上海航德实业有限公司与上海驭荣国际物流有限公司、上海巨某数控机床有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海航德实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：林培斌，总经理。
　　委托诉讼代理人：王为荣、范瑶，上海申如律师事务所律师。
　　被告：上海驭荣国际物流有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：卓加光，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨春梅、罗云，上海兰盾律师事务所律师。
　　被告：上海巨某数控机床有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：李允斌，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨春梅，上海兰盾律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：程爱平。
　　原告上海航德实业有限公司(以下简称“航德公司”)与被告上海驭荣国际物流有限公司(以下简称“驭荣公司”)、被告上海巨某数控机床有限公司(以下简称“巨某公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告航德公司法定代表人林培斌及其委托诉讼代理人王为荣、范瑶、被告驭荣公司委托诉讼代理人杨春梅、罗云、被告巨某公司委托诉讼代理人杨春梅、程爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告航德公司诉称，原告与被告驭荣公司于2016年5月19日签订了厂房租赁合同，双方约定由被告驭荣公司将上海市嘉定区金园一路XXX号952平方米厂房出租给原告使用。租赁期限从2016年6月20日至2026年6月19日。合同签订后，原告与被告驭荣公司及被告巨某公司于2016年7月1日又签订了《厂房设计装修协议书》，三方约定：原告对厂房内地面及钢结构隔层、钢结构玻璃幕墙及周围景观进行改造装修。原告将根据自身的设计负责全部厂房改造装修费用(除原有彩钢瓦顶更新的费用由被告驭荣公司承担)。协议还约定原告在租赁期限内除房租外，每年必须额外支付给被告驭荣公司和被告巨某公司二楼隔层产权使用费124,100元(以下币种均为人民币)。后原告按照协议书约定进行了装修，花费装修费用1,915,811元。原告装修后，与案外人上海锐徒广告有限公司一起办公经营业务，并按约定向被告驭荣公司和被告巨某公司支付租金和使用费。2018年6月5日，上海市嘉定区江桥镇人民政府在系争房屋处张贴公告，认为系争房屋已被依法认定为违法建筑，要求各经营户居住人员务必在2018年7月30日前搬离场地。同日，江桥镇人民政府特向被告巨某公司送达内容相同的公告，并公布拆迁办主任联系电话，原告自此才知晓系争房屋为违法建筑。原告无奈只得将办公和经营场所拆分至两处地方，一处于2018年7月5日与宜兴市元丰机械有限公司签订厂房租赁协议，约定租赁期限自2018年7月5日起至2023年7月4日。原告已付半年的租金37万元。原告场地为搬迁至宜兴花费740,000元。另原告于2018年7月10日与上海九枫企业管理有限公司签订租赁合同，办公经营地搬迁至嘉定区曹安公路XXX号，原告又支付租金59,403.75元。为此，原告多次与被告驭荣公司和被告巨某公司交涉，要求其对装修及搬迁损失给出补偿，遭到拒绝。原告只能委托上海达智资产评估有限公司对原告装修进行审价，审价结论为：经评估，委托评估的建筑物在评估基准日2018年7月15日的评估价值为人民币1,532,648.80元(已剔除折旧部分)。原告认为，系争房屋为违法建筑，但被告驭荣公司和被告巨某公司从未告知原告知晓，被告驭荣公司和被告巨某公司故意隐瞒该事实，致使原告租赁十年的合同目的不能实现。原告于2018年7月5日交付新的租赁房屋租金，后陆续搬离系争房屋。由于系争房屋无合法建筑手续，双方签订的租赁合同应为无效。原告所发生的损失应由作为过错方的被告驭荣公司和被告巨某公司共同承担。故原告起诉来院，要求法院判令：一、原、被告签订的租赁合同为无效合同；二、判令被告驭荣公司和被告巨某公司共同赔偿原告装修补偿费1,532,648.80元及装修设计费15,000元；三、判令被告驭荣公司和被告巨某公司共同赔偿原告停产停业损失费1,739,989.62元；四、判令被告驭荣公司和被告巨某公司共同补偿原告搬迁费用148,500元；五、判令被告驭荣公司和被告巨某公司共同补偿原告员工异地补助费及遣散费用83,500元；六、判令被告巨某公司返还原告押金34,000元，并支付违约金68,000元(相当于两个月租金)；七、判令被告巨某公司赔偿原告违约金20,666元(相当于二楼隔层产权两个月使用费)；八、判令两被告赔偿原告因厂房价值评估的评估费用28,000元；九、判令被告驭荣公司、被告巨某公司共同赔偿原告设备调试费12,300元。
　　被告驭荣公司辩称，由于厂房租赁区域没有产权证，故原告关于合同效力应为无效的主张，被告驭荣公司予以认可。但原告作为承租人，在缔约过程当中对租赁房屋状况应该是清楚的。原告在此基础上与被告驭荣公司签约，原告需要对合同无效承担主要责任。关于装修补偿、停产遣散及评估调试等费用，由于原告在租赁合同成立后基于自己一方的目的而自行在承租期内搬离，故对此产生的损失应当由原告承担。因合同无效，故违约金条款亦属无效，被告驭荣公司不同意承担违约金。被告驭荣公司作为二房东在江桥政府张贴公告后，第一时间告知原告所承租的厂房并没有列入拆违范围。但是原告还是在没有协商的情况下自行搬离。故原告应自行承担相关责任。
　　被告巨某公司辩称，被告巨某公司非是本案系争租赁合同的相对方，不应在本案中承担任何法律责任。
