上海自贸区联合发展有限公司与上海台芝生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海自贸区联合发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区业盛路XXX号国贸大厦A座601室。
　　法定代表人：李伟，董事长。
　　委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所实习律师。
　　被告：上海台芝生物科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区业盛路XXX号A-775室。
　　法定代表人：吕国良，董事长。
　　委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。
　　原告上海自贸区联合发展有限公司诉被告上海台芝生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，先依法适用简易程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2018年12月12日再次公开开庭进行了审理。原告上海自贸区联合发展有限公司的委托诉讼代理人赵轶、韩璐，被告上海台芝生物科技有限公司的委托诉讼代理人孟海、朱超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海自贸区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年9月签订的《中国(上海)自由贸易试验区房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)于2018年4月15日解除；2、被告将房屋恢复原状后返还原告；3、被告按照每日人民币(以下币种同)3,425.52元的标准支付原告自2016年9月1日起至2018年4月15日止的租金及物业费共计2,027,909.26元(租金按2.64元/平方米/天计算为1,652,370.51元、物业费按0.6元/平方米/天计算为375,538.75元)；4、被告以上述欠费2,027,909.26元为基数，按照每日千分之五的标准支付原告逾期付款违约金(自每笔应付款届满之日起算至2018年9月19日，共计3,996,437.09元)；5、被告支付原告自2018年4月1日起至2018年4月30日止的电费78.30元；6、被告按照原租金及物业费标准的两倍(即每日6,862.64元)支付原告自2018年4月16日起至本案判决生效之日止的房屋占用费。事实与理由：2016年9月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租中国(上海)自由贸易试验区业盛路XXX号A楼第1层101、102室房屋，租期自2016年9月1日起至2026年4月30日止。同时，合同还对建筑面积、租金标准、违约责任等进行了约定。然自租赁合同履行之日起，被告未支付过任何费用，原告经多次催讨均无果。2018年4月，原告向被告发函，通知合同于2018年4月15日解除，要求被告限期清偿欠款并腾空系争房屋，但被告仍未按此履行，故原告为维护自身合法权益，提起诉讼。
　　被告上海台芝生物科技有限公司辩称：诉请1，不同意。合同约定的是A幢101、102室，而被告实际使用的是B幢101、102室，双方对B幢房屋并未签订过合同，被告怀疑《房屋租赁合同》系原告利用双方签署过的其他材料尾页伪造的，尾页虽有被告公章，但该合同无骑缝章、无签署日期、第二页上的法定代表人有误、补充条款前有一页空页、地址只写了业盛路XXX号，均与常理不符。另，原、被告法定代表人未签字，根据合同第十三条第2款，该合同并未生效。诉请2，不同意恢复房屋原状。原、被告未就B101、102室房屋签订过书面租赁合同，且装修是经过原告同意的，原告要求恢复原状无依据，且2018年5月3日接收房屋时原告未提异议。诉请3，不同意支付。被告当时入驻的前提是免两年的租金及物业管理费，两年之后则再行协商，原告从未催讨过租金及物业管理费。B101、102室房屋至今无产证，不符合收取租金的条件。因无书面合同，对原告主张的租赁面积、租金单价均不予认可。即使合同有效，原告主张的2017年7月之前的租金已超过一年的诉讼时效。诉请4，合同不存在、被告无过错，不同意支付违约金，且违约金标准过高，对原告主张的计算方式、日期均不认可。诉请5，对于原告主张的数额无异议，若原告开票，被告同意支付。诉请6，被告于2018年4月底搬离，双方就房屋已交接完成，不存在占用费。
