上海群帆办公家具有限公司与金斯敦家具(上海)有限公司、杨陈等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海群帆办公家具有限公司，住所地：上海市奉贤区。
　　法定代表人：苏亚，职务：总经理。
　　委托诉讼代理人：刘永红，广东驰浩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王振军，广东驰浩律师事务所律师。
　　被告：金斯敦家具(上海)有限公司，住所地：上海市奉贤区。
　　法定代表人：蔡威，职务：执行董事。
　　被告：杨陈，男，1987年4月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：陈玲花，女，1965年10月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上述三被告共同委托诉讼代理人：张驰强，上海逾驰律师事务所律师。
　　原告上海群帆办公家具有限公司(以下简称“群帆公司”)诉被告金斯敦家具(上海)有限公司(以下简称“金斯敦公司”)、杨陈、陈玲花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月18日、9月12日二次公开开庭进行了审理。原告群帆公司的法定代表人苏亚及其委托诉讼代理人刘永红、王振军，被告金斯敦公司、杨陈、陈玲花的共同委托代理人张驰强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出如下诉讼请求：1,判令原告与被告金斯敦公司、陈玲花签订的租赁合同无效；2，判令被告金斯敦公司、陈玲花、杨陈返还已付租金650,000元;3,判令被告金斯敦公司、陈玲花、杨陈原告返还房屋押金108,000元；4,判令被告金斯敦公司、陈玲花、杨陈赔偿原告装修损失3,0000元;5,判令被告金斯敦公司、陈玲花、杨陈赔偿原告厂房搬迁损失10,000元;6,判令被告金斯敦公司、陈玲花、杨陈赔偿原告工资支出损失3,500元;7,判令被告金斯敦公司、陈玲花、杨陈赔偿原告自2019年月1月11日至实际返还租金、押金之日止、按同期银行贷款利率计算的利息损失;8,判令被告金斯敦公司、陈玲花、杨陈承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。
　　事实与理由：原告与被告陈玲花于2019年1月9日签订《厂房租赁合同》,约定由原告租赁被告位于上海市奉贤区柘林镇目华北路XXX号西面车间两层厂房与中间大棚,免租期2个月20天,租赁房屋用途为家具生产，原告于2019年1月11日、18日按合同约定向被告杨陈的账户支付了押金及租金。2019年2月20日，原告接到厂房实际所有人的电话后得知被告实为“三房东”，厂房实际所有人称其并不允许“二房东”转租,故原告与被告陈玲花所签订的租赁合同无效。后实际所有人起诉“二房东”,于2019年4月25日在上海市奉贤区人民法院达成调解协议,实际所有人与“二房东”的租赁合同已经解除。原告又得知所租房属于违法建筑，厂房所在的工业园区管理部门也告知原告，园区内不允许家具生产，同时被告仅交付仅此1/4面积的房屋。原告多次联系被告以寻求解决问题，但被告始终回避。原告认为被告欺诈原告签订了合同，非法转租违法建筑且未能交付房屋，致原告不能实现合同目的，蒙受巨大损失，被告陈玲花原为被告金斯敦的法定代表人，被告被陈玲花与被告杨陈系母子关系，三被告应对原告的损失承担责任，故诉至法院。
　　被告金斯敦公司、陈玲花、杨陈共同辩称，被告金斯敦公司与原告签订的租赁合同合法有效，由于“二房东”的过错致双方的合同无法履行，故同意解除租赁合同，但原告应按约支付2019年4月1日至8月31日共5个月租金和一位保安工资费用及垃圾清理费，其余租金和押金同意退还；被告陈玲花签订合同是职务行为，由被告金斯敦公司承担相应责任；按合同的约定及受被告金斯敦公司的指示，被告杨陈代为收取了原告的押金和租金，在原告提起本案诉讼前即已将上述款项打入被告金斯敦公司账户内，且被告杨陈也不是被告金斯敦公司的实际控制人，故不应承担责任；原告提出的其他赔偿请求无相关证据证明或评估依据，不同意赔偿；被告金斯敦公司按合同约定仅有交付房屋的义务，环保评估是否通过与其无关，合同解除的原因在于“二房东”，被告也有相应的损失。
