上海艾尔大酒店有限公司与上海申畅物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海艾尔大酒店有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：丁正喜，执行董事。
　　委托诉讼代理人：金凌华，上海市银都律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张映竹，上海市银都律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：上海申畅物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：曹恺，执行董事。
　　委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱秀祥，上海市三石律师事务所律师。
　　上诉人上海艾尔大酒店有限公司(以下简称“艾尔酒店”)因与被上诉人上海申畅物业管理有限公司(以下简称“申畅物业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初24118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理依法组成合议庭进行了审理。
　　上诉人艾尔酒店上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。
　　事实和理由：因上海宝达投资有限公司(以下简称“宝达投资”)与本案争议存在重大利害关系，一审未追加宝达投资参加诉讼，违反法定程序。上海第二十一漂染厂被上海棉纺织印染联合有限公司吸收，而非申畅物业主张的被上海鼎新印染厂吸收。上海第一棉纺织厂不享有上海市黄浦区保屯路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)所有权，申畅物业便不能基于上海第一棉纺织厂的授权享有出租权，其与己方所签《物业租赁合同》应属无效，无权收取房屋租金，亦无权主张违约责任。上海达新染织总厂对系争房屋第六层不享有产权，申畅物业对第六层不享有出租权，无权收取房屋使用费。在2018年6月1日至2018年9月14日期间,应当视为不定期租赁,己方与申畅物业之间直至2019年9月14日才解除对第一、五层房屋的租赁关系。一审法院判令己方按双倍租金支付第一、五层的占有使用费起始时间有误。按两倍租金金额占有使用费，已超过己方支付能力,请求酌情调低。申畅物业未能提供充分证据证明，其已提供相关物业管理服务。己方无需向申畅物业支付物业管理费。
　　被上诉人申畅物业辩称：同意一审判决，请求予以维持。
　　申畅物业向一审法院起诉，请求判令艾尔公司：1、按照每月人民币(以下币种均为人民币)170,332元的标准支付自2018年6月15日起至实际搬离日止的上海市黄浦区保屯路XXX号(以下简称“系争房屋”)第一、五、六层房屋占有使用费；2、按照每月30,416元的标准支付自2018年6月15日起至实际搬离日止的上海市黄浦区保屯路XXX号第一、五、六层房屋的物业费；3、支付拖欠的2018年6月1日至2018年6月14日的房屋租金39,199.69元、物业费13,999.69元。
　　一审法院认定事实如下：上海市保屯路XXX号1-11幢房屋于1989年11月登记于上海第二十一漂染厂。2005年7月23日，上海棉纺织印染联合有限公司批复同意上海鼎新印染厂兼并上海第二十一漂染厂。2005年11月14日，上海第二十一漂染厂办理了注销登记。2010年4月22日，上海纺织控股(集团)公司批复上海棉纺织印染联合有限公司，同意上海第一棉纺织厂兼并吸收上海鼎新印染厂。2010年6月22日，上海鼎新印染厂办理了注销登记。
　　2015年12月31日，上海第一棉纺织厂(出租方，合同甲方)与上海联华房地产开发公司(承租方，合同乙方)签订《工业房产租赁合同》，约定：甲方所有的本市江苏北路等23处全部房地产资源，共计占地面积19,095.60平方米，建筑面积30,647.15平方米。乙方承租上述标的物后，有权向其他第三方进行转租。上述标的物的租赁期限为五年，自2016年1月1日至2020年12月31日。若在已出租房产中，原甲方与承租方所签订的租赁合同期限超过本协议所约定的期限的，该部分房产的租赁期限相应延长至原租赁合同期限届满。上述标的物的年租金为900万元。采用月度支付方式，先租后付，即从2016年的第一个月度起，按月支付。《工业房产租赁合同》后附了本市保屯路XXX号在内的23处房产清单。同年，上海联华房地产开发公司更名为上海联华房地产开发有限公司。