　　本院经审理确认如下事实：
　　原告曾用企业名称为上海临港保税港经济发展有限公司、上海综合保税区联合发展有限公司。2007年7月，原告取得洋山保税港区临港管理服务中心一期工程的建筑工程规划许可证。2009年6月，项目获批门牌号为“业盛路XXX号”，后于2016年10月获批门牌号为“业盛路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号”。2010年4月，洋山保税港区业盛路XXX号临港管理服务中心〔(办公，2幢主楼，A楼：地上17层，地下1层；B楼：地上2层，地下1层，高度71.19米，此次验收面积50988平方米)；裙房(综合。3层，高度17.23米，面积8323平方米)〕建设工程竣工消防验收合格。
　　2016年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定，房屋坐落地址为中国(上海)自由贸易试验区业盛路XXX号A楼第1层101、102室，建筑面积1200.84平方米。第二条约定，甲方从2016年9月1日起将第一条确定的房屋及配套设施出租于乙方使用，至2026年4月30日，甲方有权收回，租赁期共九年八个月。第三条约定，房屋的租金为每建筑面积平方米每日2.64元(含税)，合计租金详见补充条款。租金自2016年9月1日起算，支付方式及交纳期限详见补充条款。租金自本合同生效之日起两年不变，第三年开始调整，每两年调整一次，每次调整幅度为上调10%。房屋的物业管理费为0.6元/天/平方米(含税)，支付详见补充条款。第四条约定，在房屋起租日后十个工作日内，乙方须一次预付3个月的租金为押金，合计289,080元。第五条约定，甲方应于本合同生效后，于2016年9月1日前按照双方约定的交接程序，将本合同第一条所定的房屋及配套设施交付乙方。租赁期满后不续租的，于2026年4月30日前乙方将所租赁的房屋经甲方验收合格后完整地交还给甲方。第十三条约定，本合同由双方法定代表人或授权代表签字盖章后生效。乙方拖欠租金累计达3个月的，甲方有权通知乙方解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失。合同补充条款第1.1款约定，房屋的租金结合建筑面积1200.84平方米来计算，该建筑面积为暂估值，最终应以测绘报告或者产证记载的面积数值为准，双方同意，应以前述测绘报告或者产证记载的建筑面积数额为依据计算租金、物业管理费和相应的公用事业费，并对此前乙方支付的租金等费用进行多退少补的处理。第1-2租赁年度内，租金单价(不含税)为2.38元/平米建筑面积/天，租金单价(含11%的增值税)为2.64元/平米建筑面积/天，物业管理费(含6%的增值税)的价格为0.6元/平方米/天。乙方除应支付租金、物业管理费外，乙方还应承担甲方为向乙方开具租金和物业管理费发票而发生的全部税费。以上房屋的位置平面图作为本合同附件一，位置平面图只作方便鉴别之用。第1.2款约定，租期为九年零八个月，除首期和末期租金以外，租赁以一个季度为一期，租金及物业费按期支付；乙方应于每期开始前付清该期租金及物业费以及甲方为开具发票而发生的相应税费。即：乙方应于2016年8月31日之前支付2016年9月1日至2016年12月31日的租金及相应税费，于2017年1月1日之前支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金及相应税费、于2017年4月1日之前支付2017年4月1日起至2017年6月30日的租金及相应税费，余下各期据此类推。第2.1款约定，物业管理费应与租金同时支付，乙方应当将物业管理费以及相应的税费与当期租金按照本补充条款第1条规定的时间要求一并支付给甲方。第5.3款约定，如果乙方拖欠任何应付款项(包括但不限于租金、物业管理费、押金、公用事业费)超过五个工作日，乙方应向甲方支付滞纳金；滞纳金为应付未付款按日利率千分之五计算所得的利息，自应付款项到期日起计算(包括到期日)，直至乙方还清所有拖欠款项的当日(包括还清当日)为止。第11.5款约定，乙方在合同约定的房屋交付日前和房屋返还日后对房屋的占有、使用也应遵守乙方在本合同项下的所有义务，并依据本合同约定的租金标准的2倍支付使用费和物业费。合同附件一附有租赁房屋的位置平面图。
