上海胜宇房产中介有限责任公司与夏红琴居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海胜宇房产中介有限责任公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：吴强，总经理。
　　委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：夏红琴，女，1958年8月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：郁宝龙，1946年11月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告(反诉被告)上海胜宇房产中介有限责任公司(以下简称“胜宇中介公司”)与被告(反诉原告)夏红琴居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海胜宇房产中介有限责任公司的委托诉讼代理人卞东风、被告(反诉原告)夏红琴及其委托诉讼代理人郁宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)上海胜宇房产中介有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令夏红琴向胜宇中介公司支付佣金人民币25,000元及逾期付款违约金。事实和理由：2018年5月30日，在胜宇中介公司居间下，就夏红琴购买上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)事宜，与案外人徐某签订了房地产买卖居间协议及房屋买卖合同。胜宇中介公司已居间成功。夏红琴应依约向胜宇中介公司支付佣金25,000元，但夏红琴拒付佣金，故胜宇中介公司提出上述诉请。
　　被告(反诉原告)夏红琴辩称，不同意原告全部诉请。在本次居间过程中，是胜宇中介公司违约。双方于2018年3月3日签订买卖居间协议，约定3月10日签订网签合同。到了3月10日，网签人告诉我们系争房屋拉不出资料，不可以网签。因胜宇中介公司介绍了不能网签的房子给夏红琴，胜宇中介公司构成违约，故不同意支付佣金，提出反诉：1、要求胜宇中介公司返还收取的意向金1万元；2、要求胜宇中介公司承担违约责任，赔偿违约金5,000元。
　　原告(反诉被告)胜宇中介公司针对反诉辩称，不同意夏红琴的所有反诉请求。夏红琴支付的1万元已经在签署买卖居间协议及买卖合同时，由胜宇房产中介转交给了出卖方，转为了购房定金，即便夏红琴要主张该10,000元，也应该向出卖方主张。对于违约金，缺乏合同及法律依据，亦不同意支付。
　　本院经审理认定事实如下：
　　王维刚、徐某系夫妻。2018年3月3日，胜宇中介公司(居间方、丙方)、徐某(出卖方、甲方)及夏红琴(买受方，乙方)签订房地产买卖居间协议，约定由乙方购买甲方所有的系争房屋，总房价款为155万元；三、乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金1万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。乙方同意丙方将该定金转交甲方，甲方委托丙方代为收取并保管该定金。六、居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价的1%支付丙方佣金……夏红琴、王维刚及胜宇中介公司分别在协议上签字、盖章。当日，徐某(甲方)与夏红琴(乙方)签订房屋买卖合同，其中约定了系争房屋的总房价款及其支付方式，合同第3条：为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后捌天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……合同第12条：违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方面解除本合同。……在该房屋买卖合同上亦分别由王维刚、夏红琴签字，并加盖了胜宇中介公司公章。在签订上述协议同时，王维刚签署收款收据，载明，收到由胜宇中介公司直接支付款项1万元，本人确认上述款项系夏红琴用于购买系争房屋的定金。夏红琴与胜宇中介公司签订佣金确认书，成交房屋：系争房屋；交易方式：买卖；佣金金额2.5万元；并载明：网签付一半，过户一半。
　　审理中，夏红琴提供产权人徐某的微信记录及不动产登记簿，证明系争房屋在2019年3月10日无法进行网签，一直到3月17日才能交易，已经超过了合同约定的网签时间。胜宇房产公司对上述证据的真实性均不予认可，其中微信记录上没有具体的时间，不动产登记簿也是复印件。
　　胜宇中介公司提供结婚证复印件，证明徐某与王维刚系夫妻关系。夏红琴表示对结婚证真实性没有异议，但签订合同时，王维刚并没有提供委托书，该买卖合同违法、无效。
　　另，夏红琴表示，双方约定2018年3月10日前往中介公司处进行网签，但当天拉不出系争房屋的信息，导致无法网签。后来去交易中心询问，交易中心工作人员表示，其系统里面没有该房屋的信息，所以3月10日当天根本无法办理网签手续。到了3月17日，原告通知其去网签，这时已经超过了合同约定的网签时间，故不愿意再网签，也向原告追讨过意向金10,000元，但是原告没有返还。
　　胜宇中介公司表示，3月10日当天，买卖双方到中介公司处进行网签，但是没有网签成功。因为系争房屋的房产证太老，交易中心系统里面拉不出来系争房屋的信息。徐某、夏红琴及经办人一起去了交易中心询问情况，交易中心说要查询一下档案，然后将系争房屋信息录入系统，大概需要一周的时间。之后3月17日，中介公司拉出了系争房屋的房产信息，就通知双方再次网签，但被告拒绝网签，之后系争买卖合同没有再继续履行，夏红琴也没有向房屋出卖方主张过10,000元。
　　本院认为，胜宇中介公司与夏红琴签订的房地产买卖居间协议、佣金确认书系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行。在胜宇中介公司居间下，夏红琴与徐某就系争房屋签订了房屋买卖合同，胜宇中介公司已经居间成功。关于夏红琴认为居间协议、买卖合同、收款收据上都是王维刚签字，合同系无效的意见，本院认为，从夏红琴提供的徐某本人微信聊天记录及不动产信息来看，徐某对出售系争房屋明知并认可，且积极消除了网签无法进行的障碍，夏红琴与徐某就系争房屋买卖已经达成合意，故对于夏红琴的该项主张，本院不予采纳。根据房屋买卖合同约定，甲方逾期交付房屋(包括房地产交接及权利转移)超过二十日的，乙方有权单方解除合同。在本次交易中买卖双方在3月10日虽没有网签成功，但出卖方已经在合理期限内消除了履行的障碍，夏红琴也确认3月17日中介公司通知让其去网签，此时夏红琴拒绝网签的行为构成违约。夏红琴认为超过3月10日就可以拒绝再次网签的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。夏红琴以胜宇中介公司提供不能交易的房源信息为由主张其支付违约金，没有事实和合同依据，本院不予准许。关于佣金，双方签署的佣金确认书系对佣金的特别约定，其中手写部分“网签付一半、过户一半”系对支付佣金条件的约定。本院已认定夏红琴在3月17日之后拒绝网签的行为系违约，而该行为阻止了付款条件的成就，根据法律规定，应视为条件已成就。故胜宇中介公司要求夏红琴支付佣金，本院予以准许。但房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括督促双方履行、协助办理房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金。本案中，胜宇中介公司并未完成全部的居间服务，应酌情扣减佣金金额，故本院酌定被告应支付佣金10,000元。至于逾期付款违约金，因胜宇中介公司未完成全部居间工作，故对该项诉请，本院不予支持。关于意向金，根据居间协议约定，夏红琴支付的意向金10,000元，已于出卖方在房屋买卖合同上签字后转为定金，且出卖方也出具了定金收据，故夏红琴要求胜宇中介公司返还意向金10,000元，无合同依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、第四百二十六条，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)夏红琴于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海胜宇房产中介有限责任公司佣金10,000元；
　　二、驳回原告(反诉被告)上海胜宇房产中介有限责任公司的其余本诉请求；
　　三、驳回被告(反诉原告)夏红琴的所有反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取225元，由原告(反诉被告)上海胜宇房产中介有限责任公司负担100元，由被告(反诉原告)夏红琴负担125元；反诉案件受理费减半收取87.5元，由被告(反诉原告)夏红琴负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：羊焕发

书记员：茅海灵