上海艾福敦酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：优艾贝(中国)集团有限公司〔原名优艾贝(中国)有限公司〕，住所地中国(上海)自由贸易试验区世博大道168号一楼B区、二楼、三楼B区、四楼及五楼。
　　法定代表人：耿梓轩，董事长。
　　委托诉讼代理人：马瑞莲，北京大成律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王昕晖，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海艾福敦酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈卫杰。
　　委托诉讼代理人：徐富荣，上海市国和律师事务所律师。
　　第三人：上海筑银投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区小南码头路XXX号XXX幢。
　　法定代表人：张公浩，董事长。
　　委托诉讼代理人：黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。
　　原告优艾贝(中国)集团有限公司诉被告上海艾福敦酒店管理有限公司、第三人上海筑银投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告优艾贝(中国)集团有限公司的委托诉讼代理人马瑞莲、王昕晖，被告上海艾福敦酒店管理有限公司的委托诉讼代理人徐富荣、第三人上海筑银投资管理有限公司的委托诉讼代理人周伟巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告优艾贝(中国)集团有限公司(以下简称优艾贝公司)向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告押金人民币(以下币种同)328万元；2、判令被告支付违约金即双倍押金656万元；3、判令被告支付原告垫付的款项13,349,964元(垫付发电费用4,799,500元、垫付公用事业费及物业管理费4,839,922.08元、法院执行款及垫付评估费230万元、垫付酒店工人劳务费236,045.30元、垫付停电造成的损失赔偿款263,739.50元、垫付租赁房屋及附属设施维修费910,757元)；4、判令被告赔偿原告装修残值损失5,170,460元(剩余租赁期限的装修残值损失，投入款8,781,104元，租期10年，实际使用到2015年6月，剩余租期是6.17年，838万元/10*6.17=5,170,460元)；5、判令被告赔偿原告实际经营损失1,241,496元(因停电原告向在住宾客赔款或补偿829,496元；因提前解约原告向预定宾客双倍返还定金的赔款412,000元)；6、判令被告赔偿原告预期经营损失288万元(因提前退租与预订宾客解约产生的损失)；7、判令被告返还原告款项200万元〔依据(2015)浦民一(民)初字第16012号民事调解书支付被告的200万元执行款，现调解书被撤销，故要求返还〕。
　　事实和理由：2011年8月16日，原、被告签订《租赁合同书》，约定被告将位于上海市浦东新区小南码头路XXX号XXX号楼(含75间房客在内的全部物业)与8号楼1楼餐厅及厨房(以下简称涉案房屋)出租给原告。租赁期限自2011年9月1日至2021年8月31日止，以5年+5年的形式进行。合同第九条第6款对违约责任进行了约定。2012年3月6日，业主上海筑银投资管理有限公司(以下简称筑银公司)因被告拖欠租金向浦东法院提起诉讼要求解除双方租赁合同，2014年5月15日，浦东法院作出(2012)浦民一(民)初字第7504号民事判决书，判决：(1)筑银公司与被告之间的租赁合同于2012年3月14日解除；(2)被告向筑银公司返还租赁房屋及场地；(3)被告向筑银公司支付至房屋返还之日止的租金、使用费、滞纳金等。因被告与原业主的纠纷，导致原、被告的租赁合同无法正常履行，涉案房屋后续多次发生停水停电、聚众闹事，导致原告无法正常经营，造成各项损失。故原告起诉，要求被告承担违约责任，并赔偿各项损失。
　　被告上海艾福敦酒店管理有限公司(以下简称艾福敦公司)辩称，被告确实存在违约行为。针对原告的诉请1，同意退还押金。诉请2与诉请1有冲突。对于诉请3，原告确实垫付过相关费用，但具体的数额无法确定，若数额能够确定的话，被告同意支付。对于诉请4到诉请6，若确实发生了，本着实事求是的态度解决。对于诉请7，调解书确实被撤销了，同意该项诉请。
