上海美旋实业有限公司与上海索菲克博大投资管理有限公司、上海世博供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海美旋实业有限公司，住所地上海市金山工业区，现住上海市金山区。
　　法定代表人：骆必亮，董事长。
　　委托诉讼代理人：刘大卫，上海市光明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：钟兰杰，上海钰澜律师事务所律师。
　　被告：上海索菲克博大投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张仲容，总经理。
　　委托诉讼代理人：赖国豪，上海市捷华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑鲁圣，上海市捷华律师事务所律师。
　　被告：上海世博供应链管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵克平，董事长。
　　委托诉讼代理人：邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：高沂，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告上海美旋实业有限公司与被告上海索菲克博大投资管理有限公司、上海世博供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告上海索菲克博大投资管理有限公司依法提起反诉。本案先依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；后转为普通程序,公开开庭进行了审理。原告上海美旋实业有限公司(以下简称美旋公司)的委托诉讼代理人刘大卫、钟兰杰，被告上海索菲克博大投资管理有限公司(以下简称索菲克公司)的委托诉讼代理人赖国豪、郑鲁圣、上海世博供应链管理有限公司(以下简称世博供应链公司)的委托诉讼代理人邵鸣、高沂到庭参加诉讼。审理中，经当事人申请，本院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司进行司法鉴定。本案现已审理终结。
　　原告美旋公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告索菲克公司赔偿原告装修损失人民币(以下币种同)4,584,826元以及设计费70万元；2、判令被告索菲克公司赔偿原告运营费损失70万元；3、判令被告索菲克公司退还原告已支付2017年6月25日至2017年7月14日期间的租金122,222元(按照6,111.10元/天计算)；4、判令被告索菲克公司支付违约金366,666元；5、判令被告索菲克公司退还保证金55万元；6、本案诉讼费用由被告索菲克公司承担；7、被告世博供应链公司对被告索菲克公司的上述付款承担连带责任。审理中，鉴于被告索菲克公司已由法院裁定进入破产清算，故原告明确其诉讼请求为：1、被告索菲克公司支付原告装修损失4,584,826元以及设计费70万元、被告索菲克公司支付原告运营费损失70万元；被告索菲克公司退还原告已支付2017年6月25日至2017年7月14日期间的租金122,222元(按照6,111.10元/天计算)、被告索菲克公司支付原告违约金366,666元、被告索菲克公司退还保证金55万元，故要求确认原告对被告索菲克公司享有上述债权；2、本案诉讼费用由被告索菲克公司承担；3、被告世博供应链公司对被告索菲克公司的上述付款承担连带责任。
