上海美蓝艺术文化发展有限公司、赵丽与黄益房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：赵丽，女，1976年12月10日生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告：上海美蓝艺术文化发展有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：赵丽，董事长。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：解则坤，上海国根律师事务所律师。
　　被告：黄益，男，1985年10月8日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：周俊杰，上海市天华律师事务所律师(于2018年12月13日解除委托)。
　　委托诉讼代理人：邵灿秀，京衡律师集团上海事务所律师(于2018年12月10日接受委托)。
　　原告赵丽、上海美蓝艺术文化发展有限公司(以下简称“美蓝公司”)与被告黄益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵丽(原告美蓝公司法定代表人)及原告赵丽、美蓝公司的共同委托诉讼代理人解则坤，被告黄益的委托诉讼代理人周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告赵丽、美蓝公司向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告返还房屋押金人民币2万元(以下币种均为人民币)；2、被告向两原告返还三个月的预付房租6万元；3、被告赔偿两原告装修损失145,000元；4、被告赔偿两原告中介费损失7,000元。事实和理由：2018年5月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定两原告向被告承租上海市宝山区美兰湖路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租期自2018年5月13日至2025年5月12日，免租期3个月，租金第一年至第三年每月为20,000元，第四年至第五年每月为21,000元，第六年至第七年每月为22,680元，租金每三个月支付一次，租赁保证金为2万元，交房时间为2017年5月13日前交房。合同第九条约定“若甲方(被告)违约，且乙方已经按照本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按照本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准”。在合同签订当日，被告明确同意原告对系争房屋进行装修时可拆除通往天井部分左右几十公分的门框。两原告如约支付了租赁保证金2万元及三个月租金，被告亦将系争房屋交付两原告。2018年6月3日，原告通知被告将要开始装修并将图纸提交被告审查，被告同意且未对装修图纸提出任何异议，还配合原告落实水电事宜。在通知被告后原告遂对系争房屋进行装修。2018年6月27日，被告突然要求立即停止装修活动，并要求复原。2018年7月23日，被告以原告违反合同约定为由单方违法解除了租赁合同。被告解除合同的行为损害了两原告的合法权益，故两原告诉至本院。
　　被告黄益辩称，不同意原告的诉讼请求。在原、被告签某某《房屋租赁合同》中，第7.4条明确约定了装修房屋必须经过被告的书面同意。原告对系争房屋进行装修，需将装修图纸给予被告查看并同意，并经物业部门的同意。在合同中也明确约定了原告经过被告同意装修房屋，不得破坏房屋的主体结构。被告没有同意过原告对墙体进行破坏，被告也没有同意过原告提供的装修图纸。综上，被告对原告所有诉请均不予同意。被告也存在对系争房屋进行修复的费用，被告保留对造成的损失进行诉讼的权利。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年5月13日，赵丽、美蓝公司(乙方)与黄益(甲方)经上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)居间签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租期自2018年5月13日至2025年5月12日，免租期3个月，租金第一年至第三年每月为20,000元，第四年至第五年每月为21,000元，第六年至第七年每月为22,680元，租金每三个月支付一次，租赁保证金为2万元。合同第5.3条约定，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金金额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。合同第7.4条约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求，租赁期限届满时，甲乙双方如不续租的，乙方返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。合同第9条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金-倍(该处空白)。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。若乙方违约，且乙方已按本合同约定对该房屋进行装修添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同第13条中约定，乙方征得甲方同意装修该房屋，但不得破坏房屋墙体结构。合同签订后，系争房屋交付赵丽、美蓝公司，赵丽、美蓝公司支付租赁保证金2万元，并预付2018年8月15日起三个月的租金6万元。
