上海莘荣贸易有限公司与上海达唯建筑装潢有限公司、上海华海餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海莘荣贸易有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：张爱良，董事长。
　　委托诉讼代理人：尹文清，上海新望闻达律师事务所律师。
　　被告：上海达唯建筑装潢有限公司，注册地上海市金山区，实际经营地上海市闵行区。
　　法定代表人：张洪清，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴晓峰，系被告公司员工。
　　被告：上海华海餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：李建强，总经理。
　　原告上海莘荣贸易有限公司（以下简称莘荣公司）与被告上海达唯建筑装潢有限公司（以下简称达唯公司）、上海华海餐饮管理有限公司（以下简称华海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理，依法适用简易程序，于2019年3月11日公开开庭进行审理。因本案处理结果与上海师范大学（以下简称“上师大”）有法律上的利害关系，本院于2019年5月17日追加其为第三人参加本案诉讼，并于2019年5月27日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，经过对证据材料审查，本院认为上师大应作为共同原告参加诉讼，但上师大于2019年6月18日谈话中明确放弃其实体权利，故本院对其作出退出诉讼决定，不再将上师大列为本案当事人。2019年6月27日本案再次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人尹文清，被告达唯公司的法定代表人张洪清及其委托诉讼代理人吴晓峰，被告华海公司的法定代表人李建强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告莘荣公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即腾退并向原告交还其所占有的、位于闵行区吴中路XXX号5#幢楼西侧副楼房屋（以下简称涉案房屋）；2.判令被告达唯公司向原告支付自2018年5月1日起暂计至2018年10月31日期间的房屋占有使用费人民币204,828.8元（以下币种均为人民币），要求计算至两被告实际腾退且交还房屋之日止；3.判令被告达唯公司向原告支付自2017年4月1日起暂计至2018年10月31日止的水费25,224.71元，要求计算至两被告实际腾退且交还房屋之日止；4.判令被告达唯公司向原告支付自2017年4月1日起暂计至2018年10月31日止的电费190,157.6元，要求计算至两被告实际腾退且交还房屋之日止；5.判令被告达唯公司向原告支付自2017年4月1日起暂计至2018年10月31日止的煤气费119,993.16元，要求计算至两被告实际腾退且交还房屋之日止。
　　案件审理过程中，原告变更诉请2至诉请5为：2.判令被告达唯公司向原告支付自2018年5月1日起至两被告实际腾退且交还房屋之日止的房屋占有使用费，按市场租金4.4元每/平方米/日的标准计算；3.判令被告达唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的水费20,155.13元；4.判令被告达唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的电费130,167.6元；5.判令被告达唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的煤气费64,897.96元。
　　事实和理由：2015年4月20日，原告与被告达唯公司签订《租赁合同》，由被告达唯公司向原告承租位于闵行区吴中路XXX号的一层右侧副房，实际为5#幢楼西侧整个副楼房屋。租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日，并约定每年租金为35万元。租赁合同约定用途为经营，目前经营招牌为“东海海鲜面”。租赁期限届满前后，原告曾以包括书面方式在内的各种方式向被告达唯公司表示：租赁期限届满后，涉案房屋不再续租。但至今被告达唯公司未依约腾退，更未向原告交还涉案房屋。目前涉案房屋由两被告实际违法占用，已严重损害原告的合法权益。另，涉案房屋产权人为案外人上海旅游高等专科学校（以下简称旅游学校），原告拥有产权人授予的合法转租权。
