上海航翼经贸有限公司与中国建设银行股份有限公司上海市分行、上海昆川实业发展有限公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书

　　上诉人(一审原告、执行案外人)：上海航翼经贸有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：冷璟，总经理。
　　委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。
　　被上诉人(一审被告、申请执行人)：中国建设银行股份有限公司上海市分行，住所地上海市。
　　负责人：林顺辉，行长。
　　委托诉讼代理人：彭喜根，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　被上诉人(一审被告、被执行人)：上海昆川实业发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：黎娟芬。
　　被上诉人(一审被告、被执行人)：徐永灿，男，1970年3月24日出生，汉族，住浙江省上虞市。
　　被上诉人(一审被告、被执行人)：黎娟芬，女，1967年1月21日出生，汉族，住浙江省上虞市。
　　被上诉人(一审被告、被执行人)：徐琪胜，男，1994年6月19日出生，汉族，住浙江省上虞市。
　　被上诉人(一审被告、被执行人)：上海茗圣贸易有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：黎娟芬。
　　被上诉人(一审被告、被执行人)：上海永圣建设有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：徐永灿。
　　一审第三人：丰骅军，男，1975年3月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：孙飞群，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　上诉人上海航翼经贸有限公司(以下简称航翼公司)因与被上诉人中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称建行上海分行)、上海昆川实业发展有限公司(以下简称昆川公司)、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、上海茗圣贸易有限公司(以下简称茗圣公司)、上海永圣建设有限公司(以下简称永圣公司)、一审第三人丰骅军案外人执行异议之诉一案，不服上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2018)沪02民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人航翼公司的委托诉讼代理人陈愔，被上诉人建行上海分行的委托诉讼代理人彭喜根和一审第三人丰骅军的委托诉讼代理人孙飞群到庭参加诉讼。被上诉人昆川公司、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、茗圣公司、永圣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　航翼公司上诉请求：撤销二中院(2018)沪02民初146号民事判决，判决确认上海市松江区小昆山镇XX路XXX弄XXX号XXX幢房地产(以下简称系争厂房)为航翼公司所有，并停止对该厂房的执行，诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：本案房屋买卖合同签订于法院查封之前；上诉人依约支付了系争厂房的购房款，也愿意将剩余房款交付法院；上诉人于查封前已实际占有系争厂房；上诉人对系争厂房未办理过户不负有过错。本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条的规定，上诉人符合该条所列的不动产买受人物权期待权保护的条件。且上诉人签订房屋买卖合同时间早于建行上海分行设立抵押时间，故上诉人的物权期待权优于建行上海分行的抵押权，能够排除二中院的执行，因此应当支持上诉人的上诉请求。
　　被上诉人建行上海分行辩称，上诉人航翼公司签订的系争厂房买卖合同违反了上海市规划和国土资源管理局文件《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》(沪规土资地[2011]1023号)、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》(沪府办[2014]26号)与《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》(沪府办[2016]23号)三份文件中关于工业用地上的房屋不得分幢、分层、分套转让的限制。上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号房地产(以下简称中德路XXX弄XXX号房地产)属于工业用地的厂房，该建设用地使用权及地上房屋均不得分割转让，航翼公司对系争厂房不能办理过户登记存在明显过错。中德路XXX弄XXX号房地产验收备案时间为2015年4月8日，航翼公司在此之前使用系争厂房属于非法占有，上诉人也从未提交过实际占有的任何证据。上诉人将购房款支付给上海松江出口加工区企业服务有限公司(以下简称企服公司)不能证明其已支付房款。故上诉人不符合《异议复议规定》第二十八规定的要件。建行上海分行对系争厂房的优先权已经生效法律文书确认且进入执行，上诉人无权排除执行。一审判决查明事实清楚，应予维持。请求驳回上诉请求，维持原判。
　　一审第三人丰骅军称，同意被上诉人建行上海分行的答辩意见。
　　被上诉人昆川公司、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、茗圣公司、永圣公司未作答辩。
　　航翼公司向一审法院起诉请求：确认系争厂房为航翼公司所有，并停止对该厂房的执行。
　　一审法院认定以下事实：
　　一、案件由来情况。二中院于2016年1月19日作出(2015)沪二中民六(商)初字第124号民事调解书，确认昆川公司结欠建行上海分行本金人民币8,900万元(以下币种相同)及利息、逾期利息等；徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、茗圣公司、永圣公司对昆川公司的上述债务承担连带清偿责任；如昆川公司不履行上述还款义务的，建行上海分行可与昆川公司协商，以昆川公司名下中德路XXX弄XXX号1-21幢的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款由建行上海分行优先受偿，不足部分由昆川公司继续清偿；如昆川公司不履行上述还款义务的，建行上海分行可与徐永灿、黎娟芬协商，以徐永灿、黎娟芬名下位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款由建行上海分行优先受偿，不足部分由徐永灿、黎娟芬继续清偿；案件受理费、财产保全费共计250,844.82元，由昆川公司、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、茗圣公司、永圣公司共同负担。因上述债务人均未按期履行还款义务，权利人建行上海分行向二中院申请强制执行。该院于2016年3月7日立案受理，案号为(2016)沪02执152号。2015年9月8日，二中院在(2015)沪二中民六(商)初字第124号案件审理过程中，轮候查封中德路XXX弄XXX号房地产。
