上海美兰湖商业管理有限公司与上海宏宝环保工程技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海美兰湖商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：彭心旷，总经理。
　　委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王慧，上海首伦律师事务所律师。
　　被告：上海宏宝环保工程技术有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：朱秉芳。
　　第三人：朱辉，男，1971年11月28日生，汉族，住上海市宝山区罗泾镇陈行村新中宅XXX号。
　　委托诉讼代理人：毕军，上海市恒业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：罗卫东，上海市恒业律师事务所律师。
　　原告上海美兰湖商业管理有限公司(以下简称美兰湖公司)与被告上海宏宝环保工程技术有限公司(以下简称宏宝公司)、第三人朱辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美兰湖公司的委托诉讼代理人王慧、第三人朱辉及其委托诉讼代理人罗卫东到庭参加诉讼。被告宏宝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告美兰湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除美兰湖公司与宏宝公司之间的租赁合同关系；2、要求宏宝公司及第三人朱辉搬离上海市宝山区罗芬路555弄D区55、56号房屋并将房屋返还给美兰湖公司；3、判令宏宝公司支付房屋租金及使用费(每月租金是12,653元，自2017年10月1日到实际搬离之日)；4、迁出之时要求宏宝公司据实结清水费和电费；5、宏宝公司已经支付的押金35,000元用以抵扣所欠的上述费用。事实和理由：2014年5月27日，上海金罗店开发有限公司(以下简称金罗店公司)与宏宝公司签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区555弄D区55、56号房屋出租给宏宝公司商业使用。合同约定的租期为4年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。嗣后，系争房屋的房地产权利变更为美兰湖公司。2015年3月11日，美兰湖公司与宏宝公司签订了租赁协议。租赁届满后，双方未再签订书面的续租合同，形成了不定期租赁合同关系。宏宝公司按照每月12,653元的标准支付了2017年10月1日前的租金，后续租金至今未付。美兰湖公司已经收取宏宝公司押金35,000元。由于双方系不定期租赁法律关系，故美兰湖公司有权随时解除合同，美兰湖公司也在2018年3月正式发函通知各承租户提前搬离，2018年7月发函正式提出解除合同。因宏宝公司至今未履行搬迁义务，故涉讼。
　　被告宏宝公司未作答辩。
　　第三人朱辉述称，关于美兰湖公司与宏宝公司之间的租赁关系不清楚。朱辉和宏宝公司的法定代表人夫妻关系较好，双方达成口头协议，在两人不在上海时，让朱辉帮忙照看下公司，双方没有转租法律关系，也没有支付过任何费用。朱辉也在美兰湖经营，故经常会去系争店铺看看，招呼下客户等。故朱辉并不是实际使用人，与本案无关。目前，宏宝公司还有一个工作人员在那边办公，朱辉基本每个周会去三四次。
　　本院经审理认定事实如下：2014年5月27日，金罗店公司与宏宝公司签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路555弄D区55、56号房屋出租给宏宝公司商业使用。合同约定的租期为4年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止。2015年3月11日，美兰湖公司与宏宝公司签订了租赁协议。
　　2015年8月7日，经核准登记，系争房屋的房地产权利人变更为美兰湖公司。
　　2018年3月22日，美兰湖公司向宏宝公司发函，载明，美兰湖公司将于2018年对北欧风情商业街作整体调整，故正式通知宏宝公司美兰湖公司将于近期就不定期租赁合同终止事宜提前一个月作出书面通知，希望承租人提前做好搬离的准备，以免发生不必要的损失。
　　2018年7月3日，美兰湖公司向宏宝公司发出通知函，通知宏宝公司于2018年8月5日前搬离并交还所使用的商铺，结清所欠款项。
　　本案审理中，美兰湖公司为证明朱辉为实际使用人，提供了一份付款通知单，下方由朱辉签收。朱辉对该份通知单的真实性没有异议，但表示仅为签收。美兰湖公司还表示，宏宝公司支付的最后一期租金也是朱辉来支付的，朱辉对此表示，当时宏宝公司拖欠了约18万元租金，向朱辉提出要求帮忙解决，故朱辉就替宏宝公司归还了上述欠款，并不是支付租金的行为。嗣后也没有再付过任何费用给美兰湖公司。
　　本院认为，宏宝公司与金罗店公司就系争房屋签订的租赁合同真实、有效。经查明，在租赁期间房屋产权人已变更为原告，根据法律规定，该变动并不影响租赁合同的效力。故美兰湖公司作为新的产权人应一并承受金罗店公司在合同项下的权利以及义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在美兰湖公司、宏宝公司双方的租赁合同到期后，美兰湖公司在2018年3月发出通知，提前告知各承租人美兰湖公司需收回房屋并给予承租人一定期限以准备搬迁工作。同年7月，美兰湖公司又发函正式提出解除合同。美兰湖公司所行使的随时解除权符合法律规定，故其起诉要求解除双方的租赁合同并要求宏宝公司迁出房屋的要求，于法不悖，本院予以准许。鉴于宏宝公司仍实际占用系争房屋，故美兰湖公司要求比照租金标准由宏宝公司支付返还日前的租金及使用费，并据实结算水电费的主张，亦合法有据，本院一并支持。美兰湖公司所收取的押金应在合同解除后返还给宏宝公司，其要求一并抵扣宏宝公司欠付的租金、使用费，于法不悖，本院一并予以处理。至于第三人朱辉，根据查明的事实，朱辉的确替宏宝公司向美兰湖公司支付过租金，且其自认受宏宝公司委托就系争房屋进行看管，且目前还会一周去三、四次，故从彻底解决纠纷的角度出发，美兰湖公司要求第三人朱辉一并履行迁出义务，于法不悖，本院也予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、二百三十二条、二百三十六条的规定，判决如下：
　　一、解除原告上海美兰湖商业管理有限公司与被告上海宏宝环保工程技术有限公司就上海市宝山区罗芬路555弄D区55、56号房屋订立的租赁合同；
　　二、被告上海宏宝环保工程技术有限公司及第三人朱辉于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中清空、搬离并返还给原告上海美兰湖商业管理有限公司；
　　三、被告上海宏宝环保工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海美兰湖商业管理有限公司支付租金及使用费(标准为每月12,653元，自2017年10月1日到实际搬离之日)；
　　四、被告上海宏宝环保工程技术有限公司在返还上述房屋同时，与原告上海美兰湖商业管理有限公司据实结清水费和电费；
　　五、被告上海宏宝环保工程技术有限公司已支付的押金35,000元，用以抵扣所欠的上述费用。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费4,381元，由被告上海宏宝环保工程技术有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陶  芳

书记员：俞雅蓉