上海英伴教育科技有限公司与上海东域投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海英伴教育科技有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陈政，总经理。
　　委托诉讼代理人：崔惠南，上海紫本律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：上海东域投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：陈雅琴，执行董事。
　　委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。
　　上诉人上海英伴教育科技有限公司(以下简称“英伴公司”)因与被上诉人上海东域投资管理有限公司(以下简称“东域公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初46291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人英伴公司上诉请求：撤销一审判决第二至七项，依法改判驳回东域公司的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：第一，东域公司在本案中的诉讼主张依据的合同基础为《房屋租赁合同XXXXXXXX》，在该合同中双方约定的租赁标的物为上海市静安区灵石路XXX号XXX室房屋(以下简称“灵石路7209室房屋”)，东域公司关于上海市静安区灵石路XXX号XXX室房屋(以下简称“灵石路7210室房屋”)的诉讼请求不属于本案的审理范围，东域公司应另案提出。根据《解除合同协议书》，《房屋租赁合同XXXXXXXX》经双方协商一致解除，英伴公司不存在提前解约的违约行为。第二，英伴公司已向东域公司预先支付了人民币(以下币种均为人民币)348,521.25元的保证金，并已实际归还了租赁物。在双方未明确约定保证金不可抵扣的情况下，英伴公司的应付租金可以从保证金中进行预先抵扣，故英伴公司并不存在迟延履行租金支付义务的行为。此外，物业费的收取主体应为提供相应服务的物业公司，东域公司无权主张。第三，东域公司在本案中除了租金外还一并主张了违约金、滞纳金、保证金、免租期租金，该四类款项均属于带有惩罚性质的违约金。东域公司的实际损失仅为2万余元的租金，但东域公司主张的赔偿额明显过分高于英伴公司造成的损失，一审法院支持东域公司要求支付滞纳金、免租期租金并没收保证金的诉请属于适用法律错误。第四，东域公司主张的灵石路7209室房屋的免租期租金已囊括在《解除合同协议书》的约定中，《房屋租赁合同XXXXXXXX》中租期较先前合同未进行调整，东域公司并未重新给予英伴公司免租期，故东域公司的第五项、第六项诉请实际上存在重合。
　　被上诉人东域公司辩称：不同意英伴公司的上诉请求。其一，本案所涉《解除合同协议书》、《房屋租赁合同XXXXXXXX》及《房屋租赁合同XXXXXXXX》均与灵石路7209、7210室房屋的租赁事宜相关，不需要分别进行审理。其二，《解除合同协议书》系因英伴公司申请退租灵石路7210室房屋而签订，灵石路7209室房屋则是因英伴公司存在欠付租金等单方违约的情形而导致解除，两者解除的原因并不相同。其三，双方签订的房屋租赁合同中并未约定东域公司有权用保证金抵扣英伴公司欠付款项，故英伴公司应支付欠付租金及物业费的滞纳金。其四，一审法院判令的支付滞纳金、免租期租金及没收保证金不属于重复计算，一审法院亦已就合同约定的滞纳金标准进行了调整，判决金额未超过东域公司的实际损失。其五，《解除合同协议书》中双方仅就灵石路7210室房屋的免租期租金支付进行了约定，该约定与东域公司在本案中提出的第五项诉请不存在重合部分。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　东域公司向一审法院起诉请求：1、确认东域公司、英伴公司就灵石路7209室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：DYDNDSKJ7209-XXXXXXXX)于2019年4月13日解除；2、英伴公司支付自2019年3月26日至2019年4月13日期间的灵石路7209室房屋租金23,684.64元、物业费3,893.36元，合计27,578元；3、英伴公司支付灵石路7209室房屋的滞纳金，以2019年3月26日至2019年4月13日期间拖欠的租金及物业费27,578元为基数，自2019年3月15日起至实际支付之日止，按每日千分之五的标准计算；4、英伴公司支付灵石路7209室房屋违约金113,748.60元；5、英伴公司支付灵石路7209室房屋免租期租金63,574.56元；6、英伴公司支付灵石路7210室房屋的免租期租金及违约金合计157,428元；7、英伴公司支付律师费3,000元；8、英伴公司支付的灵石路7209室房屋租赁保证金132,447元，东域公司有权予以没收。
