上海绿墨文化传播有限公司与上海优蕾文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海绿墨文化传播有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：丁文博，总经理。
　　委托诉讼代理人：郑斌。
　　委托诉讼代理人：伍丽，上海乐邦律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海优蕾文化传播有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：罗梅，经理。
　　委托诉讼代理人：朱雷，上海方洛律师事务所律师。
　　上诉人上海绿墨文化传播有限公司(下简称“绿墨公司”)因与被上诉人上海优蕾文化传播有限公司(下简称“优蕾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　绿墨公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判绿墨公司向优蕾公司支付自2018年10月1日至2018年11月30日的租金人民币(以下币种均为人民币)71,800元；2.撤销一审判决第三项,改判支持绿墨公司全部反诉请求。
　　事实与理由：基于绿墨公司对优蕾公司的信任度,在优蕾公司告知绿墨公司青浦区崧文南路XXX弄XXX号210/211商铺(以下简称“系争商铺”)可以用于教育培训且系争商铺有相关房产证的前提下,绿墨公司已尽到了审核义务。优蕾公司未将不能转租事实告知绿墨公司,其行为构成严重违约。绿墨公司直至2019年1月10日才从公安局警察处知晓系争商铺不能转租的事实,此时绿墨公司已被商场管理方强制清场。就2018年12月1日至2019年1月31日的租金,根据《赵巷镇开展校外培训机构专项治理行为告知书》可知,绿墨公司自2018年12月1日开始不能正常经营直至2019年1月10日被商场管理方强制清场,绿墨公司在该期间的租赁目的无法实现,一审法院仍要求上诉人支付该期间的租金缺乏依据。
　　优蕾公司辩称：一审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
　　优蕾公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令绿墨公司支付租金129,200元(2018年9月1日起计算至2019年1月31日，扣除已经支付的款项)；2.判令绿墨公司支付违约金300,000元。一审审理中，绿墨公司向一审法院提出反诉的诉讼请求：1.判令优蕾公司向绿墨公司支付营业损失137,960元；2.判令优蕾公司向绿墨公司赔偿已支付员工工资20,500元。一审审理中，绿墨公司变更反诉请求为：1.判令优蕾公司向绿墨公司支付营业损失129,670元(2018年12月至2019年2月的营业损失，依照2018年9至同年11月的收入计算)；2.判令优蕾公司向绿墨公司赔偿已支付员工工资18,670元(2018年12月5个人已付工资)；3.判令优蕾公司向绿墨公司赔偿加盟费损失44,999元。
　　一审法院经审理查明认定事实如下：
　　位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路169弄房屋(安置房)产权于2016年4月12日登记在案外人上海盛青房地产发展有限公司名下。2015年，上述安置房商业建设工程项目C地块商业15＃楼(本案系争房屋所在商场)通过建设工程竣工消防验收。
　　2018年5月31日，优蕾公司作为出租方(甲方)，绿墨公司作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定：一、租赁范围、租赁时间、及租金(含物业费)：甲方出租给乙方的房屋为“崧泽华城生活汇”(系争商铺面积242平方米，租赁时间为2018年6月1日至2021年5月31日。租期为3年，租金支付形式为先付房租，每年前4个月租金为20,000元/月，后8个月租金为37,400万元/月，以上租金已包含物业费，但不包含水电费及其他费用。二、每月租金应在上月底前支付。如乙方逾期支付，乙方需向甲方支付1,000元/天的违约金，甲方向乙方发出催告函后仍未在限期内支付，甲方有权单方面解除合同，甲方追讨乙方未付款项，并向甲方支付300,000元违约金。甲方不得无故在合同期内解除合同，如有违反，向乙方支付300,000元违约金。三、乙方如需装修需向物业部门申请，其费用一切由乙方自行承担并服从物业部门管理。租赁期届满后，甲方不作补偿，如不继续租赁当垃圾处理。原甲方固定资产及设备乙方应保证正常使用并交留给甲方。四、乙方不得私自转租，或提前解除本合同。六、乙方经营期间的一切活动与甲方无关，并及享受承担一切权利及法律后果。合同另约定其他事项。
