上海红阳园林景观绿化工程有限公司与上海一水间园艺科技有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海红阳园林景观绿化工程有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：周飞良，总经理。
　　委托诉讼代理人：何苗。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海一水间园艺科技有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：丁俊明，总经理。
　　委托诉讼代理人：柴小平，上海申邦律师事务所律师。
　　上诉人上海红阳园林景观绿化工程有限公司(以下简称“红阳公司”)因与被上诉人上海一水间园艺科技有限公司(以下简称“一水间公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初9358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人红阳公司的上诉请求：撤销一审判决第三、四、六项，依法改判红阳公司支付损失赔偿人民币(以下币种均为人民币)47万元，并支持红阳公司一审全部反诉请求。
　　事实和理由：一审法院程序存在瑕疵，判决认定的基本事实不清。评估单位上海大宏资产评估有限公司认为系争场地内苗木花卉已不存在,故无法进行评估，而上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司(以下简称“现代公司”)却不仅对现场苗木的价值做出了评估,且超出评估范围。本案委托其评估的是“不能移动的苗木花卉的残值进行评估”,但是现代公司出具的鉴定报告中却包含了可移动的造价高达265,385元的水培植物。此外，现代公司并未告知被询问的对象和计算标准,以及任何书面计算依据,而红阳公司提供的相关公开工料机信息价，评估单价明显过高,高估了21,825.35元。其他费用中，鉴定单位仅仅根据一水间公司单方制作的搬运清单进行统计,法庭也未曾组织质证相关单据,一审法院却最终参照鉴定意见,酌情确定红阳公司应赔偿搬场费损失10万元。一审判决认定双方合同有效，故一水间公司应当自行承担私自违章搭建的后果，对应部分不应被计入赔偿范围。另，欠付租金应属同一债务分期履行,故一审认定超过诉讼时效不当。另，一审法院未考虑另案执行中产生实际影响的时间比重，直接将高达近20万元的欠付租金降至10万元显属不当。
　　一水间公司辩称，不同意红阳公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
　　一水间公司向一审法院起诉请求：1.判令解除一水间公司与红阳公司于2011年10月8日签订的租赁协议书、补充协议、2013年10月22日签订的补充协议；2.判令红阳公司退还一水间公司土地押金1万元；3.判令红阳公司赔偿一水间公司各项经济损失1,499,760元。
　　红阳公司向一审法院反诉请求：1.判令一水间公司支付截止至2018年5月27日的租金309,944.15元及利息损失(以上述欠款为本金，按银行同期贷款利率计算，自2018年5月28日算至实际支付之日)；2.判令一水间公司赔偿因合同无效造成的经济损失1,238,055.85元。
　　一审法院认定事实：
　　2011年10月8日，红阳公司(甲方)与一水间公司(乙方)签订租赁协议书，约定，乙方租赁甲方位于湄星路XXX号花木城(西区)桥北土地，用于花卉生产和批发业务，土地面积7亩，租赁费用按亩计算，桥北土地每亩单价1万元/年；租赁总价：第一、二年年租金7万元，第三年后每年环比递增7%；租赁期限十年，从2011年9月28日至2021年9月27日；付款方式，租赁协议签订后，乙方支付大棚押金1万元，乙方支付租金每半年一次，先支付后使用；甲方按每亩一个6米*27米配置建造大棚或以此为基数出资4万元建玻璃棚，乙方另需大棚自行搭建；乙方在租赁期内不得擅自改变土地的使用性质，不得用于抵押、担保、拍卖。同日，双方签订补充协议，约定，甲方提供乙方旧大棚840平方米，单价26元/平方米，总价21,840元；根据双方所签订合同，甲方出资4万元建玻璃大棚；甲乙双方在2011年3月签订租赁意向书时，乙方已付订金2万元，现其中1万元转为押金；乙方第一年实际应支付租金2万元(该租金在2011年12月31日前付清)，大棚款21,840元(合同签订后，该大棚款一次付清)，合计41,840元。2013年10月22日，红阳公司(甲方)、一水间公司(乙方)、上海红阳花木展示有限公司(丙方)签订补充协议，约定，因丙方是甲方的子公司，甲方位于湄星路上的租赁业务由丙方负责管理，为了合理地进行财务的账务处理，乙方需按时将租金划入丙方账户，并由丙方负责开具租赁发票；甲方仍承认租赁合同的权利和义务，合同的效力问题仍由甲乙双方负责。