　　审理中，原告撤回了第4项诉请。
　　经审理查明：2019年1月9日,被告金斯敦公司作为合同甲方(出租方)、原告群帆公司作为合同乙方(承租方)，签订了《厂房租赁合同》，约定由原告租赁位于上海市奉贤区柘林镇目华北路XXX号西面车间两层楼和中间大棚，作“家具办公”使用，租赁总面积约3,800平方米，租金“打包价”为1,300,000元/年，门卫费及垃圾清理费自理；租赁期限从2019年1月10日至2023年3月30日止；租金从2019年4月1日开始计算，2019年1月10日至2019年3月30日为乙方免租期；租金收款账户为被告杨陈的工商银行的账户；双方另约定了其他内容。2019年2月25日，双方又签订了《补充协议》，约定由原告承担“整个厂房二分之一”的垃圾清理费用和“一个门卫一年48,000元的工资及社会保险费用，另外约定了搬迁事宜、使用被告设备等内容。被告陈玲花和原告法定代表人苏亚分别在上述合同和补充协议的落款处签字。签约后，原告于2019年1月11日、18日按合同约定向被告杨陈的账户支付了押金108,000元、租金650,000元。嗣后原告搬入上述房屋。
　　2019年2月下旬，案外人上海声怡包装制品有限公司(以下简称“声怡公司”)要求原告于2019年4月30日之前搬离。承租厂房所在的工业园区管理部门也告知原告，未办理环评前承租厂房所在区域不允许家具生产。原告曾经多次联系被告协商解决相关问题未果。原告认为，被告非法转租违法建筑，欺诈原告签订合同，也未按合同交付约定面积的房屋，致使原告不能实现合同目的，遭受巨大损失，侵害了原告的合法权益，故诉讼来院。
　　另查明，案外人声怡公司为上海市奉贤区柘林镇目华北路XXX号房屋(登记建筑面积为5,406.02平方米)的权利人，2016年2月2日声怡公司与另一案外人上海璨坤实业发展有限公司(以下简称“璨坤公司”)公司签订租赁合同，约定将上述全部厂房租赁给璨坤公司，租期至2028年4月30日。2016年3月25日，案外人璨坤公司与被告金斯敦公司签订合同，约定将上述地址面积约6,800平方米的厂房出租给被告金斯敦公司,租期至2028年4月30日。
　　再查明，案外人声怡公司起诉案外人璨坤公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理，双方于2019年4月25日达成解除房屋租赁合同等内容的调解协议。被告金斯敦公司以案外人璨坤公司于2019年3月21日单方发出解除租赁合同函，违反合同约定为由，向本院起诉，请求法院判令解除双方租赁合同并由案外人璨坤公司承担相关违约责任，本院于2019年4月28日立案受理。
　　审理中，经本院释明，原告表示自己于2019年4月26日搬离，同意于第一次庭审结束当日即2019年7月18日交接房屋，被告则以合同未解除为由拒绝接收。
　　以上事实，由租赁合同及补充协议、房地产权证、付款入账通知、案外人声怡公司发给原告的通知、本院(2019)沪0120民初5739号民事调解书、现场照片、原告法定代表人苏亚给与被告陈玲花、杨陈的通话录音、被告金斯敦公司起诉案外人璨坤公司的民事起诉状、当事人的陈述等证据佐证，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　关于本案合同主体和相关责任方问题，本案租赁合同或补充协议，承租、出租方均分别载明为原告、被告金斯敦公司，落款处均无原告、被告金斯敦公司的盖章，而是由原告法定代表人苏亚和被告陈玲花签字，原告起诉时以原告作为合同一方的主体，而非苏亚本人，原告认为法定代表人苏亚签订合同是职务行为；同理，现被告金斯敦公司及被告陈玲花均确认被告陈玲花签订合同为职务行为，故合同相对方是被告金斯敦公司，被告陈玲花非合同主体，应由被告金斯敦公司承担合同责任。被告杨陈收取合同款项，是原告和被告金斯敦公司共同商议后指定其收款的被动行为，且在起诉前，被告杨陈已经支付给了被告金斯敦公司或者按被告金斯敦公司的指示支付了中介费，故被告杨陈不应承担合同责任。
　　关于合同的履行，租赁房屋的权利人即案外人声怡公司(出租人)与案外人璨坤公司(承租人)房屋租赁合同已经解除，被告金斯敦公司(次承租人)作为原告也已提起请求法院判令解除其与璨坤公司(承租人)房屋租赁合同的诉讼，原告与被告金斯敦公司履行合同的基础已经丧失，现原告请求解除与被告金斯敦公司的合同，被告也无异议，根据本院查明的事实和当事人的陈述，租赁厂房部分有证，部分无证，故涉及有证厂房部分租赁合同有效，可予解除，自起诉状送达之日的2019年6月25日解除。无证部分厂房租赁合同自始无效，被告金斯敦公司作为出租方，应对此承担主要责任，原告未积极审查租赁物的合法性，对此承担次要责任。
