上海肜渝商贸有限公司与上海虹口房地产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海肜渝商贸有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：杨红丽，总经理。
　　委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：上海虹口房地产咨询有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：李俊，董事长。
　　委托诉讼代理人：余桢潇，男。
　　委托诉讼代理人：顾俊勇，男。
　　上诉人上海肜渝商贸有限公司(以下简称“肜渝公司”)因与被上诉人上海虹口房地产咨询有限公司(以下简称“虹口公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初14095号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　肜渝公司上诉请求，撤销一审判决，发回重审或依法改判肜渝公司承担上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)2016年6月至2017年1月的租金，并以肜渝公司支付的押金折抵租金。事实与理由：虹口公司2017年1月30日的锁门行为及附条件的解除合同通知书，已经明确说明系争房屋的租赁合同于2017年2月4日解除。一审法院未查清虹口公司对于系争房屋锁门的时间，从照片可看出虹口公司在2017年1月30日锁门，虹口公司锁门后肜渝公司无法使用系争房屋，导致肜渝公司应承担的租金或房屋占有使用费的时间段有错误。一审法院酌情确定系争房屋租金及房屋占有使用费无依据。
　　虹口公司辩称，不同意肜渝公司的上诉请求，一审判决正确，请求法院驳回上诉，维持原判。虹口公司在2017年1月30日贴告知书、锁门等，通过这些手段向肜渝公司催缴租金，后肜渝公司口头承诺于2017年年底支付租金。从2017年1月30日至2018年肜渝公司一直在系争房屋从事经营活动。肜渝公司于2017年年底支付了一部分的电费和物业费，说明肜渝公司承认产生的这些租金和电费。
　　虹口公司向一审法院提出诉讼请求：1、虹口公司与肜渝公司之间的租赁合同立即终止，肜渝公司将系争房屋返还给虹口公司；2、肜渝公司支付虹口公司自2016年6月1日起至2018年4月30日的租金人民币(以下币种均为人民币)282,069元；3、肜渝公司以合同约定月租金为12,787元为标准计算，支付虹口公司自2018年5月1日起至实际迁出上述租赁房屋之日期间的房屋占用费；4、肜渝公司支付的押金25,574元予以没收。
　　一审法院认定事实：系争房屋权利人系上海高境科技发展有限公司。2015年7月28日，虹口公司(甲方)与肜渝公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日，2015年8月1日至2016年7月31日租金为11,283元，2016年8月1日至2017年7月31日期间租金为12,035元，2017年8月1日至2018年7月31日期间租金为12,787元，租金先付后用，租金以两个月为一结算周期，乙方将于每周期结束前5个工作日内向甲方支付下一周期租金，逾期支付的，乙方每天向甲方支付应付租金的5‰滞纳金，逾期10天视为乙方违约，甲方有权终止合同。甲乙双方约定，于签署本合同后当日，乙方须向甲方交付押金25,574元，租赁有效期内，押金由甲方保管，甲方无须向乙方支付押金的利息，该押金不能抵充租金，乙方应保存押金收据原始凭证作为合同期满退还乙方押金的发票，租赁期满后30天内，由甲方审定乙方无应付未付款项及房屋损坏后返还押金，并收回甲方开具的发票或由乙方出具收据给甲方。合同签订后，肜渝公司支付押金25,574元，并支付租金至2016年5月底。
　　虹口公司曾于2017年1月30日、2017年12月12日、2018年2月9日上门张贴《告知书》，要求肜渝公司支付租金等，其中2017年1月30日的告知书中告知肜渝公司，若其于2017年2月3日前未付清拖欠款项，虹口公司将终止租赁合同等。
　　关于系争房屋被锁门时间，虹口公司表示2018年2月底虹口公司对系争房屋锁门处理，肜渝公司表示2017年2月4日虹口公司对系争房屋锁门。另虹口公司表示，因肜渝公司未支付房租，担心其逃租，故锁门后其未通知肜渝公司将系争房屋内物品搬离。