　　一审法院另查明，2007年10月8日，星星村委会与上海昊林科技有限责任公司(后变更为红阳公司，以下简称“昊林公司”)签订土地使用租赁合同，由星星村委会将本村种植蔬菜的老宅一、二、三队、周家桥、吴家宅、沈行东、沈西、朱范宅等全部土地出租给昊林公司，用于开办市场，从事苗木生产及苗木交易，总面积约为350亩，另有菜农的房屋同时出租。租赁期限为15年，自2008年1月1日至2022年12月31日。2014年9月，红阳公司因与星星村委会就上述土地租赁合同发生纠纷，诉至一审法院，一审法院经审理后认为，根据我国土地法的相关规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而双方签订的土地租赁合同中所涉及的土地为农村集体所有的土地，其中的150亩土地用于开设苗木交易市场，98间房屋也非用于农业建设，故该两部分属无效。该部分无效后，红阳公司应将98间房屋及150亩土地在清空后交还星星村委会。另用于种植苗木的土地尽管符合农用地的利用规划，但因无效合同所涉土地面积占大多数，并且各块土地之间已无明确四至界限，无法分割使用，即有效合同部分实际也无法继续履行，故星星村委会要求红阳公司返还全部土地，可予准许。据此，一审法院于2016年3月22日作出(2015)宝民三(民)重字第14号民事判决：一、星星村委会与红阳公司签订的土地使用租赁合同，其中涉及98间房屋及150亩苗木交易区的部分无效，另外258亩苗木种植区的部分终止履行；二、红阳公司于判决生效之日起十日内，将承租的全部土地及房屋清空后返还给星星村委会……该判决经二审维持。
　　一审法院审理中，一水间公司与红阳公司一致确认，一水间公司租赁部位位于258亩苗木种植区内，双方合同有效。
　　2016年10月25日，一审法院发出(2016)沪0113执4698号公告，载明(2015)宝民三(民)重字第14号民事判决已发生法律效力，责令红阳公司于2016年11月15日向星星村委会返还所承租的全部土地及房屋，到期仍不履行的，法院将依法强制执行；上述场地、房屋内的其他财产权利人，应于2016年11月15日前将自己的财产搬离上述场所，因强制执行而造成的物品灭失、毁损的，后果自负。2016年10月27日，红阳公司向一水间公司发出公告，载明其接到上述公告，现转发一水间公司，请严格按照法院要求执行。2017年2月4日，法院作出执行裁定书载明，因红阳公司承租的土地及房屋均已转租并用于种植大量苗木，一时无法迁移安置，致使本案短期内难以执行完毕，故本次执行程序终结。待具备执行条件后，星星村委会可向法院申请恢复执行。
　　2018年4月26日，一审法院发出(2018)沪0113执恢124号公告，载明星星村委会依据(2015)宝民三(民)重字第14号民事判决于2018年4月22日向法院申请恢复执行，公告要求红阳公司应于2018年5月10日前向星星村委会返还其所承租的全部土地及房屋，逾期法院将依法强制执行；上述场地以及房屋的实际使用人及财产所有人应于2018年5月10日前将属于自己的财产自行搬出，逾期不搬致使该财产因强制执行而遇到损坏、灭失的，后果自负；从2018年5月11日起，上述区域内将停止供电、供水。2018年6月19日，法院执行局向红阳公司告知，法院已于2018年5月24日将红阳公司承租的土地及房屋交由星星村委会接管。红阳公司据此将反诉请求中租金截止日期变更为2018年5月24日。
　　一审审理中，经一水间公司申请，法院通过上海市高级人民法院，委托上海大宏资产评估有限公司对一水间公司租赁的区域内苗木花卉现值进行评估，委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对一水间公司租赁的区域内装修、搭建等固定添附、不能移动的设施设备、不能移动的苗木花卉的残值进行评估。上海大宏资产评估有限公司于2018年7月6日出具说明，载明经与当事人沟通，系争场地内苗木花卉现场已不存在，故无法进行现场实物盘点勘查，无法进行评估。上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司经鉴定后，出具鉴定意见为：系争场地上的房屋建筑物造价为2,918,815元，按平均年限法折旧，现值为1,068,075元；根据市场询价，水培植物等造价为265,385元；花卉苗木、家具家电等设施搬场费为166,300元。一水间公司对上述鉴定结论无异议。红阳公司仅认可鉴定结论中房屋建筑物造价土建工程部分中大棚的费用，其余部分单价过高，不予认可，双方租赁协议约定一水间公司不得改变土地性质，不得违章搭建房屋，否则造成的后果由其自行承担。一水间公司除大棚外的搭建均未经红阳公司允许，故红阳公司不承担赔偿责任。关于搬场费，鉴定单位表示可移动植物苗木、家具、设备、空调会发生搬场费，鉴定单位根据一水间公司提供的实际已发生搬迁的清单、部分照片、车次型号等材料，按照车型、距离和人工计算搬场费用。红阳公司表示一水间公司确实发生了搬场费，但应当取该公司实际发生的费用与鉴定报告中的低值。一水间公司表示实际发生的搬场费是高于鉴定报告的，因为有些是自己的车搬运的。
　　关于租金。红阳公司表示，根据合同约定，第三年开始租金每年递增7%，即2016年9月28日至2017年9月27日，年租金为91,775.72元，2017年9月28日至2018年5月27日，年租金为98,178.62元，但一水间公司以应从第四年开始递增为由未足额支付租金，并于2016年7月7日最后一次支付，此后红阳公司多次口头催讨。截止2018年5月27日，一水间公司应付租金509,844.15元，但仅付199,900元。
