上海美兰湖商业管理有限公司与上海悠源休闲茶餐坊有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海美兰湖商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：彭心旷，总经理。
　　委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王慧，上海首伦律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海悠源休闲茶餐坊有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：邹丽娜，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李兆阳。
　　委托诉讼代理人：陆俊超，上海昊坤律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑璟华，上海昊坤律师事务所律师。
　　第三人：上海金罗店开发有限公司，住所地上海市沪太路XXX号。
　　法定代表人：任晓威，董事长。
　　委托诉讼代理人：孙红妍。
　　原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司与被告(反诉原告)上海悠源休闲茶餐坊有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，通知第三人上海金罗店开发有限公司参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海美兰湖商业管理有限公司的委托诉讼代理人苏贇春、王慧、上海悠源休闲茶餐坊有限公司的委托诉讼代理人陆俊超、郑璟华、第三人上海金罗店开发有限公司的委托诉讼代理人孙红妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、要求被告搬离上海市宝山区罗芬路555弄D区35-36号房屋并将房屋返还给原告；3、判令被告支付房屋租金及使用费(2018年1月15日之前拖欠的租金是6,285.50元，自2018年1月16日起，按照每月租金15,725元，支付到实际搬离之日)；4、迁出之时要求被告据实结清水费和电费；5、被告已经支付的押金1万元用以抵扣所欠的上述费用。事实和理由：2010年1月15日，上海金罗店开发有限公司即第三人与被告签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路555弄D区35-36号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为六年，自2010年4月16日起至2016年4月15日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。嗣后，系争房屋的房地产权利变更为原告，原告并与被告签订了租赁协议。租赁届满后，双方未再签订书面的续租合同，形成了不定期租赁合同关系。被告按照每月15,725元的标准支付了2018年1月15日前的租金，后续租金至今未付。原告已经收取被告押金1万元。由于双方系不定期租赁法律关系，故原告有权随时解除合同，原告也在2018年3月正式发函通知各承租户提前搬离，2018年7月发函正式提出解除合同。因被告至今未履行搬迁义务，故涉讼。
　　被告(反诉原告)上海悠源休闲茶餐坊有限公司反诉并辩称，不同意解除租赁合同，2010年1月15日的租赁合同是和第三人签订的，被告将商铺用于开茶餐厅，租赁期限是到2016年4月15日终止。合同签订后，被告为了经营对房屋进行了装饰装修，之后还进行过二次装修。嗣后，原告自称其在2015年1月19日取得了系争商铺的产权，并要求与被告签订协议，双方在2015年3月15日签了协议。但被告事后才得知2015年8月7日房屋的产权才变更为原告。故被告认为原告采取了欺诈的手段与被告签订协议。在租赁合同存续期间，被告按期支付租金，到期之后原告也没有要求搬离。2018年之前，被告按照14,153元每月的标准来支付租金，被告为了经营就继续按照这个标准支付，先用后付。被告的租金支付到2018年1月15日，一直是按照14,153元/月的标准来支付。到了2018年3月，被告突然收到原告的通知要求被告清场，所以被告就没有继续支付租金。被告认为，在系争商铺内经营多年，被告投入了大量的人力物力，如果原告要出租，被告享有优先续租权。被告不同意解除合同。关于到期后的租金，2016年4月16日至2017年4月15日期间，被告按照上浮0.1元/平方米来支付即14,153元/月，2017年4月之后原告要求被告继续根据上浮的金额来支付，被告不同意，故还是按照14,153元/月来支付，因此对于15,725元/月的标准被告不同意。同时，被告反诉要求原告赔偿装饰装修损失。具体金额暂定为160万元；并要求原告返还被告房屋租赁费差价36,645元(1,745元/月乘以21个月)。被告要求按照合同最早的租金标准12,408元/月来计算，自2016年4月16日起至2018年1月15日之间，差价要求原告返还。
