上海纬皇实业有限公司与徐芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海纬皇实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：曹启保，执行董事。
　　委托诉讼代理人：孙良娟，上海兰迪律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：徐芳，女，1980年9月19日出生，汉族，户籍地甘肃省。
　　委托诉讼代理人：费皖军，上海达真律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海纬皇实业有限公司(以下称纬皇公司)与被告(反诉原告)徐芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，纬皇公司委托诉讼代理人孙良娟，徐芳及其委托诉讼代理人费皖军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　纬皇公司向本院提出诉讼请求：判令徐芳支付纬皇公司剩余场地租金及场地服务费人民币(以下币种同)45,344元，并按照银行同期贷款利率支付利率2,153.84元(按照年利率4.75%，自徐芳进场之日即2018年5月28日起暂计至2019年5月27日止)。审理中，纬皇公司增加诉讼请求，要求判令徐芳支付纬皇公司代付的电费9,000元。事实与理由：2018年4月11日，纬皇公司与徐芳签订房屋租赁合同，租赁期自2018年5月28日至2019年5月27日，并明确约定徐芳在进场前付清场地租金及场地服务费155,344元。但截止纬皇公司起诉之日，徐芳仅在2018年3月15日支付40,000元，2018年4月8日支付70,000元，仍有场地租金及场地服务费45,344元未支付。现纬皇公司与徐芳间协议的租赁期已过，但徐芳仍未付清应在进场前就应支付的场地租金和场地服务费，已严重损害纬皇公司的合法权益，造成纬皇公司巨大的经济损失，故纬皇公司涉诉。
　　徐芳辩称，不同意纬皇公司的诉讼请求。纬皇公司以租赁地为大型建龙建材市场为宣传对外召集商家进驻，徐芳因此于2018年4月11日与纬皇公司签订合同，租赁场地用于服装品牌专卖经营。但是，在徐芳进驻场地后，整个市场并未装修完毕，以致徐芳不能在此正常经营。因纬皇公司交付的商铺不符合双方合同约定，徐芳于2018年5月28日与纬皇公司协商退租事宜，但纬皇公司一直拖延，不予答复。据此，徐芳提出反诉要求：判令纬皇公司返还徐芳支付的租金11万元。
　　针对徐芳的反诉，纬皇公司辩称，不同意徐芳的反诉诉讼请求。徐芳称其不知场地和商场的情况，亦不知商场没有装修完毕，但并无任何证据证明纬皇公司就商场的开业率及开业时间向徐芳作出过承诺，故不能作为减免租金的抗辩理由。即便徐芳提出其有损失，亦未举证证明其损失金额，故请求驳回徐芳的反诉诉讼请求。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年3月1日，纬皇公司(甲方)与徐芳(乙方)签订《商铺意向金协议》，约定甲方将位于上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号楼，商铺号B-10-2(以下称系争房屋)，共计141平方米(含公摊面积)的场地给乙方经营唐狮品牌专营店；租赁期自2018年5月28日起至2019年5月27日止，2019年5月28日至2019年7月27日为免租期。协议另对场地租金及场地服务费标准、付款时间、意向金等作出约定。后徐芳分别于2018年3月15日及2018年4月8日向纬皇公司支付租金40,000元及70,000元。2018年4月11日，纬皇公司(甲方)与徐芳(乙方)签订《场地租赁合同书》，约定甲方将系争房屋，面积133平方米租赁给乙方用于经营大东品牌专营店；本合同签署时，乙方对合同所指向的经营场地的面积做了充分的了解，并予以认可；租赁期自2018年5月28日至2019年5月27日止；乙方每天向甲方按每平方米3.2元缴纳场地租金及场地服务费(其中场地租金每平方米3元，场地服务费每平方米0.2元)，乙方全年应交场地租金及场地服务费合计155,344元；乙方进场前须向甲方付清一年的场地租金及场地服务费；综合保证金1万元，一次付清；本合同履行期满，双方如有意延长租赁期限，应在合同到期前一个月重新签订场地租赁合同，租赁期满后在同等条件下实行乙方优先原则；电费每度1.4元；甲方提供乙方协议约定的经营场地，保证经营活动的正常开展，负责市场内公共部位照明用电和生活用水。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，纬皇公司将系争房屋交付徐芳使用。2018年5月，徐芳进场装修，并于5月28日在系争房屋内开业。合同到期后，双方未再续签，徐芳于2019年6月20日搬离系争房屋。目前，纬皇公司已收回系争房屋。因徐芳未按照合同约定付清场地租金及场地服务费，故纬皇公司起诉来院。