　　被告达唯公司答辩称：对于诉请1，租赁合同确实已经到期，但实际占用房屋的系被告华海公司，被告达唯公司并非占用。对于诉请2，房屋占有使用费不同意按照市场价计算，最多按照租赁合同标准。对诉请3至诉请5，水、电、煤气费应由被告华海公司承担，因为华海公司才是实际使用者。另外，被告达唯公司承租的副楼是没有产证的，租赁合同应为无效。
　　被告华海公司答辩称：同意返还房屋，但2018年原告曾答应如果被告华海公司搬离，则可以免去2018年10月1日前的水电煤和租金。原告在被告华海公司清退工人后一个月都没有收回涉案房屋，被告华海公司在重新装修后又重新开始经营。对于房屋占有使用费，不同意按照4.4元的标准支付，应按照租金标准。如果原告同意免去租金、水电煤气费用，被告华海公司依然同意搬离；但如不免除，被告华海公司要求继续使用。
　　原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：
　　1、上海市房地产权证；
　　2、租赁合同（房屋产权人与原告签订）；
　　3、租赁合同（原告与被告达唯公司签订），证明原告与被告达唯公司的租赁合同合法有效且双方约定于2018年4月30日合同到期；
　　4、《〈租赁合同〉到期终止告知函》；
　　5、通知函；
　　6、告示，证据4-6证明原告告知被告不再续租并催告被告腾退涉案房屋；
　　7、实际违法占用租赁房屋的现场照片；
　　8、实际违法占用租赁房屋的位置示意图，证据7、8证明被告实际违法占用租赁房屋的事实；
　　9、水电煤欠费清单（以2019年3月11日提交的诉讼请求金额调整材料记载的金额为准），证明被告拖欠水电煤气费用的事实；
　　10、评估报告，证明诉请的房屋占有使用费依据是市场租金标准，该评估报告系产权人委托制作；
　　11、《关于上海市吴中路XXX号5#楼房屋租期届满后的处理意见》，证明案外人旅游学校对本案的处理意见；
　　12、《关于上海市吴中路XXX号5#楼〈租赁合同〉签约主体的说明》。
　　两被告对原告证据1至9均无异议，但认为目前是被告华海公司在实际使用房屋，费用应由被告华海公司承担。对证据10不予认可。对证据11认为该材料出具日期是2019年4月1日，距离第一次开庭已经超过一个月，事情发生时产权人并无该意思表示，相反产权人应与被告直接发生租赁关系。对证据12真实性无异议，但认为租赁合同具有相对性，上师大后勤中心在合同上盖章，且提供银行账户，应为租赁合同相对方，即便是内部管理问题，也不影响该法律事实。
　　被告达唯公司提交其与案外人金某某的《租赁合同》，证明其承租涉案房屋后，又转租给案外人金某某。
　　原告和被告华海公司对该证据均无异议。
　　被告华海公司未向本院提交证据。
　　本院对各方无异议的原告证据予以确认并在卷佐证。对各方有争议的原告证据10、11、12，因该证据有原件与之核对，且与待证事实相关，故本院确认其证明效力。
　　本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区吴中路XXX号房屋所有权人为案外人旅游学校。
　　2015年4月16日，案外人旅游学校（出租方、甲方）与原告莘荣公司（上师大后勤中心）（承租方、乙方）签订《租赁合同》，载明：甲方出租给乙方的房屋位于上海市吴中路XXX号（上海旅游高等专科学校培训中心大楼），出租房屋为第一、三、四层，面积约为1740平方米。该房屋租赁期为三年。自2015年4月16日起（至）2018年4月15日止。双方还就租赁相关的其他事宜进行了约定。合同后落款处，有莘荣公司及上师大后勤中心盖章。
　　2015年4月20日，原告莘荣公司（上师大后勤中心）（出租方、甲方）与被告达唯公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，载明：甲方出租给乙方的房屋位于上海市吴中路XXX号，出租房屋为一层右侧副房，面积约为253平方米。该房屋租期为三年。自2015年5月1日起（至）2018年4月30日止。租赁期满，甲方有权利收回该出租房屋，乙方保证如期交还。如乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任。该房屋租金为每年35万元。双方还就租赁相关的其他事宜进行了约定。合同后落款处，有莘荣公司经理张某某签字以及上师大后勤中心盖章。
　　租赁合同签订后，双方履行各自义务。被告达唯公司向原告支付租赁押金3万元。