　　原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司针对反诉辩称，在被告和第三人的租赁合同中关于添附这一部分明确进行了约定，即合同到期之后要恢复原状，同时装修也要征得原告同意，合同是到期终止，不存在装修损失的补偿问题。原被告之后形成的不定期租赁合同关系，双方事实上按照合同约定的租金标准履行，每年有递增，不存在返还差额的依据。尽管原告取得产权是在2015年8月，但在2015年3月期间原告就和第三人之间达成了转让的意向，在得到第三人的授权的前提下与被告签订了合同。故要求驳回全部反诉请求。
　　第三人上海金罗店开发有限公司述称，上海金罗店开发有限公司于2014年期间分立了四个公司，其中包括原告和第三人，在分立公司期间也登报公示过。2014年3月，正式出具了分立批复，也签订了分立协议，其中涉及到美兰湖的商业管理部分都划归到原告名下，2015年8月7日产权变更登记为原告。关于原被告的争议由法院依法裁判。
　　本院经审理认定事实如下：2010年1月15日，上海金罗店开发有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路555弄D区35-36号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为六年，自2010年4月16日起至2016年4月15日止。
　　2015年3月11日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定，因金罗店公司对公司资产进行重组，将系争租赁房屋变更至原告名下，并完成了过户手续。原合同项下上海金罗店的一切权利、义务均全部转由原告承接。
　　2015年8月7日，经核准登记，系争房屋的房地产权利人变更为原告。
　　2018年3月22日，原告向被告发函，载明，原告将于2018年对北欧风情商业街做整体调整，故正式通知被告原告将于近期就不定期租赁合同终止事宜提前一个月作出书面通知，希望承租人提前做好搬离的准备，以免发生不必要的损失。
　　2018年7月3日，原告向被告发出通知函，通知被告于2018年8月5日前搬离并交还所使用的商铺，结清所欠款项。
　　审理过程中，原告表示自愿调整租金及使用费的标准，同意按照每个月14,153元要求被告承担剩余租金及使用费。
　　本院认为，被告与金罗店公司就系争房屋签订的租赁合同真实、有效。经查明，在租赁期间房屋产权人已变更为原告，根据法律规定，该变动并不影响租赁合同的效力。故原告作为新的产权人应一并承受金罗店公司在合同项下的权利以及义务，对此原被告之间也通过签订租赁协议的方式予以了确认。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在原、被告双方的租赁合同到期后，原告在2018年3月发出通知，提前告知各承租人原告需收回房屋并给予承租人一定期限以准备搬迁工作。同年7月，原告又发函正式提出解除合同。原告所行使的随时解除权符合法律规定，故其起诉要求解除双方的租赁合同并要求被告迁出房屋的要求，于法不悖，本院予以准许。鉴于被告仍实际占用系争房屋，故原告要求比照租金标准由被告支付返还日前的租金及使用费，并据实结算水电费的主张，亦合法有据，本院一并支持。原告自愿调整租金标准为14,153元，该意思表示于法不悖，本院予以准许。另，系争租赁合同中明确约定租赁期满承租人必须恢复房屋原状并将添置的设施拆除，不损害房屋结构，出租方不作赔付和补偿。故被告反诉要求原告支付装修补偿金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。原告所收取的押金应在合同解除后返还给被告，其要求一并抵扣被告欠付的租金、使用费，于法不悖，本院一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、二百三十二条、二百三十六条的规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司与被告(反诉原告)上海悠源休闲茶餐坊有限公司就上海市宝山区罗芬路555弄D区35-36号房屋订立的租赁合同；
　　二、被告(反诉原告)上海悠源休闲茶餐坊有限公司于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中清空、搬离并返还给原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司；
　　三、被告(反诉原告)上海悠源休闲茶餐坊有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司支付租金(其中2018年1月15日之前拖欠的租金是6,285.50元，自2018年1月16日起，按照每月租金14,153元，支付到实际搬离之日)；
　　四、被告(反诉原告)上海悠源休闲茶餐坊有限公司在返还上述房屋同时，与原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司据实结清水费和电费；
　　五、被告(反诉原告)上海悠源休闲茶餐坊有限公司已支付的押金1万元，用以抵扣所欠的上述费用；
　　六、被告(反诉原告)上海悠源休闲茶餐坊有限公司的反诉请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费减半收取1,669元，反诉案件受理费收取9,764元，均由被告(反诉原告)上海悠源休闲茶餐坊有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