　　2016年1月，上海第一棉纺织厂出具《委托授权书》，将其下属包括系争房屋在内的房地产，全部转租到上海联华地产开发公司对外出租经营与管理，管理期限自2016年1月1日至2020年12月31日，若在已出租房产中，原甲方与承租方所签订的租赁合同期限超过本协议所约定的期限的，该部分房产的租赁期限相应延长至原租赁合同期限届满。
　　2016年6月15日，上海联华房地产开发有限公司(出租方，合同甲方)与艾尔酒店(承租方，合同乙方)、上海纺织物业经营管理有限公司荣雪园区(物业管理方，合同丙方)签订《物业租赁合同》，三方经协议一致，就甲方出租物业给乙方、委托丙方代理甲方洽谈签署租赁合同及对租赁物业进行日常管理事宜，约定如下：租赁部位为系争房屋第一、五、六层，建筑面积为2,000平方米。租赁期自2016年8月3日起至2018年6月14日止。乙方承诺其承租系争房屋用作经营宾馆、旅馆用途。该房屋每日每平方米租金平均单价为1.4元，月租金为85,166元，租金支付方式为先付后用，乙方每季度预先支付。物业费为每月30,416元。乙方应当在本合同签订日向甲方支付房屋租赁保证金235,000元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付房屋占用期间的使用费。关于租赁保证金，合同约定：租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方应将其剩余部分无息退还给乙方。在租赁期满或提前解除合同归还租赁房屋时，租赁房屋应符合正常使用的状态，装潢应保持完好，甲方对乙方的装修和添加设施等不作任何经济补偿。甲方有权要求乙方恢复房屋原状或支付恢复原状所发生的费用。若乙方自行恢复原状或拆除添置设施的，不得损坏房屋结构。经甲方、丙方验收并书面认可后，方可办理退还保证金等手续。合同终止时，在乙方注销租赁物业的工商注册信息后，甲方可退回乙方的租赁保证金。
　　2017年4月26日，上海纺织(集团)有限公司批复同意由上海达新染织总厂吸收合并上海第一棉纺织厂。吸收合并后，上海第一棉纺织厂的全部资产、负债由上海达新染织总厂承继。2017年11月7日，上海第一棉纺织厂办理了注销登记。
　　2018年3月21日，上海联华房地产开发有限公司(合同甲方，原出租方和物业管理方)、艾尔酒店(合同乙方，承租方)与申畅酒店(合同丙方，现出租方和物业管理方)签订《关于出租方主体等合同内容变更的补充协议》，约定三方就2016年6月15日签订的关于租赁系争房屋1、5、6楼，合计2,000平方米房屋的房屋租赁合同中的合同主体、权利及义务等变更事宜，达成如下补充协议：1、甲方与乙方签订的于2016年8月3日始至2018年6月14日止的房屋(场地)租赁合同、物业使用管理协议、其他相关管理文件及相关补充协议(或有)中的甲方主体，自本协议生效之日起变更为丙方。2、甲方与乙方签订的房屋(场地)租赁合同、物业使用管理协议、其他相关管理文件及相关补充协议(或有)中的甲方权利、义务和责任，自本协议生效之日起由丙方享受和承担；乙方的权利、义务和责任不变。3、对于未尽事宜，乙、丙两方另行协商解决。艾尔酒店支付了截至2018年5月31日的租金和物业费以及235,000元租赁保证金。
　　2018年9月4日，申畅物业向艾尔酒店出具《催告函》，告知艾尔酒店双方于2015年5月18日签订的承租位于上海市黄浦区保屯路XXX号2、3、4楼房屋的房屋租赁合同(编号6227号)和2016年6月15日签订的承租位于上海市黄浦区保屯路XXX号1、5、6楼房屋的房屋租赁合同(编号7692号)，均已于2018年6月14日到期终止。因双方对合同续租条件未能达成一致，申畅物业决定不再与艾尔酒店续签新合同并要求艾尔酒店于2018年9月14日前返还房屋，并做好后续清算工作。目前，系争房屋仍由艾尔酒店占有使用。艾尔酒店自认合同到期后，申畅物业继续提供代收代付水、电费等公共能源费用等物业服务。
　　一审庭审中，申畅物业、艾尔酒店均确认登记在上海第二十一漂染厂名下的上海市黄浦区保屯路XXX号1-11幢房屋现仅存一幢，即保屯路XXX号4幢。该幢房屋产证登记范围为1－5层，第6层为另行建造(建筑面积为763.84平方米)，尚未取得相关权利凭证。
　　一审法院认为：系争房屋第一至五层登记在上海第二十一漂染厂名下，该厂于2005年7月被上海鼎新印染厂兼并，上海鼎新印染厂于2010年4月被第一棉纺织厂兼并，上海达新染织总厂于2017年4月吸收合并第一棉纺织厂，故系争房屋第一至五层经兼并、吸收合并后其产权人发生变更，现应归属上海达新染织总厂所有。系争房屋第六层系在原五层建筑基础上另行建造，未包含在产证面积内，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故涉案《关于出租方主体等合同内容变更的补充协议》中，除有关系争房屋第六层租赁事宜约定无效外，其余条款系各方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且经系争房屋权利人确认，应属合法有效。
