上海莱冠物业管理有限公司与李戈房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海莱冠物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陆峰，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周雪爽，上海市华诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：葛晨，上海市华诚律师事务所律师。
　　被告：李戈，男，1995年9月20日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：秦杰(系被告母亲)，1969年11月20日生，汉族，住上海市松江区。
　　原告上海莱冠物业管理有限公司(以下简称“莱冠公司”)与被告李戈房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月17日受理，依法适用简易程序，于2019年8月28日、10月10日公开开庭进行了审理。原告莱冠公司的委托诉讼代理人葛晨、被告李戈的委托诉讼代理人秦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还押金3,737元及2018年9月25日至2018年10月24日的房屋使用费3,818.33元；2.判令被告支付逾期返还押金和房屋租金的利息(自2018年9月25日起，以欠款总额为本金，按照银行同期贷款利率，至清偿之日止)。审理中，原告撤回请求被告返还押金的诉讼请求以及押金的利息主张期限确认为2018年9月25日至2019年9月30日。事实和理由：被告与上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称“青客公司”)于2015年1月17日签订《房屋托管租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定被告将位于上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)交由青客公司托管，合同期限自2015年4月16日至2020年4月24日。合同签订后，被告以青客公司未经其委托代缴税金为由诉至法院请求判令解除租赁合同，该请求得到生效判决支持。青客公司履行生效判决于2018年9月24日将涉案房屋恢复原状后交付被告，但青客公司已经将房屋使用费按照合同约定的标准付至2018年10月24日，故青客公司向被告主张退换2018年9月25日至10月24日的已付使用费3,818.33元，但遭到被告拒绝。2019年6月28日，青客公司与原告签订《债权转让协议》，青客公司将其向被告主张违约赔偿的债权转让给原告。故原告诉至法院请求判如所请。审理中，被告于2019年9月30日退还押金3,737元。
　　被告辩称：按照法院判决书，被告与青客公司的租赁合同解除，青客公司需返还涉案房屋，但青客公司并未恢复涉案房屋原状并返还，钥匙的寄送不视为涉案房屋已经返还，直到本案诉讼，涉案房屋仍未恢复原状，因此青客公司支付的费用是其应当支付的使用费。在生效判决的执行中，青客公司也进行确认，双方已经结算完毕且结案，因此使用费无需退还青客公司，押金同意退还青客公司且已经退还。其没有收到债权转让协议及通知，被告是在接到本案法院送达诉讼材料才知晓债权转让协议，被告与青客公司之间有合同关系，但与原告没有法律关系，原告应自行与青客公司结算。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2015年1月17日，被告(甲方)与青客公司(乙方)签订租赁合同一份，约定房屋为涉案房屋，租期自2015年4月16日起至2020年4月24日，月租金3,737元，付三押一，交房日后10个工作日支付相当于一个月租金的押金以及9天的租金4,858.10元，前3年租金不变，以后每年上涨5.7%213.01元。合同第一条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为人才公寓供居住使用。合同第二条约定，甲方作为该房屋的房地产权人委托乙方进行装修、管理及出租；该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修双方共同制作装修和家具清单；甲方同意乙方自行或者委托第三方对该房屋进行装修和增设附属设施，标准按照人才公寓标准执行，装修不应破坏房屋承重结构；甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状。合同第三条约定，乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日；收到租金后，甲方直接开具发票给实际居住人，甲方可委托乙方代办，税费依法由甲方承担。合同第四条约定，若甲方需乙方支付租赁该房屋的押金，则押金为1个月的租金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后3个工作日内无息返还乙方；若甲方未收取乙方租赁该房屋的押金，则无返还。合同第六条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还房屋。合同第七条约定，甲方如为所有权人应当征得并代表全体所有权人同意或者甲方取得转租权征得全体承租人同意转租，甲方同意乙方受委托人委托代为承租并管理转租该房屋作为人才公寓。等。
　　租赁合同签订后，青客公司与被告履行合同过程中发生争议，被告于2017年9月18日起诉青客公司至本院，本院于2018年3月19日以青客公司未按约支付租金、被告享有合同解除权为由做出(2017)沪0117民初16241号民事判决书，判决：租赁合同于2017年9月22日解除；青客公司于判决生效之日起十日内拆除涉案房屋除涂料以外的全部装修、恢复至毛坯状态后搬离返还被告；青客公司于判决生效之日起十日内支付被告自2018年2月25日起至实际搬离返还涉案房屋之日止的使用费(自2018年2月25日起至2018年4月15日止按3,737元/月的标准计算，以后每年递增5.1%)。该判决做出后，青客公司不服上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2018年7月20日作出(2018)沪01民终5920号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述一、二审，下文简称为“前案”。