　　经审理查明，驭荣公司和航德公司于2016年5月20日签订一份《租赁合同》，双方约定：由驭荣公司将位于上海市嘉定区金园一路XXX号内部分厂房计952平方米出租给航德公司使用。租赁期限从2016年6月20日至2026年6月19日。厂房年租金408,000元，付六押一，租金每六个月支付一次。2016年7月1日，航德公司、驭荣公司及巨某公司三方签订《厂房设计装修协议书》，三方约定：由航德公司对厂房的外墙、电管、水管、门窗改造及对变电房部分进行美化改造(详见施工图或效果图附件)，对厂房内地面及钢结构隔层、钢结构玻璃幕墙及周围景观进行改造装修。航德公司将根据自身的设计负责全部厂房改造装修费用(除原有彩钢瓦顶更新的费用由驭荣公司承担)。协议还约定在租赁期限内除房租外，航德公司每年必须额外支付给驭荣公司或巨某公司二楼隔层产权使用费124,100元。上述协议签署后，航德公司对系争厂房进行了装修，并在此办公及从事经营活动。2018年6月5日，上海市嘉定区江桥镇人民政府在系争房屋处张贴公告，认为巨某公司在金园一路XXX号搭建的建筑物已被依法认定为违法建筑，要求各经营户居住人员务必在2018年7月30日前搬离场地。2018年7月12日，航德公司向驭荣公司发出公函称：航德公司于2016年6月20日向驭荣公司租赁位于金园一路D栋厂房，即将面临违章拆除。现(航德公司已邀请)上海达智资产评估公司对D栋厂房进行评估。鉴于此评估报告可能作为将来向贵司(驭荣公司)主张赔偿的依据，请贵司于2018年7月17日下午2时准时到达金园一路D栋厂房，参与评估。驭荣公司收函后未派员出席评估。2018年11月，航德公司起诉来院。
　　诉讼中，航德公司提供了其委托上海达智资产评估公司出具的评估报告。该评估报告显示的评估结论为：经评估，委托评估的建筑物在评估基准日2018年7月15日的评估价值为人民币1,532,648.80元。
　　本院认为，驭荣公司和航德公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》虽然是双方真实意思表示，但因驭荣公司所建厂房未取得建设工程规划许可证，故上述租赁合同依法应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。就出租人驭荣公司而言，应将其依据租赁合同收取的押金退还航德公司。驭荣公司明知系争厂房未取得建设工程规划许可证而仍然将之出租给航德公司，对合同无效存在主要过错，航德公司未充分了解租赁标的物的真实情况即行承租，亦存在一定的过错。故对合同无效造成航德公司的损失，双方应根据各自的过错大小分别承担相应的责任。巨某公司非系争租赁合同关系的当事人，航德公司依据租赁合同法律关系向巨某公司主张权利，本院不予支持。因江桥镇人民政府已依法认定系争厂房为违法建筑，并要求包括航德公司在内的各经营户在2018年7月30日前搬离场地，航德公司对系争厂房的装修已无法使用，航德公司所花费的装修费用(含设计费)可以作为损失要求驭荣公司予以赔偿，具体的金额以上海达智资产评估公司出具的评估报告确认的评估价值为准。航德公司因搬迁发生的停产停业损失和搬迁费用(包括设备调试费)，可以纳入损失范围。但航德公司仅凭其自行制作的财务报表以证明其停产停业时间为两个月且损失达到173万余元，证据并不充分，本院难以采信。航德公司收到搬迁通知的时间为2018年6月5日，其自述开始搬迁的日期为2018年7月25日(2018年8月15日搬迁完毕)，期间有较为充裕的准备时间，航德公司亦有义务采取一定措施以避免在此期间的损失扩大。鉴此，本院酌情确定航德公司因搬迁发生的停产停业损失和搬迁费用(含设备调试费)各为10万元。航德公司所述员工异地补助费及遣散费用，属企业经营正常的开支，不宜纳入损失范围。因合同无效，航德公司要求驭荣公司赔偿违约金的诉讼请求已没有依据，本院不予支持。航德公司主张的评估费用，系为解决双方之间的纠纷而发生的合理费用，亦可纳入损失范围。综上，本院根据原、被告双方各自的过错大小、结合评估报告和本案实际情况，酌情确定由驭荣公司赔偿航德公司各项损失，具体金额由本院酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、原告上海航德实业有限公司和被告上海驭荣国际物流有限公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》无效；
　　二、被告上海驭荣国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海航德实业有限公司装修损失(含设计费)90万元；
　　三、被告上海驭荣国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海航德实业有限公司停产停业损失6万元；
　　四、被告上海驭荣国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海航德实业有限公司搬迁费用损失(含设备调试费)6万元；
　　五、被告上海驭荣国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海航德实业有限公司押金34,000元；
　　六、被告上海驭荣国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海航德实业有限公司评估费16,800元；
　　七、原告上海航德实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费36,162.6元，减半收取18,081.3元，由原告上海航德实业有限公司上负担13,081.3元，被告上海驭荣国际物流有限公司负担5,000元。被告上海驭荣国际物流有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：秦  忠

书记员：张  浩