　　一水间公司表示，合同约定为第三年后每年递增，应理解为第四年开始递增租金，且一水间公司按该标准履行，双方并无争议。一水间公司已支付租金至2016年9月27日，之前如有欠付租金，红阳公司肯定会提出异议，但其并未提出异议。如之前有欠付租金，根据法律规定，已超过诉讼时效。对于2016年9月28日后的租金，根据合同约定，2016年9月28日至2017年9月27日的年租金标准为85,753.01元，2017年9月28日至2018年5月27日的年租金标准为91,755.72元。但红阳公司与星星村委会之间的纠纷进入执行程序后，一水间公司的经营受到影响，货物只能出，不能进，特别是2018年4月开始，开始设置路障并停水停电，影响经营的情况更加严重，故租金应酌情减少。一水间公司未向星星村委会支付过租金。
　　红阳公司表示，一水间公司实际于2018年6月搬离，但本案中只计算租金至2018年5月24日，已扣除影响经营的天数，且2016年10月公告执行并未影响一水间公司的经营，真正影响经营是在2018年5月27日以后。
　　一审法院认为，生效判决认定，在红阳公司向星星村委会承租的土地中的150亩土地用于开设苗木交易市场，98间房屋也非用于农业建设，故双方关于该两部分的租赁合同属无效。用于种植苗木的土地尽管符合农用地的利用规划，但因无效合同所涉土地面积占大多数，并且各块土地之间已无明确四至界限，无法分割使用，即有效合同部分实际也无法继续履行。据此判决红阳公司向星星村委会返还全部土地。本案审理中，双方一致确认一水间公司承租区域位于258亩苗木种植区内。根据上述认定及双方自认，一水间公司与红阳公司签订的租赁协议合法有效，因前述判决导致一水间公司无法继续使用并搬离承租的土地，故双方签订的租赁协议书、补充协议应当解除。红阳公司同意解除并同意退还押金1万元，法院予以确认。该合同解除系因红阳公司原因造成，一水间公司要求红阳公司赔偿经济损失，合法有据，法院予以支持。关于损失的金额，司法鉴定报告已确定房屋建筑物的残值及水培植物的造价，红阳公司虽对大棚外的价格及金额认为过高，但未提供证据予以推翻，法院对红阳公司的意见不予采信，并对鉴定结论中的上述金额予以确认。关于搬场费，红阳公司亦表示搬场费确会发生，鉴定单位表示依据一水间公司提供的相关材料计算搬场费，考虑到本案实际情况，参照鉴定意见，酌情确定红阳公司应赔偿搬场费损失10万元。
　　关于一水间公司的应付租金。双方对于2016年9月27日前的欠付租金是否超过诉讼时效存在争议。红阳公司未提供证据证明其在本案诉讼之前曾向一水间公司主张过欠付租金，故一水间公司关于2016年9月27日前的租金已超过诉讼时效的抗辩，法院予以采信。对于2016年9月28日至2018年5月24日的租金，双方对租金标准及是否应当予以酌情减少存在争议。对此法院认为，双方合同中关于租金的约定应理解为自第三年开始递增，故一水间公司表示应从第四年开始递增，难以认同。但法院自2016年10月即向包含一水间公司在内的次承租人发出执行公告，要求其搬离，后于2018年4月恢复执行，上述执行程序势必对一水间公司的经营使用造成影响，故应当酌情减少租金，酌情将租金调整为10万元。
　　红阳公司反诉要求一水间公司赔偿因合同无效造成的经济损失，根据查明的事实，红阳公司与星星村委会之间土地租赁协议中的无效部分并非由于一水间公司的原因造成，故红阳公司的上述反诉请求，无事实和法律依据，不予准许。
　　一审法院据此判决：一、解除上海一水间园艺科技有限公司与上海红阳园林景观绿化工程有限公司就上海市宝山区湄星路XXX号花木城(西区)桥北7亩土地签订的租赁协议书及补充协议；二、上海红阳园林景观绿化工程有限公司于判决生效之日起十日内，向上海一水间园艺科技有限公司返还押金1万元；三、上海红阳园林景观绿化工程有限公司于判决生效之日起十日内，向上海一水间园艺科技有限公司赔偿损失1,433,460元；四、上海一水间园艺科技有限公司于判决生效之日起十日内，向上海红阳园林景观绿化工程有限公司支付租金10万元；五、驳回上海一水间园艺科技有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海红阳园林景观绿化工程有限公司的其余反诉请求。
　　二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力的认定、合同解除的违约责任等法律问题所作的认定，并无不妥，本院予以认同。二审中，红阳公司仍坚持其在一审中的相关主张，但并未提交新的证据。红阳公司所持异议的相关金额，一审法院系在鉴定结论的基础上，基于红阳公司在本案中应当对合同解除承担违约责任的前提酌情作出，并无明显不公，本院予以认同。此外，就诉讼时效一节，需要指出的是根据生效法律文书的判决，一水间公司取得涉案土地承租权的合同于2016年即已被终止，故本案的租赁关系亦已失去合法基础。因此，从这一角度而言，一审法院认定相关租金的上诉请求已超诉讼时效，并无不当。
　　综上所述，一审法院基于查明的事实，所作认定及相应判决，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币32,166元，由上诉人上海一水间园艺科技有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　朱丹丹

审判员：彭  辰

书记员：张常青