　　第三人上海筑银投资管理有限公司述称，不同意原告的全部诉请。第三人对被告享有近6千万的债权，法院尚未执行到位，本案中，被告对原告享有1900余万元到期债权。原、被告在(2015)浦民一(民)初字第16012号案件中存在串供行为，仅达成200万元的调解，该案已被撤销。之后，第三人另案对原告提起了代位权之诉，原告随后就提起了本案诉讼，本案的结果将直接影响第三人债权的利益，故第三人才又必须参与本案。本案是租赁合同纠纷，提出主张或进行抗辩均应以合同约定为依据，原告诉请的主要理由是原、被告的合同提前终止的责任承担，根据生效法律文书确认的事实，原、被告合同存在的基础是被告与第三人之间的租赁关系存续，而第三人与被告的租赁关系于2012年3月14日解除，故原、被告之间的租赁合同亦随之于2012年3月14日终止。原、被告在签订合同时，原告明确知晓被告出租给原告的房屋是从第三人处承租而来，对于第三人可能解除租赁合同，原告是有预期的，故原、被告合同第十条、第十一条明确约定第三人解除合同为不可抗力原因之一，双方互不承担责任，基于此，原告主张被告承担合同提前终止的违约责任不能成立。另，合同于2012年3月14日终止后，原告负有停止使用、返还租赁房屋的义务，但原告自己不履行善后义务，继续使用系争房屋开展经营活动，由此发生的费用系原告的经营成本，应由其自行承担。从原告自认的停电时间和之前的生效判决来看，停电时间均发生在合同终止之后，原告基于这个原因要求被告承担违约责任没有依据。针对原告的各项诉讼请求，第三人意见如下：诉请1，原告一直拖欠被告租金，构成违约，被告有权没收押金。诉请2，与诉请1存在冲突，不认可。诉请3，不认可，根据原告的明细，大部分款项并不属于垫付款，而是原告自身的经营成本，连损失都算不上，原告所谓为被告垫付费用事实不成立，就算有部分费用属于垫付款项，也与租赁合同也无关，是原、被告之间建立的新的债权债务关系，原告应另案提起诉讼。诉请4，装修损失，是基于合同提前终止的损失主张，没有合同依据。诉请5，没有证据证明停电和损失有因果关系，且发生在合同终止后。搬迁赔偿就更没有依据了，也属于合同提前终止的合同责任承担。经营损失也没有依据，原告一直在继续经营，说明没有损失。诉请6，既无事实也无法律依据。诉请7，不认可，一中院的判决中已经确认原、被告在调解中存在恶意串通导致200万元被转移，无法执行给第三人，相应责任也应自行承担。
　　当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据证据本身反映的内容及与本案关联性认定本案事实。
　　经审理，本院确认如下事实：
　　包括涉案房屋在内的上海市浦东新区小南码头路XXX号(后门牌号变更为浦明路XXX号)房地产权人为案外人上海申江两岸开发建设投资(集团)有限公司，由案外人上海怡德物业经营管理有限公司(以下简称怡德物业公司)受托进行经营管理。第三人筑银公司自怡德物业公司承租涉案房屋后，于2007年转租给上海华杰置业有限公司(以下简称华杰公司)，在双方签订的租赁合同及补充条款中约定，华杰公司向筑银公司承租小南码头路XXX号内1-3、7-10、12号共8栋房屋，其中3、7、8、9、10、12号房屋租赁期限自2007年9月1日起至2012年8月31日，1、2号楼的租赁期限自2007年12月1日起至2012年9月30日；补充条款中约定，若租赁合同期满后，租赁房屋如无市政规划建设、市政动迁、可以继续履行租赁的，则筑银公司同意不再签订租赁合同，按原租赁合同继续履行，直至该租赁房屋被市政规划进行动拆迁止。2009年3月，筑银公司、华杰公司、艾福敦公司签订补充合同，约定华杰公司将原合同和补充协议的所有权利义务转让给艾福敦公司。
　　2011年8月16日，被告艾福敦公司作为出租方(甲方)、原告优艾贝公司作为承租方(乙方)，就涉案房屋签订《租赁合同书》(即转租合同)，约定租期自2011年9月1日至2021年8月31日止。合同第一条约定：“甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区浦明路XXX号3号楼(含75间客房在内的全部物业)与8号楼1楼餐厅及厨房(租赁对象包括物业附属的设备设施，以下简称该物业)。乙方已充分了解该物业的性质，甲方同意乙方根据自身经营约定从事经营许可业务(即：母婴月子会所及相关业务)。在租赁期内，在甲方事先审核同意改建方案的前提下，乙方可对该物业进行改建和翻新(改建、翻新方案见附件三)。”第二条第2款约定，合同期限为10年，即2011年9月1日至2021年8月31日，并以5年+5年的形式进行，即合同约定的第一个5年租期完成，如第一个5年的到期日无不可抗力事件发生，则合同自动延续5年。第四条第2款约定，乙方须于签署本合同后5个工作日内向甲方支付288万元(其中已付租赁定金50万元)为租赁押金，并支付首期房租192万元。第六条约定，租赁期间，该物业的能源、通讯、网络、卫星和有线电视费用按实际使用数量另计(详见补充协议)，物业管理费由甲方承担。第九条第6款约定：“甲、乙双方同意有下列情形之一的，视为违约方，应向另一方按租金押金的双倍支付违约金；违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(2)因甲方与该物业的业主就甲方向乙方出租该物业的权利发生纠纷，无法保证本租赁合同正常履行的；(3)租赁期间甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产重大损失或人身伤害的……”合同第十条约定不可抗力的情形包括：1、该物业所占用的范围内的土地使用权依法提前收回……4、业主解除与甲方之间的租约。合同第十一条约定：“解除本合同的条件：1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……(6)符合本合同第十条约定的不可抗力的情形……”