　　现涉案《关于出租方主体等合同内容变更的补充协议》期限届满后，艾尔酒店继续占有使用系争房屋第一、五层，拒不履行腾退系争房屋的义务，除应支付拖欠的合同期内的租金外，还应当根据合同约定支付相当于二倍租金的房屋占有使用费。
　　关于租赁保证金，除了结清费用外，涉案合同还约定艾尔酒店搬离并注销其在系争房屋上的工商登记后才予返还的条件，虽申畅物业辩称上述条件尚未成就，但考虑到涉案合同已经到期，为避免讼累，予以一并处理。另，申畅物业作为系争房屋所在区域的物业管理方，有权继续向艾尔酒店收取相应的物业费。
　　根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故艾尔酒店应当根据合同约定的租金标准支付系争房屋第六层自2018年6月1日起至实际搬离之日起的房屋占有使用费。
　　一审法院判决如下：一、上海艾尔大酒店有限公司应自判决生效之日起十日向上海申畅物业管理有限公司支付上海市黄浦区保屯路XXX号第一、五层房屋拖欠的租金24,229元；
　　二、上海艾尔大酒店有限公司应自判决生效之日起十日以每月105,280元的标准向上海申畅物业管理有限公司支付上海市黄浦区保屯路XXX号第一、五层房屋自2018年6月15日起至实际搬离日的房屋占有使用费；
　　三、上海艾尔大酒店有限公司应自判决生效之日起十日按照每月32,526元的标准向上海申畅物业管理有限公司支付上海市黄浦区保屯路XXX号第六层房屋自2018年6月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费；
　　四、上海艾尔大酒店有限公司应自判决生效之日起十日按照每月30,416元的标准支付上海市黄浦区保屯路XXX号第一、五、六层房屋自2018年6月1日起至实际搬离日的物业费。
　　五、上海申畅物业管理有限公司应在上海艾尔大酒店有限公司清除其在上海市黄浦区保屯路XXX号房屋的工商登记手续且实际搬离该房屋并结清判决主文第一、二、四项费用后五日内返还上海艾尔大酒店有限公司租赁保证金235,000元。
　　二审中，双方均未提供新证据。
　　本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
　　二审中，艾尔公司表示，根据其与上海达新染织总厂签订的《房屋交接书》，已将保屯路XXX号第一至六层房屋于2019年7月19日返还上海达新染织总厂。上海达新染织总厂、申畅物业对于前述事实予以确认。
　　本院认为，根据查明的事实，《关于出租方主体等合同内容变更的补充协议》对于系争房屋租赁主体变更情况约定明确，艾尔酒店应根据协议约定向申畅物业支付房屋租金和物业费。现系争房屋租赁期届满，艾尔酒店仍占用系争房屋，应根据约定标准支付房屋使用费和物业费。
　　根据上述协议约定，本案房屋租赁关系所涉主体明确，本案具体处理的是房屋使用费、物业费及保证金支付问题，宝达投资不参加案件诉讼不影响本案当事人实体权利义务确定。上诉人艾尔酒店认为一审未追加宝达投资参与案件审理，诉讼程序违法的上诉意见，本院不予支持。上诉人艾尔酒店认为申畅物业不享有系争房屋出租权、《物业租赁合同》无效的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。房屋租赁期限届满后，艾尔酒店虽仍占用系争房屋，但未支付过与原租金数额相等之对价，申畅物业也没有同意及接受过前述对价。上诉人艾尔酒店认为双方构成不定期租赁合同关系的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。一审判令艾尔酒店自房屋租赁期满后即2018年6月15日起按日租金2倍支付房屋占有使用费，符合相关协议约定。上诉人艾尔酒店关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。
　　本案二审中，艾尔酒店表示已将系争房屋第六层返还上海达新染织总厂，上海达新染织总厂、申畅物业对此予以确认。艾尔酒店前述返还行为反映出艾尔酒店亦认可系争房屋第六层应属上海达新染织总厂所有。艾尔酒店占用该层房屋应当支付房屋使用费和物业费，申畅物业依约主张可予支持。
　　综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费15,640元，由上诉人上海艾尔大酒店有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　张末然

审判员：徐  江

书记员：彭  辰