上海置润投资管理有限公司与上海馥古酒店有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：丁培君，经理。
　　委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曹某。
　　被告：上海馥古酒店有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：赵未迁，总经理。
　　委托诉讼代理人：金世康，上海振顺律师事务所律师。
　　第三人：上海汇银物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区衡山路XXX号XXX楼。
　　法定代表人胡伟庆。
　　委托诉讼代理人：潘志彬,上海市申汇律师事务所律师。
　　原告上海置润投资管理有限公司与被告上海馥古酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并依法追加第三人上海汇银物业管理有限公司作为第三人参加诉讼。本院于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告上海置润投资管理有限公司的法定代表人丁培君，委托诉讼代理人吴锡林、曹某，被告上海馥古酒店有限公司的委托诉讼代理人金世康，第三人上海汇银物业管理有限公司的委托诉讼代理人潘志彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海置润投资管理有限公司(以下简称置润公司)向法院提起诉讼请求：1.被告立即迁出上海市XX路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)并将房屋返还原告；2.被告向原告支付房屋使用费，按原告与陶某的租赁合同年租金标准计,自2017年5月1日起至2017年7月14日止，计464,306.07元；自2017年7月15日起至2018年7月14日止，计2,295,589.87元；自2018年7月15日起至2018年11月20日止，计2,364,395.15元；并按合同约定的租金递增标准主张到房屋返还日止；3.被告向原告支付滞纳金1,396,338.70元;4.被告支付物业费180,214.24元，自2017年5月起至2018年11月止。后，原告于2019年10月24日向本院申请调整诉讼请求第二项至四项金额为：自2017年5月1日起至2017年12月7日止的使用费1,382,518.18元，物业费205,823.63元，滞纳金(使用费和物业费)583,462.07元和86,674.19元。上述租金、物业费标准根据租赁合同计，滞纳金标准按生效判决计。
　　事实和理由：2015年5月1日，原告与系争房屋产权人上海徐汇商建房地产有限公司(以下简称商建公司)及委托管理企业上海汇银物业管理有限公司(以下简称汇银物业)签订了《房屋租赁合同》及《转租证明》。之后,原告将涉案房屋转租给案外人陶某。由于其不支付租金等费用,并在涉案房屋处违章搭建等问题,进行诉讼解决。2017年6月28日,根据生效判决(案号(XXXX)沪01民终XXXX号),原告将获得涉案房屋的占有使用权、收益权等。但是,被告于2015年5月9日,非法成为上述涉案房屋的实际使用人。2017年12月7日起,又非法取得承租权并使用至今。2018年1月8日,案外人商建公司及委托管理企业汇银物业委派了代表人李某某先生参与了徐汇法院执行庭强制执行涉案房屋的协调会议及徐汇法院的《询问笔录》。其对涉案房屋仍然在司法强制执行过程的情况是清楚明知的。被告也明知的。但拒不搬迁。故原告提出如上诉请。
　　上海馥古酒店有限公司辩称，不同意迁出系争房屋，被告的租赁合同是与第三人汇银物业签订，租金、物业费、水电费都是正常支付给第三人，不同意向原告支付使用费或其他费用，滞纳金也不存在。
　　第三人汇银物业述称，第三人与原告的诉讼中，第三人要求确认双方的租赁合同解除，因为原告拖欠第三人租金。合同解除后，第三人与被告于2017年12月7日建立租赁关系，现在被告使用系争房屋是合法的，原告自2017年12月6日起没有合法转租权。原告与案外人陶某的诉讼，在执行阶段已经履行完毕，租金及物业费支付到判决生效之日2017年6月28日。原告的主张中有部分重复主张了。第三人之后与被告的结算，与原告无关。第三人公司员工参与了原告与陶某案件的执行，仅提供了第三人与被告之间的租赁合同，没有参与他们的执行过程，执行笔录中也没有该员工的签名。原告的诉请由法院依法判决。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人系商建公司。2015年5月，商建公司出具委托授权证明，全权委托汇银物业经营管理系争房屋。
　　2015年5月1日，置润公司(乙方)与汇银物业(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的系争房屋，该房屋建筑面积1108.7平方米，辅助面积76.9平方米；该物业租赁期限自2015年5月15日起至2025年8月14日止，其中2015年5月15日起至2015年8月14日止为免租金期，免租期内，乙方无需支付租金，但免租期内乙方使用的水、电、通讯、物业费等费用，仍需由乙方自行承担。甲乙双方约定，租金前两年不递增，之后每两年递增5%，具体如下：2015年5月15日起至2017年8月14日止，年租金1,618,702元；2017年8月15日起至2019年8月14日止，年租金为1,699,637.10元；该房屋押金为26万元;该押金与本合同当期的租金共计664,675.50元，本合同签订后三天内全部付清，否则作违约处理。物业费每季度26,608.80元，租金和物业费均按季支付，提前10天支付，先付后用。乙方逾期支付租金和物业费的，应按日租金或物业费的2倍的标准向甲方支付滞纳金，逾期3个月未付清的，甲方有权单方解除本合同。乙方转租该房屋需经甲方同意。合同另就其他事宜作了约定。