　　事实和理由：原告法定代表人骆必亮与被告索菲克公司法定代表人张仲容于2016年3月12日相识，双方互加微信并商谈位于上海市浦东新区国展路第C2号商铺及公寓房4间(以下简称系争房屋)租赁事宜，经双方多次沟通交流，于2016年4月1日被告索菲克公司将由被告世博供应链公司负责管理的系争房屋出租给原告使用。合同约定系争房屋位置及使用面积、用途(办公、展示、休闲咖啡简餐)、租金、物业费与其他费用、违约责任、租赁期限及续租事宜。双方合同约定原告承租系争房屋的期限为2015年10月8日至2017年11月31日，但实际租赁期从2016年4月1日开始，租赁期限倒签系由被告索菲克公司要求，且索菲克公司表示倒签期限内的租金不需要原告支付。2017年6月19日，被告索菲克公司致函所有经营商户终止租赁合同，并要求于2017年6月25日前清空搬离系争房屋，理由是系争房屋所在地块已被纳入《上海市城市总规划(2016-2040)》“世博文化公园”项目，且被告于2017年6月14日接到C02地块出租方世博供应链公司发出的《关于合同解除的通知函》，并要求从接到通知之日起10日内交还所有物业。原告接到被告终止通知后，通过其他方法了解得知承租的系争房屋在2015年10月14日上海市世博发展(集团)有限公司已经发出通知(沪世博字[2015]第70号)《关于终止世博园区c02地块场馆场地租赁合同相关事宜的通知》，该通知明确载明“根据2015年8月28日市委专题会议精神(市委专题会议纪要[2015-5])要求尽快终止C02地块区域内所有场馆场地租赁合同为上海市大歌剧院项目的顺利实施创造条件”。由此可知，在被告索菲克公司出租系争房屋给原告时明知该地块已经纳入终止租赁范围，被告世博供应链公司对被告索菲克公司的出租行为是明知的，但其未进行干预和通知原告。如两被告能在第一时间告知原告系争房屋已经由有关单位下文要求终止该区域内所有场馆场地租赁合同，原告也不会承租系争房屋，并进行装修、设计、家具绿植等投入1,600万元，并对场馆商业开发投入300万元。原告认为两被告一开始就欺骗原告，未告知实情，导致原告作出错误意思表示，同时因被告世博供应链公司对被告索菲克公司监管不利，导致被告索菲克公司故意隐瞒该地块已经禁止出租的实情，导致原告损失巨大，故要求两被告连带赔偿原告损失。
　　被告索菲克公司辩称，并不是索菲克公司原因导致提前解除租赁合同，是因市政规划需要收回。故不同意原告诉请。原告的装修所有权应该归被告索菲克公司，合同多处约定提前解除合同的情况下被告索菲克公司不承担责任，而且租赁期已经届满，也不存在赔偿问题。至今房屋仍在由原告在占用，不存在运营损失的赔偿。对于收取的保证金，愿意返还，但执行时应抵扣原告应当支付的相应费用。
　　被告世博供应链公司辩称，其并不是本案适格被告，不应承担相应的赔偿责任。原告主张损失没有依据，原告至今未提供其支付过工程款的依据，而且其使用至今，即便是装修还存在残值，也是原告在签订合同之初对合同到期或者合同被解除的风险有所预见的情况下自行放弃的。
　　被告索菲克公司依法向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人房屋占用费，自2017年7月15日至实际搬离之日止，按照月租金183,333元标准/计算；2、反诉被告支付2017年1月1起到2017年8月30日的水费3,250元、2017年3月1日起至2017年8月30日止的电费49,140元；3、请求反诉被告立即搬离系争房屋；4、反诉被告支付律师费6万元。
　　事实与理由：反诉原告索菲克公司与反诉被告美旋公司于2015年10月8日签署《租赁合同》，由反诉被告美旋公司租赁系争房屋，面积共计2048平方米，租赁期限自2015年10月8日至2017年11月31日止，每月租金为183，333元。租赁合同第六条第3款约定，反诉被告美旋公司在承租期间使用的水、电费由反诉被告美旋公司另行支付。反诉被告美旋公司按照租赁合同约定向反诉原告支付截止2017年7月14日的房屋占用费，之后经反诉原告索菲克公司多次催收，仍未向反诉原告索菲克公司支付。另反诉被告美旋公司拖欠承租期间水、电费。
　　反诉被告美旋公司辩称，对第一项反诉请求，不同意支付房屋占用费，美旋公司是受欺诈签订合同，损失严重。对第二项反诉请求，经核对，对于水电费无异议，同意该项反诉请求，相应水电费愿意支付。对第三项反诉请求，同意搬离，事实上美旋公司也在筹备搬离。对第四项反诉请求，美旋公司认为合同约定不公平，不同意支付律师费。