　　上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)在丰骅军与徐永灿、黎娟芬、上海君蕾汽车配件有限公司(以下简称君蕾公司)、永圣公司、昆川公司、上海恒恩货物运输代理有限公司(以下简称恒恩公司)民间借贷纠纷一案审理过程中，于2015年8月12日正式查封了中德路XXX弄XXX号房地产。2016年2月3日，浦东法院作出(2015)浦民一(民)初字第29901号民事调解书，确认徐永灿、黎娟芬应于2016年2月23日前归还丰骅军借款本金400万元及相应的利息、逾期利息；君蕾公司、永圣公司、昆川公司、恒恩公司对上述还款义务承担连带责任。因上述债务人均未按期履行还款义务，权利人丰骅军向浦东法院申请强制执行。浦东法院于2016年3月7日立案受理，案号为(2016)沪0115执4734号。2016年4月20日，二中院作为优先债权执行法院，函请浦东法院将中德路XXX弄XXX号房地产移交该院处置。2016年4月27日，浦东法院出具移送执行函，将中德路XXX弄XXX号房地产交由二中院处置。后二中院通过本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对中德路XXX弄XXX号房地产进行评估，并于2016年7月29日出具沪八达(2016)FC0231号房地产估价报告。2017年11月14日，二中院至中德路XXX弄XXX号房地产张贴公告，责令占有、使用上述厂房的单位及个人于公告张贴之日起20日内搬离上述厂房。对此，航翼公司不服，遂向二中院提出执行异议。二中院于2018年1月15日作出(2018)沪02执异5号执行裁定，驳回航翼公司的异议请求。航翼公司遂提起本案异议之诉。
　　二、系争厂房买卖情况。
　　2014年4月18日，昆川公司和企服公司(共同甲方)与航翼公司(乙方)签订《厂房订购协议》一份，约定：甲方通过转让方式取得产证号沪房地松字(2011)第013144号土地使用权，土地用途为工业用地，使用年限为2010年11月29日至2060年11月28日。乙方有意购买甲方开发的上述地产中的系争厂房，总价暂定为9,668,790元。乙方于签约后3个工作日内支付30%房款，2014年5月18日支付20%房款，系争厂房交付使用当日支付40%房款，剩余10%房款乙方于双方至房地产交易中心签署《上海市房地产买卖合同》的当日一次性付清。昆川公司和企服公司在标准厂房竣工验收合格后，于2014年7月30日将系争厂房交付乙方使用，并于交房后180天内为乙方取得合法产权证。该协议签订后，航翼公司向企服公司支付了50%房款。2014年9月22日，航翼公司与上海企福物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》。2015年9月12日，上海企福置业(集团)有限公司(以下简称企福集团)及企服公司就中德路XXX弄XXX号房地产的产权过户问题出具声明书。
　　三、其他情况。
　　2014年4月30日，建行上海分行就中德路XXX弄XXX号房屋建设工程设立抵押。2015年4月8日，上海市松江区建设和交通委员会向昆川公司颁发中德路XXX弄XXX号新建生产用房建设工程竣工验收备案证书。2015年4月29日，昆川公司取得了中德路XXX弄XXX号房地产的产权证，该产权证记载的产权人为昆川公司、土地用途为工业用地、房屋用途为厂房。同日，建行上海分行将中德路XXX弄XXX号房屋建设工程抵押转为新建房屋抵押，并办理抵押登记。
　　一审法院认为：案外人执行异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以一并裁判。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，现系争厂房登记在昆川公司名下，故航翼公司要求确认系争厂房归其所有，该院不予支持。本案中，航翼公司主张人民法院不得执行系争厂房应当同时符合下列条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有该不动产；已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然航翼公司在浦东法院查封之前已与昆川公司就系争厂房签订《厂房订购协议》，向企服公司支付了部分购房款并实际占有使用，但中德路XXX弄XXX号房地产系在工业用地上建造的厂房，其建设用地使用权及宗地上房屋的转让受到相关规章的限制。航翼公司作为买受人理应在签订买卖合同之时了解对工业厂房分割转让限制性的相关规定，因其未尽到审慎注意义务，故对系争厂房未办理过户登记负有过错，不符合不动产买受人的物权期待权保护的情形。此外，建行上海分行对系争厂房已取得抵押权，该优先受偿权亦经生效法律文书确认。因此，航翼公司请求排除人民法院对系争厂房的执行，不符合法律规定，该院不予支持。判决驳回航翼公司的诉讼请求。
　　本院二审期间，上诉人航翼公司、被上诉人建行上海分行及一审第三人丰骅军均未提交证据。
　　本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
　　本案争议焦点在于，上诉人航翼公司是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件及其权利是否足以对抗被上诉人建行上海分行抵押权的强制执行。本院就查明事实，结合各方诉辩意见阐述如下：
　　本院认为，首先，虽然航翼公司与昆川公司和企服公司签订《厂房订购协议》在浦东法院及二中院查封系争厂房前，且航翼公司向企服公司支付了部分购房款，但航翼公司提交的银行转账凭证显示第二笔钱款支付时间为2014年5月19日，与《厂房订购协议》约定的2014年5月18日不符。其次，仅凭航翼公司提交的《物业管理服务合同》等证据尚不足以证明其在浦东法院及二中院查封之前已合法占有系争厂房。最后，厂房作为特殊不动产，买受人应尽到审慎注意义务，对过户转让的限制条件有所了解。在现有规定的框架内，即便系争厂房未被查封，航翼公司签订的《厂房订购协议》亦难以实现合同目的，故难以认定航翼公司对未办理过户登记没有过错。上诉人不具备无过错不动产买受人物权期待权的全部保护条件。
　　另建行上海分行作为抵押权人，对系争厂房享有优先受偿权，该权利已经生效法律文书予以确认，故航翼公司的上述权利即便成立，亦不足以排除建行上海分行抵押权的强制执行。
　　综上，上诉人的上诉请求缺乏法律及事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币79,481.53元，由上诉人上海航翼经贸有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：康志娟

书记员：杜治平