　　2015年5月1日，汇银物业出具书面转租证明，同意置润公司将系争房屋转租给第三方经营宾馆之用。2015年5月9日，汇银物业再次出具了一份转租证明，内容与前述证明一致，在该份转租证明上，商建公司加盖公章，并标注“同意转租”。
　　2015年5月10日，置润公司(甲方)与案外人陶某(乙方)签订《租赁合同》，置润公司将系争房屋转租给陶某使用。合同约定：甲方出租给乙方的系争房屋，该物业租赁期限自2015年5月15日起至2025年7月14日止，自2015年5月15日起至2015年7月14日止为免租金期，免租金期间，乙方无需支付租金，但免租金期内乙方使用的水、电、通讯、物业费等费用，仍需由乙方自行承担；租金标准：2015年5月15日起至2016年7月14日止，年租金2,163,756.50元；2016年7月15日起止2017年7月14日止，年租金为2,228,669.20元；2017年7月15日起至2018年7月14日止，年租金为2,295,529.27元;该房屋押金为36万元;乙方未经甲方书面同意,不得转租或部分转租该房屋;房屋租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权单方面解除合同并收回出租房屋,以及采取停水停电等措施：(4)逾期15日以上的,未交纳按约定应当由乙方交纳的水电等费用;(5)拖欠甲方房租超过15天以上的;乙方如逾期支付租金的,每逾期一日,则乙方须按日租金的3倍向甲方支付滞纳金等条款。
　　2015年5月12日，置润公司与陶某签订《商铺交接单》，置润公司向陶某交付了系争房屋，陶某在系争房屋内开设上海馥古酒店。因陶某搭建违章建筑，拖欠支付租金等，置润公司自2015年10月起多次发函给陶某，要求其拆除违章建筑，支付相应的费用。同时置润公司还于2015年10月27日发函给汇银物业，要求其停止提供水电。汇银物业则回函表示如要采取上述措施，则需置润公司和宾馆双方有同意的书面确认函，停水电当天双方法定代表人到场，否则无法配合。后汇银物业未予采取相应措施。
　　2016年1月15日，置润公司起诉陶某至本院【案号：(XXXX)沪0104民初XXXX号】，请求解除双方2015年5月10日签订的《租赁合同》并要求陶某迁出并返还房屋、支付拖欠的租金、物业费、滞纳金、水电费等。该案于2017年3月22日作出一审判决：一、解除置润公司和陶某于2015年5月10日签订的关于系争房屋的《租赁合同》；二、陶某于本判决生效后十日内迁出系争房屋并将上述房屋交还置润公司；三、陶某于本判决生效后十日内支付置润公司自2016年4月15日起至2016年7月14日止的租金，按每季度540,939元计；自2016年7月15日起至本判决生效之日止的租金，按每季度557,167.30元计；四、陶某于本判决生效后十日内支付置润公司租金滞纳金，按每日6,010元为本金，自2016年4月2日起至陶某实际支付之日止；按每日6,190元为本金，分别自2016年7月2日起、自2016年10月2日起至陶某实际支付之日止；五、陶某于本判决生效后十日内支付置润公司自2016年2月15日起至陶某实际迁出之日止的物业费，按每季度28,454.88元计算；六、陶某于本判决生效后十日内支付置润公司物业管理费滞纳金，按每日316元为本金，分别自2016年3月1日起、自2016年6月1日起、自2016年9月1日起、2016年12月1日起至陶某实际支付之日止；七、陶某于本判决生效后十日内支付置润公司自2015年10月1日起至2016年9月底的水电费208,015元;八、置润公司于本判决生效后十日内返还陶某押金360,000元。
　　陶某因不服上述一审判决，上诉至上海市第一中级人民法院。二审法院于2017年6月28日作出终审判决：一、维持(XXXX)沪0104民初XXXX号民事判决第一、二、三、五、七、八项；二、撤销(XXXX)沪0104民初XXXX号第四、六项；三、陶某于本判决生效后十日内支付置润公司租金滞纳金，以540,939.13元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2016年4月2日起至陶某实际支付之日止；以557,167.30元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，分别自2016年7月2日起、自2016年10月2日起至陶某实际支付之日止；四、陶某于本判决生效后十日内支付置润公司物业管理费滞纳金，以28,454.88元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，分别自2016年3月1日起、自2016年6月1日起、自2016年9月1日起、2016年12月1日起至陶某实际支付之日止。
　　后因陶某未履行上述生效判决，置润公司向法院申请执行，本院在执行过程中，置润公司与陶某达成和解。2018年1月8日的执行询问笔录中，双方达成执行和解协议，其中“4.申请执行人承诺会在本和解协议达成后，立即着手解决其与汇银物业的房屋租赁合同纠纷，被执行人陶某及上海馥古酒店有限公司应向法院提供相关支付租金凭证，……若判决确认汇银物业退还上海馥古酒店有限公司支付的2017年5月至11月的租金，则陶某应支付后续相应的房屋使用费；…….”因上海馥古酒店有限公司提供了其与汇银物业于2017年12月7日签订的租赁合同，故强制迁出项被暂缓执行。