　　关于租金(使用费)的标准，相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效租赁房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。因原、被告签订了相关租赁合同，即便租赁合同中部分租赁房屋因无证而无效，但根据相关司法解释，无证部分房屋也可参照合同约定租金标准支付占用使用费，故被告金斯敦公司有权按合同约定向原告收取相应租金(使用费)。根据补充协议，门卫费、社保费用、垃圾清理费实为租赁(使用费)的组成部分，故门卫费按合同约定的标准确定，为对社保费、垃圾清理费，被告未提供相应计算方法或证据，可待取得证据后，另行处理。
　　对于租赁面积，原告称被告金斯敦公司仅交付仅此1/4面积的房屋，被告金斯敦公司予以否认，因原告接收房屋至起诉前并无异议，故本院难以采信原告的陈述。
　　对于租赁的期限，原告自述其已于2019年4月26日搬离，但并没有提供被告金斯敦公司接收被告房屋或者原告以适当的方式通知了被告金斯敦公司的证据，本院对这一事实难以认定，审理中，经本院释明，被告金斯敦公司仍拒绝接收房屋，系其扩大损失的行为，故自2019年7月18日后，应由被告自行承担损失，本院以当庭告知双方办理交接手续的2019年7月18日房屋交接日,计算相应的租金(使用费)。结合被告金斯敦公司出租部分无证建筑物、原告家是生产存在环评问题对合同履行的影响、合同履行基础丧失等多重原因，本院认为，原告和被告金斯敦公司对合同不能履行均有一定责任，考虑合同对免租期的约定、合同实际履行期限，对实际发生的租金(使用费)，即2019年4月1日至7月18日止、以合同约定租金(使用费)与门卫费相加<(130,000元+4,8000元)/年>为标准，本院酌情按80%计算，确定为323,520元。
　　对于已付租金和押金，合同无效或解除后，双方应各自返还取得的财产，被告金斯敦公司应返还押金和扣除实际租赁的租金(使用费)后为326,480元。押金108,000元被告应全额返还。原告请求被告偿付已付租金(使用费)、押金的利息损失，本院确定以房屋交接日即2019年7月18日的次日起计算。原告请求被告赔偿搬场损失，本院酌情支持2,000元。对原告请求被告赔偿工资损失，原告未提供相关证据，本院不以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
　　一、确认上海群帆办公家具有限公司与被告金斯敦家具(上海)有限公司于2019年1月9日签订的《房屋租赁合同》、于2019年2月25日签订的《补充协议》中涉及无产证房屋租赁部分合同无效；原告上海群帆办公家具有限公司与被告金斯敦家具(上海)有限公司签订的上述《房屋租赁合同》、《补充协议》中其他有效部分合同于2019年6月25日解除；
　　二、被告金斯敦家具(上海)有限公司于本判决生效后十日内返还原告上海群帆办公家具有限公司押金108,000元并支付以上述款项为本金、自2019年7月19日起至实际清偿日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；
　　三、被告金斯敦家具(上海)有限公司于本判决生效后十日内退还原告上海群帆办公家具有限公司租金326,480元并支付以上述款项为本金、自2019年7月19日起至实际清偿日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；
　　四、被告金斯敦家具(上海)有限公司于本判决生效后十日内偿付原告上海群帆办公家具有限公司搬场损失2,000元；
　　五、驳回原告上海群帆办公家具有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费11,816元，减半收取计5，908元，保全费4,528元，合计10,436元，由原告负担4,696.2元，被告负担5,739.8元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：甘青峰

书记员：蒋伊婷