上海若瑟企业管理有限公司与上海锦朗企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)上海若瑟企业管理有限公司。
　　住所地本市静安区。
　　法定代表人郑雪萍。
　　委托代理人许剑菁，上海剑菁律师事务所律师。
　　委托代理人俞则人，上海剑菁律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)上海锦朗企业管理有限公司。
　　住所地本市黄浦区。
　　法定代表人郁敏珺。
　　委托代理人朱小红，上海一曼律师事务所律师。
　　委托代理人周燕，上海一曼律师事务所律师。
　　原告上海若瑟企业管理有限公司诉被告上海锦朗企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海锦朗企业管理有限公司诉反诉被告上海若瑟企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员严奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许剑菁、俞则人，被告委托代理人朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海若瑟企业管理有限公司诉称：2017年9月19日，原、被告签订《房屋预租合同》，约定原告向被告承租本市花园港路XXX号XXX号楼XXX-XXX单元作餐饮及零售之用途。合同签订后，原告支付了租赁保证金、首期租金、能源押金等人民币2,646,014.62元。还与案外人深圳巴萨建设发展有限公司签订了《装修施工合同》，支付了工程款人民币200,000元。但被告未按约于2017年9月20日交房。至2017年12月，尚不具备交房条件。原告两次发函给被告，要求被告交付房屋产权证明、消防许可证明等，未果。原告于2018年4月21日致函被告，要求解除合同。被告函复不同意解除。现起诉要求确认原、被告间签订的《房屋预租合同》自2018年4月21日起解除。要求被告返还房屋租金人民币488,379.73元、房屋租赁保证金人民币1,465,139.19元。要求被告返还能源押金人民币204,115.97元。要求被告返还装修期服务费人民币488,379.73元。要求被告支付违约金人民币1,465,139.19元(按系争合同租赁期第一年月租金人民币488,379.73元的三倍计算)。要求被告返还物业管理费人民币305,070.08元。
　　原告提供了以下证据：一、《房屋预租合同》，证明原、被告间存在房屋租赁合同关系。二、银行交易凭证，证明原告支付了人民币2,646,014.62元，按约履行了付款义务。三、照片，四、催告函及电子邮件、公证书，五、告知单及照片，六、敬告函，证明被告构成根本违约，原告有权解除合同并追究其违约责任。七、《装修施工合同》、付款凭证、情况说明，证明被告的违约行为导致原告损失。
　　被告上海锦朗企业管理有限公司辩称：不同意原告所有诉请。诉请1、被告在2017年11月6日已经将房屋实际交付。被告交付房屋符合合同中约定的房屋交付标准和要求。诉请2、被告已经将房屋交接给原告，原告在实际使用房屋后，应当支付租金。2018年3月6日起原告就应该交付租金，目前原告仅支付一个月的租金。原告不符合返还租赁保证金的三个条件。诉请3、能源押金也未达到返还的条件。诉请4、不符合合同约定。租赁合同附件4补充协议第12条约定原告应当支付装修期服务费。原告仍有装修期服务费未支付。装修期服务费实际是占有房屋的使用费。诉请5、违约金没有合同依据。原告无理由要求解除合同，应当向被告支付违约金。诉请6、原告在交接房屋后就应该支付物业管理费。物业管理费是向案外人支某某。诉请2、3、4、的钱都收到了。
　　被告对原告提供的证据一、真实性、合法性认可。租赁合同1-1条约定，被告已告知原告房屋未做产权登记。1-3条约定了交房标准。3-5条约定交房的前提条件。11-4条约定原告单方解约的违约责任。二、收到过。物业管理费与物业公司核实过，原告支付过。根据合同约定原告应在2017年9月20日前支付，原告迟延支付。三、真实性无法确认。四、催告函及电子邮件真实性不认可。原告的送达方式与合同第13条约定不符。对(2018)沪闸证经字第566号公证书真实性无异议，对其中所附电子邮件有异议。收件人并非被告公司人员，是物业公司的。2018年3月1日的邮件，原告要求被告提供消防审核的材料是没有依据的，是需要原告将自己的装修方案去报审批。双方在租赁合同中约定的联系方式并非原告发邮件的方式，并非有效送达。对(2018)沪闸证经字第565号公证书意见同(2018)沪闸证经字第566号公证书。两份公证书中谈到的补充协议，并未得到被告认可。五、真实性有异议，原告未向被告送达过。系争房屋是可以办出相关证照的。六、真实性认可。收到过。关联性不认可。七、不认可,无法证明被告阻止或妨碍原告使用租赁房屋。
　　被告提供了以下证据：一、建设用地规划许可证、建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、竣工验收备案证书，证明系争房屋及所占土地为合法取得，系经合法审批建设的建筑物。二、世博土地储备中心文件、上海市房地产权证、黄浦区政府会议纪要，证明系争房屋已划归上海世博发展(集团)有限公司，可以对外出租经营。三、授权委托书、建筑物租赁合同主体变更协议，证明被告合法取得系争房屋租赁经营权，四、《房屋预租合同》、房屋交接书，证明原、被告间租赁合同关系，被告已向原告交接了房屋。五、回函，证明被告不同意原告解除租赁合同意见。消防受理凭证、档案机读材料，证明系争房屋可以办出行政审批许可手续。