　　本案经审理认定事实如下：2016年4月1日，原告美旋公司与索菲克公司签订《租赁合同》，由原告承租系争房屋(原世博会球体展示部位)，租赁用途为办公、展示、休闲咖啡简餐。合同第三条约定，原告承租系争房屋的期限自2015年10月8日至2017年11月31日，租赁期届满后，若被告索菲克公司与被告世博供应链公司延长租赁期限，则原告与被告索菲克的租赁期限也相应顺延(即直至系争房屋被相关政府部门收回或征用之日止)；被告索菲克公司承诺免除原告自2015年10月8日至2016年6月15日止的租金(即免租期)，作为原告的装修期，免租期内被告索菲克公司不向原告收取房屋租金，但原告应承担系争房屋的物业费、水费、电费、电话费、上网费、能源费等实际发生的全部费用，由被告索菲克公司依照相关部门提供的发票或收据向原告足额收取。第四条约定，原告应缴纳的月租金为183,333元，年租金总额为2,200,000元(截止2019年6月15日的租金标准均以每年2,200,000元计算)；因原告需要对系争房屋进行装修，依据相关机构出具的预算，系争房屋的装修费用预计需要200万元，现经双方协商，被告索菲克公司同意原告承租第一年以220万元/年的标准支付租金，但原告需要对系争房屋投入200万元的装修，同时原告对系争房屋的装修所有权属于被告索菲克公司(固定装饰装修)，原告仅享有系争房屋装饰装修的使用权，对于系争房屋内活动的装饰部分归属原告；在本合同租赁期限内，若系争房屋被相关政府部门征用或拆迁或原告违反本合同约定而导致本合同提前解除，原告不得要求被告索菲克公司或其他任何第三方给予任何补偿或赔偿(包括装饰装修、经营损失等)，且原告不得随意损坏系争房屋内的所有装饰装修。第五条约定，双方同意按押3付3的方式支付租金，先付后用，原告应于下一期租金到期日前30天向被告索菲克公司支付下一期租金，以此类推；原告应于本合同之日起三日内向被告索菲克公司支付首期租金(3个月租金)、物业管理费及履约保证金(3个月租金)；如原告逾期不付款，被告索菲克公司有权书面催告原告，催告后三个工作日仍未付款，被告索菲克公司有权单方面解除本合同并有权没收原告已支付定金(如有)且原告承担相应违约责任。合同第十七条第二款约定，除本合同另有约定外，索菲克公司违反约定擅自提前解除本合同，被告索菲克公司除应按照本合同第九条约定返还履约保证金外，还应向原告额外支付相当于当期月租金标准的2倍违约金作为补偿，该违约金不足以弥补原告全部损失的，还应就差额部分进行赔偿；第六款约定，被告索菲克公司向原告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括律师费、公证费、鉴定费等)，及被告索菲克公司因行使本合同项下其他权利而引起的所有费用、开支，均由原告承担。第二十一条第五款约定，鉴于系争房屋位于世博园区内，相关政府部门可能随时会提前收回，原告承诺，若原告承租的系争房屋因政府原因导致提前终止或被收回，原告不向被告索菲克公司或相关政府部门主张任何赔偿责任(包括装修损失、经营损失等)，若发生提前终止或提前收回的情况，被告索菲克公司应至少提前3个月通知原告，原告于收到被告索菲克公司的提前解除或终止通知书之日起30日内应搬离并清空系争房屋内所有物品设备等，否则被告索菲克公司有权对其遗留的所有物品进行任意处置，若发生提前终止或提前收回的情况，被告索菲克公司应将原告已支付但未实际使用的租金等无息退还原告。合同签订后，被告索菲克公司即向原告交付系争房屋，原告向被告索菲克公司支付履约保证金55万元，并支付了至2017年7月14日止的租金。2017年6月19日，被告索菲克公司向原告发出通知函，表示因其承租区域被纳入《上海市城市总规划(2016-2040)》具体要求的“世博文化公园”项目所包含的地块，其于2017年6月14日接到C02地块出租方即被告世博供应链公司发出的《关于合同解除的通知函》，要求其于接到通知之日起10日内交还所有物业等，故通知原告，其于原告签订的《租赁合同》于2017年6月25日终止，请原告于2017年6月25日前自行清空、搬离。2017年6月29日，原告委托律师向被告索菲克公司发送律师函，表示因被告索菲克公司在签订合同时承诺系争房屋租赁使用期不少于5年，故原告投入大量人力物力进行经营，现接到终止租赁合同的通知函，从函件得知该地块拆迁系市政建设需要，原告会积极配合相关工作推进，但被告索菲克公司要求搬离时间仓促，原告无法按此时间妥善处理善后事宜，同时表示根据合同约定被告索菲克公司应赔偿原告违约金等。
