上海翊邦投资管理有限公司与上海中暨科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海翊邦投资管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：施德杨，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张文杰，上海市凤凰律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海中暨科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：黄银贤，董事长。
　　委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。
　　原告上海翊邦投资管理有限公司诉被告上海中暨科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2019年1月22日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张文杰、被告委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。因双方对系争商铺内装饰装修价值无法达成一致意见，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋内装饰装修进行审价。审理中，原告撤销了对原委托代理人郑培筠律师的委托。2019年11月18日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张文杰、被告委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海翊邦投资管理有限公司诉称：原告欲开展健康餐饮加盟业务，向被告租赁场地使用，其中租赁华隆路XXX号E座1303室(下称“系争房屋”)用于业务办公，租赁华隆路XXX号E座101室用于餐厅样板店。通过开办餐饮样板店，实施餐饮管理新模式，进而招募餐饮加盟店。2017年4月24日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，样板店为办理餐饮个体工商户营业执照方便，由案外人俞某某签订合同。租赁合同约定：系争房屋总面积为599.47平方米，租赁期限自2017年5月28日至2023年5月27日，租金为每月人民币(以下币种均为人民币)39,385.18元，每两个月支付一次，履约保证金为两个月的租金78,770.36元，物业保证金11,989.40元，被告需协助原告办理相关证照，同时还约定了其他条款。合同签订后，原告进行装修并购买了餐饮业务经营、业务办公所需的设备，并安装在系争房屋及样板店内，同时申请餐饮经营的相关证照，但由于系争房屋系工业用房，未取得商业配套规划，若需办理营业执照，需由被告缴纳商业配套等费用。虽经原、被告向政府部门出具承诺书，餐饮证照始终未能办理成功，为此，原告于2017年10月6日向被告发出《紧急催告函》，要求被告妥善解决，同时告知原告的租金从2017年10月也暂停支付。被告对此一直未能有效解决，原告仍积极与被告协商，但被告却置之不理，导致原告无法正常开展经营活动。2018年7月27日被告竟对系争房屋实施停电，并于当日发函原告要求单方收回系争房屋、解除合同。原告于2018年8月3日至被告物业服务中心办理物品搬离手续，却遭到被告阻挠。虽经报警处理及与被告沟通后，被告仍禁止原告搬离物品。基于原被告签订案涉租赁合同时，对101室房屋的用途及被告的协助办证义务都是知晓并作出明确约定，且系争房屋作为健康餐饮管理之用是建立在样板店能申请证照且正常经营的前提下，现由于101室工业用房的性质及被告不愿缴纳商业配套费用等原因，导致原告无法办理营业执照，进而无法实现租赁房屋之目的，为此原告遭受巨大损失。为维护原告的合法利益，故诉诸法院，请求：1、判令被告返还履约保证金78,770.36元、物业费保证金11,989.40元；2、判令被告支付原告违约金1,019,845.52元，具体包括装修损失498,702.50元、已预付电费21,500元、已付租金157,540.72元、已付物业费53,952.30元、11个月员工工资及补偿277,650元、搬家费10,500元；3、判令被告返还原告在系争房屋内的设施设备物品；4、本案诉讼费由被告负担。
