上海联源物业发展有限公司与左某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：耿海宁，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：陈建华。
　　被告(反诉原告)：左某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：金祖霁(被告丈夫)，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：张剑波，上海市郑传本律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称“原告”)上海联源物业发展有限公司(以下简称“联源物业公司”)与被告(反诉原告，以下简称“被告”)左某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴晓婕独任审判。审理中被告于2019年5月30日提起反诉。后本院于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告联源物业公司委托诉讼代理人陈建华，被告左某某委托诉讼代理人金祖霁、张剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告联源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月起至2016年12月止的物业服务费3,889.20元；2、判令被告支付逾期支付物业服务费滞纳金10,748.82元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系上海市静安区西苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人，系争房屋建筑面积140.89平方米。原告自2013年2月1日起对系争房屋所在上海市静安区天鼎花园小区(下简称天鼎花园小区)进行物业管理服务。但被告2016年1月起至2016年12月止无故拖欠原告物业服务费，经原告催告后仍拒不支付。故起诉至法院请求判令被告如数支付上述款项。审理中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。
　　被告左某某辩称：不同意原告的诉讼请求。确认系争房屋建筑面积为140.89平方米，对欠付时间无异议。但被告不同意支付原告物业管理费，理由如下：1、对于原告所主张系争房屋每月每平方米2.3元的收费标准有异议。在房屋性质相同，物业公司服务相同的情况下，天鼎花园小区一期与二期高层房屋的收费标准不同，被告认为极不合理，应予以调整；2、被告未支付物业服务费，是因为原、被告双方对于物业服务费支付标准有异议，不存在被告恶意拖欠物业服务费的情况，故不同意支付违约金；3、原告提供的物业服务不到位，存在严重瑕疵：小区地面道路损坏，未予修复；消防设施损坏，不予更新；楼道墙壁瓷砖脱落，不予修理；小区内安全措施不到位，导致被盗现场时常发生。现被告同意按照每月219.8元标准向原告支付物业服务费。
　　被告左某某在本案提起反诉请求：1、判令原告退还多收取的物业服务费1,406.35元及银行利息(以1,406.35元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年4月16日起计至实际付款之日为止)；2、判令原告对天鼎花园小区一期与二期高层房屋统一按每月每平方米1.95元收取物业服务费。事实和理由：2016年4月15日，原告收取被告2014年至2015年两年的物业服务费共计8,000元，属于超标准收费，原告应按照每月每平方米1.95元收取物业服务费，多收取的款项原告理应返还被告；原告提供物业服务的小区一期与二期在相同情况下，物业服务费的收费标准却不统一，显失公平公正，理应予以调整。为维护被告合法权益，故起诉至法院，做如上反诉请求。
　　原告联源物业公司辩称，不同意被告反诉请求，确认被告曾支付给原告2014年至2015年的物业服务费8,000元。2014年1月至2014年3月，系争房屋物业服务费每月每平方米1.8元，2014年4月至2016年12月系争房屋物业服务费调整为每月每平方米2.3元，被告以1.95元为基数计算，不符合物业服务合同的约定。对于原告多收取的物业服务费，原告同意退还被告。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋2010年4月19日登记至被告及其家人名下，房屋建筑面积为140.89平方米。2013年1月24日，上海市静安区天鼎花园业主大会与原告签订《物业服务合同》，约定：原告对上海市静安区天鼎花园小区提供物业服务，合同第一个有效期为2013年2月1日至2013年12月31日，合同届满前二个月，双方就合同顺延一年，合同部分条款做出相应调整事项及业主满意程度，通过书面征求意见的形式，向全体业主发放征询表。如获得通过，则合同顺延一年；若未通过，合同一年到期。该合同还约定高层住宅物业服务费每月每平方米1.8元。物业服务费用按月交纳，业主在每月的15日履行交纳义务。逾期交纳的，每日按应缴物业管理月度费用的3‰支付滞纳金。该合同附件还约定了物业服务的各项标准。
