上海莘盛发展有限公司与上海大美企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海莘盛发展有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：叶立培，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。
　　被告：上海大美企业管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：林炳龙。
　　原告上海莘盛发展有限公司与上海大美企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理后，先适用简易程序审理。因被告上海大美企业管理咨询有限公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本及相关的法律文书，后依法组成合议庭于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告上海莘盛发展有限公司的委托诉讼代理人陈愔到庭参加了诉讼。被告上海大美企业管理咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
　　原告上海莘盛发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁(续签)合同》自2018年9月6日起解除；2.判令被告支付2018年8月1日至2018年9月5日期间的租金(人民币，下同)52,766元、2018年8月1日至2018年9月5日期间的物业管理费4,908.17元、2018年6月7日至2018年8月6日电费1,606.8元,以上共计59,280.97元;3.判令被告支付2018年6月1日至2018年7月31日租金滞纳金2,199.2元(计算至2018年8月27日)、2018年6月1日至2018年7月31日物业管理费滞纳金204.56元(计算至2018年8月27日)、2018年5月7日至2018年6月6日电费滞纳金18.4元(计算至2018年8月27日)、2018年8月1日至2018年9月5日的租金滞纳金972.93元(暂计至2018年9月30日,并按被告实际支付日止计取)、2018年8月1日至2018年9月5日的物业管理费滞纳金90.5元(暂计至2018年9月30日,并按被告实际支付日止计取)、2018年7月7日至2018年8月6日电费滞纳金7.09元(暂计至2018年9月30日,并按被告实际支付日止计取);4.判令被告支付违约金271,368元;5.本案诉讼费由被告承担。
　　事实与理由：2016年1月6日,原、被告(被告原名为上海大美实业有限公司)签署了《房屋租赁合同》,约定由被告租赁原告名下位于上海市闵行区莘庄都市路XXX号仲盛世界商城位于地下1层26A、26B号商铺从事以YIBOYO为品牌的商业经营,建筑面积为69.16平方米;租赁期为2年,各期租金和物业管理费应于当月5日前支付,乙方未在合同约定时间内支付各款项(包括但不限于租金)超过20日的,甲方无须催告,即有权直接以书面通知方式解除本合同；乙方延迟支付义务,应当按照银行同期贷款利率的3倍支付滞纳金；租赁合同期满后,原、被告又于2018年3月6日签订了《房屋租赁(续签)合同》,约定续签合同期限从2018年4月12日起至2020年4月11日止(为期2年),第一年月租金45,228元,每月物业管理费为4,207元；任一方违约,致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的,违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。合同签订后,原告按约履行了相关义务,但被告自2018年6月起至今拖欠租金及上述相关费用。原告多次催讨,被告于2018年8月28日支付了2018年6月1日至同年7月31日的租金及物业管理费,2018年5月7日至同年7月6日的电费。2018年8月1日至今的租金及物业管理费和2018年7月7日至今的电费尚未支付。根据双方合同约定,被告的行为已明显违约,原告为维护合法权益,故诉至法院，望判如所请。
　　被告上海大美企业管理咨询有限公司未作答辩，亦未提供证据。
