上海缔门板业制造有限公司与上海宝山大黄实业公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海缔门板业制造有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：徐兴东，执行董事。
　　委托诉讼代理人：胡辉，上海明泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：胡翔骏，上海明泰律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海宝山大黄实业公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：朱敦超，经理。
　　委托诉讼代理人：安琪，上海首伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄政法，上海首伦律师事务所律师。
　　上诉人上海缔门板业制造有限公司(以下简称“缔门公司”)因与被上诉人上海宝山大黄实业公司(以下简称“大黄公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初17986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　缔门公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持缔门公司一审全部诉请。
　　事实与理由：双方多次延长租期至2018年3月31日，大黄公司违法拆迁行为是发生在租赁期内，在双方合同未予以解除的情况下进行强拆系违法。大黄公司未给予缔门公司合理搬迁时间，导致缔门公司货物损失。双方就拆迁补偿事宜多次协商未果，缔门公司与2017年6月1日向宝山法院提起诉讼要求拆迁补偿，在争议未解决、缔门公司不知情的情形下强制拆迁，导致缔门公司堆放在场地的成品货物灭失、毁损，给缔门公司造成巨额损失。一审认定缔门公司未搬离物品的行为属于主观恶意没有依据，是主观臆断。
　　大黄公司辩称：不同意上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
　　大黄公司向一审法院起诉请求：1.要求缔门公司将其货物搬离宝山区蕰川路XXX弄XXX号和106号场地及厂房(以下简称“98号、106号场地及厂房”)。2.要求缔门公司按每年人民币(以下币种均为人民币)172,800元计算，支付从2017年6月25日起至实际搬离之日止的场地占用费。
　　缔门公司向一审法院提出反诉请求：判令大黄公司赔偿缔门公司物损400万元。
　　一审法院认定事实如下：
　　2003年3月28日，大黄公司(甲方)与缔门公司(乙方)签订《协议书》，约定，甲方出租给乙方的场地位于大黄村杨行金属剪切厂西侧，原上海斐杰电器科技有限公司租用的场地和围墙内所有建筑(现为宝山区蕰川路XXX弄XXX号)；租期自2003年4月1日起至2008年3月31日止；租赁期间，若遇国家建设及政府市政建设使用该土地时，双方应无条件服从，经协商一致后作出决定；任何一方要求提前终止本协议的，应提前60天提出，经双方协商一致后作出决定。
　　2008年5月6日，大黄公司(甲方)与缔门公司(乙方)签订《补充协议书》，主要约定，原协议书租赁期限已将到期，现决定延长至2010年3月31日；由于该地域为外环线生态专项(绿化)建设用地，如遇征用乙方应做好生态专项建设的配合工作，按时撤离；其他条款不变，本补充协议与协议书具有同等效力。
　　2010年4月1日，大黄公司(甲方)与缔门公司(乙方)签订《补充协议书》，约定，原协议书租赁期限已将到期，现决定延长至2013年3月31日止；由于该地域为外环线生态专项(绿化)建设用地，如遇征用乙方应做好生态专项建设的配合工作，按时撤离；其他条款不变，本补充协议与协议书具有同等效力。
　　2013年2月20日，大黄公司(甲方)与缔门公司(乙方)签订《补充协议书》，约定，决定延长租期至2014年3月31日；由于该地域为外环线生态专项(绿化)建设用地，如遇征用乙方应做好生态专项建设的配合工作，按时撤离；其他条款不变，本补充协议与协议书具有同等效力。