　　另查明，因置润公司拖欠2017年5月15日起的租金，汇银物业于2017年10月25日发函解除双方租赁合同，置润公司于2017年10月26日签收了该函件。汇银物业于2017年11月29日再次发函给置润公司，决定自2017年11月29日零点起，《租赁合同》正式解除。后置润公司向本院提起诉讼【(XXXX)沪0104民初XXXXX号】，要求判令汇银物业租赁给置润公司的《租赁合同》有效，并继续履行；汇银物业、商建公司共同赔偿置润公司经营损失及违约金等。汇银物业、商建公司则提出反诉请求，要求置润公司支付2017年5月15日至2017年10月26日期间的租金，2017年10月27日至2017年12月6日期间的房屋使用费，2017年5月15日至2017年12月6日期间的物业管理费，2016年3月初至2016年9月底期间的水电费，及各项滞纳金等，并要求确认双方租赁合同于2017年10月26日解除。后该案一审判决：一、确认置润公司与汇银物业签订的关于系争房屋的《租赁合同》于2017年10月26日解除；二、驳回置润公司的全部诉讼请求；三、置润公司于本判决生效之日起十日内支付汇银物业2017年5月15日至2017年12月6日止的租金和使用费933,451.10元；四、置润公司于本判决生效之日起十日内支付汇银物业逾期支付租金和使用费的滞纳金(以404,675.50元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2017年5月15日起至实际支付之日止；以424,909.28元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，分别自2017年8月15日起、2017年11月15日起至实际支付之日止)；五、置润公司于本判决生效之日起十日内支付汇银物业2017年5月15日至2017年12月6日止的物业管理费59,723元；六、置润公司于本判决生效之日起十日内支付汇银物业物业管理费滞纳金，以26,608.80元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，分别自2017年6月1日起、2017年9月1日起、2017年12月1日起至实际支付之日止；七、置润公司于本判决生效之日起十日内支付汇银物业2016年3月至2016年9月的水电费122,192元；八、汇银物业于本判决生效之日起十日内返还置润公司押金260,000元；九、汇银物业的其余反诉请求不予支持；十、驳回商建公司的全部反诉请求。后置润公司不服一审判决，上诉于上海市第一中级人民法院，二审法院于2019年6月28日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
　　又查明，上海馥古酒店有限公司于2016年2月在系争房屋所在地址注册并成立，股东三人分别为王某1(占40%股权)、王2(占30%股权)和陶某(占30%股权)。2017年12月12日，王某1、王2和陶某将其三人所持有的股权全部转让给案外人谢某某。2017年12月19日，谢某某又将其持有的股权中30%股权转让给陶某。2018年1月25日，谢某某(占70%股权)、陶某(占30%股权)与赵未迁、牟某1、牟某2签订《股权转让协议书》，将其名下的相应股权全部转让给赵未迁(占45%股权)、牟某1(占25%股权)、牟某2(占30%股权)。该公司法定代表人变更为赵未迁。
　　2017年12月7日，汇银物业(出租方、甲方)与上海馥古酒店有限公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，汇银物业将系争房屋出租给上海馥古酒店有限公司。自该日起，系争房屋由上海馥古酒店有限公司使用并向汇银物业支付租金等费用。
　　审理中，汇银物业当庭称于2017年12月7日收到由案外人王某3支付的租赁保证金130万元，其中30万元系上海馥古酒店有限公司承租系争房屋的租赁保证金，另约100万元为置润公司拖欠租金的保证金，汇银物业将于(2018)沪0104民初12650号一案生效后与陶某结算上述100万元费用。
　　以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有租赁合同、民事判决书、执行询问笔录、工商登记内档资料等证据，本院依法予以确认。
　　本院认为，根据生效民事判决书，原告就系争房屋与汇银物业签订的租赁合同、与陶某签订的转租合同均合法有效。原告与被告上海馥古酒店有限公司之间并不存在合同关系，且原告就系争房屋与汇银物业签订的租赁合同经生效判决确认于2017年10月26日解除，汇银物业于2017年12月7日将房屋出租给被告，故原告自2017年10月26日起对系争房屋不再享有承租权、使用权，其要求被告迁出并返还房屋，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。鉴于原被告之间并不存在合同关系，并结合被告的股东变更情况，原告以陶某原系被告公司股东且系争房屋内实际经营馥古酒店为由，要求被告按原告与陶某之间的租赁合同向原告支付使用费、物业费及滞纳金等，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。至于原告根据生效判决书已向汇银物业承担的合同责任，原告可依据相应合同关系、前案判决书及执行和解笔录等另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条的规定，判决如下：
　　驳回上海置润投资管理有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计12,434元，由上海置润投资管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：黄晨辰

书记员：金  雯