　　经审理查明，2016年1月6日，原告上海莘盛发展有限公司(甲方)与被告上海大美企业管理咨询有限公司(乙方，原名上海大美实业有限公司)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租本市闵行区莘庄都市路XXX号仲盛世界地下1层26A、26B号的商铺从事以YIBOYO为品牌的商业经营；租期为2年，甲方暂定于2016年4月12日向乙方交付租赁物业,实际交付日以甲方发出的书面通知为准;双方商定的租金支付方式为固定租金和提成租金两者取其高的方式；固定租金按照如下约定的单价收取(第一年月租金42,072元，第二年月租金44,176元)；双方约定每个月计算并支付一次“提成租金”，第一年、第二年为营业额的18%；若为月度两者取高的方式,则乙方每月先按固定租金支付给甲方,若某个月(含租赁期的第一个月)的提成租金高于当月的固定租金,则乙方须于再下一个月5日前向甲方全额缴清超出金额；上述“固定租金”每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一，各期“固定租金”应当在当月的5日前支付，免租期届满次日，乙方应当按照当月剩余天数与当月日历月天数的比例支付当月“固定租金”；上述“提成租金”每月支付一期,“提成租金”应于再下一个月的5日前支付，乙方应按本合同第十四条约定的方式在下一个月的10日前向甲方提供上一个月的税前营业额，免租期届满起,若第一期不满一个月的,乙方应当按照本期剩余期间计算营业额,并于本合同约定期限提供税前营业额和支付“提成租金”；合同免租期为25日；乙方应当按照本合同“专用条款”中的约定自免租期届满起支付物业管理费，上述款项应于每月5日前支付，免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴物业管理费,并于免租期届满次日支付；乙方应当支付履约押金人民币138,837元;履约押金为乙方履行本合同的担保，前述押金因承担保证责任而减少的，乙方应当在承担保证责任后3个工作日内补足差额，本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的(如有)、撤销天然气原登记(如有)，若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金余额；任何一方当事人违反本合同约定,违约方应当承担相应违约责任及赔偿责任;乙方延迟支付义务,包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费(若有)及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；除双方当事人协议解约及法定解约事项外,发生如下事项,合同相对方有权单方解除本合同：1、经甲方书面催告后,乙方仍未履行在书面催告函上所告知的支付期限内支付各款项(不限于租金)义务的,甲方有权以书面通知方式解除本合同；2、乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项(包括但不限于租金)超过20日的,甲方无须催告,即有权直接以书面通知方式解除本合同；¨¨¨甲方向乙方送达的任何文件文书,如以挂号邮件的方式寄往乙方于“专用条款”第三十九条所列送达地址,在寄出三个工作日后,将被视为已送达乙方，如以EMS快递的方式送达文件文书,于投送快递发出时间起24小时将被视为已送达乙方；乙方需变更送达地址的,应以乙方公司名义制作公函并加盖公司公章,以挂号邮件方式通知甲方,甲方收到该函次日起,甲方应以该变更地址向乙方送达任何文件文书，在甲方收到乙方发出的变更其送达地址的通知之前,乙方地址仍以先前合同约定的送达地址为准，此外,无论乙方是否变更送达地址,甲方均有权以上述挂号信或EMS快递方式向乙方的工商注册登记地址送达任何文件文书,同样视为已送达乙方；乙方“授权代表人”为林炳龙，乙方联络方式手机号：XXXXXXXXXXX，家庭电话号021—XXXXXXXX，联系地址：上海市闵行区吴中路XXX号XXX室。合同另约定了其他权利义务条款。　　
　　2018年3月6日，原、被告又签订《房屋租赁(续签)合同》。双方约定，原合同期限到2018年4月11日期限届满，续签合同期限从2018年4月12日起至2020年4月11日止(为期2年)；原合同履约押金经原合同到期后进行清算,尚有余额138,837元，续签合同确定的履约押金为148,305元;乙方同意将原合同履约押金的余额直接转入续签合同履约押金,如有不足,则在本续签合同生效后7日内补足；乙方按固定租金和提成租金两者取其高的方式支付租金：(1)固定租金按照如下约定的单价收取(固定月租金单价为：第一年月租金45,228元，第二年月租46,280元)，(2)每个月计算并支付一次提成租金，第一年、第二年为营业额的18%；若为月度两者取高的方式,则乙方每月先按固定租金支付给甲方,若某个月(含租赁期的第一个月)的提成租金高于当月的固定租金,则乙方须于再下一个月5日前向甲方全额缴清超出金额；乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费,即每月的物业管理费为4,207元；非法律规定或本合同约定,任一方擅自提前解除或终止本合同的,应向相对方支付自合同解除日或终止日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金；本合同未尽事宜，仍按原合同条款执行。
　　被告按约承租后，起初尚能按约支付租金及物业管理费。自2018年6月起出现迟延支付的情况，2018年8月28日支付了同年6月1日至7月31日两个月的租金及物业管理费，此后未再支付任何费用。实际履行过程中，被告每月按约定的固定租金金额向原告支付租金。