　　被告上海中暨科技发展有限公司辩称：不同意原告的诉请。1、原告至今仍结欠被告租金、物业管理费及占用费，故保证金应予以扣除；2、被告不存在违约行为，而是原告逾期支付租金，被告已根据合同约定行使解除权。同时合同仅约定系争房屋作为办公之用，房屋的性质双方签订租赁合同时被告已经告知承租人，故原告应对房屋性质、用途自行承担法律后果；3、对原告主张的装修损失等损失无事实依据，故不予认可；4、系争房屋现仍由原告控制，故物品不应由被告返还，原告应腾退房屋。
　　同时，被告提起反诉，诉称：由于反诉被告结欠反诉原告租金达到合同约定解除条件，故反诉原告于2018年7月27日发函告知反诉被告解除合同，但反诉被告至今未搬离，故请求：1、确认反诉原、被告签订的租赁合同于2018年7月27日解除；2、判令反诉被告腾退系争房屋；3、判令反诉被告向反诉原告支付2017年9月28日至2018年7月27日的租金315,081.44元；4、判令反诉被告支付反诉原告房屋使用费(按合同约定租金标准，自2018年7月28日计算至实际腾退之日止)；5、判令反诉被告向反诉原告支付2018年1月28日至2018年7月27日的物业管理费35,968.20元；6、判令反诉被告向反诉原告支付物业管理费(按合同约定标准，自2018年7月28日计算至实际腾退之日止)；7、判令反诉被告赔偿反诉原告物业空置期损失118,155.54元；8、判令反诉被告向反诉原告支付迟延支付租金的违约金(以315,081.44元为基数，按照日千分之一的标准，自2018年7月28日计算至实际支付之日止)。
　　针对反诉，反诉被告上海翊邦投资管理有限公司辩称：同意解除案涉租赁合同，但解除原因并非被告违约；反诉被告曾于2018年7月27日腾退系争房屋，但反诉原告已将系争房屋实际控制并不允许反诉被告搬离物品；系争房屋无法办理相应证照，无法正常使用，故不应支付租金；2018年7月27日系争房屋已被反诉原告控制，原告已无法使用，故不存在占用费；物业管理费应由物业公司进行主张，反诉原告此项诉请主体不适格；反诉被告不存在违约行为，故不应支付违约金；由于反诉原告原因导致反诉被告无法正常使用系争房屋，故不应支付租金，也不存在逾期付款违约金。
　　经开庭审理查明：位于上海市青浦区华新镇华隆路XXX号房屋登记在被告名下，土地用途为工业用地。
　　2017年4月24日，原告(乙方、承租人)与被告(甲方、出租人)签订《租赁合同》，由乙方向甲方承租系争房屋。合同2.2条约定，乙方系经中国政府批准成立并有效存续，从事建材贸易等的企业，具有中国法人资格，或为具有完全民事权利能力和行为能力的自然人。后该条款变更为：乙方系经中国政府批准成立并有效存续，从事健康管理、餐饮管理等的企业，具有中国法人资格，或为具有完全民事权利能力和行为能力的自然人。
　　合同3.1条约定，出租物业建筑面积599.47平方米，签订本合同时，乙方对该租赁物业现状已充分了解，确认符合乙方承租目的。
　　合同3.2.1条约定，乙方承租出租物业仅作为办公(办公/商务配套)用途。
　　合同3.4.1条约定，本合同租赁期限为自2017年5月28日至2023年5月27日止。
　　合同4.1条约定，出租物业租金按每天每建筑平方米2.16元计算，折合每月平均租金为39,385.18元；租金每两个月支付一次，支付时间为每两个月的首月前五日内支付。
　　合同4.2条约定，甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票。物业管理费每贰个月支付一次，支付时间为每贰个月的首月前五日内支付；物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费为5,994.70元。
　　合同4.5条约定，乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月租金即78,770.36元为履约保证金；甲方有权自行用前述保证金冲抵乙方租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清全部租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁其届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。
　　合同4.7条约定，如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款项总额的千分之一作为滞纳金。
　　合同6.1条约定，甲方应向乙方提供为申请办理营业执照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件，并对乙方所需的各项装修及开业许可等审批手续给予必要协助。