　　另查明，2018年7月25日，青客公司向被告李戈转账三笔金额均为3,818.33元的款项，原、被告在庭审中确认该三笔款项系青客公司支付的2018年7月25日至10月24日三个月期间的使用费。
　　2019年6月28日，由青客公司作为甲方、原告作为乙方签订《债权转让协议》约定：由于租赁合同解除，李戈未退还甲方押金及房屋租金，甲方将其享有的向被告李戈主张违约赔偿的权利转让给乙方。原告在庭审中提供了青客公司向被告寄送的《通知函》、原告向被告寄送的《通知函》，落款时间均为2019年7月1日，内容分别为：青客公司通知被告其将主张违约赔偿的债权转让给原告；原告通知被告向其返还押金及2018年9月25日至10月24日的房屋租金3,737元以及相应的利息。原告同时提供了青客公司寄送被告上述两份通知函的快递面单及相应的物流信息，其中寄送被告的地址为上海市松江区文翔路XXX弄XXX号，对应的物流信息显示该邮件于2019年7月3日由“已签收”签收。被告在庭审中确认，上述邮件的收件地址是被告居住地址，但是被告及其家人均未签收过上述邮件，被告在原告起诉后收到法院寄送的材料才得知债权转让给原告事宜。
　　关于涉案房屋的返还，原告称青客公司于2018年9月22日将涉案房屋更换门锁后的新钥匙以快递的形式寄送给被告，被告于2018年9月23日签收，并提供了顺丰速递的面单及签收页，但未显示有被告本人或其家人的签字，被告表示其从未收到该快递及房屋钥匙，并主张钥匙的签收也不能作为认定涉案房屋恢复原状并返还的依据。关于寄送钥匙的地址，根据原告提供的手机短信显示，2018年9月20日，青客公司工作人员与被告李戈的母亲即其代理人秦杰发送手机短信，协商次日上午十点办理房屋交接，秦杰回复称“没空，周六行吗”。青客公司回复称周六放假，无法办理交接，将钥匙快递给秦杰，地址为上海市文翔路XXX弄XXX号，秦杰回复“好”。被告对此确认短信内容属实，但是认为接受房屋钥匙不表明被告接收涉案房屋，其后被告进入涉案房屋发现房屋仍没有恢复原状，故在前案执行过程中，青客公司需向被告承担了赔偿款项。
　　另查明，前案判决生效后，被告于2019年8月6日向本院申请强制执行，申请执行内容为：1.青客公司恢复涉案房屋至毛坯状态并搬离返还给被告；2.青客公司支付2018年2月25日至实际搬离返还涉案房屋之日止的使用费及利息。其后，被告进一步明确其执行主张分别为：拖欠租金(2018年1月25日至2019年8月18日)43,999.85元、拖欠租金利息600元、房屋设备损坏赔偿金2,380元、恢复房屋原状人工材料费用3,000元，被告在申请执行时所主张的租金已经扣除其收到青客公司在2018年7月25日支付的自2018年7月25日至10月24日的租金并主张该期间青客公司拖欠的租金为395.04元。2019年8月19日，被告李戈与青客公司签署执行笔录，确认：青客公司拆除涉案房屋装修恢复至毛坯状态的判决义务以给付金钱的方式代履行，青客公司就此给付被告5,380元，另青客公司支付租金及利息44,599.85元。青客公司在笔录中同意支付代履行金5,380元并认可租金及利息的计算方式。笔录签订当日，青客公司以代管款方式支付至本院200,000元，本院于2019年8月20日将青客公司共计应支付的钱款49,979.85元汇入被告李戈账户。本院于2019年8月20日出具(2019)沪0117执4562号结案证明，载明青客公司已全部履行了前案判决所确定的义务。
　　本案审理过程中，2019年9月30日，被告将押金3,737元转账至青客公司账户。
　　以上事实，主要由民事判决书、债权转让协议、通知函、快递流转信息、结案证明、短信记录、转账记录、执行笔录、执行申请表等及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：首先，根据合同法规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，同时，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。显然，法律规定债权转让应当在起诉前已通知到达债务人。原告与青客公司签订的《债权转让协议》，被告辩称未收到该协议。而原告提供的证据不足以证明被告或其同住家人签收该债权转让协议或通知或者已经知晓债权转让之事宜，因此原告并未基于债权转让协议而取得债权人地位。
　　其次，即便债权转让协议或通知已经明确送达被告，被告作为债务人对让与人(青客公司)的抗辩，可以向受让人主张。本案的审理与前案的判决以及履行情况息息相关，涉及青客公司是否按照前案生效判决履行搬离并返还房屋义务的履行日期的认定。原告以青客公司已经快递给被告钥匙以及被告接收钥匙后进入涉案房屋作为认定青客公司已经履行返还房屋这一判决义务的意见，与前案生效判决内容不符，按照前案生效判决认定，青客公司返还的涉案房屋必须是恢复房屋至毛坯状态。即便被告已经收到房屋钥匙，在双方未就涉案房屋恢复至毛坯状态而签订交接书或者以其他形式对涉案房屋进行交接的情况下，以快递形式寄送钥匙不能视为青客公司已经履行完毕上述义务，则在青客公司履行完毕该义务前应当继续支付至实际返还涉案房屋之日止的使用费，因此，青客公司已经支付的2018年7月25日至10月24日期间的使用费系青客公司履行判决义务的行为，且与青客公司与被告在执行过程中达成的合意不悖。综上，青客公司并不享有要求被告返还诉请租金或使用费的依据，也更无权主张因此而产生的利息。在此情况下，原告无权提出其上述主张。
　　至于押金退还的利息主张，首先，尚无生效判决对被告应当何时退还青客公司押金做出认定；其次，按照租赁合同约定，押金首先用于充抵应由青客公司承担的费用，因此在青客公司未支付房屋占有使用费、恢复房屋原状的情况下，被告有权暂不予退还押金。而在本院执行前案生效判决过程中，青客公司与被告在2019年8月19日已经就被告青客公司应当承担的费用达成合意，则被告在此之后理应按照合同约定的合理期限内及时退还房屋押金给青客公司。至于被告在2019年9月30日将押金退还青客公司是否应当向青客公司支付利息及相应的金额，本案中不作认定。
　　综上所述，对于原告的全部诉讼请求，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：
　　驳回原告上海莱冠物业管理有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费50元，减半收取25元，由原告上海莱冠物业管理有限公司负担(已付10元，余款15元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：顾家俊