　　另查明，上海世博土地控股有限公司于2010年6月取得上海世博会浦东园区陆上人流集散广场工程(后滩出入口、临时建筑)，包括城市之窗、天下一家及安检大棚共10,688.70平方米建筑的上海市建设工程(临时)竣工规划验收合格证。2011年9月23日，上海市规划和国土资源管理局作出《关于同意世博会非永久性场馆及配套设施延续使用的批复》，同意原世博会非永久性展馆及配套设施延续使用5年。2012年9月24日上海世博(集团)有限公司办公室印发会议纪要，明确听取世博供应链公司关于C02地块过渡期开发利用项目“索菲克博大名车城”方案的汇报，并表示项目经正式明确成立后，由集团公司出具相关委托书，委托世博供应链公司负责C02地块的管理；原则同意租赁期限从2012年11月1日至2016年12月31日止等。2012年，被告索菲克公司与被告世博供应链公司签订《物业租赁合同》，由被告索菲克公司承租浦东世博园区C02地块光地及内安检大棚，租赁期限分为两阶段，第一阶段为五年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止，第二阶段租赁期满后，甲乙双方一致同意租赁期自动顺延等。2013年3月6日，上海市公安局浦东分局世博园区公安处对C02地块上海博大汽车主题公园临时建筑编订临时门号。
　　再查明，2018年8月2日，本院依法作出(2018)沪破10-1号民事裁定书，受理申请人上海和弈资产管理有限公司对被申请人上海索菲克博大投资管理有限公司的破产清算申请；同月24日，本院依法作出(2018)沪破10-2号民事裁定书，指定上海市捷华律师事务所为上海索菲克博大投资管理有限公司管理人，该管理人的负责人为万玲娣，成员为赖国豪、郑鲁圣。
　　庭审中，原告提交由上海世博发展(集团)有限公司发送给被告世博供应链公司的关于终止世博园区C02地块场馆场地租相关事宜的通知复印件，用以证明2015年10月14日后系争房屋不能对外租赁，被告索菲克公司隐瞒该情况，通知提到根据2015年8月28日市委专题会议精神，上海大歌剧院规划选址已确定在浦东新区世博园区后滩地区C02地块，故通知尽快终止上述设计区域内所有场馆场地的租赁合同。被告索菲克公司明确其从未见过该通知；被告世博供应链公司对该证据真实性、合法性均不予认可。被告世博供应链公司提供相关网上关于世博文化公园建设的报道，证明原告租赁的系争房屋被纳入世博文化公园项目范围，其中《浦东新区耀华地块Z000101单元(黄浦江沿岸ES2单元)世博文化公园(暂定名)控制性详细规划》公示中，开发规模提到“规划地上总计容建筑面积为12.16平方米。主要包含大歌剧院文化设施(C02街坊)约7.93万平方米，及其相邻的文娱休闲配套设施(C03街坊)约4.23万平方米”。原告对该资料由网上查询所得并无异议，但不认可被告世博供应链公司的证明目的；被告索菲克公司对该证据材料无异议。经原告申请，本院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋装修造价进行司法鉴定，该公司于2018年7月28日出具鉴定意见书，结论为系争房屋室内装修造价：装饰部分3,631,587元(其中社会保险费244,834元)，安装部分953,239元(其中社会保险费73,546元)。被告索菲克公司提出：1、鉴定意见书有部分内容系在系争房屋之外，不包括在租赁合同中，鉴定部门认为涉及室外部分系沿系争房屋建设，原告表示由其施工且现场客观存在；2、鉴定意见书存在重复计算，即将原租赁商户装修内容计列为原告施工部分，鉴定部门认为该部分现场客观存在，鉴定根据现场情况计算造价；3、可移动设施计入评估范围，鉴定部门认为原告提出的可移动部分均固定在建筑物上，涉及灯具均非可移动落地灯或台灯；4、鉴定报告税费巨大，应以原告实际支出为准，税费不应计取，鉴定部门认为税费根据相关文件、按照定额比列计取，社会保障费所涉人工费按照政府指导价计取。
