上海联大向峰物业管理有限公司与上海强生置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海联大向峰物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：李威，执行董事。
　　委托诉讼代理人：仇干，男。
　　委托诉讼代理人：傅天华，上海欣尚律师事务所律师。
　　被告：上海强生置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陈放，董事长。
　　委托诉讼代理人：许建平，男。
　　委托诉讼代理人：袁涛，上海德美律师事务所律师。
　　原告上海联大向峰物业管理有限公司诉被告上海强生置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月10日受理后，由审判员朱佳伟独任审理，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告上海联大向峰物业管理有限公司的委托代理人仇干、傅天华，被告上海强生置业有限公司的委托诉讼代理人许建平、袁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海联大向峰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年1月1日至2018年8月31日的物业管理费144,120元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于上海市长宁区中山西路XXX号的虹桥银城大厦的物业管理公司，被告为虹桥银城大厦3楼(以下简称涉讼房屋)的业主。自今年1月起，被告无正当理由拖欠其应缴的物业管理费，截至今年8月31日，被告已拖欠物业费144,120元。为此，原告现根据法律规定，诉至法院。
　　被告上海强生置业有限公司辩称：被告认可原告在这段期间提供了物业服务，被告不是不支付物业费，是暂缓支付。实际在被告成为业主的十年中，从未拖欠过任何物业费，一直正常缴纳。在被告取得银城大厦地下车库所有权后，在收益分配上被告与原告有争议，但原告却拒绝与被告协商，也致引起本案纠纷。此外，被告对原告提供物业服务的主体资格及物业费标准存有疑问。长期以来，原告的物业服务一直存在质量问题。综合上述情况，被告要求调低物业费标准。不同意原告的诉讼请求。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于业主基本资料、告知书、物业管理费明细表、《管理公约》、《用户手册》、照片、前期物业管理服务合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告系涉讼房屋的产权人(包含301-317室)，建筑面积为900.76平方米。
　　2003年7月，原告(乙方)与案外人上海联大房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为上海市长宁区中山西路XXX号房屋(虹桥银城)提供物业服务。物业管理费为20元/平方米(建筑面积)/月。委托管理期限三年，自2003年7月20日起至2006年7月19日止。
　　2018年5月，双方又续签了合同，虹桥银城大厦继续由原告提供物业服务，物业管理费标准依旧为20元/平方米(建筑面积)/月。经案外人上海联大房地产有限公司确认，2003年7月至今，该大厦一直由原告提供物业服务。
　　2008年被告成为涉讼房屋业主之后，原告向其发放了银城大厦的《管理公约》及《用户手册》。
　　《管理公约》载明，大厦物业管理费标准为20元/平方米(建筑面积)/月。物业管理费从发展商向业主发出收楼通知书之日起计算，采用预收方式收取。即三个月收一次物业管理费，收费日期为每月的5日之前。大厦管理者即大厦全体业主的物业管理代理人。管理者按有关物业管理条例规定，全权负责对大厦实施有效的管理和维护，使大厦的公共地方和公用设施保持良好的状态。管理者应提供大厦的日常维修、保安、保洁、绿化、接待、投诉处理等专业的物业管理服务。
　　根据物业费标准，涉讼房屋的每月物业管理费为18,015元。被告自2008年起便按该标准按时向原告支付物业管理费。
　　因在银城大厦地下车库收益分配上，原、被告有争议。被告自2018年1月起拖欠物业费，未支付2018年1月1日至2018年8月31日的物业费。
　　审理中，被告提供了一组照片，用以证明虹桥银城大厦存在环境脏乱、设施设备损坏等情况，物业管理存在瑕疵疏漏。被告自认后续原告对于瑕疵处已局部整改修复。
　　本院认为，原告与被告之间建立的物业管理服务合同关系依法成立，具有法律效力；原告按照合同的约定履行了基本的管理服务义务，作为业主的被告理应支付物业管理费。被告辩称原告物业服务有瑕疵，应降低物业费标准。然审理中，被告已自认对于相关物业瑕疵，原告已经整改。物业费标准系根据前期物业合同的约定，且十多年未变。被告成为业主之后，实际一直按照合同约定的物业费标准支付物业费。故被告的此项抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。审理中，被告称拖欠物业费起因系与原告间有地下车库收益纠纷。而该纠纷与本案无关，双方应另行协商或处置，不能成为拖欠物业费的理由。综上，原告要求被告支付2018年1月至8月的物业管理费，于法有据，本院应予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：
　　被告上海强生置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海联大向峰物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年8月31日的物业费144,120元。
　　案件受理费3,182.40元，因适用简易程序减半收取计1,591.20元，由被告上海强生置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：朱佳伟

书记员：赵  丹