　　另查，系争房屋的权利人为案外人上海舒辉工贸发展有限公司。徐芳曾于2016年12月12日向上海世纪联华超市安亭有限公司承租位于上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号(即系争房屋所在市场)编号为3779F01012的商铺。
　　审理中，1、纬皇公司向本院提交商户电费明细表，证明纬皇公司代徐芳缴纳了自2018年3月1日至2019年5月28日的电费共计9,000元。徐芳认为该电费明细表是纬皇公司自行制作的，故对此不予认可，并认为电费都是先交费后使用，所有商铺装修都是接大电表使用，周围的商铺都是免除电费的，故不同意支付该笔电费。2、徐芳向本院提交了证人证言及商场照片，证明因系争房屋所在商场尚未装修完毕，处于施工阶段，导致徐芳无法正常经营，故要求退租，但纬皇公司未予答复。纬皇公司对证人证言及商场照片的真实性均无法确认，且照片的拍摄地点和时间不明确，并认为商场是否整体开业与租户支付租金与否并无关联。3、双方一致确认徐芳已支付押金10,000元，纬皇公司同意该押金10,000元在本案中一并处理。
　　本院认为，纬皇公司与徐芳签订的《场地租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，纬皇公司将系争房屋交付徐芳使用，徐芳应当按约向纬皇公司支付场地租金及服务费。徐芳辩称系争房屋所在市场整体未装修完毕，致使其无法正常经营，并要求纬皇公司返还已付租金11万元。因租赁房屋用于经营本身存在商业风险，徐芳作为承租人，在租赁房屋前应对系争房屋及其周边整体状况予以了解后，自主决定租房与否，且徐芳曾租赁与系争房屋处于同一市场另一区域的商铺，亦应当知晓市场周边情况。而合同签订时，双方并未就系争房屋所在市场整体开业情况作出约定。徐芳在租赁系争房屋后在房屋内装修、开业经营，并持续使用至租赁期限届满后才搬离系争房屋，理应为此支付相应对价。根据合同约定，徐芳应向纬皇公司支付租赁期间的场地租金及服务费共计155,344元，但目前徐芳仅支付11万元，尚余45,344元未付，故徐芳应向纬皇公司支付剩余场地租金及服务费，徐芳反诉要求返还已付租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。徐芳逾期支付场地租金及服务费的，还应当承担相应的利息损失，纬皇公司主张按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，但计算金额有误，本院对此予以纠正，经核算，徐芳应付利息1,972.46元。合同到期后，纬皇公司应将收取的押金10,000元返还徐芳。关于电费，虽然纬皇公司提供的商户电费明细表系单方制作，但根据徐芳的自认，其于2019年6月20日搬离，则之前应有电费发生，徐芳称商铺电费免收，但纬皇公司对此不予认可，徐芳亦未能举证证明，本院难以采信，根据纬皇公司对电费收取的惯例做法，现徐芳对纬皇公司主张的金额未提供反证，故本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告徐芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海纬皇实业有限公司场地租金及服务费45,344元；
　　二、被告徐芳应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海纬皇实业有限公司逾期支付场地租金及服务费的利息1,972.46元；
　　三、被告徐芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海纬皇实业有限公司电费9,000元；
　　四、原告上海纬皇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告徐芳押金10,000元；
　　五、被告徐芳的反诉诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费987.45元，减半收取493.72元，反诉受理费2,500元，减半收取1,250元，合计诉讼费1,743.72元，由徐芳负担(该款应于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张开红

书记员：何吉珺