上海荣威置业有限公司与上海康卫文教用品经营中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)上海荣威置业有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人余雪峰。
　　委托代理人王鑫，上海东方环发律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)上海康卫文教用品经营中心，住所地上海市普陀区。
　　投资人沈瑞福。
　　委托代理人陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。
　　原告上海荣威置业有限公司(下称“荣威公司”)与被告上海康卫文教用品经营中心(下称“康卫中心”)及反诉原告康卫中心与反诉被告荣威公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)荣威公司的委托代理人王鑫、被告(反诉原告)康卫中心的投资人沈瑞福、委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告荣威公司诉称，2013年7月1日，当事人就本市祁顺路XXX号商铺签订了《房屋租赁合同》，约定由康卫中心向荣威公司承租该商铺，租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，前两年免租而仅收取经营管理费，第三年即2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金为25135.2元，第四年即2016年7月1日至2017年6月30日期间的月租金为50270.4元，第五年即2017年7月1日至2018年6月30日期间的月租金为62838元。租金采用先付后用的方式，前三年费用一次性收取，第四、五年的租金于到期日前二十天每半年收取一次。如逾期付租的，每逾期一日按年租金的千分之五支付滞纳金，逾期付租超过三十日的，按年租金的3%支付违约金。租期届满之日起十个工作日内，承租方应向出租方交还房屋，每逾期一日按合同约定租金标准的两倍支付使用费。租赁期间，承租方存在欠租及非法转租等违约行为，欠付的费用包括：第三、四、五年的租金、2016年12月至2019年2月间的电费、2018年7月至12月间应向物业公司支付否则将由本方垫付的物业费。租赁合同自然终止后，承租方未将商铺恢复原状并交还，经本方发送律师函催促无果。上述事实由租赁合同、房屋土地权属与产权证明、律师函、物业费催缴通知、物业服务合同、电费读数统计等证据予以证明，基于承租方的行为已严重侵害本方利益，现提起诉讼，请求判令：一、康卫中心搬离并将系争商铺恢复原状后交还；二、康卫中心支付2015年7月1日至2018年6月30日的租金138243.6元；三、康卫中心支付滞纳金64777.51元(已酌情降低合同约定的滞纳金计算标准，参照相关司法解释的资金年利率计)；四、康卫中心支付违约金1885.14元(按第五年度租金的3%计)；五、康卫中心自租期终止后的第十个工作日即2018年7月14日起按第五年度租金的双倍支付房屋使用费直至实际交还房屋之日止；六、康卫中心支付2016年12月至2019年2月的电费17531.53元(电费读数以原告提供的现场电力计量装置即电表的读数为准)；七、康卫中心支付2018年7月至12月的物业管理费12568.8元(按商铺的建筑面积174.55平方米，每平方米单价3元计)；八、康卫中心承担本案诉讼费用。庭审后，原告撤回第一项诉请中关于房屋恢复原状的请求，并同意第五、第六项诉请的计费标准由法院酌定。
　　被告康卫中心辩称，本方通过熟人介绍与荣威公司建立租赁关系，但签约时对合同内容未加以注意；自2013年7月1日取得房屋并于当月月底装修完毕后，本方要求荣威公司提供商铺产证以便办理营业执照，但荣威公司始终未提供产证且从不主动沟通，导致本方无法从事商业经营，目前商铺呈空置状态，现场留置了本方的物品及装修；租赁期间，本方为配合荣威公司工作，曾按其报价支付了2013年7月至2014年2月的电费1211元，但因其安装的电表不符合要求且未按承诺进行更换，故之后本方未再支付电费，商铺实际产生的月电费约为100至200元左右，现荣威公司提供的电表读数记录系其单方制作而无精确计量依据，本方对此不予认同，同时，物业费的收费方应为物业公司而非出租方，本方于2013年7月1日至2016年年底期间曾向物业公司支付了物业费，但因其未尽管理之责，故之后本方未再支付物业费。基于上述理由，康卫中心认为，因租赁目的无法实现，荣威公司无权主张包括租金、滞纳金、违约金、占用费在内的各项费用，还应返还承租方已支付的费用并赔偿损失，故对荣威公司的以上诉请均不同意，且在确定商铺装修价值并由荣威公司进行赔偿的前提下，康卫公司方同意交还房屋。
