上海自如资产管理有限公司与翟震宇、熊翠英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海自如资产管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：单一刚，总经理。
　　委托诉讼代理人：许沙沙。
　　委托诉讼代理人：吴丽霞，上海金显律师事务所律师。
　　被告：翟震宇，男，1971年8月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　被告：熊翠英，女，1954年1月27日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。
　　原告上海自如资产管理有限公司(以下简称自如公司)诉被告翟震宇、熊翠英房屋租赁合同纠纷一案，上海市徐汇区人民法院于2017年12月21日立案后，认为该案应由本院管辖，于2018年5月8日作出(2017)沪0104民初30316号民事裁定，将该案移送本院处理。本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告自如公司的委托诉讼代理人许沙沙、吴丽霞，被告熊翠英及其委托诉讼代理人朱松年到庭参加诉讼。被告翟震宇经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告自如公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告翟震宇就上海市西藏北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)于2016年5月1日签订的《资产管理服务合同》于2017年7月10日解除；2、被告翟震宇返还原告服务质保金5,000元；3、两被告共同支付原告违约金10,000元；4、两被告共同赔偿原告装修损失24,618.04元，家具家电折旧费9,952.95元；5、两被告共同赔偿原告因被告违约导致原告向承租人杨某某支付的违约金6,480元；6.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年8月30日，原告与被告翟震宇及案外人翟某某签订《上海市房屋出租委托代理合同》，约定被告翟震宇及翟某某共同委托原告就系争房屋对外进行出租管理服务，委托代理期限自2015年9月1日起至2020年10月20日止，其中2015年9月1日至2015年10月20日期间为免租期，租金为5,000元/月，原告须按月将租金及相关费用支付到被告翟震宇名下账户。合同签订后，原告每月向被告翟震宇支付5,000元收益。后双方于2016年5月1日重新签订了《资产管理服务合同》，原告在2016年5月19日向被告翟震宇支付了5,000元服务质量保证金，之后依约每月向被告翟震宇支付收益5,000元。2016年11月2日，原告与案外人杨某某签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋出租给杨某某使用，租期自2016年11月2日至2017年11月1日，租金为6,480元/月。2016年1月，系争房屋共有权人翟某某去世，去世前将其系争房屋的份额赠与被告熊翠英。2017年1月，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终8523号民事判决，判令系争房屋一半产权属于被告熊翠英。当时被告熊翠英拿判决书找上门要求租客杨某某搬走，还强行拆除了电子门锁。由于两被告就租金分配事宜及房屋出租事宜未能协商一致，被告熊翠英分别于2017年6月27日、7月4日等多次上门打扰租客正常居住并要求其搬走，并明确表示租客不搬走当天晚上会上门拆锁。上述情况的出现严重影响了次承租人杨某某的正常居住生活，致其无法继续承租系争房屋居住下去，原告要求被告处理，但被告翟震宇不予理睬且至今未予解决。原告认为，上述事件或情况属于被告翟震宇及与被告有关的任何第三方的行为妨碍或影响房屋出租或承租人居住的情形，被告翟震宇不仅违反了诚实信用原则也违反了合同约定，系根本违约，已导致原告无法继续履行合同，无法实现合同目的，符合合同第6.3(1)(b)项规定的违约解除条件，原告有权提出解除合同，并有权要求被告翟震宇根据合同第7.2条规定按月租金的2倍向原告支付违约金，并赔偿原告损失。根据买卖不破租赁的法律原则及相关法律规定，被告熊翠英作为房屋的承继产权人应继承之前的租赁合同继续履行，其不但不继续履行租赁合同，而是作出强行换锁、赶走次承租人等行为直接造成本案合同无法继续履行，理应与被告翟震宇共同支付违约金并赔偿损失。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告变更上述第四项诉讼请求为：要求两被告共同赔偿原告装修损失23,752.60元，家具家电折旧费8,764.13元。
　　被告翟震宇未作答辩。其庭前辩称，《资产管理服务合同》是其签订的，但没有仔细看，原告工作人员说与之前签订的合同没有什么区别，收到起诉状才知道有质量保证金和违约金的约定。被告翟震宇没有赶走租客，是被告熊翠英去闹的。2017年2月3日晚，被告熊翠英等人去骚扰系争房屋租客并拆锁，被告翟震宇让朋友去处理，他们才回去。2017年7月9日，被告熊翠英入住系争房屋。请求法院驳回原告对被告翟震宇的诉讼请求。