　　2014年4月28日，上海市静安区天鼎花园业主大会与原告签订《天鼎花园物业服务合同(补充)》，载明：通过向业主发放征询表获得同意2013年1月24日签订的《物业服务合同》期限顺延至2014年12月31日，并对该合同部分条款做出修改，其中高层住宅物业服务费每月每平方米调整为2.3元。
　　还查明：2014年2月25日，原告开具发票一张，载明：付款单位：26号1503室；经营项目：管理费、设备运行费(2014年1月至6月)；合计金额：1,521.60元。2016年4月15日，原告天鼎花园管理处出具收条一张，载明：今收到25号803室、501室、26号1503室2014年至2015年物业管理费22,000元整。原告确认曾于该日收到被告支付的物业管理费8,000元整。审理中，原告表示，2014年4月至6月的物业服务费，系争房屋每月每平方米物业服务费为2.3元，被告应补足每月每平方米0.5元的差额，2014年7月至2015年12月，被告应该支付的物业服务费为5,833.80元。对于多收取的部分1,954.80元，原告同意退还被告，同意从被告应支付给原告的物业服务费中进行抵扣。
　　审理中，原告对于被告提供的照片，证人证言、聊天记录截屏、停车费收据等材料均未予认可。但双方确认原告对天鼎花园小区提供服务至2016年12月31日止。
　　还查明，原告曾于2017年3月23日向被告按系争房屋地址寄送催款通知，被告表示一直居住系争房屋内，但未收到该通知。
　　本院认为，原告与上海市静安区天鼎花园业主大会签署的《物业服务合同》及《天鼎花园物业服务合同(补充)》对全体业主均具有约束力，被告抗辩该合同及补充合同无效，并未能提供证据予以证明，且未能及时予以主张，故该合同及补充合同效力及于全体业主，业主应按合同约定支付物业服务费。因物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，主要内容是物业服务区域内的公共部分、公共设施、设备、场地等，被告未能提供有效证据证明原告提供的物业服务确实存在违反合同约定或者法律法规规定，亦未能提供有效证据证明原告服务存在瑕疵，故被告要求按照每月每平方米1.95元的标准，打折支付物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。系争房屋建筑面积140.89平方米，房屋类型为高层，2013年2月1日至2014年3月31日每月每平方米物业服务费1.8元，2014年4月1日至2016年12月31日每月每平方米物业服务费2.3元，审理中,原告撤回要求被告支付逾期支付物业服务费滞纳金的诉讼请求，系其对自身权利的处置，与法不悖，本院予以确认。原告的本诉诉讼请求于法有据，但对于物业服务费的计算销有偏差，本院予以调整。
　　对于被告反诉要求原告退还多收取的物业服务费，虽双方计算标准不同，现原告依据合同及补充合同确定的物业服务费标准予以重新计算，并同意退还1,954.8元，该金额亦稍有偏差，本院调整后予以确认，但对于相应部分的银行利息，双方并无约定且无法律依据，故本院不予支持。被告反诉要求确认天鼎花园小区一期、二期的物业服务费标准统一为每月每平方米1.95元的诉讼请求，不属于本案处理范围，被告可另行予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)左某某应于本判决生效之日起三日内给付原告(反诉被告)上海联源物业发展有限公司有关上海市静安区西苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3,888.50元；
　　二、原告(反诉被告)上海联源物业发展有限公司应于本判决生效之日起三日内返还给被告(反诉原告)左某某有关上海市静安区西苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋多收取的物业服务费1,956.80元，该款项可与第一项判决主文之款项相折抵，被告(反诉原告)左某某需给付原告(反诉被告)上海联源物业发展有限公司1,931.7元；
　　三、驳回被告(反诉原告)左某某其他反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费25元［原告(反诉被告)上海联源物业发展有限公司已预缴］，由被告(反诉原告)左某某负担；本诉案件受理费25元［被告(反诉原告)左某某已预缴］，由原告(反诉被告)上海联源物业发展有限公司负担。
　　如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴晓婕

书记员：向莉娟