　　2018年4月19日，原告向被告达唯公司发出《〈租赁合同〉到期终止告知函》一份，载明：被告达唯公司（承租方）向原告（出租方）承租的涉案房屋将于2018年4月30日租赁期限届满。2015年4月20日，承租方与出租方所签《租赁合同》项下的房屋租赁关系亦将于2018年4月30日到期终止。涉案房屋因规划调整用于教学科研，故《租赁合同》到期终止后将不再对第三方出租。现告知如下：1.请承租方在2018年4月30日付清欠缴的水电煤气费用。2.请承租方在2018年4月30日前腾空全部租赁房屋。3.请承租方积极配合近期商谈2018年4月30日租赁双方交接退还租赁房屋的相关事宜。另，上海师范大学后勤实业中心（现已变更为上海师范大学后勤服务中心）委托莘荣公司全权处理《租赁合同》项下房屋租赁的全部事项。该告知函后，有被告达唯公司法定代表人张洪清签字确认“本人收到。张洪清。2018.4.19”。
　　2018年5月6日，原告向被告达唯公司发出《通知函》一份，载明：据现场查看，承租方至今没有腾空租赁房屋，亦未作腾退租赁房屋的必要准备工作，故出租方再次函告如下事项：1.请承租方立即腾空并向出租方退还全部租赁房屋。2.为维护出租方的合法权益，自2018年5月31日起，出租方将随时在租赁房屋范围内采取断水、断电的维权措施。承租方将自行承担因违约滞留、非法占用该租赁房屋而引起的任何损失，并承担出租方因采取维权措施而引起的全部费用。3.出租方将追偿承租方自2018年5月1日起至腾退全部租赁房屋期间、违法占用租赁房屋的占用使用费（占用使用费按原租金的双倍计算），并追诉承租方的其他法律责任。……该《通知函》后，有原告法定代表人张爱良、被告华海公司员工金某某、李某某签字。
　　2018年5月25日，原告莘荣公司采取现场张贴方式，向被告达唯公司发出《告示》一份，内容同原告于2018年5月6日向被告达唯公司发出的《通知函》。
　　2019年4月1日，案外人旅游学校向本院寄送《关于上海市吴中路XXX号5#楼房屋租期届满后的处理意见》，载明：2015年4月20日，就涉案房屋的租赁事宜，产权人旅游学校与承租人莘荣公司签订了《租赁合同》。合同约定的租期届满日为2018年4月15日，但双方实际约定的租期届满日为2018年4月30日。产权人旅游学校重申：《租赁合同》项下的租赁房屋到期后不再续租。截至2018年4月30日租期届满，承租人应向产权人返还租赁房屋。鉴于承租人莘荣公司将租赁房屋转租于第三人，故产权人旅游学校确认并要求：1、由承租人负责向第三人主张腾退、并收回租赁房屋的一切事宜。其后，再由承租人向产权人返还租赁房屋。2、由承租人负责向第三人主张并收取自2018年5月1日起至第三人实际腾退之日止的租赁房屋占有使用费。其后，再由承租人向产权人支付前述占有使用费。3、由承租人负责向第三人主张并收取合同项下租赁期间以及租赁期限届满后的占有使用期间所实际发生的水电煤费用。其后，再由承租人向产权人支付前述水电煤费。产权人旅游学校申明：旅游学校与第三人即次承租人，不存在任何直接的租赁关系或其他合同关系。
　　2019年4月22日，案外人上师大向本院寄送《关于上海市吴中路XXX号5#楼〈租赁合同〉签约主体的说明》，载明：1999年，根据上海市教委关于《上海高校后勤社会化改革方案（试行）》的通知精神，上师大内设了“上海师范大学后勤实业中心”二级管理机构，但未经任何工商注册或社团登记，系非独立法人的内部机构。当时，莘荣公司隶属上师大后勤中心直接管理。莘荣公司系工商登记的独立企业法人。2015年4月20日，就上海市闵行区吴中路XXX号5#楼（培训中心大楼）第一、三、四层的房屋租赁事宜，产权人旅游学校与莘荣公司签订《租赁合同》一份，双方均盖章确认。因内部管理的隶属关系，上师大后勤中心同时也在该《租赁合同》上盖章。其后，莘荣公司分别向达唯公司、上海周宇投资管理咨询有限公司、上海晋禧实业发展有限公司转租该房屋，并签订转租的《租赁合同》各一份。也因内部管理的隶属关系，上师大后勤中心在该转租的《租赁合同》上盖章，但转租人并非上师大后勤中心，而是莘荣公司，并且上师大后勤中心收取的房租或水电煤费等亦均归属于莘荣公司。上师大后勤中心并无民事权利能力和民事行为能力。2016年，根据上海高校后勤系统新一轮改革意见，“上海师范大学后勤实业中心”更名为“上海师范大学后勤服务中心”。
　　2019年6月18日，本院追加上师大作为共同原告参与本案诉讼，上师大明确向本院表示放弃本案中实体权利。
　　另查明，截至2018年10月31日，被告达唯公司尚欠原告自2017年10月1日起至2018年10月31日期间的水费20,155.13元、电费130,167.6元、煤气费64,897.96元。
　　还查明，上师大后勤中心系案外人上师大内设机构，并无民事主体资格。
