上海莘盛发展有限公司与上海因乐文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海莘盛发展有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：叶立培,该公司董事长。
　　委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。
　　被告：上海因乐文化发展有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：邓莹，该公司执行董事。
　　原告上海莘盛发展有限公司与被告上海因乐文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序。并于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告上海莘盛发展有限公司的委托诉讼代理人陈愔，被告上海因乐文化发展有限公司的法定代表人邓莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海莘盛发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年8月1日至2018年9月30日期间的租金人民币(以下币种相同)125,828元、2018年8月1日至2018年9月30日期间的物业管理费31,456元、2018年6月7日至2018年8月6日期间的电费4,706.40元,以上共计161,990.40元;诉讼中变更该项诉请为：判令被告支付原告2018年9月1日至2018年11月16日期间的租金159,382.13元、2018年9月1日至2018年11月16日期间的物业管理费39,844.27元、2018年7月7日至2018年12月6日期间的电费6,144元,以上共计205,370.40元；2、判令被告支付原告2018年8月6日至2018年9月30日期间的租金滞纳金1,822.01元、2018年8月6日至2018年9月30日期间的物业管理费滞纳金455.49元、2018年8月6日至2018年9月30日期间的电费滞纳金55.34元,以上共计2,332.84元,均暂计至2018年9月30日,并按被告实际支付日止计取;诉讼中变更该项诉请为：判令被告支付原告2018年9月6日至2019年2月28日期间的租金滞纳金8,622.67元、2018年9月6日至2019年2月28日期间的物业管理费滞纳金2,155.60元、2018年9月6日至2019年2月28日期间的电费滞纳金263.41元,以上共计11,041.68元,均暂计至2019年2月28日,并按被告实际支付日止计取;3、判令被告支付原告欠款350,000元,滞纳金187,500元(暂计至2018年9月30日,并按被告实际支付日止计取);现变更该项诉请为：判令被告支付原告欠款486,402.31元，滞纳金38,978.77元(暂计至2019年2月28日,并按被告实际支付日止计取)以上共计525,381.08元，合计741,793.16元。
　　事实与理由：2013年9月9日，原告与案外人上海草木知文化传播有限公司(以下简称草木知公司)签署了《房屋租赁合同》，截至该合同终止日2015年10月29日，案外人拖欠原告租金和管理费共计1,018,803.35元。后，原、被告与案外人另某签订了《补充协议》，协议约定由被告替案外人草木知公司支付其所欠原告的上述款项，在此前提下，原告同意将上海市闵行区仲盛世界商城516商铺于2015年10月30日租赁给被告。
　　2015年10月21日，原被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，由被告租赁原告位于上海市闵行区莘庄都市路XXX号仲盛世界商城位于地上x层xx号商铺用于从事以钢琴公社为品牌的商业经营，建筑面积为258.55平方米；租赁期限为2年，各期租金和物业管理费应于当月5日前支付；被告迟延支付义务，每延误一日，被告应当按照银行同期贷款利率的3倍向原告支付滞纳金。前述租赁合同期满，原、被告又于2017年11月23日签订了《房屋租赁(续签)合同》，该合同约定：续签合同期限从2017年10月30日起至2018年10月29日止(为期1年)，月租金为62,914元/月，每月物业管理费为15,728元。当日，原被告又另某签订了《补充协议》，双方确认截至该补充协议签订时，被告拖欠原告租金和物业管理费共计546,402.31元，并就被告的付款期限及金额予以了明确约定。如被告未按约支付，每逾期一天，按应付未付金额的千分之五向原告支付滞纳金。但之后，被告仍未按约付款，原告多次催讨无果。为维护自身合法权益，现诉至法院，提出上述诉请。