　　合同签订后，双方按约履行，优蕾公司交付绿墨公司系争商铺，绿墨公司于2018年7月31日前付清2018年6月至8月租金60,000元。后绿墨公司于2018年10月26日、同年11月2日、同年12月4日分别支付优蕾公司租金10,000元、3,000元、10,000元。后绿墨公司未再支付租金。
　　2018年8月23日，系争商铺物业公司“崧泽华城生活汇物业服务中心”向系争商铺送达《通知》1份，内容为：优蕾悦学馆，贵司至今未得到消防开业许可证，贵司经营行为不符合法律规定和合同约定，望接到本通知后停止经营行为并抓紧办理相关证件，如有转租现象的请整改。2018年11月25日，上海市青浦教育局向绿墨公司送达《责令停办告知书》，称绿墨公司在系争商铺从事教育培训活动，上述地址未经青浦区教育局审批，擅自举办教育培训机构，现责令绿墨公司于2018年11月30日前停止培训，并清退学费，在未取得办学许可证前不得开办培训。2018年12月15日，赵巷镇社会发展事业办公室向公众公布《赵巷镇开展校外培训机构专项治理行为告知书》，称2018年11月23日，青浦区教育局对在赵巷地区开办的违法违规培训机构进行整治，其中绿墨公司被责令停办，原因是该培训机构正在申请办理办学许可证，结果未知。
　　2019年1月10日，绿墨公司法定代表人丁文博、工作人员郑斌向优蕾公司出具保证书，承诺在1月17日前把所欠优蕾公司的所有房租一次性付清，如不能付清就清算离场(并付清房租)，并以个人资产做担保。后绿墨公司于2019年1月搬离系争商铺。
　　一审法院另查明，2018年9月起，优蕾公司工作人员通过微信聊天方式向绿墨公司工作人员郑斌催讨租金。2018年12月21日，郑斌称，最近检查比较严，上周停业一周，本周晚上不能开大厅的灯。上周赵巷镇综治和教育局开会，说手续不全不让开业，这周政府直接给学校发通知，通知每个家长机构没有资质，让家长配合退费，故最近没有收入。最近和梦想熊一起做活动招募了200多意向客户，寒假班也在积极招生，只是现在政策问题运营不正常。最近检查暂时停下，绿墨公司争取年前把手续办出来就正常，房租希望优蕾公司能担待一段时间，一切正常会把欠的补齐的。
　　一审审理中，双方存在如下争议：一、大房东是否曾阻止绿墨公司承租系争房屋？二、绿墨公司未取得办学许可证，优蕾公司是否构成违约？
　　对此优蕾公司称，大房东知道优蕾公司转租的事情未加阻止，也没有强制绿墨公司清场。优蕾公司之前一直积极办理消防开业许可，但是因为商场硬件原因无法办出。绿墨公司是在知情的基础上承租系争商铺的。双方并未约定优蕾公司需要配合绿墨办理办学资质。优蕾公司不存在违约。绿墨公司拖欠租金不付，又擅自搬离，构成根本违约，应支付租金和违约金。优蕾公司于2019年1月31日发现绿墨公司已搬离系争房屋，故于当天向绿墨公司寄函催交租金，后于2019年2月28日向绿墨公司寄送解除合同函。本案租赁合同已于2019年1月31日解除。
　　对此优蕾公司提供如下证据：
　　1.2016年7月28日大房东上海盛青房地产发展有限公司与案外人尤某某签订的房屋租赁合同(尤某某向大房东承租本案系争商铺，期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止，用于儿童教育，未经大房东书面同意，尤某某不得将房屋以任何形式向任何第三方转租、变相转租包括但不限于合营、联营、第三者介入经营或为第三者提供经营场地等。或者转让、交换承租权，亦不得将经营权转让给任何第三方或委托第三方进行经营管理)，以证明优蕾公司与大房东之间的租赁合同关系。绿墨公司不确认尤某某与本案存在关联性，认为优蕾公司应提供大房东同意转租的证据。
　　2.2016年8月2日优蕾公司与案外人上海弋玄璋机电安装工程设备有限公司签订的消防工程合同1份(工程名称：优蕾悦学馆消防安装及验收工程，工程地点即本案系争商铺)，以证明优蕾公司积极办理消防开业许可证，但因为硬件问题无法获得相应许可。绿墨公司认为与绿墨公司无关，优蕾公司也承认无法办理消防开业许可证，合同无法履行的原因不在绿墨公司。