　　再查明，2015年6月15日，被告达唯公司将涉案房屋转租给案外人金某某，双方签订《租赁合同》一份，约定：租期为3年，自2015年5月1日至2018年4月30日。案外人金某某将涉案房屋交由被告华海公司实际使用，并由被告华海公司装修进行餐饮经营，招牌是东海海鲜。
　　本院认为，原告与被告达唯公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。现双方租赁期限已经于2018年4月30日到期，被告达唯公司应根据《租赁合同》第二条第3款之约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，向原告返还涉案房屋，故原告此项诉请有合同及法律依据，本院予以支持。对于房屋占有使用费的计算标准，因原、被告就涉案房屋租金有过合同约定，本院仍参照合同约定，按每年35万元标准计算房屋占有使用费。原告虽提出应以评估价格为准，但该评估价格使用期间自2018年12月31日开始，无法覆盖被告达唯公司使用全过程，且该评估价格并无双方意思作为基础，故本院对此不予采纳。对于房屋占用期间所产生的水、电、煤气等费用，因双方对调整后的金额并无异议，故本院对原告上述诉请一并予以支持。
　　关于被告达唯公司答辩其并非涉案房屋实际使用人意见，本院认为，房屋租赁合同相对方为原告与被告达唯公司，相应的合同责任也应由被告达唯公司承担。房屋租赁合同到期后，签订合同的房屋承租人负有交还涉案房屋、结清涉案房屋内款项的义务，本案中，被告达唯公司虽未实际使用涉案房屋，但因其并未履行完毕房屋租赁合同到期后的相关义务，原告有权就返还房屋以及催讨房屋内款项等事项向被告达唯公司主张权利。故被告达唯公司之答辩意见本院不予采纳。至于实际使用涉案房屋产生的相关费用最终承担问题，达唯公司可在履行完合同义务后要求实际使用涉案房屋的主体进行清偿。至于被告达唯公司所称涉案房屋系违章建筑、房屋租赁合同应属无效等意见，经本院核对产证原件所标图示，认为涉案房屋系有证建筑，故房屋租赁合同应属有效。
　　关于被告华海公司要求免去2018年10月1日之前的费用的答辩意见，本院认为，双方在协商合同到期处理事宜时确实曾进行过相应约定，但被告华海公司并未对涉案房屋进行交接、亦未通知原告前来收回房屋，故被告华海公司并不满足免去2018年10月1日前相关费用的条件，其此项答辩意见本院不予采纳。鉴于被告华海公司现实际占用涉案房屋，其应一并予以搬离。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海达唯建筑装潢有限公司、上海华海餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退并向原告上海莘荣贸易有限公司返还坐落于上海市闵行区吴中路XXX号5#幢楼西侧副楼房屋；
　　二、被告上海达唯建筑装潢有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘荣贸易有限公司支付自2018年5月1日起至被告上海达唯建筑装潢有限公司、上海华海餐饮管理有限公司实际腾退上海市闵行区吴中路XXX号5#幢楼西侧副楼房屋之日止，按人民币350,000元每年的标准计算的房屋占有使用费；
　　三、被告上海达唯建筑装潢有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘荣贸易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的水费人民币20,155.13元；
　　四、被告上海达唯建筑装潢有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘荣贸易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的电费人民币130,167.6元；
　　五、被告上海达唯建筑装潢有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘荣贸易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的煤气费人民币64,897.96元；
　　六、原告上海莘荣贸易有限公司收取的由被告上海达唯建筑装潢有限公司支付的租赁押金人民币30,000元可在上述第二至第五项条款中予以抵扣。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币3,209.27元，由被告上海达唯建筑装潢有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈  洁

书记员：李雪雯