　　2018年8月29日，原告向被告在合同中留存的地址“上海市闵行区吴中路XXX号XXX室”和被告注册地“上海市嘉定区金沙江路XXX号XXX幢西区1117室”分别发出解约函。解约函中认为被告拖欠租金、物业管理费、公用事业费已构成严重违约，依据合同约定通知被告解除双方的合同及相应附件、补充约定，要求被告七日内付清应付款项及滞纳金、违约金，并办理搬离手续，注销工商登记(若有)。据快递查询信息显示，上述两份解约函投递结果为分别于2018年8月30日、9月2日“已签收、他人代收”。
　　原告于庭审中陈述，被告承租期间的合同履约押金为190,377元。被告于2018年9月上旬自行搬离租赁商铺。
　　以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁(续签)合同》、解约函及快递查询单、企业工商信息及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为原告上海莘盛发展有限公司提供的证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。
　　本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告作为出租人已按约交付租赁场所，被告理应履行其最重要的合同义务即按时支付租金。被告2018年6月之前尚能及时支付相应租金及物业管理费，自2018年6月起出现迟延支付的情况，自2018年8月1日起开始拖欠租金及物业管理费不付。被告对上述逾期支付租金、物业管理费的违约行为，理应承担相应的违约责任。依据约定，承租人未在合同约定的时间内支付款项(包括但不限于租金)超过20日的,出租方无须催告,即有权直接以书面通知方式解除本合同。原告于2018年8月29日向被告发出解约函，解约函到达被告时起双方的租赁关系即可解除。原、被告2016年签订的《房屋租赁合同》租赁期限已自然届满，双方已于2018年续签合同，因此原、被告间的《房屋租赁(续签)合同》于2018年9月2日即已解除。
　　原告要求被告支付拖欠租金、物业管理费以及逾期支付租金、物业管理费所产生违约金的诉讼请求，本院均予以支持。由于被告拖欠支付租金等费用并已提前搬离涉案商铺之行为，致使作为守约方的原告已按照约定单方解除租赁合同，被告应依约向原告支付解约违约金。原告所主张的解约违约金，已考虑实际情况自愿调低违约金金额，本院认为原告主张的违约金金额尚属合理，亦予以支持。
　　关于原告要求被告支付电费及逾期违约金之诉请，由于原告未能提供被告于承租期间尚欠电费的确切证据，本院对此不予支持。关于被告支付的履约押金，按合同约定该押金为履行租赁合同的担保，返还的前提为双方结清所有债权债务关系，乙方并办理好相关手续。现被告尚有欠款未结清，故在本案中不作处理。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海莘盛发展有限公司与被告上海大美企业管理咨询有限公司于2018年3月6日签订的《房屋租赁(续签)合同》于2018年9月2日已经解除；
　　二、被告上海大美企业管理咨询有限公司向原告上海莘盛发展有限公司支付2018年8月1日至2018年9月5日期间的租金52,766元、物业管理费4,908.17元；
　　三、被告上海大美企业管理咨询有限公司向原告上海莘盛发展有限公司支付2018年6月至2018年7月逾期支付租金的违约金2,199.20元、2018年6月至2018年7月逾期支付物业管理费的违约金204.56元；
　　四、被告上海大美企业管理咨询有限公司向原告上海莘盛发展有限公司支付以45,228元为本金，自2018年8月6日起计算至实际付款日止，每日按照银行同期贷款利率的3倍计算的逾期支付租金违约金；以7,538元为本金，自2018年9月6日起算至实际付款日止，每日按照银行同期贷款利率的3倍计算的逾期支付租金违约金；
　　五、被告上海大美企业管理咨询有限公司向原告上海莘盛发展有限公司支付以4,207元为本金，自2018年8月6日起计算至实际付款日止，每日按照银行同期贷款利率的3倍计算的逾期支付物业管理费违约金；以701.17元为本金，自2018年9月6日起算至实际付款日止，每日按照银行同期贷款利率的3倍计算的逾期支付物业管理费违约金；
　　六、被告上海大美企业管理咨询有限公司向原告上海莘盛发展有限公司支付违约金271,368元；
　　上述第二至第六条款的履行期限均为本判决生效之日起的十日内。
　　七、驳回原告上海莘盛发展有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,312.12元，由原告上海莘盛发展有限公司负担31.56元，被告上海大美企业管理咨询有限公司负担6,280.56元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：姜  敏