　　2011年9月6日，原、被告又签订《工程维保和能源补充协议(附件2)》，其中第一条第1款约定，甲方(被告)应保证乙方(原告)租赁的房间或场所提供冷热水、用电量、中央空调冷暖、有限电视及境外卫星电视节目。第四条第1款约定，租赁合同生效后5日内，乙方应向甲方支付各类事项费用，商务条款中第1、2、3、4条款涉及费用总和大于伍万元/月，超出部分乙方按实支付给甲方。若上述几项未满伍万元则不需支付给乙方，但此不足部分不可累计记入下月费用中。
　　租赁合同签订后，原告优艾贝公司入住并于2011年9月开始进行装修并履行租赁合同相关权利义务。
　　2012年3月6日，第三人筑银公司向本院起诉艾福敦公司及华杰置业公司，要求解除双方租赁合同并主张租金、使用费及违约金，艾福敦公司提起反诉，要求返还多支付的租金。案号为(2012)浦民一(民)初字第7504号。
　　2012年4月19日，筑银公司向优艾贝公司发出《律师函》，告知：艾福敦公司无权向优艾贝公司进行转租，筑银公司目前正与艾福敦公司进行诉讼，起诉的内容为解除租赁合同，追索租金；筑银公司与艾福敦公司的租约将于2012年8月31日终止，筑银公司届时将不会允许艾福敦公司续租，筑银公司提请优艾贝公司慎重考虑后果，妥善处理。
　　2012年4月20日，优艾贝公司向艾福敦公司发出《通知函》，表示：优艾贝公司收到了筑银公司发出的《律师函》，优艾贝公司作为3号楼的承租方，如艾福敦公司无法保证与筑银公司的租赁合同正常履行，将给优艾贝公司造成巨大损失；从筑银公司与艾福敦公司的诉讼来看，艾福敦公司长期拖欠筑银公司租金，无力偿还，优艾贝公司不得不对艾福敦公司的财务状况提出质疑；优艾贝公司决定在艾福敦公司提供适当担保前暂缓对艾福敦公司继续付款，并保留追究相关损失的权利。
　　2012年4月22日，艾福敦公司向优艾贝公司发出《关于通知函的复函》，表示：双方的租赁关系不会受到诉讼的损害，艾福敦公司已将转租事宜告知筑银公司，筑银公司在优艾贝公司经营期间也未提出异议，艾福敦公司不存在欠租情况；优艾贝公司的经营尚未得到任何第三方的阻碍与干扰，且经营正常，应向艾福敦公司支付租金。
　　2012年11月9日，优艾贝公司向艾福敦公司发送《公函》，载明“本次历时3个多月的停电事件，已于2012年11月7日暂告一段落，恢复正常市政供电。在长达3个多月里，我司会所运营受到极大影响，导致月子会所在住宾客的严重不满……鉴于此次事件给我司造成极大的负面影响和经济损失，我司要求贵司对此次停电事件赔偿我司的经济损失共计2,108,373.50元，相关赔偿金额，我司将从支付给贵司的租金中扣除，自11月开始，直至相关金额抵扣完毕为止。”
　　2013年3月11日，优艾贝公司(乙方)与艾福敦公司(甲方)签订《机房设备代为管理协议》，协议约定，一、甲方的机房、设备、中央空调主机、冷热水系统以及有线电视等设施设备交由乙方暂时代为管理。二、甲方工程部现有17名工作人员，由甲方做出解除劳动合同处理，甲方所拖欠这17名工作人员2013年1月和2月的工资，由乙方垫付，具体以甲方出具的书面文件记载金额为准，乙方声明且甲方充分认可该等员工与乙方并不构成劳动合同关系，其工资仅系乙方代甲方垫付，乙方不承担除工资金额之外的其他费用义务。三、甲方按照乙方要求预留6名与本协议第一条所述设备运行相关的工程部工作人员，先行与甲方解除劳动合同后，再与乙方签订劳务合同，因此产生的每月劳务费用，由乙方先行垫付。四、乙方每月按实结算水费、电费、中央空调制冷制热以及卫星电视费，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋租赁费中所包含的每月5万元能源费暂不抵扣，由乙方先行支付，甲方认可该事实并确认乙方从日后应付房屋租金中抵减。五、为确保乙方日常经营，做到专款专用，本协议第四条中所约定的乙方应支付的结算费用，每月经双方确认后，由乙方暂时保留，在甲方出示其当月应付水费和燃气费缴费通知单后，由双方共同到相关单位进行支付。六、每月水费、燃气费总额如果超出协议第四条所约定的乙方应支付的结算费用，超额部分由甲方承担。七、协议中第二、三、四条约定的由乙方先行垫付、支付的费用，日后从乙方应支付给甲方的房屋租金中抵减……2013年3月13日，艾福敦公司向优艾贝公司发出《通知书》，称优艾贝公司已经依照协议先行垫付酒店工程部17人工资，为更好地保证艾福敦公司在与筑银公司租赁合同纠纷一案期间能够正常经营，按照已生效的机房设备代为管理协议约定，优艾贝公司即日起代为管理酒店机房设备。