　　合同7.1条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用。如乙方逾期7个工作日仍未向甲方付清应付租金或管理费，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用。逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方应当按照本合同承担违约责任。乙方同意，如乙方欠付租金、管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该房屋内乙方商品、货物及办公用品不得转移出该物业，否则甲方有权采取必要强制措施予以制止且无需对乙方承担任何责任。
　　合同8.1条约定，无论何种原因，本合同终止或解除后，乙方需立即停止在该物业内从事任何经营活动，并应在合同终止或解除次日起1日内撤出起全部物品和人员并将出租物业交还甲方。甲方验收认可后，双方签署《物业交还确认书》，该确认书签署之日视为乙方迁出物业之日。
　　合同8.2条约定，应交还租赁物业日，乙方仍未能将该租赁物业交还甲方的，则自应交还日之次日起，乙方按照合同终止时该出租物业租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该物业管理费标准的200%向甲方支付管理费及承担相关公共事业费，直至乙方按照合同要求交还该物业为止。在前述情况下，甲方有权自应交还日起，对该物业采取停止水、电等供应，控制人员进出，阻止乙方继续经营等强制措施，且乙方应承担的占用费、管理费及公共事业费不因此得到减免。
　　合同9.2条约定，任何乙方在履行本合同出现本合同约定的违约事项达到解除合同条件的，守约方可选择解除本合同。出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租物业：(1)乙方未按本合同的规定和要求支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付的；……(9)本合同约定的其他甲方有权单方解除本合同的情形出现的。
　　合同10.1条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业费金额之和的违约金。乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索。
　　合同10.3.1条约定，因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金，管理费损失；……
　　附件一约定：双方协商除合同正文条款3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年60日免租期、第二年60日免租期、第三年60日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：1、2018年3月28日起至2018年5月27日止；2、2019年3月28日起至2019年5月27日止；3、2020年3月28日起至2020年5月27日止。以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。
　　附件二约定：物业管理费，押二付二，每两个月一次预付；10元/平方米/月。
　　附件三约定租金/意向金支付至被告账户，物业管理费支付至上海一通世界投资管理有限公司(下称“一通公司”)账户。
　　合同另对其他内容进行了约定。
　　合同签订后，原告向被告支付了履约保证金78,770.36元，并向一通公司支付了管理费保证金11,989.40元。
　　2017年8月18日，案外人俞某某就101室房屋向被告提出租户变更申请，申请变更原因为“华新园E座101室是以王双祥个人名义签约租赁合同的，因王双祥常年在外地出差，无法到本地工商办证，现申请将抬头王双祥变更为上海翊邦投资管理有限公司，营业证件(个体工商户)办理完成后，将注册新的餐饮管理公司”，后经被告同意。同日，俞某某作为经营者、被告作为房屋权利人向华新市场监督管理所出具《承诺书(经营场所)》，载明：本人俞某某，申请在(经营场所)华隆路XXX号E栋101从事餐饮经营活动，该房屋属上海中暨科技发展有限公司所有，是工业用房，因原因未办理房地产权证，现向工商行政管理等有关部门承诺如下：1、该房屋不是违章建筑，且没有列入近期动拆迁范围；2、经营期间不改变房屋结构，确保安全；3、经营期间不影响周围环境和居民的正常生活；4、如涉及环保、卫生等情况，自愿到相关部门办理手续后从事经营活动；5、服从工商行政管理机关和其他有关部门的管理；6、如遇到拆迁，按房屋原有性质或用途处理。如违反上述承诺，本人自愿立即停止经营活动，立即办理注销登记，并由本人承担由此产生的一切后果。