　　原告对被告提供的证据一、真实性无异议。原告从未收到过这些文件。二、真实性无异议。合同签约后原告只收到过房产证和政府会议纪要。三、真实性无异议。对证明目的有异议。授权委托书中委托人并未授权被告其出租、转租的权利。四、真实性无异议。关联性有异议。原告按照合同约定履行了支付义务，但租赁目的仍未实现。五、回函收到过。原告已经提出依法解除合同。租给原告的是C2单元，并非被告提供的区域。消防受理凭证是2010年的。
　　反诉原告上海锦朗企业管理有限公司诉称：反诉原、被告签订《房屋预租合同》后，双方于2017年11月6日交接了租赁房屋。反诉被告未支付2018年4月5日以后的租金等。故起诉要求反诉被告支付违约金人民币2,930,278.38元。要求反诉被告支付拖欠的自2018年4月6日起至2018年8月2日的租金人民币1,914,716.15元，并支付自2018年3月26日起至反诉被告实际付款之日止的延期付款滞纳金，按逾期支付租金千分之三计算。要求反诉被告支付拖欠的自2018年3月6日起至2018年8月2日止的物业管理费人民币375,277.98元，并支付自2018年2月26日起至实际付款之日的延期付款滞纳金，按逾期支付物业管理费的千分之三计算。要求反诉被告支付拖欠的装修期间服务费人民币208,732.16元。要求反诉被告支付免租期内租金人民币1,953,518.92元。
　　反诉原告提供的证据与本诉一致。补充提供消防主管部门办事指南，证明消防须原告自己报审批。
　　反诉被告上海若瑟企业管理有限公司辩称：不同意反诉原告诉请。反诉原告未提供办理证照必须的文件，且不允许施工队进场。系争房屋消防是2018年3月9日才通过。反诉原告在3月30日才通知反诉被告。根据相关规定，未通过消防检查和备案的房屋是不得投入使用营业的。反诉被告提出解除是因反诉原告交付的房屋不符合经营使用的条件。诉请1、合同解除的责任在于反诉原告。按照合同约定违约金金额正确，但违约金过高。诉请2、反诉被告2018年4月21日将解除合同通知送达到反诉原告，反诉被告也从未使用过系争房屋。原来付了一个月租金、三个月的保证金、装修期服务费、能源押金和物业管理费。诉请3、同诉请2意见。反诉被告未与物业公司签订物业合同，物业公司也未提供物业服务。反诉被告支付过首期物业管理费。诉请4、装修期服务费是反诉原告额外收取的费用。反诉被告未对系争房屋进行装修，且在免租期内反诉原告也未提供过任何服务。
　　反诉被告提供的证据与本诉一致。
　　反诉被告对反诉原告补充提供的证据真实性认可，关联性不认可。直至2018年3月9日前，系争房屋未通过消防，不具备营业条件。
　　经审理查明：2017年9月19日，原、被告签订《房屋预租合同》，约定原告向被告承租本市花园港路XXX号XXX号楼XXX-XXX单元作餐饮及零售之用途。约定被告拟于2017年9月20日前向原告交付该房屋(交付日的调整以本合同下文约定为准)。房屋租赁期自2018年1月20日起至2028年1月19日止(交付日调整的，租赁期起始日按交付日调整天数对应调整)。2018年1月20日至2019年1月19日的月租金为人民币488,397.73元，每壹月为一个付款周期，承租人应于该付款周期的前一个月的25日前支付下期租金。月物业管理费人民币76,267.52元，每月为一个付款周期，承租方应于该付款周期的前一个月的25日前支付下期物业管理费。上述费用的支付，每逾期一日，须按逾期支付金额的千分之三支付滞纳金。合同1-1约定……。若该房屋或其所在建筑物办理完毕房屋产权证书，双方同意在本合同上注明产权证书编号后，本合同即转为租赁合同，或者双方另行签订租赁合同以承继各自权利义务，但主要条款以本预租合同为准。4-1约定，……。在被告没有出现10-2条情形的前提下，原告给予被告的装修期为2017年9月20日起至2018年1月19日止。双方同意，交付日调整的，装修期按交付日调整天数同样调整，除此以外装修期不因任何原因延长。装修期内不计算租金和计租期，但被告需支付物业管理费及水、电等一切租赁相关费用。若被告出现10-2条任何情形的，则丧失装修期内的租金减免优惠，须按约定的租金标准向原告补交装修期内减免的租金。6-23约定，在签署本合同前，被告已如实向原告告知租赁房屋的产权办理现状并已向原告出示相关证书等资料。原告应按照政府相关部门的要求，自行办理工商、税务、消防、环评、噪音、排污、卫生防疫、食品卫生、烟酒专卖、食品、治安、文化等许可证以及有关厨房人员、服务人员的体验证及上岗许可证等，取得营业执照及相应的各类许可证和配置相应的各类设备、设施，确保各项标准符合政府各个部门的标准，并对其经营行为造成的应向承担全部责任，还应获得合法、有效的发票并依法经营、纳税，应自备销货及顾客所需之发票；原告排污、排油烟、噪音等应符合国家规定并且不得侵犯相邻者的权益。如基于目前产权办理现状之下，法律法规规定或政府有关部门要求由被告提供材料的，原告必须向被告书面提交需由被告配合(该配合的范围应当在被告的能力范围内且属于为达本合同目的所必须)提供材料的清单，被告确认该清单内容后必须配合。