　　2016年8月29日，原、被告签订《房屋交接单》，载明交接房号“B101、102”，交接面积1200.84平方米。
　　2018年4月12日，原告向被告送达《公函》，称被告承租了业盛路XXX号A楼101、102室房屋，但自2016年9月至今未支付过任何租金、物业管理费等，经原告多次催讨，被告始终不予支付，鉴于被告的严重违约行为，故函告如下：1.双方所签租赁合同自2018年4月15日起正式解除。2.被告应于合同解除日起一周内(即2018年4月22日之前)将租赁房屋依据合同约定的要求妥善返还。3.被告于2018年4月22日之前支付租金、物业费等欠费。4、若被告未履行上述义务，则原告将于2018年4月22日起采取停电、停水措施并直接收回房屋。2018年4月23日，原告向被告发出《催缴通知书》，要求被告于2018年5月31日之前支付2018年1-3月的电费411.80元。2018年5月3日，原告向被告发出《电费付款结算单》，载明2018年4月电费78.30元。
　　经原、被告共同确认，被告未支付过押金，除了电费之外，被告未支付过其他任何费用。
　　另查，涉案租赁房屋所在大厦为双子塔结构，中间通过三层会议中心相连，两幢楼分别通过A、B楼区分。测绘机构于2017年4月24日出具洋山保税港区国贸大厦《房屋土地权属调查报告书》，该报告书中的“房屋分套建筑面积计算成果表(实测)”(表五-2)记载：1幢190号102室、103室独用面积分别为302.83平方米、349.74平方米，建筑面积分别为490.63平方米、566.63平方米；业盛路188-194双号1层“房屋分层平面图”(表七)记载：平面图最东侧相邻两间房屋的标注面积分别为302.829平方米、349.736平方米。
　　审理中，2018年8月22日本院组织证据交换时，原告就房屋占用费诉请明确主张至2018年5月3日。2019年1月22日，原告开具了金额为78.30元的电费发票。
　　原告称，《房屋租赁合同》签订时，系争房屋产证尚未办出，合同、交接书上的编号均是临时的，租赁面积是根据施工图预估的，但双方洽谈、交接及被告实际使用的始终是同一处房屋，门牌号争议不影响双方权利义务。系争房屋所在大楼系双子塔结构，被告承租房屋位于B座下方，故《房屋交接单》上写了B101、102，合同上写成A101、102室系工作人员套用前一份合同模板所致，实际上A、B座一楼室号从1编至20，无重复，编号前也没有A、B座标识，只有四楼以上房屋才有A、B座标识，被告承租房屋系《房屋土地权属调查报告书》“房屋分套建筑面积计算成果表(实测)”(表五-2)中的102、103室。被告未返还过房屋钥匙，根据被告的庭审意见，同意以2018年9月19日作为房屋交接日，相关费用计算至该日，并同意按现状接收房屋，故撤回第2项要求被告恢复原状返还房屋的诉讼请求。
　　被告称，原告以被告经营的台湾牛樟芝优势项目进行宣传、招商引资、申请财政奖励，原、被告曾达成关于若申请到政府补贴、奖励后如何分成的协议。虽无书面材料反映原告承诺免租金及物业管理费，但有相关政策及双方之间的口头约定，原告招商广告称“创业助跑阶段扶持”“提供办公场所”，被告对此理解为免租。被告确认测绘报告1层“房屋分层平面图”中原告自行标注“102”“103”的两间房屋确由被告实际使用，但不认可原告自行标注房屋编号的客观性，亦不认可该两处房屋的建筑面积。2016年9月至2018年4月期间，原告从未催讨过租金及物业管理费。另，被告在本案2018年9月19日的庭审中表示，其已于2018年5月3日搬离。
　　以上事实，有《房屋租赁合同》《房屋交接单》《公函》《编订(变更)门弄(楼)号牌通知》《房屋土地权属调查报告书》及原、被告的当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法、有效，双方均应全面履行。被告以合同内容存在瑕疵、不规范为由，认为租赁合同系原告利用被告加盖过印章的其他材料尾页变造而成，对此原告不认可，被告对其主张未提供充分证据证明，该项抗辩意见本院不予采信。
