上海美兰湖商业管理有限公司与陈玉秀房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海美兰湖商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：彭心旷，总经理。
　　委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王慧，上海首伦律师事务所律师。
　　被告：陈玉秀，女，1962年12月20日生，汉族，户籍地广西省，现住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：周榆人，1962年5月15日生，汉族，户籍地和住所地同上。
　　原告上海美兰湖商业管理有限公司与被告陈玉秀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海美兰湖商业管理有限公司的委托诉讼代理人苏贇春、王慧、被告陈玉秀及其委托诉讼代理人周榆人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海美兰湖商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、要求被告搬离上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋并将房屋返还给原告；3、判令被告支付房屋租金及使用费(每月按照12,348元计算，自2018年4月1日起至实际搬离之日止)；4、迁出之时要求被告据实结清水费和电费。事实和理由：2014年8月5日，上海金罗店开发有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路689弄罗店北欧新镇北欧风情街XXX号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为五个月，自2014年8月1日起至2014年12月31日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。嗣后，因系争房屋的房地产权利变更为原告。租赁届满后，双方未再签订书面的续租合同，双方形成了不定期租赁合同关系。被告按照每月12,348元的标准支付了2018年3月底的租金，后续租金至今未付。原告已经收取被告押金5,000元。由于双方系不定期租赁法律关系，故原告有权随时解除合同，原告也在2018年3月正式发函通知各承租户提前搬离，2018年7月发函正式提出解除合同。因被告至今未履行搬迁义务，故涉讼。
　　被告陈玉秀辩称，租赁合同是和金罗店公司签订，合同到期后原告向被告收取的租金和押金都要返还给被告；系争房屋的修复费用1万元也要求原告承担；被告不同意解除合同，因为双方之间没有合同，2018年4月1日之后的租金，被告愿意按照2014年的合同约定的每月标准来支付。被告按照每月12,348元的标准，向原告支付了2018年4月1日之前的租金，被告认为是原告多收取的。
　　本院经审理认定事实如下：2014年8月5日，上海金罗店开发有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路689弄罗店北欧新镇北欧风情街XXX号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为五个月，自2014年8月1日起至2014年12月31日止。
　　2014年7月7日，被告出具一份承诺函，表示如果风情街整体商业调整和出售，被告无条件配合，无任何赔偿。
　　2015年8月7日，经核准登记，系争房屋的房地产权利人变更为原告。
　　2016年2月14日，被告出具一份承诺函，表示鉴于合同期限届满，被告申请继续使用该房屋，租赁期限为不定期，并承诺同意由原告收取三个月租金的保证金，若原告提前一个月通知搬离，被告积极配合搬离，原告无需承担任何赔偿。在不定期租赁期间内，被告将按照合同约定的最后一期租金、物业管理费等其他费用的基础上作适当调整。被告按照每月12,348元的标准，向原告支付了截止于2018年3月底的租金，后续租金至今未付。原告已经收取被告押金共计5,000元。
　　2018年3月22日，原告向被告发函，载明，原告将于2018年对北欧风情商业街作整体调整，故正式通知被告原告将于近期就不定期租赁合同终止事宜提前一个月作出书面通知，希望承租人提前做好搬离的准备，以免发生不必要的损失。
　　2018年7月3日，原告向被告发出通知函，通知被告于2018年8月5日前搬离并交还所使用的商铺，结清所欠款项。
　　庭审中，被告提供一份关于罗芬路XXX弄XXX号屋顶漏水的协议。原告表示，因漏水发生的1万元修复费原告同意承担，在被告应付的租金及使用费中抵扣。
　　本院认为，被告与金罗店公司就系争房屋签订的租赁合同真实、有效。经查明，在租赁期间房屋产权人已变更为原告，根据法律规定，该变动并不影响租赁合同的效力。故原告作为新的产权人应一并承受金罗店公司在合同项下的权利以及义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在原、被告双方的租赁合同到期后，原告在2018年3月发出通知，提前告知各承租人原告需收回房屋并给予承租人一定期限以准备搬迁工作。同年7月，原告又发函正式提出解除合同。原告所行使的随时解除权符合法律规定，故其起诉要求解除双方的租赁合同并要求被告迁出房屋的要求，于法不悖，本院予以准许。鉴于被告仍实际占用系争房屋，故原告要求比照租金标准由被告支付返还日前的租金及使用费，并据实结算水电费的主张，亦合法有据，本院一并支持。另，原告所收取的押金应在合同解除后返还给被告。关于房屋维修费用1万元，原告表示同意给付，本院也予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、二百三十二条、二百三十六条的规定，判决如下：
　　一、解除原告上海美兰湖商业管理有限公司与被告陈玉秀就上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋成立的租赁合同法律关系；
　　二、被告陈玉秀于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中清空、搬离并返还给原告上海美兰湖商业管理有限公司；
　　三、被告陈玉秀于本判决生效之日起十日内，按照每月12,348元计算，向原告上海美兰湖商业管理有限公司支付自2018年4月1日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费；
　　四、被告陈玉秀在实际返还房屋之时，与原告上海美兰湖商业管理有限公司据实结清水费和电费；
　　五、原告上海美兰湖商业管理有限公司于被告陈玉秀实际返还房屋日时，返还被告陈玉秀押金5,000元并给付房屋维修费用1万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费减半收取838元，由被告陈玉秀负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