上海菊苑房地产置换有限公司与赵某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海菊苑房地产置换有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：杨丹萍，董事长。
　　委托诉讼代理人：毛晓东，上海问学律师事务所律师。
　　被告：赵某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住上海市嘉定区。
　　第三人：上海市嘉定区南翔镇邓问问食品经营部，住所地上海市嘉定区南翔镇古猗园路XXX号XXX层。
　　经营者：邓问问。
　　原告上海菊苑房地产置换有限公司与被告赵某间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了上海市嘉定区南翔镇邓问问食品经营部作为第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人毛晓东、被告赵某到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加审理，其缺席并不影响本案的继续审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告腾退位于上海市嘉定区南翔镇古猗园路XXX，XXX号房屋(以下简称讼争房屋)。
　　事实和理由：2015年3月，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租给被告。合同对租赁期限、租金标准及支付方式等均作了约定。合同同时约定，被告未经原告同意，不得转租，否则原告有权解除合同并收回房屋。合同签订后，原告依约将讼争房屋交付予被告。但在2018年春节前后，原告经过讼争房屋时，发现实际使用房屋的并非被告而是第三人，原告随即与被告进行交涉，但被告拒不承认转租的行为。原告无奈提起诉讼。
　　被告辩称，不同意原告的诉讼请求。其在承租期间不存在转租行为，其与第三人是合作关系并非转租。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告系讼争房屋的产权人，房屋建筑面积为86平方米。
　　2015年3月30日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租给被告。租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日。被告未征得原告同意擅自将房屋转租第三人，原告有权解除租赁合同并将房屋收回。合同另对其他事项作了约定。2017年6月13日，被告与案外人石某某签订一份《定金协议》，约定被告同意将讼争房屋以出租的方式与石某某合作。石某某同意支付5,000元作为定金。双方约定在2017年6月16日前签订正式联营合作协议。免费装修期为12天。2017年6月16日，被告与第三人的经营者邓问问签订一份《承包协议书》，约定被告将讼争房屋承包给第三人使用。承包期限为24个月，自2017年6月28日至2019年6月27日。承包金为每年20万元。承包协议签订生效先支付2万元作为押金，承包金每12个月支付一次，先付后用。交房时间为2017年6月17日，免费装修期为11天。如第三人迟延支付承包金，应承担承包金金额的20%作为滞纳金。逾期超过一个月的，第三人应无条件搬出，解除合同。2017年7月21日，第三人在讼争房屋内注册成立。因原告认为被告未征得其同意擅自转租的行为违反了合同的约定，其有权解除合同，故涉讼。
　　庭审中，证人石某某作证称，其与邓问问之前是夫妻，双方于2018年8月离婚。第三人实际系其在经营。其与被告签订了《定金协议》，邓问问则与被告签订了《承包协议书》。第三人与被告之间系房屋租赁关系，租金每年支付一次。《承包协议书》中的承包金实际系租金。第三人承租讼争房屋后进行了装修。第三人除了每年向被告支付20万元租金外，还向被告支付了转让费4万元。水电费系先由被告垫付，再由第三人向被告支付。现第三人支付租金至2019年6月。其之前并不认识被告，其是通过中介公司认识被告从而签订相关合同的。第三人向被告支付了租金40万元、转让费4万元、押金2万元，共计46万元。被告确认收到上述金额的款项。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于被告与第三人签订的《承包协议书》的性质问题，经审查，该协议书中约定了包括装修期、押金、使用期限、违约责任等条款，该些条款基本与房屋租赁合同有关条款相吻合。另外，《定金协议》则约定被告以出租的方式与第三人合作。结合证人关于被告与第三人系房屋租赁关系的证言，本院认定被告与第三人签订的《承包协议书》名为承包协议，实为房屋租赁合同(转租合同)。现被告没有证据证明其转租行为已得到原告的同意，故被告将讼争房屋转租予第三人的行为违反了《房屋租赁合同》有关转租的约定，构成违约，原告据此要求解除合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除的时间以被告收到起诉书的时间即2018年8月28日为准。合同解除后，被告理应搬离讼争房屋。庭审中，原告表示，关于其与第三人的相关事宜，不需要在本案中予以处理，本院予以认同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海菊苑房地产置换有限公司与被告赵某于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月28日解除；
　　二、被告赵某应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区南翔镇古猗园路XXX，XXX号房屋。
　　本案受理费80元，减半收取40元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：俞佳悦