　　2018年5月30日，美蓝公司(甲方)与上海家晶装饰工程有限公司(乙方，以下简称“家晶公司”)签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定由乙方对系争房屋进行装修，总价款17万元。乙方落款处由家晶公司签章，并由其法定代表人孙大四及其委托代理人董万兵签字。装修过程中，系争房屋一楼天井处一玻璃门及部分门框被拆除，并在天井内堆砌墙体。
　　2018年6月4日，赵丽通过手机微信将装修图纸发送给黄益，并向其发送微信：“黄先生您好！这是装修设计图，唯一动的一点地方就是给您画的红色虚线部分，请您审查！房屋到期，您如果需要恢复原状，我们同意恢复！！！请多包涵！！”“另外，向您请示，别墅院子我们也要重新设计和修路，个别植物需要移动位置，您如果有什么要求，请尽早指示！！谢谢！！”黄益语音予以回复(转化成文字内容为：“出来以后我去看一下，你怎么规划给我拿出来，我去看一下好不好。”“你绿化或树啊你要移你规划出来给我看一下，我来看一下好吧。看一下你就移，马上同意了你就移一下。)
　　2018年7月3日，黄益委托律师向赵丽发函：因赵丽在装修时未向黄益提供书面的装修图纸及方案，也未经黄益同意擅自破坏房屋墙体，致使系争房屋受损，要求赵丽停止一切装修、添附活动，并在收到律师函5日内向黄益提交书面的装修、添附方案，且须在征得黄益书面同意后再进行装修，且将系争房屋恢复原状等。
　　2018年7月23日，黄益委托律师向赵丽发函：因赵丽在装修时未向黄益提供书面的装修图纸及方案，也未经黄益同意擅自破坏房屋墙体，致使系争房屋受损，赵丽未按照要求将系争房屋恢复原状，告知解除双方之间的租赁合同，赵丽限期搬离系争房屋等。2018年7月24日，赵丽向黄益寄送《关于对解约律师函的回复》。在该回复函中有如下内容：“我同意解约，但是不同意您解约理由。您律师函中所称都是失实的。关于敲掉天井入口一点门框的事情，在签约时我明确提出，您是明确同意的，您当时的表态是只要不敲承重墙就可以。装修图纸也发给您及物业审核过，您当时并未提出任何异议。此外，按照合同约定我们没有复原义务，此事您属于违约解除……另外，请您于2018年7月31日前将我支付的房屋押金2万元、预付的房屋租金6万元及装修损失8万元及中介费损失7,000元共计16.7万元划付至我如下账户……。”
　　2018年12月10日，上海美兰湖物业管理有限公司出具证明，内容为系争房屋自出租后由承租人在装修期间搭建违章建筑为两层共计32平方米。
　　另查明，本案法庭辩论结束后，黄益提出反诉要求赔偿相关费用，因黄益提出反诉的时间超过法定期限，本院口头裁定不予受理。
　　审理中，赵丽、美蓝公司就装修费用提供微信转账凭证(转至董万兵微信账户94,000元)、工商银行回单(于2018年10月8日汇至孙大四银行账户51,000元)及家晶公司提供的收据，证明其装修系争房屋花费94,000元，并支付违约金51,000元。黄益表示，真实性无法确认，金额无法确定，且根据目前装修情况亦没有达到赵丽提出的装修款94,000元；另，违约金也没有明确注明，违约金的条款装修合同里已经划掉，赵丽不应该再支付违约金；转账都是给个人的，而不是公司，也没有相应发票，亦与本案无关。赵丽、美蓝公司就中介费用提供其与中原公司签某某佣金确认书及金额为7,000元的中介费发票。黄益表示，真实性无法确认，系赵丽、美蓝公司与案外人签某某，与本案无关。
　　本院认为，赵丽、美蓝公司与黄益签某某《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，未经黄益书面同意，赵丽一方不得对该房屋进行装修、添附，经黄益书面同意后，赵丽需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得黄益同意，须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求，且不得破坏房屋结构。本案中，赵丽一方将装修图纸通过微信发给黄益，在未获得黄益同意的意思表示的情况下，赵丽一方即进场装修，在装修时破坏了天井处原有玻璃门窗，并堆砌墙体，改变了系争房屋结构。物业公司出具的证明亦佐证了上述事实。因赵丽一方装修系争房屋存在上述问题，黄益催告后行使合同解除权符合法律规定和合同约定，故黄益有权解除合同。另一方面，赵丽一方将装修图纸发给黄益后，黄益未对装修方案及时提出异议，客观上造成解除合同后果损失的扩大，故应当酌情分担因解约造成的损失。关于保证金，鉴于赵丽一方违约，且合同约定赵丽一方付清所有费用后保证金予以返还。因条件尚未成就，故本案中对保证金暂不处理。租赁合同解除后赵丽一方预付给黄益的三个月房租6万元应予返还。关于装修损失，本院根据装修现状、赵丽一方支付金额及黄益未及时提出异议等本案实际情况酌情确定由黄益赔偿赵丽一方5万元。关于中介费用，因双方之间租赁合同系由赵丽一方违约致使合同解除，故赵丽一方向黄益主张中介费本院难以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
　　一、被告黄益于本判决生效之日起十日内，返还原告赵丽、上海美蓝艺术文化发展有限公司三个月的预付房租6万元；
　　二、被告黄益于本判决生效之日起十日内，赔偿原告赵丽、上海美蓝艺术文化发展有限公司装修损失5万元；
　　三、驳回原告赵丽、上海美蓝艺术文化发展有限公司的其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取2,240元，由原告赵丽、上海美蓝艺术文化发展有限公司负担990元，被告黄益负担1,250元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：陈  叶