　　反诉原告康卫中心诉称，当事人于2013年7月1日就系争商铺签署了《房屋租赁合同》，约定商铺的用途为商业、经营范围为办公用品、租期自2013年7月1日起至2018年6月30日止，前两年免租仅收管理费，签约后三个月内必须装修开业，出租方为承租方办理经营证照提供必要的文件与方便。合同签订后，荣威公司向康卫中心出具收据，确认收到保证金10000元、2013年7月1日至2015年6月30日的管理费12567.6元、电表及店招安装费4000元，其中电表及店招安装费的收据虽无公司用印但有相关负责人的签字。之后，康卫中心出资对商铺进行了装修，但荣威公司却始终无法向康卫中心提供办理营业证照及税务登记所需的商铺产证，导致本方无法开展经营活动。此外，荣威公司为商铺安装的电表不符合要求且未按承诺进行更换，亦未安装店招，房屋还存在质量问题，经本方多次交涉无果，为对商铺进行值守，本方还雇用了员工并在2013年7月1日至2019年3月31日期间支付了相应的社保费用与工资，上述事实由各类费用收据、现场照片、劳务合同及工资单等证据予以证实，康卫中心认为，商户从事经营活动前必须持商铺产证向工商行政部门办理营业登记，而荣威公司直至2019年方取得相应的产证可表明其未按约为康卫中心办理经营证照提供便利，进而导致租赁合同的目的无法达成，其应全额返还已收取的费用，并对本方在装修、雇工方面产生的损失进行赔偿，现提起反诉，请求判令：一、荣威公司返还保证金10000元、2013年7月1日至2015年6月30日的管理费12567.6元、电表与店招安装费4000元；二、荣威公司按司法评估结论的原值赔偿装修与设施设备损失98317元；三、荣威公司赔偿员工工资与社保支出667238.28元；四、反诉费由荣威公司承担。
　　反诉被告荣威公司辩称，一、根据土地权属相关的证据表明，租赁关系缔结前原告即对系争商铺所在的整体地块享有合法所有权，当时可能基于政策因素无法办理该商铺的产权登记。2018年10月，本方取得了商铺产权证，但提供产证非本方主要义务，亦非租赁合同履行的前置条件，康卫中心认为本方不具备产证而导致商铺无法营业的主张不实，如康卫中心认为租赁目的无法实现，理应解除租赁关系以及时止损，但事实上其一直通过使用房屋获利还投入了装修，应视为其对商铺基本功能的认可，其拒付租金的实质原因是经营不善，此为正常商业风险而非本方之责；二、对管理费及押金的收取不持异议，押金可在费用结算完毕后返还，管理费的返还则无依据；三、电表及招牌安装费的收据未经本方盖章确认故不予认可，电表已由本方免费安装完毕，店招未安装的原因系康卫中心未提供店招样式之故；四、根据租赁合同约定及相关司法解释，康卫中心在租期届满后无权再对装修费提出主张，且其长期使用了商铺，在装修方面即使存在损失亦应考虑折旧因素；五、工资及社保属于经营开支，所依据的证据均为康卫中心单方制作而无实际支付凭证，其真实性存疑，况康卫中心既主张未开展营业则不可能产生此类损失。综上，对反诉诉请不能同意。
　　经审理查明，系争商铺所属的桃浦镇566街坊5丘地块于2010年3月23日取得房地产权证，权利人为荣威公司、权属性质为“国有建设用地使用权”、取得方式为“划拨”、用途为“经济适用房”。2013年7月1日，以荣威公司作为出租方、以康卫中心企业名称变更前的“上海康卫文教用品厂”作为承租方，签订《房屋租赁合同》，主要约定的内容有：一、建筑面积为174.55平方米的系争商铺用于商业用途，经营范围为“办公用品”而不得转租或改变用途，签约后三个月内必须装修开业；二、租赁自2013年7月1日至2018年6月30日，前两年为繁荣社区、促进民生而仅收管理费12567.60元并一次性付清；2015年7月1日至2016年6月30日期间的月租金为2094.6元；2016年7月1日至2017年6月30日期间的月租金为4189.2元；2017年7月1日至2018年6月30日期间的月租金为5236.5元；三、电费按商业用电标准计算，分表存在的损耗费则按实用数比例分担。承租方同意以建筑面积按每月每平方米3元的标准支付物业管理费，并按出租方要求自行将该费用交与物业公司并签订物业管理合同；四、如承租方逾期付费，每逾期一日，应按合同约定的年租金的千分之五向支付滞纳金，超过三十日则出租方有权解除合同并按年租金的3%追索违约金；五、承租方自行负责经营所需的证件、执照的办理，出租方按承租方所需提供一切必要的文件和方便；六、租期届满或提前终止的，承租方不得请求对装修进行补偿，并在交还房屋时恢复原状；七、承租方应于租期届满之日或提前解除合同之日起的十个工作日内交还房屋，逾期须按合同约定的租金标准的两倍支付使用费；八、出租方向承租方收取的保证金在合同解除或终止时完成交房手续后的一定期限内返还。上述合同签订后，荣威公司于2013年7月29日向康卫中心出具收据两张，确认收到2013年7月1日至2015年6月30日的管理费12567.6元及保证金10000元。租期合同履行期间，康卫中心未支付第三、四、五年的租金。2018年9月14日，荣威公司向康卫中心发送律师函一份，认为合同约定的租期已满，要求承租方清偿欠付租金并移交房屋。2019年3月6日，荣威公司提起诉讼，请求判决如其诉请，康卫中心于诉讼过程中提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
