上海美兰湖商业管理有限公司与张晓君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海美兰湖商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：彭心旷，总经理。
　　委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王慧，上海首伦律师事务所律师。
　　被告：张晓君，女，1967年10月13日生，汉族，户籍地四川省成都市，现住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：周广奎，1967年2月3日生，汉族，户籍地和住所地同上。
　　原告上海美兰湖商业管理有限公司与被告张晓君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海美兰湖商业管理有限公司的委托诉讼代理人苏贇春、王慧、被告张晓君及其委托诉讼代理人周广奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海美兰湖商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、要求被告搬离上海市宝山区罗芬路689弄57、58号房屋并将房屋返还给原告；3、判令被告支付房屋租金及使用费(每月按照19,418元计算，自2018年4月1日起至实际搬离之日止，扣除被告已支付的3,459元)；4、迁出之时要求被告据实结清水费和电费。事实和理由：2010年10月8日，上海金罗店开发有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路689弄罗店北欧新镇北欧风情街57、58号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为五年，自2011年3月1日起至2016年2月29日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。嗣后，因系争房屋的房地产权利变更为原告，故原被告双方又于2015年3月签订租赁协议，确认了原合同条款继续有效适用。租赁届满后，双方未再签订书面的续租合同，双方形成了不定期租赁合同关系。被告按照每月19,418元的标准支付了2018年3月底的租金，后续租金至今未付。原告已经收取被告押金45,000元。由于双方系不定期租赁法律关系，故原告有权随时解除合同，原告也在2018年3月正式发函通知各承租户提前搬离，2018年7月发函正式提出解除合同。因被告至今未履行搬迁义务，故涉讼。
　　被告张晓君辩称，租赁合同是和金罗店公司签订。至于2015年和原告签订的合同是因为当初签合同的工作人员和金罗店公司的工作人员是一致的，从主观上说被告一直认为出租方仍为金罗店公司。被告和金罗店公司的合同在2016年2月底到期，到期后，原告仍收取租金并且还追加了房屋的押金(押金共计45,000元)。被告认为，双方的合同是不定期的，解除合同可以，但要求原告把2016年2月到期之后的租金和押金还给被告，同时补偿被告的装修损失320万元。
　　本院经审理认定事实如下：2010年10月8日，上海金罗店开发有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路689弄罗店北欧新镇北欧风情街57、58号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为五年，自2011年3月1日起至2016年2月29日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。
　　2015年3月，原被告签订一份房屋租赁协议，主要内容为，因产权人发生变更，故双方明确被告与金罗店公司原签订的租赁合同继续有效执行。
　　2015年8月7日，经核准登记，系争房屋的房地产权利人变更为原告。
　　2016年3月9日，被告出具一份承诺函，表示鉴于合同期限届满，被告申请继续使用该房屋，租赁期限为不定期，并承诺同意由原告收取三个月租金的保证金，若原告提前一个月通知搬离，被告积极配合搬离，原告无需承担任何赔偿。在不定期租赁期间内，被告将按照合同约定的最后一期租金、物业管理费等其他费用的基础上作适当调整。被告按照每月19,418元的标准，向原告支付了截止于2018年3月底的租金，后续租金至今未付。原告已经收取被告押金共计45,000元。
　　2018年3月22日，原告向被告发函，载明，原告将于2018年对北欧风情商业街作整体调整，故正式通知被告原告将于近期就不定期租赁合同终止事宜提前一个月作出书面通知，希望承租人提前做好搬离的准备，以免发生不必要的损失。
　　2018年7月3日，原告向被告发出通知函，通知被告于2018年8月5日前搬离并交还所使用的商铺，结清所欠款项。
　　本院认为，被告与金罗店公司就系争房屋签订的租赁合同真实、有效。经查明，在租赁期间房屋产权人已变更为原告，根据法律规定，该变动并不影响租赁合同的效力。故原告作为新的产权人应一并承受金罗店公司在合同项下的权利以及义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在原、被告双方的租赁合同到期后，原告在2018年3月发出通知，提前告知各承租人原告需收回房屋并给予承租人一定期限以准备搬迁工作。同年7月，原告又发函正式提出解除合同。原告所行使的随时解除权符合法律规定，故其起诉要求解除双方的租赁合同并要求被告迁出房屋的要求，于法不悖，本院予以准许。鉴于被告仍实际占用系争房屋，故原告要求比照租金标准由被告支付返还日前的租金及使用费，并据实结算水电费的主张，亦合法有据，本院一并支持。另，原告所收取的押金应在合同解除后返还给被告。鉴于合同期限早已届满，故被告要求原告赔偿房屋装修损失等的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、二百三十二条、二百三十六条的规定，判决如下：
　　一、解除原告上海美兰湖商业管理有限公司与被告张晓君就上海市宝山区罗芬路689弄57、58号房屋成立的租赁合同法律关系；
　　二、被告张晓君于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中清空、搬离并返还给原告上海美兰湖商业管理有限公司；
　　三、被告张晓君于本判决生效之日起十日内，按照每月19,418元计算，向原告上海美兰湖商业管理有限公司支付自2018年4月1日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费，扣除被告张晓君已支付的3,459元；
　　四、被告张晓君在实际返还房屋之时，与原告上海美兰湖商业管理有限公司据实结清水费和电费；
　　五、原告上海美兰湖商业管理有限公司于被告张晓君实际返还房屋日时，返还被告张晓君押金45,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费减半收取1,217元，由被告张晓君负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