　　2017年10月9日，原告向被告发出《催告函(紧急)》，要求被告协助解决商业配套规划问题，为承租人办出营业执照等。
　　2018年7月27日，原告向被告发出《告知函》，向原告催讨租金、物业费，并告知已采取停电、诉讼等措施，从即日起收回系争房屋，并继续追究被告的违约责任等。原告于2018年8月1日回函被告。2018年8月6日，原告向被告发函，表示其于8月2日办理处置手续搬离物品时，被告以无权处分为由不允许原告搬离，同时告知被告如有物品灭失、毁损的，由被告承担责任。
　　因双方当事人就系争房屋内装饰装修残值无法达成一致意见，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋内装饰装修进行审价。2019年10月22日，上海沪港建设咨询有限公司出具报告书，载明：系争房屋装修440,567元，项目于2017年7月初装装修完成，于2017年10月起诉，实际使用时间3个月，装修按5年计算拆旧，本项目计算至起诉之日起的残值为418,539元。原告为此支付审价鉴定费14,961元。
　　审理中，原、被告一致确认原告共支付租金157,410.72元，物业管理费53,952.30元；同意将履约保证金、物业保证金在本案中一并处理；被告同意由原告向其主张物业费。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、收据、租金支付凭证、物业费支付凭证、用章管理审批、承诺书、催告函、告知函、回函、建设用地批复文件、鉴定报告、鉴定费发票等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。
　　审理中，原告表示：1)案涉合同签订时并不知晓系争房屋土地是工业厂房用途，而是合同签订后原告拟办理工商注册时才知晓，注册部门告知原告因系争房屋的用途是工业，无法办理健康餐饮管理类的营业执照；2)系争房屋是与101室房屋同时承租的，承租系争房屋的目的是进行餐饮管理办公，承租101室的目的是为了开办餐厅样板店，两房屋是相关联的，因101室无法办理餐饮，故系争房屋承租的目的亦无法实现，故合同应予以解除，被告应赔偿原告损失；3)被告在2017年7月27日已向原告发送解除通知书，单方违约解除合同，并阻挠原告搬离物品，导致原告物品仍在系争房屋内，故被告应返还原告在系争房屋内的物品；同时，由于原告已委托他人搬离物品并支付相关费用，故被告应赔偿原告搬运费损失；4)原告承租系争房屋后对房屋进行了装饰装修，现合同因被告违约导致解除，故应赔偿原告装饰装修损失；被告的违约还给原告造成电费、租金、物业费的损失；为开办系争店铺，原告还雇佣了员工，而被告承诺可以给原告办理营业执照，原告只得继续雇佣，直至被告发函通知解除合同才确定被告亦无法或不同意为原告办理营业执照，故该期间发生的员工工资及为此支付的补偿应由被告予以赔偿；5)被告主张的违约金标准过高，应按照中国人民银行同期存款利率计算。为此，原告提供电费支付凭证、员工工资及补偿金支付凭证、录音及其文字摘要、物品采购资料、搬厂搬家收费清单等作为证据。被告对原告提供的上述材料不予认可。
　　同时，被告主张：1)原告承租系争房屋的目的是办公，原告在承租系争房屋时已对房屋进行了全面了解，并在合同中有明确约定，其已经知晓房屋性质为工业，即使系工业厂房，系争房屋所在园区也已开办多家商务配套类或办公类企业，说明系争房屋是可以办理配套商务类及办公类的营业执照；而被告并未承诺为原告办理营业执照，仅负有配合协助义务；2)原告在承租系争房屋后，支付租金至2017年9月27日，支付物业费至2018年1月27日，之后的租金及物业费未支付，故被告有权解除案涉合同，并要求被告承担违约责任；4)原告物品仍存放在系争房屋内，实际占用系争房屋至今，故应腾退系争房屋，而不应由被告负担返还义务，且原告应向被告支付合同解除后至实际腾退之日止的占用费及物业费。为此，被告提供其他承租户营业执照、沪经信生〔2015〕51号文及上海市生产性服务业功能区建设指引作为证据。原告对被告提供的营业执照真实性无异议，但认为之所以被告当时承诺可以办理营业执照就是因为存在可以办证的情形，但之后由于政策变化及被告不配合，导致原告营业执照无法办理；对于51号文真实性无异议，但对关联性不予认可；对建设指引不予认可。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同履行过程中，被告按约将系争房屋交付原告，原告未按合同约定支付租金，被告以此为由要求解除《租赁合同》，并确认该合同于2018年7月27日解除。原告辩称其承租101室房屋经营餐饮无法办证且餐饮管理类工商登记无法办理导致租赁目的无法实现，未再支付后续租金。