　　被告熊翠英辩称，请求驳回原告的诉讼请求。两份合同均不是被继承人翟某某所签，均是被告翟震宇冒签的，被告熊翠英作为翟某某的继承人，不是合同的相对人，不应当承担合同责任。根据相关法律规定，2017年1月12日之后被告熊翠英对系争房屋即享有权利，即可主张系争房屋的租金。被告熊翠英没有赶走租客，其拿到产权后商量再租两年，租金一人一半，但原告不同意。租客搬走后，被告熊翠英才换锁，之前没有拆锁。房屋装修没有原始凭证，向案外人支付违约金也没有支付凭证。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋原产权人为翟震宇与翟某某，按份共有，各享有二分之一产权份额。翟震宇系翟某某孙子，翟某某于2016年2月5日去世。熊翠英曾向本院起诉遗赠抚养协议纠纷一案，2016年8月29日，本院作出判决判令系争房屋产权中二分之一的产权份额归翟震宇所有，另二分之一属被继承人翟某某产权份额由熊翠英继承所有；继承后，系争房屋由熊翠英、翟震宇各享有二分之一产权份额。翟震宇不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年1月12日判决驳回上诉，维持原判。
　　2015年8月30日，翟震宇、翟某某作为甲方与自如公司作为乙方签订《上海市房屋出租委托代理合同》，约定由乙方代甲方出租系争房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代甲方与承租人签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件(包括合同的解除或变更协议)；代甲方为房屋配置家具家电及装饰装修；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用等。第一年度合同期限自2015年9月1日至2016年10月20日，租金为5,000元/月；第二年度合同期限自2016年10月21日至2017年10月20日，租金为5,000元/月；第三年度合同期限自2017年10月21日至2018年10月20日，租金为5,000元/月；第四年度合同期限自2018年10月21日至2019年10月20日，租金为5,250元/月；第五年度合同期限自2019年10月21日至2020年10月20日，租金为5,513元/月。翟震宇在该合同上签字。落款日期为2015年8月30日的《授权委托书》载明：委托人翟某某，受托人翟震宇，授权人欲通过租赁代理机构将系争房屋进行出租，现委托翟震宇为委托人的代理人，代为办理下述1234事宜：1、代为与租赁代理机构就房屋出租委托代理相关事宜进行洽商、签署并履行相关协议；2、代为签署上海市房屋出租委托代理合同及相关协议；3、代为收取房屋租金。……委托人：翟某某。翟震宇在该授权委托书上签字。落款日期为2015年8月30日的《共有权人同意出租声明》载明：翟某某是系争房屋的共有权人，现本人同意出租上述房屋。声明人：翟某某。翟震宇在该声明上签字。
　　2016年5月1日，翟震宇作为甲方与自如公司作为乙方签订《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营系争房屋，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租，乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期限自2016年5月1日起至2020年10月20日止。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为5,000元/月，从第4个管理周期起每个管理周期递增5.0%(适用管理期间为四年以上合同)。乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益。乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方。乙方应于合同签署后首个结算周期起5个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计5,000元。甲乙双方认可自2016年5月21日始计收收益，每个履约年度内每一个月为一次结算周期。合同到期或解约，甲方应向乙方支付配置设施的折旧费，乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置。鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据。双方认可，本协议第3条涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准。甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：……(b)不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的。甲方违反本合同6.3(1)约定导致乙方单方解除合同，或甲方按照本合同6.2(1)单方解除合同的，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失(包括并不限于如下赔付项目)：装修损失费，标的资产的装修费用×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)；配置设施损失费，为标的资产的购进家具或家电的配置价格×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)，其中配置费用以《标的资产配置单》中确定的项目和费用为准；甲方向资产使用人支付的违约金，因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约金以及赔偿金。……自如公司按照每月5,000元向翟震宇支付收益至2017年6月20日。翟震宇收取自如公司支付的服务质量保证金5,000元。自如公司将系争房屋出租给租客杨某某使用，租期自2016年11月2日至2017年11月1日。2017年初开始，熊翠英多次上门要求租客向其支付租金，或者将系争房屋让给其居住，本案双方当事人就系争房屋租赁事宜协商未果。2017年7月9日，杨某某搬离系争房屋，熊翠英将系争房屋门锁更换，后系争房屋由熊翠英居住。