11－4约定，合同期间，非本合同规定的其它解约情况，原告按租赁期第一年月租金的叁倍向被告支付违约金，可中途退租。此时，被告可直接没收原告的保证金冲抵原告应付的违约金，不足部分原告应另外再支付给被告。如原告已对该房屋进行了室内装修，则被告不对该装修进行任何形式的补偿，且原告不能拆除任何固定装修，否则，被告可阻止原告的拆除和搬迁行为、要求原告恢复拆除的装修，以及赔偿一切损失。11-12约定，合同期内，出租方或承租方违反合同约定各自义务的，守约方可要求违约方停止侵害、恢复原状或赔偿损失，同时，除本合同另有约定的外，守约方有权要求违约方支付相当于合同租赁期第一年月租金的叁倍的违约金。附件四12条约定，原告应于2017年9月20日前，向被告支付自2017年9月20日起至2018年1月19日装修期间的服务费697,111.89元人民币，迟延支付须承担违约责任。合同签订后，双方于2017年11月6日交接了系争房屋。原告支付了租赁保证金人民币1,465,139.19元、能源押金人民币204,115.97元。以后原告以被告未交付房屋产权证明、消防许可证明等，不再支付2018年4月5日以后的租金等。双方诉讼来院。
　　在审理过程中，双方当事人在2018年8月2日交接了系争房屋的钥匙。
　　本院认为：原、被告之间的《房屋预租合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现原告以被告未提供房屋产权证明、消防许可证明而无法达到合同目的为由停止支付租金等，根据合同1.1约定，原告在承租系争房屋时明知系争房屋尚未有房地产权证，也没有提供证据证明因被告未提供房屋产权证明、消防许可证明而无法达到合同目的。故以此为由停止支付租金等，并要求返还租金等及支付违约金，依据不足，鉴于双方在2018年8月2日交接了系争房屋的钥匙。可以确认双方的租赁合同关系于该日解除。对原告的其余诉讼请求，不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付租金、物业管理费及延期付款滞纳金、装修期间服务费、免租期租金，有合同依据，依法可予准许。关于违约金，双方约定的违约金过分高于造成的损失，本院依法予以减少。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条判决如下：
　　一、原告上海若瑟企业管理有限公司与被告上海锦朗企业管理有限公司关于本市花园港路XXX号XXX号楼XXX-XXX单元的《房屋预租合同》于2018年8月2日解除。
　　二、驳回原告上海若瑟企业管理有限公司其余诉讼请求。
　　三、反诉被告上海若瑟企业管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付反诉原告上海锦朗企业管理有限公司违约金人民币1,465,139.19元。
　　四、反诉被告上海若瑟企业管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付反诉原告上海锦朗企业管理有限公司自2018年4月6日起至2018年8月2日的租金人民币1,914,716.15元，并以人民币224,788.48元为本金从2018年2月25日起，以人民币488,379.73元为本金分别从2018年3月至5月的25日起,以人民币224,788.48元为本金从2018年6月25日起以日千分之三支付滞纳金至付清之日止。
　　五、反诉被告上海若瑟企业管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付反诉原告上海锦朗企业管理有限公司自2018年3月6日起至2018年8月2日止的物业管理费人民币375，277.98元，并以人民币76,267.52元为本金分别从2018年2月至6月的25日起，以人民币70,207.90元为本金从2018年7月25日起以日千分之三支付滞纳金至付清之日止。
　　六、反诉被告上海若瑟企业管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付反诉原告上海锦朗企业管理有限公司装修期间服务费人民币208,732.16元。
　　七、反诉被告上海若瑟企业管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付反诉原告上海锦朗企业管理有限公司免租期内租金人民币1,953,518.92元。
　　八、反诉原告上海锦朗企业管理有限公司应将反诉被告上海若瑟企业管理有限公司支付租赁保证金人民币1,465,139.19元、能源押金人民币204,115.97元先予抵扣上述租金、物业管理费及装修期间服务费。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币42,129.90元，反诉案件受理费人民币17,216.30元，因适用简易程序,退还原告上海若瑟企业管理有限公司人民币21,064.95元，由原告及反诉被告上海若瑟企业管理有限公司负担人民币38,281.25元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：严  奇

书记员：虞扬扬