　　一审法院认为，虹口公司与肜渝公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，根据法院查明事实，肜渝公司自2016年6月起未再支付系争房屋租金，其行为构成根本违约。虹口公司于2017年1月30日发出通知告知肜渝公司须于2017年2月3日前支付租金，否则终止合同。该告知书系催告行为，而非行使解除权，故不能产生解除合同的法律后果。租赁合同解除日期以起诉状副本送达肜渝公司之日即2018年7月24日视为解除通知到达之日。合同解除后，肜渝公司应将系争房屋返还给虹口公司。因肜渝公司拖欠租金，虹口公司采用锁门手段导致肜渝公司无法进入使用系争房屋。鉴于双方对肜渝公司欠租的情况下，虹口公司是否可以采取锁门方式并未做出约定，现虹口公司主张肜渝公司支付全额租金，有违公平，故租金应视情扣减。2016年6月1日至2018年4月30日期间的租金法院酌情确定为264,495元。自2018年5月1日起的租金及房屋占有使用费按照每月4,000元计算。关于押金25,574元，租赁合同对合同解除情况下押金如何处理未约定，虹口公司要求没收无法律依据，法院难以准许。肜渝公司同意押金冲抵租金于法无悖，法院予以准许。一审法院据此判决：一、上海虹口房地产咨询有限公司与上海肜渝商贸有限公司就上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2018年7月24日解除；二、上海肜渝商贸有限公司于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋返还给上海虹口房地产咨询有限公司；三、上海肜渝商贸有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海虹口房地产咨询有限公司自2016年6月1日至2018年4月30日期间的租金264,495元(上海肜渝商贸有限公司支付的押金25,574元可直接予以折抵)；四、上海肜渝商贸有限公司于判决生效之日起十日内，按照每月4,000元标准支付上海虹口房地产咨询有限公司自2018年5月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金及房屋占用使用费。五、驳回上海虹口房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。
　　本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。肜渝公司表示一审法院认定事实属实，本院予以确认。
　　本院二审期间，肜渝公司表示自2017年1月虹口公司第一次锁门之后(一共有三次锁门)，其每个月都会进入系争房屋做账务报告、盖公章等，但未在系争房屋内正常经营、使用，但虹口公司三次锁门的具体时间不清楚。2017年2月4日之后继续支付系争房屋该年度的电费(除12月之外)和物业费，但支付的原因是系争房屋的物业公司表示不支付电费和物业费，不让肜渝公司进入系争房屋，肜渝公司找虹口公司的领导协调之后，支付了物业费和电费，每月进入系争房屋做账务报告等，但未支付过租金，虹口公司将系争房屋锁门之后，表明其要解除合同。
　　虹口公司表示一共锁了三次门，分别为2017年1月30日、2017年12月12日和2018年2月9日，在张贴《告知书》的同时锁门，以此向肜渝公司催缴租金，前两次因肜渝公司口头承诺于2017年12月底前支付租金后将门打开，实际上肜渝公司也支付了部分的租金和水电费等。2018年2月9日后，肜渝公司没有履行其承诺要支付的租金，虹口公司就开始起诉了。虹口公司提供了肜渝公司的物业公司盖章的电费账单清单及固定电话账单，证明肜渝公司实际在系争房屋内有经营活动的。肜渝公司表示电费账单清单无有抄表数；而固定电话账单的真实性没有异议，但该账单本身并不是一个使用费用，而是月租费，电话打不打都是要付费的，固定电话账单不能证明虹口公司的证明目的。
　　本院认为，虹口公司、肜渝公司就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应恪守履行。一审法院关于系争房屋租赁合同的效力及解除时间的认定并无不妥，本院予以认可。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。肜渝公司主张自2017年2月4日起因虹口公司锁门导致其无法正常使用系争房屋，故不应支付租金及房屋使用费，但肜渝公司自行陈述其每月都会进入系争房屋做财务报告、盖公章等，并于2017年2月4日之后陆续支付了系争房屋该年度的电费(除12月之外)及物业费，说明肜渝公司仍继续占有、使用系争房屋；与此同时，肜渝公司提供的证据不足以证明因虹口公司于2017年1月30日的锁门导致其自此时间之后无法对系争房屋进行经营、使用，故肜渝公司的上述主张本院不予采信。肜渝公司主张系争房屋的租赁合同于2017年2月4日解除无事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院因虹口公司的锁门行为已经酌情确定房屋的租金及房屋使用费，并无不当，本院予以认可。
　　综上所述，肜渝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币5,914元，由上诉人上海肜渝商贸有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　杨　洁

审判员：卢薇薇

书记员：倪知良