　　2013年4月18日，优艾贝公司向艾福敦公司发出《索赔函》，表示自2012年7月份以来，屡次非正常停电、停水，严重影响了会所运营，造成了巨额损失，要求艾福敦公司消除影响，减少损失，在艾福敦公司未能赔偿之前，优艾贝公司将拒付相关房租费用以冲抵损失金额，并保留诉讼索赔的权利。
　　2013年5月30日，艾福敦公司向优艾贝公司发送《确认函》，表示“自2012年7月份以来，因屡次非正常停电、停水、严重影响了贵会所运营，造成了巨大损失，贵司于2013年4月提交了金额为22,376,258.69元的索赔函……作如下确认：1、本公司日后将尽最大努力维持物业的正常供水、供电等日常运转；2、由于本公司自身原因造成了贵司暂停支付房租，本公司将不会将贵司未付房租作为违约理由，向贵公司提出索赔或解除双方已签署的租赁合同……
　　2013年9月10日，被告艾福敦公司向第三人筑银公司及怡德物业公司发出《关于支付物业费、水电费》的计划，提出解决欠物业费、水电费的具体计划与方案：“1、我们所欠的水电费、物业费，总金额为540万元，将采用分期付款的方式，自恢复供电当日起偿还，每月偿还45万元，直至还清。二、该还款来源由我们的经营客户上海优艾贝月子会所从应交我们酒店的年租金中，每月划拨至指定账户(怡德物业公司账户)……”
　　2014年5月15日，本院作出(2012)浦民一(民)初字第7504号民事判决书，判决书第6页查明事实中载明：“艾福敦公司认为筑银公司在诉讼期间间断性停电三次，即2012年7月28日至2012年11月7日、2013年1月16日至2013年2月28日、2013年7月2日至2013年9月19日”、第8页本院认为中载明：“根据当事人陈述，艾福敦公司认为筑银公司在诉讼期间存在间断性断电行为，本院予以采信……”7504号判决如下：“一、原告(反诉被告)筑银公司与被告(反诉原告)艾福敦公司之间的《租赁合同》及相关补充协议于2012年3月14日解除；二、被告(反诉原告)艾福敦公司于本判决生效后三十日内从上海市小南码头路XXX号房屋及场地内迁出，并将租赁房屋及场地返还原告(反诉被告)筑银公司；三、被告(反诉原告)艾福敦公司于本判决生效后三十日内支付原告(反诉被告)筑银公司至房屋及场地返还之日止的租金、使用费，其中截至2012年3月14日的租金为14,608,607.44元，2012年3月15日至2013年9月30日的使用费为1,246万元，2013年10月1日起至房屋及场地返还之日止的使用费按每月941,268.08元的标准计付；四、被告(反诉原告)艾福敦公司于本判决生效后三十日内以欠租14,608,607.44元为本金，按每日万分之五的标准支付原告(反诉被告)筑银公司自2012年3月15日起至实际支付欠租之日止的滞纳金；五、被告(反诉原告)艾福敦公司支付的租赁保证金115万元不予退还；六、被告华杰公司对本判决第三、四项中被告(反诉原告)艾福敦公司的付款义务承担连带责任；七、原告(反诉被告)筑银公司于本判决生效后三十日内支付被告(反诉原告)艾福敦公司上水管道、门头、中心广场、绿化等分摊费用4,329,066.96元；八、驳回被告(反诉原告)艾福敦公司要求原告(反诉被告)筑银公司返还多支付租金7,286,827.65元的反诉请求。”该案判决作出后，艾福敦公司提起上诉。2014年9月28日，上海市第一中级人民法院作出(2014)沪一中民二(民)终字第1724号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。
　　2014年11月4日至同年12月20日期间，筑银公司与优艾贝公司协商，欲签订系争房屋的租赁合同未果。
　　2015年2月9日，被告艾福敦公司被强制执行迁出租赁房屋。
　　2015年3月18日，艾福敦公司向本院起诉优艾贝公司，要求优艾贝公司支付欠付租金，优艾贝公司提起反诉。本院于2015年12月21日出具(2015)浦民一(民)初字第16012号民事调解书，内容为：一、优艾贝公司于2015年12月25日之前支付艾福敦公司租金200万元，视为优艾贝公司在2011年8月16日签署的《租赁合同书》下的租金已经全部支付完毕。二、艾福敦公司、优艾贝公司就2011年8月16日签署的《租赁合同书》于2015年6月15日终止，双方之间再无任何债权债务关系，互不再主张任何权利。三、艾福敦公司自愿放弃其他诉讼请求，优艾贝公司自愿放弃反诉诉讼请求，双方别无其他争议。四、本诉、反诉费用由双方各自负担。2015年12月29日，原告通过本院代管款账户缴纳调解协议确定的租金200万元。2016年1月6日，法院将上述款项发还被告。
　　2015年6月15日，筑银公司与优艾贝公司签署《移交确认书》，确认自该日起优艾贝公司完成系争房屋的移交，房屋内滞留物品若干，优艾贝公司未作出处理，不要了。