　　本案主要争议之一，涉案租赁合同约定的租赁标的物是否实为B楼101、102室。本院认为，合同约定，位置平面图作为本合同附件一，只作方便鉴别之用。被告确认使用位置为《房屋土地权属调查报告书》1层“房屋分层平面图”(表七)中标注面积分别为302.829平方米、349.736平方米的部位，该部位系B楼1层范围，而租赁合同附件一所附位置平面图与《房屋土地权属调查报告书》中被告确认使用部位的位置平面图基本一致，且房屋交付后被告从未提出过异议，据此本院认定，租赁标的物为B楼101、102室，系双方当事人订立合同时的真实意思表示，被告认为就B楼101、102室未签订过租赁合同的意见，本院不予采信。合同订立后，被告实际接收并使用了租赁房屋，租赁合同已实际履行，被告称该合同因双方法定代表人未按相关条款约定签字而不生效的抗辩意见，缺乏事实和法律依据。
　　本案主要争议之二，被告返还房屋时间的认定。合同履行期间，原告系通过《催缴通知书》的形式通知被告缴纳电费，而2018年5月3日原告向被告发出的是《电费付款结算表》，且距上次原告发出《催缴通知书》仅10日，从《电费付款结算表》的字面文义以及之前电费催缴方式可认定，该结算表系被告搬离时双方对电费的最终结算确认，加之证据交换时原告明确主张房屋占用费至2018年5月3日，更说明原告对被告该日搬离租赁房屋明知并认可，现原告再行主张2018年5月3日之后的房屋占用费，缺乏事实依据。
　　在合同真实有效前提下，被告作为承租人实际使用了租赁房屋，其理应履行支付租金、物业管理费及相关公用事业费的义务。被告称原告曾承诺免租金及物业管理费，原告对此否认，被告未提供切实有效的证据证明，本院对其主张难予采信。被告未按合同约定支付租金等租赁费用，早已超过合同约定的宽限期限，已构成根本违约，原告据此行使合同解除权，要求确认合同于2018年4月15日解除的诉请，本院予以支持。被告辩称部分租金已超过诉讼时效，本院经审查认为，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告2018年4月12日向被告送达《公函》前，没有有效证据证明存在租金时效中断、中止情形，结合租赁合同约定的付款周期，被告认为2017年7月之前的租金已超过一年诉讼时效期间的意见，本院予以采信，原告的该部分诉请，本院不予支持。根据涉案房屋所在大厦的《房屋土地权属调查报告书》，1层“房屋分套建筑面积计算成果表(实测)”(表五-2)记载的102、103室房屋独用面积对应1层“房屋分层平面图”(表七)中被告确认使用之部位，原告要求按照上述102、103室的实测建筑面积计算租赁费用，具有客观性。合同补充条款第11.5款适用于合同第五条约定的期满不续租时的返还责任，本案属因合同提前解除产生的房屋返还义务，事实上被告接到解除通知后已在合理期限内搬离，原告依据该条款要求按双倍标准计算合同解除后的房屋占用费，本院不予支持。按此计算，被告应付2017年7月1日至2018年5月3日期间的租金、房屋占用费以及2016年9月1日至2018年5月3日期间的物业管理费合计1,245,156元。关于逾期付款违约金，在被告主张合同约定标准过高、请求本院调整的前提下，本院结合原告的实际损失、被告主观过错程度以及合同实际履行情况，酌情确定为10万元。对电费，被告同意支付，原告也已开具相应电费发票，原告的该项诉请，本院予以支持。
　　综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海自贸区联合发展有限公司与被告上海台芝生物科技有限公司签订的《中国(上海)自由贸易试验区房屋租赁合同》于2018年4月15日解除；
　　二、被告上海台芝生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海自贸区联合发展有限公司截至2018年5月3日的租金、房屋占用费及物业管理费共计1,245,156元；
　　三、被告上海台芝生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海自贸区联合发展有限公司逾期付款违约金10万元；
　　四、被告上海台芝生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海自贸区联合发展有限公司2018年4月电费78.30元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费58,410元，由原告上海自贸区联合发展有限公司负担41,503元、被告上海台芝生物科技有限公司负担16,907元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：梅丽华

书记员：黄  政