　　以上事实，有租赁合同、通知函、律师函、关于同意世博会非永久性场馆及配套设施延续使用的批复、上海世博发展(集团)有限公司会议纪要、建设工程规划许可证、上海市建设工程(临时)竣工规划验收合格证、物业租赁合同、(2018)沪破10-1号民事裁定书、(2018)沪破10-2号民事裁定书庭审笔录等在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告索菲克公司之间租赁合同，根据双方提交证据，租赁标的物为临时建筑，之后相关部门于2011年9月23日作出批复，同意原世博会非永久性展馆及配套设施延续使用5年，该临时建筑相应的使用期自批复之日起至2016年9月23日即届满；而双方租赁合同约定的租赁期限为2015年10月8日至2017年11月31日，故超过临时建筑使用期限的租赁合同当属无效。双方发生争议诉讼至法院时，双方之间所涉租赁标的物已超过临时使用权，故涉及超过临时建筑使用期限的租赁合同无效，对于合同无效，双方均有过错应当各自承担相应的责任。本诉部分，对于原告的装修损失，被告虽对评估报告提出异议，但鉴定部门已作出解释，故本院对于鉴定结论予以采纳，对于装修损失，本院结合双方的过错程度、原告对于租赁房屋的实际使用情况，酌情确定为80万元。原告主张的设计费及运营费损失，原告对此并未提交证据，本院不予支持。原告主张退还租金，鉴于原告实际使用租赁房屋至今，应承担相应的房屋使用费，故其要求返还租金的请求，本院不予支持。原告主张违约金，双方发生争议期间，租赁合同应属无效，原告依据合同主张违约金，本院不予支持。原告主张被告索菲克公司退还保证金，索菲克公司亦表示愿意退还，本院予以准许。综上，被告索菲克公司应支付费用合计为135万元，故本院确认原告对被告索菲克公司享有135万元债权。原告要求被告世博供应链公司承担连带责任，原告的该请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。反诉部分，反诉原告索菲克公司要求反诉被告美旋公司搬离系争场地，鉴于双方合同涉及超过临时使用期部分属于无效，且即使双方合同有效，双方约定的租赁期限亦以届满，故反诉原告索菲克公司的该项请求本院予以支持。反诉原告索菲克公司要求反诉被告支付房屋占用费，鉴于反诉被告美旋公司实际使用房屋至今，故反诉原告索菲克公司参照双方合同约定标准主张使用费，本院据实予以支持。反诉原告索菲克公司主张相应水电费，反诉被告美旋公司同意支付，本院予以准许。反诉原告索菲克公司主张律师费，鉴于双方所涉超过临时使用期部分合同无效，反诉原告再依照合同主张相应权利，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海美旋实业有限公司对被告上海索菲克博大投资管理有限公司享有135万元债权；
　　二、驳回原告上海美旋实业有限公司的其余诉讼请求；
　　三、反诉被告上海美旋实业有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离其承租的位于上海市浦东新区国展路商铺第C2号(2048平方米)及公寓房四间；
　　四、反诉被告上海美旋实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告上海索菲克博大投资管理有限公司房屋使用费(按每月183，333元标准，自2017年7月15日至反诉原告实际搬离之日止)；
　　五、反诉被告上海美旋实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告上海索菲克博大投资管理有限公司自2017年1月1日起到2017年8月30日的水费3,250元、2017年3年1日起至2017年8月30日止的电费49,140元；
　　六、驳回反诉原告上海索菲克博大投资管理有限公司其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费60,966元，由原告上海美旋实业有限公司负担49,248元，被告上海索菲克博大投资管理有限公司负担1,718元；鉴定费120,000元，由原告上海美旋实业有限公司负担60,000元，被告上海索菲克博大投资管理有限公司负担60,000；反诉案件受理费减半收取计3,693元，由反诉原告上海索菲克博大投资管理有限公司负担546元，反诉被告上海美旋实业有限公司负担3,147元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：田有娣

书记员：周  婉