　　一审法院认定事实：2018年5月，东域公司(甲方、出租方)与英伴公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同XXXXXXXX》，约定甲方将灵石路7209室、7210室房屋出租给乙方作办公使用，建筑面积781平方米；租赁期自2018年6月1日至2023年5月31日止，其中房屋交付日为2018年6月1日，搬迁免租期自2018年6月1日起至2018年7月21日止；月租金为99,772.75元，按一个月(每月26日至次月25日为一个支付月度)为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期租金，先付后用；物业管理费为每月21元/平方米，按建筑面积781平方米计，为每月16,401元，按一个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期物业管理费，先付后用；乙方应于本合同签署后2天内向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金和物业管理费即348,521.25元。附件一约定乙方向甲方支付物业管理费。
　　《房屋租赁合同XXXXXXXX》签订后，东域公司向英伴公司交付了灵石路7209室、7210室房屋，英伴公司支付了房屋租赁保证金348,521.25元，后按月支付租金及物业管理费、水电费等相关费用。
　　2019年2月，东域公司(甲方、出租方)与英伴公司(乙方、承租方)签订《解除合同协议书》，根据《房屋租赁合同XXXXXXXX》，乙方向甲方租赁灵石路7209室、7210室房屋，……由于乙方的租赁需求发生变化，需要提前退租灵石路7210室房屋。现经双方协商一致，同意提前解除原合同并签署新的《房屋租赁合同》，……达成协议如下：1、《房屋租赁合同XXXXXXXX》于2019年2月25日解除。双方于解除同时就乙方继续承租灵石路7209室房屋签订编号为《房屋租赁合同XXXXXXXX》。2、乙方同意向甲方支付免租期(51天)租金103,715.64元并支付2个月租金金额的违约金123,713.10元，合计227,428元。……4、乙方已缴纳的灵石路7210室房屋的3个月保证金216,074.25元由甲方没收不予退回。……7、本协议一式两份，经甲乙双方盖章且《房屋租赁合同XXXXXXXX》生效后生效。
　　2019年2月，东域公司(甲方、出租方)与英伴公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同XXXXXXXX》，约定甲方将灵石路7209室房屋出租给乙方作办公使用，建筑面积296.80平方米；租赁期自2018年6月1日至2023年5月31日止，其中房屋交付日为2018年6月1日，搬迁免租期自2018年6月1日起至2018年7月21日止；月租金为37,916.20元，按一个月(每月26日至次月25日为一个支付月度)为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期租金，先付后用；物业管理费为每月21元/平方米，按建筑面积296.80平方米计，为每月6,232.80元，按一个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期物业管理费，先付后用；乙方应于本合同签署后2个工作日内向甲方支付上述应付款项(2019年2月26日至2019年3月25日)共计44,149元。乙方应于本合同签署后2天内向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金和物业管理费即132,447元。甲乙双方同意，有下列情形之一的，本合同解除。甲方有权提前收回房屋以及没收保证金，同时还需赔偿甲方相当于同期月租金三个月的违约金：乙方拖欠任何费用、款项，累计超过7天的；……。倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的包括但不限于租金、物业管理费或任何其他应付给甲方的款项，乙方应向甲方支付滞纳金，计算方式为应付费用*0.5%*逾期天数(自各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有款项)。租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收保证金，同时乙方按3个月的租金标准向甲方承担违约金。租赁期间内如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起5日内乙方应向甲方补足搬迁免租期内租金。甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于一切律师费)均由乙方承担。附件一约定乙方向甲方支付物业管理费。
　　2019年2月28日，英伴公司向东域公司支付租金及物业费44,149元。
　　2019年3月21日，英伴公司向东域公司支付退租违约金70,000元。
　　2019年4月13日，英伴公司搬离灵石路7209室房屋，东域公司收回灵石路7209室房屋。
　　一审审理中，英伴公司提出2018年9月6日曾向东域公司转账15,000元预付款，应在本案中予以抵扣，该款项未备注转账用途，英伴公司提供的转账明细中还记载2018年8月8日物业水电费10,000元，2018年12月28日电费充值5,000元，2019年1月25日电费5,000元，2019年2月22日物业水电费5,000元。东域公司表示该款项系英伴公司支付的水电费，并提供了2018年9月21日开具给英伴公司的15,000元物业费发票及收款记录予以印证，英伴公司对物业费发票真实性予以认可。
　　一审审理中，东域公司提供法律服务协议及律师费发票一份，用以证明东域公司支出律师费3,000元，其中律师费发票备注诉英伴公司房屋租赁合同纠纷案一审律师费。英伴公司对于法律服务协议真实性不予认可，对于律师费发票真实性认可。
　　一审审理中，东域公司、英伴公司一致确认英伴公司共计支付租赁保证金348,521.25元，在第二次签订编号《房屋租赁合同XXXXXXXX》时未再支付租赁保证金，灵石路7209室房屋的租赁保证金为132,447元。英伴公司表示灵石路7209室房屋的租赁保证金应当在英伴公司应付款项中予以抵扣。
　　一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，东域公司、英伴公司就灵石路7209室、7210室房屋先后签订的《房屋租赁合同XXXXXXXX》、《解除合同协议书》、《房屋租赁合同XXXXXXXX》，均系双方真实意思表示，一审法院予以确认。结合实际履行情况，《解除合同协议书》、《房屋租赁合同XXXXXXXX》分别明确了《房屋租赁合同XXXXXXXX》项下的灵石路7210室房屋租赁关系的解除及灵石路7209室房屋租赁关系的继续履行，在事实上具有重合部分，而且《解除合同协议书》、《房屋租赁合同XXXXXXXX》的生效亦具有明显的牵连关系，故考虑到诉讼便利，对东域公司的诉请，一审法院予以一并处理。就《房屋租赁合同XXXXXXXX》部分，英伴公司虽主张系双方合意解除，然未能提供证据加以证明，现英伴公司在租赁期限内提前退租且拖欠租金已经超过7天，已经构成根本违约，东域公司有权解除合同并要求英伴公司承担相应的违约责任。对于合同解除时间，东域公司、英伴公司均同意合同于2019年4月13日解除，一审法院予以确认；东域公司要求英伴公司支付拖欠的租金及物业费27,578元，有相应的合同依据，且英伴公司对金额并无异议，一审法院予以支持；对于滞纳金部分，英伴公司提出标准过高，考虑到合同的履行情况，一审法院酌情调整为按照每日万分之五计算；东域公司主张英伴公司支付免租期租金，有相应的依据，一审法院予以支持；东域公司主张没收租赁保证金132,447元，其性质系作为解除合同违约金处理，一审法院予以支持；而东域公司又主张英伴公司支付相当于三个月租金的违约金113,748.60元，性质上同属解除合同违约金，属重复主张，一审法院不予支持；东域公司主张的律师费3,000元，有相关的发票印证且金额尚属合理，一审法院予以支持。就《解除合同协议书》部分，双方已经对灵石路7210室房屋租赁关系的解除及其后果达成一致，且英伴公司亦支付了部分违约金，故东域公司主张英伴公司支付剩余的免租期租金及违约金157,428元，一审法院予以支持。英伴公司另提出15,000元系预付款，要求在本案中予以抵扣，然英伴公司未对该款项的支付事由作出合理解释；东域公司主张该款项系水电费并提供了对应的发票，结合英伴公司2018年8月至2019年2月期间水电费支出情况，东域公司的解释更具有合理性，一审法院予以采信。英伴公司要求将15,000元作为预付款并加以抵扣的主张，一审法院不予支持。
