证据，本院不予采信。原告要求该违约金以被告在其处的租赁保证金抵扣，被告表示同意，于法不悖，本院予以准许。关于律师费，原告的主张与合同约定相符，具有事实和法律依据，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告上海红子鸡美食总汇有限公司与被告上海阳光投资(集团)有限公司之间签订的君座独栋别墅租赁合同及变更协议于2019年1月22日解除；
　　二、被告上海阳光投资(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海红子鸡美食总汇有限公司支付违约金1,317,865.80元(以保证金842,996.70元冲抵部分)；
　　三、被告上海阳光投资(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海红子鸡美食总汇有限公司支付律师费30,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费16,930.80元，因本案适用简易程序，减半收取计8,465.40元，由被告上海阳光投资(集团)有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：汪  露

书记员：陈若愚