　　3.邮政快递详情单、邮寄信息2份(地址均为青浦区赵巷镇崧文南路XXX号莘潮国际文化广场二楼罗兰教育培训学校，收件人均为丁文博，第一封因收件不在指定地址遭退信，第二封因拒收退回)，以证明优蕾公司向绿墨公司送达催款函和解除合同通知。绿墨公司称未收到过，送达地址也不是绿墨公司的注册地或经营地。
　　绿墨公司称，办理办学许可证需要消防开业许可证、绿墨公司与大房东之间的租赁合同，而优蕾公司与大房东签订的租赁合同中明确约定不得转租，优蕾公司也未办出消防开业许可，故绿墨公司无法办理办学许可。优蕾公司应对此承担违约责任。关于租金，绿墨公司同意支付至2018年11月30日止，之后绿墨无法正常经营，不应当支付租金。保证书针对的也是2018年11月30日之前的租金。2019年1月10日，绿墨公司被商场强制清场，当天合同解除。
　　对此绿墨公司提供如下证据：
　　1.2019年1月银行交易明细复印件、社保缴费记录复印件一组，以证明绿墨公司存在工资损失18,670元。优蕾公司对证据真实性不予认可，认为即使是真实的，也与本案无关。
　　2.2018年9月至同年11月报名表原件，客户付款凭证复印件(支付宝、微信和银行交易明细)一组，以证明绿墨公司存在营业损失129,670元。优蕾公司对证据真实性、关联性不予认可，认为损失不是优蕾公司违约造成的，优蕾公司从未同意绿墨公司以“优蕾”名义经营。
　　3.丁文博与案外人艾尔发企业管理咨询(上海)有限公司签订的加盟协议复印件1份(主要内容为：后者授权丁文博参加多元智能优势测评系统市级代理商自2017年3月中旬(该处日期模糊不清)至2018年3月31日止，每年续约，第一年授权费为20,000元)，2017年3月17日支付宝账单详情复印件1页(丁文博支付杭州实践家教育咨询有限公司40,000元加盟费)，2018年8月26日微信账单详情复印件1页(转账给小雅思维导图作文4,999元)，以证明郑斌代绿墨公司支付加盟费44,999元，其中40,000元是支付艾尔发企业公司2年加盟费，小雅书苑的合同现无法提供。优蕾公司对证据真实性不予认可，认为付款对象与签约对象不一致，小雅书苑无相应协议印证。
　　4.申办教育培训简要流程提示1份(需要提供1.房产证复印件；2.租赁合同，如不是和房产权利人直接签订，需出具权利人签字的转租用作教育培训的同意书；3.预核名通知书；4.《办学场地消防检查对接表》)，民办非企业单位名称申请表，以证明办理办学许可证需消防开业许可证、上海绿墨文化传播有限公司与大房东之间的租赁合同等。优蕾公司要求法院核实证据真实性，认为证据与本案无关，绿墨公司负责人明知系争房屋情况的。
　　一审法院做如下认证：1.优蕾公司提供的尤某某与大房东签订的租赁合同，优蕾公司未举证证明尤某某与优蕾公司的关系，但该份合同中明确约定转租需经大房东书面同意，与绿墨公司主张的事实相符，故对该节事实予以确认；2.优蕾公司提供的消防工程合同，该份合同无法反映优蕾公司申办《投入使用、营业前消防安全检查合格证》的过程和结果，法院不予采信；3.优蕾公司提供的邮政快递详情单、邮寄信息，因邮寄地址并非绿墨公司注册地，优蕾公司亦未举证证明该地址系绿墨公司经营地或指定送达地，故对该份证据不予采信；4.绿墨公司提供的工资支出凭证复印件、客户支付凭证复印件、加盟费付款凭证，绿墨公司未提供原件以供核对，法院不予采信；5.绿墨公司提供的报名表系原件，法院予以采信；6.绿墨公司提供办学流程与申请表，虽然未经教育部门盖章确认，法院难以核实其真实性，但绿墨公司提供的《赵巷镇开展校外培训机构专项治理行为告知书》可反映绿墨公司曾申请过办学许可未果，至于办学需要通过消防验收和大房东同意租赁的凭证，符合相关法律法规规定，法院予以确认。
　　据此一审法院确认如下事实：大房东与优蕾公司约定未经大房东书面同意不得转租；绿墨公司在系争商铺中以“优蕾悦学馆”名义开展儿童教育培训活动。
　　一审法院认为：优蕾公司、绿墨公司签订的房屋租赁合同系双方在平等自愿的基础上所作的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方均应按约履行。绿墨公司认为转租未经大房东许可，故本案租赁合同无效的意见，无法律依据，法院不予采纳。双方均认可本案租赁合同已解除，房屋已腾退，法院予以确认。
　　针对争议焦点一，绿墨公司认为物业公司强制其于2019年1月10日左右搬离，但未提供相关凭证，法院不予采信。绿墨公司作为承租人，应对返还承租房屋的时间承担举证责任，其未举证证明其已通知优蕾公司接收房屋，现优蕾公司自认绿墨公司于2019年1月31日搬离，法院予以确认。