　　据此，一审法院作出判决：一、东域公司与英伴公司就上海市静安区灵石路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：DYDNDSKJ7209-XXXXXXXX)于2019年4月13日解除；二、英伴公司应于判决生效之日起十日内支付东域公司租金及物业费27,578元；三、英伴公司应于判决生效之日起十日内支付东域公司滞纳金，以27,578元为本金，自2019年3月15日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算；四、英伴公司应于判决生效之日起十日内支付东域公司免租期租金63,574.56元；五、英伴公司应于判决生效之日起十日内支付东域公司律师费3,000元；六、东域公司有权不予退还英伴公司支付的上海市静安区灵石路XXX号XXX室房屋租赁保证金132,447元；七、英伴公司应于判决生效之日起十日内向东域公司支付上海市静安区灵石路XXX号XXX室房屋的免租期租金及违约金共计157,428元；八、东域公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为：本案中东域公司与英伴公司先就灵石路7209、7210室房屋订立了房屋租赁合同，后英伴公司退租灵石路7210室房屋并继续租赁灵石路7209室房屋，由于英伴公司欠付灵石路7209室房屋租金、物业费及灵石路7210室房屋的退租费用故引发本案诉讼。因东域公司就灵石路7209、7210室房屋提起的诉请所基于的事实明显牵连，一审法院一并处理有利于节约诉讼成本、便于当事人诉讼和法院进行审理，故对于英伴公司所提出的关于灵石路7209、7210室房屋的诉请应分案处理的意见，本院不予采纳。英伴公司主张东域公司应以已缴纳的保证金直接抵扣其欠付的租金及物业费，但因双方在租赁合同中并未就英伴公司欠付费用时的抵扣作出约定，且实际上双方对于拖欠费用事项已约定了滞纳金计算标准，故英伴公司的该项主张缺乏相应合同依据，其应就欠付的费用支付相应的滞纳金。关于英伴公司认为东域公司无权收取物业费的意见，根据双方在租赁合同及附件中的约定，东域公司向英伴公司提供物业管理服务，英伴公司应按照租赁合同约定向东域公司支付物业管理费，故对于英伴公司的该项意见，本院亦不予采纳。英伴公司现提出《解除合同协议书》已就灵石路7209、7210室房屋的免租期租金支付一并作出了约定，东域公司在本案中的第五项诉请系重复主张，但东域公司则认为《解除合同协议书》中仅约定了灵石路7210室房屋应付的免租期租金。对此本院认为，根据双方在《房屋租赁合同XXXXXXXX》中约定的两处房屋51天的租赁总价以及《房屋租赁合同XXXXXXXX》中约定的灵石路7209室房屋51天的租赁价格，经计算得出的相应差额与《解除合同协议书》中约定的应支付免租期金额相吻合，结合协议的订立背景，东域公司所称《解除合同协议书》中仅约定了灵石路7210室房屋应付的免租期租金的说法明显更具有合理性，本院予以采信。至于英伴公司主张东域公司要求支付滞纳金、免租期租金并没收保证金的诉请系重复计算的意见，本院认为，英伴公司拖欠租金及物业费导致灵石路7209室房屋的租赁合同解除，对此英伴公司应承担相应的违约责任，现东域公司依据合同约定提出要求英伴公司支付滞纳金、免租期租金、违约金并没收保证金的诉请，一审法院综合考量合同履行情况、当事人的过错程度以及东域公司可能获得的预期利益等因素已对滞纳金计算标准进行了调整，同时未支持东域公司要求英伴公司支付三个月租金的违约金的诉请，故一审法院对英伴公司应承担之违约责任的判定，应属合理，本院予以认同。
　　综上所述，英伴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费8,766元，由上海英伴教育科技有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：彭  辰

书记员：余  艺