上海荷中商业投资管理有限公司与山东幸福九号电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海荷中商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：李勍昊，总经理。
　　委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：山东幸福九号电子商务有限公司，住所地山东省聊城市。
　　法定代表人：王磊，董事长。
　　委托诉讼代理人：江劲松。
　　原告(反诉被告)上海荷中商业投资管理有限公司(以下简称荷中公司)与被告(反诉原告)山东幸福九号电子商务有限公司(以下简称幸福九号公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。荷中公司的委托诉讼代理人施卫国、幸福九号公司的委托诉讼代理人江劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　荷中公司向本院提出诉讼请求：1、要求幸福九号公司支付2017年2月1日至2017年8月14日的租金人民币980,969.57元(以下币种均为人民币)、物业管理费703,096.23元；2、要求幸福九号公司支付免租期间租金512,892.72元；3、要求幸福九号公司赔偿原有装修的顶墙及消防损失40万元；4、要求幸福九号公司赔偿拆除装修、垃圾清运等费用5万元。事实和理由：2014年10月20日，双方签订《房屋租赁合同》，约定荷中公司将上海市宝山区通河路XXX弄XXX号－201等“红太阳商业广场”内的2层部分区域(以下简称系争房屋)出租给幸福九号公司，租赁期限自2014年10月20日起至2019年10月19日止，其中2014年10月20日至2015年1月31日为免租期，租金为2.33元/平方米/天，物业管理费为1.67元/平方米/天。合同签订后，双方均按约履行。2017年1月11日，因上海屈臣氏日用品有限公司红太阳店发生火灾，系争房屋受到喷淋水和烟熏影响，幸福九号公司一度不能正常经营。之后，荷中公司积极协助幸福九号公司恢复经营，但幸福九号公司消极处置灾后补救措施，并于2017年3月8日单方向荷中公司发《关于终止租赁的告知函》。2017年8月14日，幸福九号公司在没有恢复系争房屋原状的情况下，将系争房屋交还给荷中公司，未支付2017年2月1日后的租金、物业管理费。荷中公司认为，幸福九号公司单方终止合同的行为构成违约，故向本院提出上述诉讼请求。
　　幸福九号公司辩称并反诉称，2017年1月11日火灾对幸福九号公司造成经济损失，当时还想继续经营，故多次向荷中公司发函要求确定幸福九号公司的损失，但荷中公司一直推诿未回复，也未采取措施。直至2017年3月8日，幸福九号公司向荷中公司发函通知解除合同并要求返还租金及保证金。荷中公司收到函件后，要求幸福九号公司恢复营业，但幸福九号公司认为赔付问题没有明确，所以坚持搬离。火灾发生后，荷中公司对整个商铺进行整修，电梯的位置位于系争房屋内，所以幸福九号公司实际无法使用系争房屋。幸福九号公司延期至2017年8月14日搬离的原因是荷中公司以保护现场为由，阻止幸福九号公司搬走。综上，不同意荷中公司的全部诉讼请求，同时提出反诉请求：1、要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月11日解除；2、要求荷中公司返还保证金521,463元；3、要求荷中公司返还2017年1月11日至2017年1月31日的租金99,863.80元、物业管理费71,576.20元。
　　荷中公司针对反诉辩称，幸福九号公司所发解除通知函内容不明确，不发生法律效力。火灾发生后，荷中公司积极进行救灾，保险公司理赔进度较慢，赔偿责任也需要通过诉讼来明确，所以当时向幸福九号公司明确待责任方确定后会进行赔付。荷中公司委托评估单位对幸福九号公司的受损进行评估，并于2017年2月11日进行现场勘查，之后幸福九号公司就可以整理现场并恢复营业，但是幸福九号公司一直将系争房屋空关，没有恢复营业。荷中公司认为幸福九号公司没有解约权，所以不同意幸福九号公司搬离。至2017年8月，确认幸福九号公司不会恢复营业，所以同意幸福九号公司搬离。因幸福九号公司单方解约，所以应当承担违约责任，故应支付租金和物业管理费，保证金应当没收，搬迁费应当由幸福九号公司自己承担，综上，不同意幸福九号公司的全部反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　一、2014年10月20日，荷中公司(甲方)与幸福九号公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方用于经营活动，建筑面积2,143平方米，租赁期限自2014年10月20日起至2019年10月19日止，其中2014年10月20日至2015年1月31日为免租期；租金为2.33元/平方米/天，物业管理费为1.67元/平方米/天；乙方向甲方支付履约保证金521,463元等。合同第18.1条约定，由于火灾等不可抗力事故，双方在本合同项下的义务在不可抗力引起之延误期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟遇不可抗力影响的一方应尽一切合理的努力来终止或减少不可抗力或其影响程度；按不可抗力对履行本合同影响的程度，由双方协商是否解除本合同，或者部分免除履行本合同的责任；一旦不可抗力消失，双方应立即继续履行本合同，否则作违约论。合同签订后，荷中公司按约交付系争房屋，幸福九号公司按约支付保证金521,463元，现已向荷中公司付清2017年1月31日前的全部租金、物业管理费。