　　针对争议焦点二，根据消防法规定，建设单位应当申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，应当停止使用；公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
　　优蕾公司与绿墨公司虽未明确约定本案系争商铺用于校外教育培训，但优蕾公司提供的尤某某与大房东签订的租赁合同中约定房屋用途为儿童教育，且优蕾公司未对绿墨公司用于校外教育培训提出过异议，故法院确认双方签订本案租赁合同目的为用于校外教育培训，优蕾公司应协助绿墨公司办理办学许可。即使系争商铺不用于校外教育培训，优蕾公司也应协助绿墨公司办理《投入使用、营业前消防安全检查合格证》并提供大房东的转租许可，但优蕾公司并未提供上述文件，故优蕾公司作为出租方，未尽到向承租人提供符合安全标准、具有合法出租权的房屋的责任，构成违约。但绿墨作为教育培训机构的经营者，是申请办学许可的第一责任人，其未审核承租场地的是否符合办学要求，在2018年8月23日物业公司通知其系争房屋未取得消防开业许可、整改转租情况后，仍继续使用系争房屋，应对其自身经营损失承担责任。绿墨公司出具保证书承诺付清房租，绿墨公司称只针对2018年11月30日之前的租金，但是保证书中并未明确，绿墨公司亦未举证证明2018年12月1日后无法维持正常使用状态，故绿墨公司拖欠租金不付，亦构成违约。绿墨主张的各项经营损失，均未提供充分证据予以证明，法院难以确认。
　　综上，一审法院对优蕾公司要求绿墨公司支付2018年9月1日起至2019年1月31日的租金129,200元的诉讼请求，予以支持。对优蕾公司主张的违约金，不予支持。绿墨公司要求优蕾公司赔偿经营损失的反诉请求，亦不予支持。
　　一审法院据此判决：一、上海绿墨文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海优蕾文化传播有限公司租金129,200元；二、驳回上海优蕾文化传播有限公司其余诉讼请求；三、驳回上海绿墨文化传播有限公司全部反诉请求。
　　二审中，绿墨公司提交银行转账记录两份，称2018年10月、11月通过郑斌个人账户向优蕾公司分别转账5,000元、8,000元，应被计入已付租金金额。优蕾公司表示因该两笔汇款未显示对手信息，故未统计入已付租金总额，现对上述两笔款项予以认可，同意从绿墨公司应付租金中予以扣除。本院经审理查明，一审法院其他认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据对涉案租赁合同的效力及本案争议焦点的分析认定，并无不妥，本院予以认同。现绿墨公司提起上诉，要求支持其在一审中的相应诉讼请求，但如一审判决所述，其作为教育培训机构的经营者，理应知晓相应政策法规的规定，在未取得经营许可前不应擅自违法经营。在此情况下，若绿墨公司经向优蕾公司积极主张后仍无法办出经营所需的相关许可，则绿墨公司完全有权向优蕾公司主张解除合同并向其提出违约赔偿要求。然而在本案中，绿墨公司事先未审核系争商铺是否符合办学要求，签订租赁合同后在未获取经营许可证照的情况下却擅自开展教育培训的经营活动，故绿墨公司一审相应反诉诉讼请求所涉损失，应由其承担主要责任，其亦应承担实际搬离前的租金。鉴此，在相应损失证据不充分的情况下，一审法院对绿墨公司的反诉请求未予支持，并无不妥。
　　本案二审中，双方当事人基于绿墨公司提交的新证据对其实际已付租金金额作了确认，故一审相应判决事项应予调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
　　一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9307号民事判决第二、三项；
　　二、变更上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9307号民事判决第一项为“上海绿墨文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海优蕾文化传播有限公司租金116,200元；”。
　　二审案件受理费人民币1,235元，由上诉人上海绿墨文化传播有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　朱丹丹

审判员：彭  辰

书记员：余  艺