　　被告上海因乐文化发展有限公司辩称，当时是基于与案外人草木知公司之间的托管协议，被告承租了涉案房屋，但是之后案外人草木知公司的老板跑路了，被告考虑到学员的稳定性，故之后被告支付了700,000余元的款项，但这影响到了被告方自身运行，故请求法院可以将原告所主张的第三项诉请中的滞纳金予以免除，对于欠付的租金被告是愿意支付的。今年一月份，被告将业务转交给了其他的机构，现在处理大量的学员退费问题，因为学生众多，涉及到群体性事件，所以被告现在希望先有能力处理的是学员的退费问题。对于诉请一、二中的未付的租金、物业费、电费均没有问题，愿意支付。但对于第三项诉请，由于被告已经支付了700,000余元，无能力再行支付后续的费用。
　　本院经审理认定事实如下：2015年由案外人草木知公司作为甲方、被告作为乙方、原告作为丙方签订《补充协议》，协议载明：一、甲、丙双方于2013年9月9日于丙方签订《房屋租赁合同》，合同终止日为2015年10月29日。截止合同终止日，甲方共拖欠丙方租金及物业管理费共计1,018,803.35元；二、乙方愿意代甲方支付其所欠丙方的上述款项，在此前提下，丙方同意将上海闵行区仲盛世界商城516商铺于2015年10月30日租赁给乙方；甲方同意其已支付的合同押金212,334元归乙方所有，乙方与丙方签订房屋租赁合同后，该笔押金自动转为乙方履行租赁合同的押金，如有差额，乙方应及时补足；三、乙方承诺自乙方与丙方签订房屋租赁合同之日起十天内，支付上述第一条所述款项的30%给丙方；乙方与丙方签订租赁合同后的第六个月内，支付上述第一条所述款项的30%给丙方；乙方与丙方签订租赁合同后的第十二个月内，支付上述第一条所述款项的40%给丙方；四、乙方代替甲方支付完上述全部款项后，甲方与丙方就合同无任何争议；五、如乙方未按本协议第三条的约定履行的，则视为乙方违约，丙方有权单方解除乙丙双方的租赁合同而不承担任何责任，届时丙方应按租赁合同第三十五条第3.6款的约定承担违约责任；六、本协议与乙方、丙方签订的新的租赁合同同时生效。
　　2015年10月21日由原告作为出租方、被告作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一张通用条款第十二条、租金的支付：1、上述固定租金每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期固定租金应当在当月的5日前支付。免租期届满次日，乙方应当按照当月剩余天数与当月日历天数的比例支付当月固定租金；2、上述提成租金每月支付一期，提成租金应于再下一个月的5日前支付。乙方应按本合同第十四条约定的方式在下一个月的10日前向甲方提供上一个月的税前营业额。免租期届满起，若第一期不满一个月的，乙方应当按照本期剩余期间计算营业额，并于本合同约定期限提供税前营业额和支付提成租金；第十三条、物业管理费、广告推广费乙方应当按照本合同专用条款中的约定自免租期届满起向甲方支付物业管理费。上述款项应于每月5日前支付。免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴物业管理费，并于免租期届满次日支付。第十八条、水、电、燃气、通讯以及空调等费用的支付：经甲方同意，供气单位根据申请为乙方租赁物业设置单独的燃气计量仪表、分支管道以及报警装置的，乙方应当依照供气单位的定价标准支付上述费用。供电、供水单位无法为乙方租赁物业设置单独的水、电计量仪表的，乙方应当根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的公共系统损耗率向甲方支付上述费用。甲方应当保证其设置的计量仪表的精度符合相关国家的技术标准。甲方以及甲方委托管理方有权根据实际情况调整上述公共系统损耗率。对于前述费用，甲方应当根据政府有关部门的规定，对符合条件的租户，甲方应配合该租户向相关单位申请开具增值税发票，无法开具增值税发票的由甲方或甲方委托管理方出具代缴凭证；乙方可以在租赁物业配套设施预设能力范围内独立申办开通通讯线路，独立承担相应费用。若乙方用量超过上述预设范围的，应当按照甲方要求支付相应的占用费；第三十五条、违约责任：3、一方当事人存在如下违约行为的，应当承担约定的违约责任：3.1乙方迟延支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费(若有)以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金。第二章专用条款：补充第七条租赁物业及附属权利：本合同租赁物业位于地上x层xx号商铺，计租的建筑面积为258.55平方米，具体位置参见本合同附件4“钢琴公社商铺租赁物业平面图”。补充第八条租赁物业的用途：乙方应当在租赁物业从事以钢琴公社为品牌的商业经营；补充第九条租赁期限：乙方对于租赁物业以及附属权利的租赁期为2015年10月30日起至2017年10月29日止(为期2年)。租金、物业管理费及本合同约定的相关费用自租赁期起始日起计算并缴纳；补充第十条履约押金及首期租金、物业管理费：乙方应当支付履约押金235,926元；补充第十一条租金：双方商定的租金方式为：固定租金和提成租金两者取其高的方式支付租金：1、固定租金方式：第一年：62,914元/月；第二年62,914元/月。2、提成租金方式：第一年营业额11%；第二年营业额12%。补充第十三条物业管理费、广告推广费：乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为15，728元。乙方应当按照每月1,000元现金券向甲方支付广告推广费。