　　2016年4月1日，筑银公司以优艾贝公司为被告向本院提起财产损害赔偿之诉，要求优艾贝公司支付房屋使用费488万元。本院于2017年12月作出(2016)沪0115民初23738号民事判决书，判决优艾贝公司于本判决生效之日起十日内偿付筑银公司2015年2月10日至2015年6月15日期间的房屋使用费189万元。在该判决书的“本院认为”部分载明：7504号生效民事判决认定，筑银公司与艾福敦公司之间的租赁合同关系于2012年3月14日解除，由此，无论艾福敦公司与优艾贝公司的转租关系当初是否得到筑银公司的同意，至少自2012年3月14日开始，优艾贝公司也已不再拥有占有、使用系争房屋的合法依据。判决后，筑银公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年4月26日作出(2018)沪01民终1680号民事判决书，改判优艾贝公司于本判决生效之日起十日内偿付筑银公司2015年2月10日至2015年6月15日期间的房屋使用费487.2万元。在该判决书“本院认为”部分载明：租赁合同终止后，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期腾房的，构成不当得利，应当支付房屋占用费。本案中，被上诉人(次承租人)占有使用系争房屋系依据被上诉人与艾福敦公司(承租人)的租赁合同(即转租合同)，而在艾福敦公司(承租人)已从其承租的房屋迁出、被上诉人仍未腾退系争房屋的情况下，上诉人要求按照被上诉人与艾福敦公司的租赁合同的租金标准向上诉人支付房屋使用费更为合理。
　　2016年6月12日，筑银公司以艾福敦公司、优艾贝公司为被告提起第三人撤销之诉，诉讼请求为撤销16012号民事调解书，我院于2016年9月5日作出(2016)沪0115民初42767号民事判决书，判决驳回筑银公司的诉讼请求，筑银公司提起上诉，后该案被发回重审，重审案号为(2017)沪0115民初5066号，5066号判决作出后，筑银公司再次提起上诉，上诉案号为(2017)沪01民终8803号，二审期间，筑银公司提供的证据中包括(2016)沪0115民初23738号案件起诉状、答辩状、中止审理民事裁定书，用以证明16012号民事调解书损害了筑银公司向优艾贝公司主张2015年2月9日至2015年6月15日期间房屋使用费的合法权益。8803号判决书查明如下事实：“艾福敦公司在7504号生效民事判决进入执行程序后，于2015年3月18日向浦东法院起诉，要求优艾贝公司支付2013年3月至2014年2月的租金，总计611.5万元，在该案审理过程中，筑银公司以其为16012号案件必要共同诉讼当事人为由，申请参加该案诉讼被驳回，后艾福敦公司在该案庭审过程中，向浦东法院申请追加筑银公司为该案第三人，未获准许。2015年12月18日，艾福敦公司与优艾贝公司达成优艾贝公司向艾福敦公司支付200万元租金的书面调解协议，浦东法院于2015年12月21日作出16012号民事调解书予以确认。该调解款项，由优艾贝公司通过浦东法院的代管款账户转付给艾福敦公司。艾福敦公司收到该款项后，未向筑银公司履行7504号生效民事判决确定的债务。”8803号民事判决书认为：“根据本案查证的事实，筑银公司与艾福敦公司租赁关系经7504号生效民事判决确认，已于2012年3月14日解除。艾福敦公司于2015年2月9日经法院强制迁出后，未向筑银公司履行生效法律文书确认的租金，却于2015年3月18日向浦东法院起诉优艾贝公司，要求优艾贝公司支付2013年3月至2014年2月的租金，总计611.5万元，最终以200万元达成调解协议。在16012号案件审理过程中，艾福敦公司在筑银公司申请参加该案诉讼被驳回后，申请追加筑银公司为该案第三人，并不能排除艾福敦公司有恶意诉讼，规避执行的目的。优艾贝公司与筑银公司于2014年12月协商续租事宜未果后，在16012号诉讼过程中，优艾贝公司于2015年6月15日将系争房屋交付给筑银公司后，于2015年12月18日又与艾福敦公司达成上述调解协议。从16012号案件艾福敦公司与优艾贝公司诉讼的时间、诉讼请求内容、诉讼过程和诉讼结果来看，筑银公司主张16012号案件，艾福敦公司与优艾贝公司存在恶意串通，通过诉讼调解方式导致艾福敦公司逃避和规避执行，侵害其合法权益的上诉理由，有相应的事实依据，本院予以采纳。筑银公司申请参与16012号案件诉讼，浦东法院驳回筑银公司参与诉讼的请求，导致对艾福敦公司与优艾贝公司恶意达成的书面协议予以确认，致使该民事调解书的内容，与该院7504号生效判决和强制执行的内容相矛盾。且未查明艾福敦公司有金钱债务未履行，尚在执行过程中的事实，将该案调解的200万元支付给被执行人艾福敦公司，损害了申请执行人筑银公司的合法权益。”上海市第一中级人民法院于2017年10月13日就8803号案件作出判决，撤销了16012号民事调解书及5066号民事判决书。
　　再查明，2014年1月，本院因另案执行向原告发出协助执行通知书，要求原告应支付给被告的款项200万元划至本院执行款专户。之后，原告分四次将200万元打入本院执行款账户。
　　2018年3月26日，筑银公司以优艾贝公司作为被告向本院提起(2018)沪0115民初20301号债权人代位权之诉，该案目前被裁定中止审理。