　　2014年1月17日，大黄公司(甲方)与缔门公司(乙方)签订《补充协议书》，约定，决定延长租期至2018年3月31日；由于该地域为外环线生态专项(绿化)建设用地，如遇征用乙方应做好生态专项建设的配合工作，按时撤离，乙方投入，乙方自行搬离，甲方不作任何补偿；其他条款不变，本补充协议与协议书具有同等效力。
　　2016年9月20日，大黄村委会书面要求缔门公司于2016年12月20日前完成撤离。2017年6月15日，缔门公司向宝山法院起诉，要求大黄公司支付拆迁补偿款300万元，及停产停业损失150万元。2017年6月22日至24日，89号场地上的建筑物被拆除。大黄公司将缔门公司留置在89号内的货物搬移至98号、106号场地内存放。2017年11月28日，一审法院审理后认为，大黄公司获得的补偿款中的70万元属于缔门公司，应由大黄公司返还给缔门公司，缔门公司所欠租金110,807元应予扣除，遂判决大黄公司支付缔门公司补偿款589,193元，驳回了缔门公司的其他诉讼请求。
　　2018年11月8日，大黄公司与缔门公司对堆放在98号、106号场地及厂房内的货物进行了清点(详见清点清单)。
　　缔门公司表示，因货物堆放现场杂乱，无法就货物的品牌、规格进行准确核实，仅就数量进行大致清点。
　　一审法院另查明，2007年11月15日，绿色生态公司与上海市宝山区杨行镇人民政府签订《上海市宝山区生态专项工程19号地块杨行范围前期征地动迁包干委托协议书》，约定绿色生态公司委托上海市宝山区杨行镇人民政府包干完成该地块的前期征地动迁及其相关工作。2009年9月，绿色生态公司因宝山区生态专项建设工程(第19块)项目建设，取得《房屋拆迁许可证》，拆迁范围包含89号场地。
　　一审法院还查明，缔门公司向法院起诉要求确认上海市宝山区杨行镇人民政府拆迁行政行为违法及赔偿。上海市第三中级人民法院于2019年1月3日出具行政裁定书，载明，大黄公司以及杨行镇人民政府向法院出具情况说明，大黄公司自行组织力量清空89号内的物品并拆除房屋，将土地移交杨行镇人民政府，缔门公司未提供证据证明杨行镇人民政府实施了具体行政行为，故缔门公司的诉请不属于行政诉讼受案范围。
　　一审审理中，大黄公司提供大黄公司(乙方)于2017年6月23日与上海宝杨合金铸件材料厂(甲方)签订的租赁合同，约定，乙方租赁甲方98号400平方米厂房，租期从2017年6月25日至2018年6月24日，年租金为172,800元。
　　缔门公司表示，对上述证据的真实性不予认可。
　　缔门公司提供如下证据：
　　1.虹口区税务局出具的缔门公司的涉税事项调查证明材料，主要内容为，缔门公司2016年5月至2018年9月资产负债表及库存明细的相关表格附后，资产负债表数据为缔门公司自行申报。资产负债表载明，2017年6月、7月、8月库存商品期末余额均为474万余元，2017年9月库存商品期末余额为499万余元(一审此处笔误)，2017年10月库存商品期末余额为499万余元。
　　2.虹口区税务局出具的上海缔门国际贸易有限公司的涉税事项调查证明材料，主要内容为，上海缔门国际贸易有限公司2016年5月至2018年9月资产负债表及库存明细的相关表格附后，资产负债表数据为上海缔门国际贸易有限公司自行申报。资产负债表载明，2017年6月库存商品期末余额为29万余元(一审此处笔误)，2017年7至10月库存商品期末月均为29万余元。
　　缔门公司表示，缔门公司与上海缔门国际贸易有限公司的货物均存放于89号内，上述证据1、2可以证明拆除场地时89号内存放的货物价值。
　　大黄公司表示，对上述证据真实性无异议，但与89号内存放货物的价值没有关联性。
　　一审法院认为，大黄公司与缔门公司之间的租赁协议，因涉及动迁实际已经终止，大黄公司要求缔门公司搬离货物，可以准许。大黄公司与案外人上海宝杨合金铸件材料厂签订的租赁合同，租赁的标的物为400平方米厂房，从现场的照片来看，货物堆放的场地并非厂房，近乎于露天，几乎不能用于正常的存放货物，故大黄公司以租赁合同为据，要求缔门公司支付场地占用费，法院不予准许。鉴于缔门公司的货物确实也占用了场地，法院在不支持大黄公司场地占用费的情况下，于大黄公司赔偿缔门公司物损时将该情况作为调整赔偿损失的因素。