　　二、2017年1月11日23时许，位于上海市宝山区通河路XXX弄XXX号105、101B的上海屈臣氏日用品有限公司宝山通河路分店发生火灾，后被消防部门将火扑灭，过火面积约500平方米，因烟熏进水等致幸福九号公司位于系争房屋的店铺受损。之后，幸福九号公司多次向荷中公司发函要求确认损失金额并进行赔偿，荷中公司也回函表示待火灾事故责任明确后由责任方承担赔偿责任。2017年3月8日，幸福九号公司向荷中公司发《关于终止租赁的告知函》，明确不再承租系争房屋，并要求返还保证金等。2017年3月10日，荷中公司收到该份告知函。2017年8月14日，幸福九号公司将系争房屋返还给荷中公司。
　　三、爱彼此电子商务(上海)有限公司系“红太阳商业广场”另一租户，该公司另案向本院提起诉讼，要求荷中公司、上海荷中实业投资有限公司、上海荷中商业投资管理有限公司共同赔偿火灾造成的损失，该案案号为(2017)沪0113民初15970号。本院经审理认为，起火部位确认位于上海屈臣氏日用品有限公司的办公区域，且上海屈臣氏日用品有限公司将两台空调外机封闭在吊顶内，主观上存在明显过错；荷中公司作为出租和管理方，未尽相关监督管理职责，亦存在一定过错；综合上述情况，确定由上海屈臣氏日用品有限公司对原告合理损失承担80%，荷中公司承担20%。
　　四、幸福九号公司另案向本院提起诉讼，要求上海屈臣氏日用品有限公司宝山通河路分店、上海屈臣氏日用品有限公司、荷中公司、上海荷中实业投资有限公司共同赔偿火灾造成的损失。本院经审理认为，根据(2017)沪0113民初15970号案件生效法律文书确认事故责任，故于2019年8月15日作出(2018)沪0113民初15159号民事判决，判令上海屈臣氏日用品有限公司、荷中公司分别向幸福九号公司赔偿755,137.96元、188,784.49元。该判决现已生效。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，荷中公司与幸福九号公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于2017年1月11日火灾的责任，生效判决已认定上海屈臣氏日用品有限公司、荷中公司均存在过错，该次火灾并非自然因素引发，而是人为因素引发，不属于法律规定的不可抗力的范畴。因此，合同第18.1条的约定不适用本案情况。系争房屋因火灾时烟熏进水致无法正常使用，荷中公司作为出租方，应承担违约责任。自火灾发生之日起，幸福九号公司不应支付租金。荷中公司要求幸福九号公司支付2017年2月1日至2017年8月14日的租金、物业管理费的请求，本院不予支持。因系争房屋一直未完成修复工作，幸福九号公司无法实现合同目的，有权单方解除合同。幸福九号公司向荷中公司发《关于终止租赁的告知函》发生法律效力，租赁合同于荷中公司收到该函之日即2017年3月10日解除。合同解除后，荷中公司应将收到的保证金以及2017年1月11日至2017年1月31日的租金、物业管理费返还给幸福九号公司。荷中公司对合同解除承担全部责任，幸福九号公司对此没有过错，荷中公司要求幸福九号公司支付免租期间租金以及赔偿原有装修等损失的请求，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海荷中商业投资管理有限公司与被告(反诉原告)山东幸福九号电子商务有限公司就上海市宝山区通河路XXX弄XXX号－201等房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年3月10日解除；
　　二、原告(反诉被告)上海荷中商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)山东幸福九号电子商务有限公司返还保证金521,463元；
　　三、原告(反诉被告)上海荷中商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)山东幸福九号电子商务有限公司返还2017年1月11日至2017年1月31日的租金99,863.80元、物业管理费71,576.20元；
　　四、驳回原告(反诉被告)上海荷中商业投资管理有限公司的全部诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)山东幸福九号电子商务有限公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取13,988元、反诉案件受理费减半收取5,364.50元、财产保全费5,000元，均由原告(反诉被告)上海荷中商业投资管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君