　　诉讼过程中，筑银公司及优艾贝公司共同向本院表示，2015年2月9日至2015年6月15日期间的房屋占用使用费已经处理完毕。优艾贝公司、艾福敦公司及筑银公司确认，截至2015年2月9日，优艾贝公司欠付艾福敦公司租金(或房屋使用费)19,418,071元。另，筑银公司表示，涉案房屋现已由筑银公司另行出租给案外人，涉案房屋内原有装修已经不存在，由新的承租人根据需求进行了变更；被告擅自转租，且转租期限长于其与第三人的租赁期限，涉案租赁合同无效。艾福敦公司表示，转租合同自收到其与第三人的二审判决书后(2014年9月28日)解除。优艾贝公司表示，转租合同于2015年2月9日解除，为证明第三人同意转租事实，优艾贝公司提供了2012年2月16日被告与第三人一并向上海市公安局浦东分局塘桥派出所提交的改变3号楼经营性质的书面“申请”复印件。因优艾贝公司未能提供原件，第三人亦不认可，该证据本案中不作认定。
　　关于押金支付情况。优艾贝公司主张支付押金328万元，并提供了优艾贝公司法定代表人耿梓轩与优艾贝公司签订的《借款协议》、银行转账记录、收据加以证明。被告对此表示认可，确认收到押金328万元。第三人则表示不认可，认为其中288万元的付款人不是原告，另40万元的收据与转账金额不一致。对此本院认为，双方租赁合同约定的押金金额为288万元，从原告提供的借款协议、耿梓轩的身份、转账记录备注(载明系租赁押金)来看，可以形成证据链，对于288万元押金的支付本院予以确认。另外40万元有被告盖章的收据为证，根据原告提供的两张收据，其中一张载明押金40万元、另一张载明租金60万元，与同一日期的银行转账100万元数额能够对应。在被告明确确认押金为328万元的情况下，第三人仅表示不予认可，但是未能提供任何证据证明，因此，本院确认原告支付押金的金额为328万元。
　　本案中，各方对于前述时间点内发生的相关事实不持异议，本案主要争议焦点为：1、艾福敦公司与优艾贝公司之间转租合同的效力，若有效则解除的违约责任；2、优艾贝公司为艾福敦公司垫付款项的具体数额以及被告是否应当返还；3、优艾贝公司装修损失、经营损失等是否应当赔偿？如需赔偿，数额如何确定？
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。第三人在租赁房屋所在的同一园区办公，对原告承租房屋装修后用于开办月子会所不可能不知晓，其与艾福敦公司发生诉讼前，对该转租情况未提出过任何异议，应当认定其对转租事实是默认的。根据被告与第三人的约定，租赁合同期满后，租赁房屋如无市政规划建设、动迁，则原租赁合同继续履行，直至该租赁房屋被市政规划进行动拆迁止。可见，原、被告约定的转租期限亦未超过原合同期限。第三人认为转租合同无效的意见，本院难以采纳。
　　被告艾福敦公司将系争房屋出租给原告优艾贝公司，应当保障系争房屋无权利瑕疵且具有适租性。前案生效判决书确认的事实表明，因被告与第三人之间的纠纷，导致系争房屋多次出现停电情况，且因第三人与被告之间的租赁合同被法院判决解除，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，因此，被告艾福敦公司对优艾贝公司构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。被告与第三人的租赁合同经法院确认解除后，原、被告的转租合同亦应随之解除。转租合同解除后，被告收取的押金328万元应当返还。第三人认为原告逾期支付租金构成违约，押金不应退还的意见，与查明事实不符。
　　对于原告要求被告按双倍押金标准支付违约金的诉讼请求，根据前案生效判决，第三人是以被告拖欠租金为由行使单方解除权，而非以被告无转租权利作为解除理由，原告要求适用合同第九条约定的违约情形主张违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原、被告转租合同中约定的“业主与被告之间的合同解除”显然不属于法律规定的不可抗力事由，该约定应认定为当事人自行约定的免责条款。鉴于该条款列在合同约定的“不可抗力”适用范围内，根据该条款所在上下文的文义及诚实信用原则，该条款应理解为不能归责于甲方(艾福敦公司)原因而出现业主解除与甲方租约的情形。但本案转租合同的上手合同系因被告根本违约而被第三人单方解除，第三人要求适用该条款免除被告的违约责任，缺乏合同依据，也有违公平原则，本院不予采纳。
　　关于原告主张的装修残值损失。原告提供了2011年9月9日其与案外人上海室内装饰(集团)有限公司(以下简称室内装饰公司)签订的《建筑装饰工程施工合同》、室内装饰公司于2011年提交的结算书、工程款支付凭证及发票、案外人上海宁信建设工程咨询有限公司出具的审价报告，以证明原告实际支出装修工程款838万元。对此本院认为，虽然原告和室内装饰公司签订的合同金额为282万元，但是从室内装饰公司提交的结算报告、工程款申请单等证据来看，工程款有所增加，且2012年6月14日的审价报告确认的装修金额为7,896,069元，而从原告提供的支付凭证及发票来看，2012年7月份之前其共向室内装饰公司支付工程款780万元，与审价报告出具的时间及金额基本吻合，至于2012年之后的款项，因发生在审价报告出具之后，且原告提交的银行流水单上也显示为工程维修款，故该部分费用不能计入装修工程款，综上，本院认定原告实际装修支出为780万元。按照转租合同租期及原告实际使用时间，原告要求按照6.17年计算装修残值损失，本院予以支持，具体金额为：780万元/10年×6.17=4,812,600元。原告基于租赁用途进行装修具有合理性，且原告在被告、第三人发生纠纷前已完成装修，第三人认为原告擅自装修未提供证据佐证。转租合同约定租期为10年，5+5租期形式中前5年也未发生不可抗力事由，第三人要求装修残值按5年折旧，本院不予采信。