　　2017年11月23日由原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订房屋租赁(续签)合同一份，合同约定：鉴于原合同将于2017年10月29日期限届满；根据原合同约定，乙方已于原合同期限届满前，向甲方提出续签合同的请求，甲方同意乙方要求续签合同的请求。一、续签合同的期限。原合同期限到2017年10月29日止。续签合同期限从2017年10月30日起至2018年10月29日止(为期1年)。本合同租赁租赁物业位于地上x层xxx号商铺，计租的建筑面积为258.55平方米；二、履约押金(原合同第十条)：1、原合同履约押金经原合同到期后进行清算，尚有余额235,926元；2、续签合同确定的履约押金为235,926元；3、乙方同意将原合同履约押金的余额直接转入续签合同履约押金，如有不足，则在本续签合同生效后7日内补足；四、物业管理费、广告推广费：乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为15,728元。乙方应当按约每月1,000元现金券向甲方支付广告推广费。
　　2017年11月23日由原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)签订补充协议一份，协议载明：鉴于，乙方承租由甲方开发的坐落于本市都市路XXX号地上x层xxx单元并与甲方签署了《房屋租赁合同》、《房屋租赁续签合同》及相关补充协议。截至本补充协议签订时，乙方拖欠租金和物业管理费共计546,402.31元。现双方协商一致，达成如下补充协议：一、乙方应于2018年10月29日前还清所欠的租金和物业管理费，甲方同意乙方分期归还，乙方按以下约定时间足额还款：2017年11月30日还款30,000元，2017年12月31日还款30,000元，2018年1月31日还款20,000元，2018年2月28日还款10,000元，2018年3月31日还款30,000元，2018年4月30日还款50,000元，2018年5月31日还款50,000元，2018年6月30日还款60,000元，2018年7月31日还款60,000元，2018年8月31日还款70,000元，2018年9月30日还款70,000元，2018年10月29日还款66,402.31元。二、如乙方未按本协议约定时间支付上述款项的，每逾期一天，乙方按应付未付金额的千分之五向甲方支付滞纳金。逾期超过15天的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，解释乙方应还清所有欠款并按合同约定承担相应的违约责任。该份补充协议签订之后，被告方向原告支付了前两笔欠款合计60,000元，补充协议所载的其他款项未能支付。
　　庭审中，原告所主张的第一项诉请中的2018年9月1日至2018年11月16日期间欠付的租金为159,382.13元、2018年9月1日至2018年11月16日期间欠付的物业费39,844.27元、2018年7月7日至2018年12月6日期间欠付的电费为6,144元，以上合计金额为205,370.40元,被告对于上述未付金额予以确认，并愿意支付相应的款项。
　　另查明，被告方确认其于2018年10月30日已经搬离涉案商铺，但考虑到有学员的退费处理问题，所以续签租赁合同将相应的合同租期延长到11月16日。
　　庭审中，原告确认收到过被告所交付的履约押金235,926元，考虑到合同已经终止，同意在本案中一并处理。
　　针对以上事实，原告上海莘盛发展有限公司向本院提供了如下证据：
　　1、2013年9月22日原告和案外人草木知公司签订的房屋租赁合同一份。
　　2、原、被告及案外人草木知公司的补充协议一份，证明基于原告和案外人草木知公司的协议终止，由被告来承接案外人的权利义务和原告签订协议。
　　3、2015年10月21日原、被告签订的房屋租赁合同一份。
　　4、2017年11月23日原、被告签订的房屋租赁的续签合同一份，证明租赁合同到期之后，合同续约至2018年10月29日。
　　5、2017年11月23日原、被告签订的补充协议一份，证明被告一直没按期付款，对于欠款的时间和期限再次约定，原告给了被告机会，被告还是没有依约支付。
　　6、2018年11月25日原被告签订的补充协议，证明原、被告约定将租赁期限延长至2018年11月16日。