　　2017年10月30日，自如公司向翟震宇快递寄送通知函，通知其与翟震宇签订的《资益+合同》于2017年7月10日解除。翟震宇于2017年11月1日收到该通知函。
　　以上事实，有当事人的陈述，及自如公司提供的《上海市房屋出租委托代理合同》、授权委托书、共有权人同意出租声明、《资产管理服务合同》、银行业务回单、通知函及快递单、上海市房地产权证，熊翠英提交的民事判决书、上海市房地产权证等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。
　　审理中，因原、被告各执己见，致调解未成。
　　本院认为，自如公司与翟震宇就系争房屋签订了《上海市房屋出租委托代理合同》，双方在合同履行过程中又就系争房屋重新签订了《资产管理服务合同》，替代了《上海市房屋出租委托代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依照《资产管理服务合同》履行。审理中，自如公司、翟震宇及熊翠英均表示，授权委托书及共有权人同意出租声明上翟某某的签名并非翟某某本人所签，未有证据显示翟某某授权委托翟震宇代其签订有关合同，故翟某某并非《上海市房屋出租委托代理合同》的相对人，该合同对其不发生约束力。而《资产管理服务合同》系翟震宇所签，合同签订时翟某某已去世，其亦非《资产管理服务合同》的合同相对人，与自如公司不存在合同关系。熊翠英依法继承了翟某某在系争房屋内的产权份额，其作为继承人未与自如公司签订合同，并非合同相对人，其与自如公司不存在合同关系，现自如公司要求熊翠英共同承担合同责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
　　根据《资产管理服务合同》的约定，不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的，乙方有权随时单方解除合同。2017年初开始，熊翠英多次上门要求租客将系争房屋让给其居住，并于2017年7月9日更换门锁，收回系争房屋由其居住使用。综合当事人的陈述及相关证据可以认定，系熊翠英的行为导致自如公司无法继续使用系争房屋，而熊翠英作为继承人成为系争房屋的产权人之一，翟震宇未能与其就房屋使用事宜达成一致意见，导致自如公司无法继续使用系争房屋，翟震宇构成违约，自如公司行使单方解除权解除合同，有合同依据，应予支持。自如公司发出的通知函虽载明解除合同的时间为2017年7月10日，但翟震宇于2017年11月1日才收到通知函，故本院认定合同解除的时间为2017年11月1日，自如公司主张合同于2017年7月10日解除，本院难以支持。合同解除后，自如公司要求翟震宇返还服务质量保证金5,000元，应予支持。因翟震宇构成违约，自如公司要求其支付违约金10,000元，有合同依据，且属合理范围，应予支持。自如公司同时主张要求翟震宇支付其赔偿给租客的违约金6,480元，该项费用的性质实为损失，支付违约金10,000元后，自如公司的该项损失已得到赔偿，其要求翟震宇支付其赔偿给租客的违约金6,480元，本院不予支持。自如公司要求翟震宇赔偿装修损失23,752.60元(37,184.01元×1199天/1877天)及家具家电折旧费8,764.13元(13,720元×1199天/1877天)，并提供了相应的证据加以证明，翟震宇对自如公司主张的装修及家具家电费用的金额及损失的计算方式无异议，自如公司的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。自如公司实际使用系争房屋至2017年7月9日，其向翟震宇支付收益至2017年6月20日，故还应支付自2017年6月21日至2017年7月9日的收益3,123元，自如公司表示同意支付，本院予以准许，可在上述费用中予以抵扣。自如公司要求熊翠英共同承担上述责任，本院不予支持。翟震宇经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证等权利，本院依法缺席判决。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、原告上海自如资产管理有限公司与被告翟震宇就上海市西藏北路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年5月1日签订的《资产管理服务合同》于2017年11月1日解除；
　　二、被告翟震宇应于本判决生效之日起十日内向原告上海自如资产管理有限公司返还服务质量保证金5,000元；
　　三、被告翟震宇应于本判决生效之日起十日内向原告上海自如资产管理有限公司支付违约金10,000元；
　　四、被告翟震宇应于本判决生效之日起十日内向原告上海自如资产管理有限公司赔偿装修损失23,752.60元及家具家电折旧费8,764.13元；
　　五、原告上海自如资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告翟震宇支付3,123元(可在上述费用中予以抵扣)；
　　六、原告上海自如资产管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费600元，减半收取计300元，由被告翟震宇负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：冯  旭

书记员：潘  雯