　　关于优艾贝公司主张的为艾福敦公司垫付各项费用，本院认定如下：
　　一、发电费用。原告主张垫付发电费用4,799,500元，并提供了2013年7-12月期间的相应付款凭证、案外人上海本贸机电工程有限公司(以下简称本贸公司)出具的《说明函》、《机房设备代为管理协议》等证据予以证明。对此本院认为，从原告提交的发票及支付凭证来看，其确实支付了相应发电车租赁费用。但是，其中1,056,000元系电力设备安装工程款，安装工程合同系优艾贝公司与案外人上海祝君电力设备安装有限公司签订的，该用电安装工程未经过电力部门审批，原告也未提供证据证明系受被告委托实施，故对该笔费用，本院不予确认。前案7504号生效判决已查明间断性断电事实，考虑原告经营项目的特殊性，其租赁发电机供电具有合理性和必要性，对于支付给上海本贸机电工程有限公司等的发电车费用及发电车隔音棚工程款共计3,743,500元，原告提供了支付凭证及相应发票作为证据，本院予以确认，但应扣除原告正常履约情况下的合理用电成本，结合之前的原告用电费用，本院酌定被告应赔偿原告发电费用360万元。7504号生效判决中被告主张的停电时间段系其单方陈述，对原告不产生自认效力，在无相反证据的情况下，第三人以缺少合同、2013年9月30日产生的发电费用非系争房屋停电产生的意见，本院不予采信。前案二审2014年9月终审判决前，被告与第三人的合同解除争议尚处于法院审理阶段，转租合同是否解除亦处于不明确状态，被告向原告的复函中也表示双方租赁关系不会受到诉讼的损害，此时即要求原告终止租赁、清退房屋不太现实。因被告与第三人履约纠纷导致租赁房屋被间断性断电，原告采取合理救济措施避免损失扩大，并无明显不当，被告应对原告的该项损失承担赔偿责任。第三人以发电费用发生在转租合同期外为由，认为不应由被告承担发电费用的意见，缺乏事实依据。
　　二、公共事业费及物业费。1、原告主张垫付燃气费共计998,768.51元，具体构成为原告2019年10月29日提交的清单中第18项12,842.15元、第21项49,202.51元、第23项109,839.24元、第26项58,543.56元、第28项31,977.76元、第30项37,762.88元、第32项44,476元、第34—36项共计15万元、第54项468,188.26元，上述共计962,832.36元，有优艾贝公司付款凭证、艾福敦公司情况说明、燃气公司出具的发票、优艾贝公司与上海燃气浦东销售有限公司签订的结算协议及相应转账凭证为证，证据之间相互能够印证，形成证据链，本院予以采信，确认垫付燃气费金额为962,832.36元。2、原告主张垫付水费122,456.80元，原告自述为清单第19、22、25、29项，其中19、22、29项有优艾贝公司付款凭证及被告说明为证，25项优艾贝公司的付款凭证金额与有关部门发布的欠付水费金额相吻合，本院予以支持，确认优艾贝公司垫付水费金额122,456.80元。3、原告主张垫付电费982,696.77元。原告自述为清单第24、27、38、40、42、43、45—53项，其中24项仅有电力公司向产权人上海申江资产经营管理有限公司出具通知以及原告优艾贝公司内部的付款申请单及支票存根，无转账凭证，也无被告说明或者有关部门出具的发票相佐证，且支票金额与通知书上金额也不一致，故对原告主张该82,696.77元为代艾福敦垫付电费的主张，本院难以支持。其余几项有优艾贝公司付款凭证、艾福敦公司情况说明及相应发票等，金额相互之间能够印证，本院予以确认，综上，本院确认优艾贝公司为艾福敦垫付的电费金额为90万元。4、原告主张垫付有线电视费3.6万元，原告自述为清单第20项。原告提供了被告出具的情况说明、优艾贝公司支付凭证予以证明，结合每月艾福敦公司发给优艾贝公司的付款通知，通知上每月都对卫星收视费进行了结算，故本院确认该3.6万元为替艾福敦公司的垫付费用。5、原告主张垫付物业费270万元。原告提供了2013年9月10日艾福敦公司向第三人筑银公司、案外人怡德物业公司发送的关于支付物业费、水电费的计划，其中载明艾福敦公司所欠水电费、物业费540万元，采用分期付款的方式，每月偿还45万元，由优艾贝公司从应缴纳给艾福敦公司的年租金中每月划拨至怡德物业公司账户。该计划上同时有优艾贝公司盖章。原告另提供了2013年9月22日、2013年10月28日、2013年12月19日、2014年1月13日、2014年3月25日、2014年4月24日优艾贝公司向怡德物业公司分别支付45万元的银行支取凭条6张。本院认为，结合原告提供的在案证据，各个证据之间能够相互印证，形成证据链，因此，对于原告主张为被告垫付的物业费270万元，本院予以支持。