　　被告上海因乐文化发展有限公司对原告上海莘盛发展有限公司所提供的证据经质证后认为：对于证据1-6的协议书都予以确认，并无异议，现在被告方已经不再经营，且已经搬离涉案商铺。希望可以免除违约金，另希望原告可以给予三个月的时间，被告再支付租金、物业费、电费等。现在被告正在处理学员的事情，不造成群体性事件，下半年的时候被告愿意偿还拖欠原告方的租金。
　　被告上海因乐文化发展有限公司针对其上述辩称，未有证据向本院提供。
　　本院结合原告上海莘盛发展有限公司、被告上海因乐文化发展有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海莘盛发展有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同续签协议》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。现原告已经按约交付租赁场所给被告，在2018年9月1日之前，被告尚能及时支付相应的租金及物业费，然被告对2018年9月1日起至2018年11月16日止的租金159,382.13元及物业费39,844.27元未能按约支付，同时对自2018年7月7日起至2018年12月6日止所产生的电费6,144元亦存在拖欠支付的违约行为，上述事实充分证明了被告存在逾期支付租金、物业费、电费的违约行为。另由于被告存在逾期支付相应款项的违约行为，依据租赁合同的约定，被告理应承担相应的违约责任。考虑到目前被告拖欠的租金及物业费、电费的总金额，结合双方在合同中所约定的违约金的标准，原告目前所主张的违约金金额符合合同约定，且违约金金额较低，本院予以确认。而对于双方争议较大的补充协议中所约定的欠付款项486,402.31元，被告仅按照该份补充协议的约定支付了前两笔欠款，对于后续的欠款其表示无能力再行支付，显然被告构成违约，且庭审中被告对于原告所主张的欠款金额并无异议，只是希望原告可以免除其滞纳金，考虑到其承租涉案商铺是承继了之前承租户的债务，但是依据补充协议的约定，双方已经约定了逾期付款的违约责任，诉讼中，原告针对该笔欠款最终主张的违约金金额仅为38,978.77元，且原告明确该违约金的计算标准系按照同期银行贷款利率的三倍，考虑到原告自行调低了违约金的主张标准，而且本院注意到该项违约金标准亦与租赁合同中约定的违约金标准一致，结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告主动调低违约金的计算标准并无不当，对此予以确认，至于被告所提出的要求违约金予以免除的抗辩，显然缺乏相应的合同依据，对于该项辩称本院不予采信。另考虑到双方的租赁合同已经终止，原告亦同意将被告所支付的租赁押金在本案中一并处理，故原告理应返还被告租赁押金235,926元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
　　一、被告上海因乐文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海莘盛发展有限公司自2018年9月1日起至2018年11月16日的租金合计159,382.13元、2018年9月1日起至2018年11月16日的物业管理费合计39,844.27元、2018年7月7日至2018年12月6日期间的电费合计6,144元，以上合计金额为205,370.40元；
　　二、被告上海因乐文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海莘盛发展有限公司截至2018年9月6日至2019年2月28日所产生的租金违约金8,622.67元、物业管理费违约金2,155.60元、电费违约金263.41元，以上合计金额为11,041.68元；
　　三、被告上海因乐文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海莘盛发展有限公司欠款486,402.31元；
　　四、被告上海因乐文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海莘盛发展有限公司以486,402.31元为本金，自2018年2月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的三倍的标准支付逾期付款违约金；
　　五、原告上海莘盛发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海因乐文化发展有限公司租赁押金235,926元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计5,609.12元，由被告上海因乐文化发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：刘  锋

书记员：许婵娟