　　另查明，一、经康卫中心申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案商铺的装修与固定添置工程的造价进行了估值，该公司出具了沪万价鉴字(2019)第3374号鉴定意见书及补充意见，结论为：上述工程原造价为98317元，残值为24579元。针对以上结论，荣威公司认为，工程原造价估值偏高且应折旧，对残值的估值结论则无异议；康卫中心认为，对工程原造价估值无异议，但本方未通过该装修取得经营收益，故不应对装修进行残值估价；二、荣威公司就系争商铺取得的产权证为沪(2018)普字不动产权第024071号，房屋用途为商业，使用期限自2018年6月29日起。
　　本院认为，当事人对租赁关系的形成与终止、租金支付的截止日等事实不持异议，本院予以确认，租期届满后，双方应进行租赁场地的交接及费用的清算，租赁过程中存在违约行为的应承担法律责任。荣威公司作为出租方，既将房屋以特定的商业用途向康卫中心出租并规定了开业时间，应即时提供相应的产证以便其办理经营所需的证照，现其临近租期结束方取得与商铺用途相符的产权登记证明，则根据商业活动惯例及工商登记制度的规定，商铺在经营使用方面显然存在较为严重的、必然影响合同目的完全实现的缺陷，对此出租方应承担相当的违约责任。同时，康卫中心作为承租方，如其认为商铺不具备经营条件而无法达到租房目的的，理应及时采取措施以防止合同风险扩大，比如向出租方退租后交还房屋、结算相应的费用与损失等，但其却选择了暂停付费并继续占用租赁场地作为利益抗衡的方式，虽然并无证据表明其有转租行为，但此举客观上使其得以以标的物瑕疵为由，在拒付租金与使用费的同时通过占用商铺获益，显然有悖于民事活动公平合理、等价有偿的原则。因此，康卫中心在租期结束后仍应承担还房、付费的义务，故对荣威公司要求返还商铺、支付欠租及使用费的诉请予以支持，但基于双方在履约过程中均有过错，本院将结合客观案情、标的物瑕疵对使用的影响、当事人的过错程度及对计费方式的意见，对该两笔费用予以酌定而不再完全按合同的约定，考虑到康卫中心主张返还的管理费本质上为前期租金的一种优惠形式，结算标准同样有赖于当事人的过错责任，故本院在对租金与使用费结算过程中将该管理费一并纳入考量范围进行折抵而不再单独就管理费的返还予以判明。关于双方在本反诉中主张的其他费用的返还、支付与损失赔偿问题，本院认为，一、根据租赁双方的各自过错或证据证明效力的不足，对荣威公司主张的违约金与滞纳金、康卫中心主张的员工工资与社保支出赔偿不再支持；二、因租赁合同明确约定商铺物业费的收取并非由出租方实施，荣威公司又自认对承租方应付的物业费尚无垫付行为，相对的，康卫中心亦无确凿证据证实出租方向其收取了电表与店招安装费，故对上述费用的主张本院均不予支持；三、租赁合同既已终止，在完成权利义务结算的同时，荣威公司应返还收取的保证金；四、荣威公司出示的用电量统计、康卫中心自认的应付电费均系单方意见，本院难以完全采纳，但根据当事人的陈述可知承租方在场地使用期间确有用电行为，故在起诉方同意的基础上，本院结合当事人的诉辩称与现有证据对康卫中心应付的电费予以酌定；五、咨询部门的评估行为具有专业性与独立性，在无相反证据的情形下，本院对商铺装修价值的评估结论予以采信，通过评估可知，承租方确为商铺的装修投入了一定的资金，在合同目的并未完全达成的情形下，康卫中心就此提出损失赔偿具有一定的法律依据，本院予以支持，具体赔偿金额同样由本院根据上述的过错评判原则结合案情与评估结论予以酌定。荣威公司撤回部分诉请于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海康卫文教用品经营中心应于本判决生效之日起十日内将上海市祁顺路XXX号商铺交还原告上海荣威置业有限公司；
　　二、被告上海康卫文教用品经营中心应于本判决生效之日起十日内向原告上海荣威置业有限公司支付2015年7月1日至2018年6月30日的租金人民币50000元；
　　三、被告上海康卫文教用品经营中心应于本判决生效之日起十日内向原告上海荣威置业有限公司支付自2018年7月14日起至本判决第一项履行完毕之日止的房屋使用费(按照每月人民币2000元的标准计算)；
　　四、被告上海康卫文教用品经营中心应于本判决生效之日起十日内向原告上海荣威置业有限公司支付2016年12月至2019年2月的电费人民币4000元；
　　五、反诉被告上海荣威置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海康卫文教用品经营中心返还保证金人民币10000元；
　　六、反诉被告上海荣威置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海康卫文教用品经营中心支付装修损失人民币40000元；
　　七、对原告上海荣威置业有限公司的其余诉请不予支持；
　　八、对反诉原告上海康卫文教用品经营中心的其余反诉诉请不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
　　本案受理费人民币5421元，减半收取，计人民币3643.5元，由原被告各半负担。
　　本案反诉评估费人民币3000元，由反诉原被告各半负担。
　　本案反诉受理费人民币12040元，减半收取，计人民币6020元，由反诉原被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：曹  彬

书记员：陈依宁