　　综上，本院确认优艾贝公司为艾福敦公司垫付的公共事业费及物业费合计4,721,289.16元。垫付的性质是暂代被告支付应由被告支付的费用，返还垫付费用与转租合同何时终止没有关系，第三人认为垫付费用不属转租合同期内损失的意见，缺乏法律依据。第三人认为这段期间内原告未正常营业，属原告经营成本，应由原告自行承担的意见，未提供有效证据佐证。
　　三、代付执行款、评估费。代付执行款200万元是基于法院向原告送达的协助通知书，作为原告对被告的应付款而由原告直接交至法院执行款账户，不属垫付性质，应直接作为原告已付租赁费用，原告要求作为垫付款返还，没有事实依据。对于原告主张为被告垫付评估款30万元，原告提供的证据仅有艾福敦公司发给被告的通知及支付给上海市国和律师事务所的银行转账凭证，并无实际进行过评估的相关材料，且通知金额50万元与实际转账金额30万元也不相符，故对于原告为被告垫付的租赁房屋的评估费的主张，证据不足，本院难以支持。
　　四、垫付酒店工人劳务费。根据原告提供的《机房设备代为管理协议》、《劳务服务协议》被告所发的通知书、被告盖章确认并由相关员工领款签字的工资发放表、转账凭证、收条，证据间能够相印证，对原告为被告垫付拖欠的工程部17名员工工资(2013年1-2月)88,545.30元、原告代为管理机房、设备产生的用工劳务费支出147,500元，本院予以确认。《机房设备代为管理协议》明确约定拖欠的17名员工工资及保留的6名员工每月产生的劳务费用为垫付性质，在该协议不存在无效或可撤销情形下，按协议约定原告要求被告支付该部分垫付费用，具有合同依据，计236,045.30元。第三人认为该费用系原告会所空调维护保养人工费，属原告经营成本的意见，与事实不符。
　　五、停电损失赔偿款、租赁房屋及附属设施维修养护费。原告主张因停电导致设备损坏而重新购置的费用173,950元、对员工额外发放特殊补贴及额外裁员补偿费89,789.50元，但其提交的奖励补贴申请为其内部材料、工资发放表为其自行制作、购货发票本身无法反映与停电之间的关联性，上述证据显然不足以证明原告的主张。原告主张的租赁房屋及附属设施维修养护费910,757元，均未经被告确认，仅凭相关维修凭证及保安服务合同，无法证明系为被告垫付发生的费用。对上述两部分诉请，本院不予支持。
　　六、原告作为一家月子会所，客户离店原因可能有多种，其提供的客户离店结账审核表为其自行制作，原告现提供的证据不足以证明结账费用与本案停电存在必然关联性。另外，本案停电期间，为保证月子会所正常经营，原告已通过租赁发电机的方式来解决供电问题。故原告诉请停电期间的实际经营损失，本院不予支持。
　　2014年5月15日本院作出被告与第三人合同解除的一审判决，2014年9月28日二审终审维持原判决，之后原告曾与第三人协商直接签约继续租赁，但协商未成，后原告继续使用租赁房屋直至2015年6月15日才办理了移交。从上述过程可见，原告在二审判决后有充裕的时间完成搬迁并解决经营遗留事项，原告主张的因预订宾客解约导致的双倍定金赔款，即便存在也属于原告自身原因导致的扩大损失，相应的可得利益损失更是无从谈起，该两部分诉请，本院亦不予支持。
　　七、(2015)浦民一(民)初字第16012号民事调解书生效后，未经执行程序，原告通过审判庭自行履行了调解书确定的200万元租金给付义务，鉴于该款项是原告依据生效法律文书给付，而本案系租赁合同纠纷，原告以调解书被撤销为由要求在本案中返还，缺乏请求权基础，应予驳回，原告应另行解决。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
　　一、被告上海艾福敦公司管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告优艾贝(中国)集团有限公司押金328万元；
　　二、被告上海艾福敦公司管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告优艾贝(中国)集团有限公司发电费用及垫付的公共事业费、物业费、劳务费合计8,557,334.46元；
　　三、被告上海艾福敦公司管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告优艾贝(中国)集团有限公司装修损失4,812,600元；
　　四、驳回原告优艾贝(中国)集团有限公司的其余诉讼请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费214,209元，由原告优艾贝(中国)集团有限公司负担92,509元，被告上海艾福敦公司管理有限公司负担121,700元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  凡

书记员：黄  政