上海胜邦房产经纪有限公司与上海中建兴孚投资有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海胜邦房产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：卞嘉荣，执行董事。
　　委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。
　　被告：上海中建兴孚投资有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：孙弋宁，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周腾，男。
　　委托诉讼代理人：范凯健，男。
　　原告上海胜邦房产经纪有限公司诉被告上海中建兴孚投资有限公司居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告上海胜邦房产经纪有限公司委托诉讼代理人高雨、被告上海中建兴孚投资有限公司委托诉讼代理人周腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求，请求判令：被告支付中介费人民币306,732.26元及逾期付款违约金(以306,732.26元为本金，以同期银行贷款利率为标准，自2018年1月6日起计至实际清偿日止)。
　　事实和理由：2017年6月1日，原、被告双方签订《租赁代理合同》，被告委托原告出租上海市浦东新区高科西路XXX号中建时代广场办公楼。接受委托后，原告经过努力，于2017年6月29日促成案外人上海联磊文化发展有限公司与被告签订《租赁合同》，由该案外人承租上海市浦东新区高科西路XXX号中建时代广场8楼整层单元。2017年8月17日，原告与被告签订《中建时代广场中介服务费确认书》(以下简称《确认书》)，确认被告应当支付原告中介费613,464.52元，同时约定了支付方式，其中第二笔佣金计算方式为：成交物业装修期满后，原告向被告开具正式等额增值税专用发票后六十日内，被告应向原告支付中介佣金的50%，即306,732.26元。2017年9月5日，被告向原告支付第一笔中介费306,732.26元，原告当日向被告开具了总金额为306,732.26元的增值税专用发票。根据《确认书》第一条成交物业基本情况，成交物业装修期为92天，自2017年7月1日至2017年9月30日。2017年11月7日，原告向被告分别开具金额为105,000元、105,000元、96,732.26元的增值税专用发票，但是被告第二笔款项至今未付。原告为维护权益，故诉至法院。
　　被告辩称：对于原告诉请的中介费金额并无异议，但是被告支付期限尚未届满，被告不应支付剩余中介费及逾期违约金。根据《确认书》第三条的约定，成交物业装修期届满后，原告向被告开具等额增值税专用发票后六十日内，被告应向原告支付《确认书》第二条约定的中介佣金的50%即306,732.26元。被告应于装修期满后60日内向原告支付剩余的50%中介佣金。对于“装修期届满”的认定，被告认为《确认书》第三条第1款约定了佣金支付方式，即于成交物业装修期届满后，向原告支付剩余50%中介佣金，合同条款之所以如此约定，系为了防止原告提供低质量租户导致被告过大损失。因此，被告认为，“装修期届满”的认定标准应为：租户完成消防验收并开始缴纳租金。本案中，成交物业承租人自2017年8月14日进场装修至2018年5月3日办理完成退房手续，一直未做消防验收且未向被告缴纳任何租金，因此应当认定涉案物业未达“装修期届满”的标准。故被告不应支付剩余50%的中介费。对于滞纳金的起算点，因实际交付日为2017年8月14日，自租赁期2017年11月14日开始往后推60日，应自2018年1月13日起算。
　　经审理查明：2017年6月,被告作为甲方(委托方)、原告作为乙方(受托方)，双方签订《租赁代理合同》。约定被告委托原告出租浦东新区高科西路XXX号，委托出租期限为自2017年6月1日起至2017年12月31日止。第四条“代理成功标志”明确：凡原告客户与被告签署《租赁合同》、缴清应付款项并按约定完成交房，同时提供签署确认之《客户独家委托书》后，视为原告成交，即原告代理成功，原告有权收取佣金。第六条“甲方职责”约定，被告与原告客户签订《租赁意向书》、《租赁合同》等协议后，就前述协议或合同履行过程中所产生的一切法律后果，均由被告与原告客户依法承担。
　　原、被告《中建时代广场中介服务费确认书》载明：涉案物业装修期为92天，自2017年7月1日至2017年9月30日。中介佣金为613,464.52元。被告应当根据原告提供的租赁中介服务及实际完成的事项支付中介佣金。第三条关于中介佣金的支付约定，中介佣金分两次支付，具体为：双方完成本确认书的签章，即成交物业完成交付手续，且原告向被告开具正式等额增值税专用发票后六十日内，被告应当向原告支付本确认书约定的中介佣金的50%，即306,732.26元。成交物业装修期届满后，原告向被告开具正式等额增值税专用发票后六十日内，被告应当向原告支付本确认书约定的中介佣金的50%，即306,732.26元。
　　被告作为出租方、案外人上海联磊文化发展有限公司作为承租方，签订《上海市房屋租赁合同》。原告于2017年9月5日开具金额总计306,732.26元增值税专用发票，于2017年11月7日开具金额总计306,732.26元增值税专用发票。被告确认已收到上述发票。被告于2017年11月27日向原告支付佣金306,732.26元，剩余306,732.26元未予支付。
　　以上事实，有双方当事人提交的《租赁代理合同》、《中建时代广场中介服务费确认书》、《上海市房屋租赁合同》、增值税专用发票、付款凭证以及当事人当庭陈述为证。
　　本院认为，《租赁代理合同》、《中建时代广场中介服务费确认书》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守。在案事实表明，中介佣金分两笔支付，关于第一笔已支付的306,732.26元佣金双方并无争议。《中建时代广场中介服务费确认书》载明，涉案物业装修期为92天，自2017年7月1日至2017年9月30日。2017年11月7日，原告向被告开具了发票306,732.26元，被告确认已收到。根据约定，被告应当在成交物业装修期届满后，原告向被告开具正式等额增值税专用发票后六十日内，支付剩余50%的中介佣金306,732.26元，故被告应当于2017年11月7日之后60日内即2018年1月6日之前支付剩余佣金。逾期付款违约金的起算日期应自被告上述履行期限届满之后即2018年1月7日起算。被告辩称应当于租户完成消防验收并开始缴纳租金方能认定为“装修期届满”，因涉案物业承租人自2017年8月14日进场装修至2018年5月3日办理完成退房手续，一直未做消防验收且未向被告缴纳任何租金，因此应当认定涉案物业未达“装修期届满”的标准。对此，本院认为，此系被告与案外承租人之间的约定以及履行，与本案无关。对该抗辩意见，本院不予采信。原告诉请符合双方约定且于法有据，本院应予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
　　一、被告上海中建兴孚投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海胜邦房产经纪有限公司佣金306,732.26元；
　　二、被告上海中建兴孚投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海胜邦房产经纪有限公司逾期付款违约金(以306,732.26元为基数，按照银行同期贷款利率，自2018年1月7日起计至实际清偿日止)。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,968元，减半收取2,984元(原告上海胜邦房产经纪有限公司已预缴)，由被告上海中建兴孚投资有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李丽丽

书记员：葛少帅