　　大黄公司与缔门公司签订的《补充协议书》约定，89号地域为外环线生态专项(绿化)建设用地，如遇征用缔门公司应做好生态专项建设的配合工作，按时撤离，缔门公司的投入，自行搬离，大黄公司不作任何补偿。2016年9月20日，因宝山区生态专项建设工程涉及89号动迁，大黄村委会书面要求缔门公司于2016年12月20日前完成撤离。缔门公司将机器设备等搬离了89号，而故意将货物留置不搬，以此向大黄公司索取不合理的动迁补偿。缔门公司的行为带有明显的主观恶意，且已经违反了双方之间的约定。在缔门公司未按协议履行的情况下，大黄公司将89号内的货物搬移至98号、106号内，系其减少损失的自力救济行为，合理合法。何况，缔门公司将货物留置后，未予以有效管理，即使大黄公司将货物搬至他处，缔门公司亦有足够的时间将货物搬离，完全可以避免产生物损。综上，缔门公司对于货物目前的贬损，负有主要责任。大黄公司将货物搬至他处后，未妥善存放，对货物的贬损也负有一定责任。
　　关于缔门公司物损金额的问题，缔门公司提供的涉税事项调查证明材料反映，缔门公司的库存货物在拆迁前后并无变化，至2017年10月库存反而增加，上海缔门国际贸易有限公司的库存货物在拆迁之后大幅度增加。而缔门公司抗辩在89号拆迁后大量货物灭失，上述证据与其所述不符。且上述证据由缔门公司自行制作，涉税材料中的库存货物与89号内存放货物是否一致也缺乏关联性。故缔门公司以上述材料为证，主张物损，法院不予采纳。大黄公司与缔门公司现场清点的货物清单，仅有大致的数量，缺乏详细的品牌、规格、质地等，现场货物的价值无法准确评估。缔门公司主张现场的货物全部毁损，无任何利用价值，也无相应证据证明。一审法院根据现场货物清单的内容，结合双方的过错等因素，酌情确定大黄公司赔偿缔门公司损失20万元，堆放于98号、106号场地及厂房内的货物由缔门公司搬离。鉴于缔门公司在审理中坚持不同意先搬离货物，为避免其故意拖延，判令由缔门公司先将货物搬离后，再由大黄公司赔偿其损失20万元。
　　一审法院据此判决：一、上海缔门板业制造有限公司于判决生效之日起十日内，将其在宝山区蕰川路XXX弄XXX号和106号场地及厂房内的物品搬离；二、上海宝山大黄实业公司于上海缔门板业制造有限公司搬离后五日内，赔偿上海缔门板业制造有限公司损失20万元；三、驳回上海宝山大黄实业公司的其他诉讼请求；四、驳回上海缔门板业制造有限公司的其他反诉请求。
　　二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对双方当事人所应当承担的责任所作分析，并无不当，本院予以认同。需要指出的是，如一审判决所述，在早已收到搬迁通知的情况下，若缔门公司欲向大黄公司主张动迁补偿，并不需要将货物、设施设备留在原处作为协商的筹码。从另一方面而言，因搬迁所产生的费用损失缔门公司还可基于合同或法律规定向大黄公司主张。因此，缔门公司继续占用涉案场地并无必要。此外，缔门公司在相关案件中已亦自认于2016年12月搬迁，客观上其亦以自己的行为作出了解除租赁合同的意思表示，故其继续占用涉案场地也已无合法理由。综上，一审法院认定大黄公司将货物搬移属于自力救济，具有合法性，并无不当。
　　本案二审期间，缔门公司仍就其货物损失的实际金额坚持自己的主张，但如一审判决所述，客观上相关财务数据系其自制，故并不足以证明实际物损。而根据在案证据显示，缔门公司并未在大黄公司搬离后及时主张取回涉案货物，故若涉案货物存在因长期堆放而造成的损失，亦应由缔门公司自行承担。综上所述，缔门公司以货物已实际损毁为由要求大黄公司承担赔偿的主张，本院不予采纳。鉴此，一审法院酌情判定大黄公司赔偿20万元，并未明显不公，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币25,346元，由上诉人上海缔门板业制造有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　朱丹丹

审判员：徐  江

书记员：张常青