本院认为，原告作为承租方，在承租房屋前，理应对房屋用途及改变房屋用途后能否合法合理使用充分了解，并承担租赁目的不能实现的风险。同时，被告作为系争房屋的出租方，虽合同约定仅负有协助原告办理营业执照的义务，但房屋用途必须符合法律规定，而现被告提供的证据材料并不能证明系争房屋可作为餐饮管理类办公之用，因此，原、被告在未全面取得其他相关部门意见或许可的情况下签订《租赁合同》，双方对合同无法履行的后果均负有责任。虽双方对合同解除及解除时间达成一致意见，但对于合同解除的责任尚未明确，故根据法律规定，本院认定2018年7月27日为《租赁合同》解除之日。合同解除后，被告应返还原告支付的履约保证金、物业费保证金。现原告物品仍存放于系争房屋内，合同解除后，原告理应迁出系争房屋，对被告该项诉请，本院予以支持。对原告要求被告返还房屋内物品的诉请，本院不予支持。被告对原告租金及物业费支付金额无异议，本院予以确认。对被告要求原告支付自欠付租金之日起至合同解除之日止的租金及合同解除后房屋使用费的诉请，合法合理，本院应予支持。至于租金和使用费的金额，从双方过错程度等方面综合考虑，本院对上述费用的金额酌情予以确定。被告要求原告足额支付租金及使用费的诉请，本院不予支持。原告不同意支付租金和使用费的抗辩意见，并要求被告赔偿全额租金损失的主张，本院不予采纳。被告要求原告支付迟延付款违约金的主张，因原、被告对《租赁合同》提前解除均有责任，故对被告的上述诉请，本院不予支持。原告自2017年4月28日始使用系争房屋至今，应向被告支付至实际腾退之日的物业费。至于物业管理费金额，同上述理由，金额由本院酌情予以确定。针对原告主张的装饰装修损失，本院予以支持，结合上海沪港建设咨询有限公司出具的审价报告，本院酌定为17万元。原告主张的房租、物业费、电费、员工工资及补偿损失、搬迁费损失等，于法无据，本院不予支持。针对被告主张的空置期租金损失，本院酌定为35,446.65元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告上海翊邦投资管理有限公司与被告上海中暨科技发展有限公司签订的《租赁合同》于2018年7月27日解除；
　　二、被告上海中暨科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海翊邦投资管理有限公司履约保证金78,770.36元、物业费保证金11,989.40元；
　　三、被告上海中暨科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海翊邦投资管理有限公司装饰装修损失17万元；
　　四、原告上海翊邦投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　五、反诉被告上海翊邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区华隆路XXX号E座1303室房屋；
　　六、反诉被告上海翊邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海中暨科技发展有限公司租金126,032.48元；
　　七、反诉被告上海翊邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海中暨科技发展有限公司房屋使用费(按照每月23,631.10元为标准，自2018年7月28日计算至实际腾退之日止)；
　　八、反诉被告上海翊邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海中暨科技发展有限公司物业费(按照每月3,596.82元为标准，自2018年7月28日计算至实际腾退之日止)；
　　九、反诉被告上海翊邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海中暨科技发展有限公司空置期租金损失35,446.65元；
　　十、反诉原告上海中暨科技发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉受理费14,795.40元，减半收取计7,397.70元，诉讼保全费5,000元，合计12,397.70元，由原告上海翊邦投资管理有限公司负担7,968.20元，被告上海中暨科技发展有限公司负担4,429.50元；审价费14,961元，由被告上海中暨科技发展有限公司负担；反诉受理费4,169.04元，由反诉原告上海中暨科技发展有限公司负担2,404.24元，反诉被告上海翊邦投资管理有限公司负担1,764.80元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：张  分

书记员：黄琛陶