上海菲凌菲蒂餐饮管理有限公司与上海云翎物业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海菲凌菲蒂餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：董子豪，总经理。
　　委托诉讼代理人：杜昱舟，上海市大明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张瑜，上海市大明律师事务所律师。
　　被告：上海云翎物业管理咨询有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：郑健灵，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵雪松。
　　原告上海菲凌菲蒂餐饮管理有限公司(以下简称菲凌公司)与被告上海云翎物业管理咨询有限公司(以下简称云翎公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告菲凌公司委托诉讼代理人张瑜、被告云翎公司委托诉讼代理人赵雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　菲凌公司向本院提出诉讼请求：1.判令云翎公司退还原告租赁保证金44,800元；2.判令云翎公司偿付原告资金占用费(暂计5.83元，计算方式：自2019年12月9日起，以44,800元为基数，按4.75%年利率，计算至判决生效之日止，现暂计至1天)；3.判令云翎公司支付原告律师费3,000元。审理中，原告撤回资金占用费的诉请。事实和理由：2019年6月10日,原告与云翎公司签订《PEOPLESQUARED联合创业办公社租赁及使用合同》等文件，约定：云翎公司将其承租案外人(即房屋产权人)上海城开(集团)有限公司(以下简称城开公司)位于上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX楼一间独立办公室(空间编号为：535)(以下简称涉案房屋)转租给原告，租赁期限为2019年6月24日至2020年8月23日，租金为22,400元/月,支付方式为付六押二。针对任何与本合同相关的争议，向物业所在地人民法院提起诉讼解决，因本合同产生的律师费用由败诉方承担。其后，原告按约履行了义务，但在2019年11月7日，房屋产权人城开公司向大楼租户张贴《解约告知函》，告知，因被告拖欠巨额租金，城开公司决定于2019年11月15日零点起解除城开公司与被告的租赁合同，被告享有的转租权同时终止。城开公司于2019年12月4日零点开始实行停水、停电措施，并开始逐步与大楼租户洽谈和清退。因被告的严重违约行为,使得原、被告已无法再履行签订的租赁合同等文件,被告除应退还已收取的租赁保证金并承担律师费外，还应赔偿原告所受的全部损失，鉴于原告的损失暂不明确，原告先保留诉权不在本案中主张，本案仅主张租赁保证金及由此产生资金占用费和律师费。原告曾于2019年12月5日发函被告,要求解除租赁合同并对赔偿事宜协商,但被告未理睬。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，要求判如所请。
　　云翎公司辩称，同意返还押金，但是资金目前被城开公司扣押，无法确定付款时间。愿意承担律师费。
　　本院认定事实如下：
　　城开公司(甲方)与云翎公司(乙方)签订《授权书》，主要内容为，“甲乙双方于2017年9月就上海市徐汇区天钥桥路XXX号城开YOYO商场5楼-7楼租赁事宜签订了《房屋租赁合同》及其相关补充协议，双方的合作期间为2018年7月28日至2028年7月27日，在甲乙双方合作期内，甲方同意授权乙方：乙方有权按照合同约定将上海市徐汇区天钥桥路XXX号城开YOYO商场5楼-7楼的全部或部分面积以联合办公或商业租赁形式转租给第三方从事合法经营活动用途。乙方转租行为不减少或免除其在原合同项下的义务和责任。乙方不得因为第三方租金支付问题而影响其按照合同约定及时足额支付应付款项的义务。甲方有权提前告知后终止该授权。”
　　城开公司与宗兔(上海)众创空间管理有限公司(以下简称宗兔公司)公司签订了上述相同内容的授权书，城开公司将转租权授予宗兔公司。
　　2019年6月10日，云翎公司(甲方、出租方)与菲凌公司(乙方、承租方)签订《PEOPLESQUARED联合创业办公社租赁及使用合同(商业)》，约定，乙方向甲方承租涉案房屋。租赁期自2019年6月24日起至2020年8月23日止，租金为22,400元/月，支付方式押二付六。乙方应向甲方支付相当于2个月租金的押金。甲方应在满足下列条件之日起30日内将乙方支付的保证金无息退还给乙方：(1)本合同解除/终止；(2)乙方无本合同约定的违约情形；(3)乙方已缴清与本合同相关的所有乙方应缴费用(包括最后一个期的公用事业费)；(4)乙方已按照本合同约定交还租赁空间并办妥以租赁空间为注册地址或经营地址的批准、营业执照及许可证等证照的工商注销或变更手续(若适用)后。因本合同纠纷产生的律师费用(如有)由败诉方承担。同年6月21日，菲凌公司向云翎公司支付押金44,800元。同年6月28日，菲凌公司向云翎公司支付租金134,400元。
　　后，城开公司(甲方)与云翎公司(乙方)、宗兔公司(丙方)签订《主体变更协议》，主要内容为，“甲方双方于2017年9月27日签订房屋租赁合同，甲方同意向乙方出租天钥桥路XXX号5-7楼4,478.36平方。租赁期限自2018年3月1日起至2028年2月29日止。因落税的原因，甲乙丙三方经协商达成一致：承租人由云翎公司变更为宗兔公司。自本协议签订之日起，丙方继承乙方在既有合同约定下的所有权利义务关系，且乙方不再享有既有合同项下的所有权利，并对丙方在既有合同中的义务承担连带责任。”
　　2019年11月7日，城开公司出具《解约告知函》，内容为，“致城开YOYO商厦57楼所有租户：城开YOYO产权人城开公司于2017年与宗兔公司签订房屋租赁合同，宗兔公司租赁上海城开位于上海市徐汇区天钥桥路XXX号5-7楼，租赁合同有效期自2018年3月1日起至2028年2月29日。现由于宗兔公司欠租，并至2019年11月6日仍尚未支付欠款。根据租赁合同约定，宗兔公司的行为已构成严重违约，达到租赁合同约定解约情况。因此，城开公司决定于2019年11月15日0：00起解除与宗兔公司关于天钥桥路XXX号城开YOYO商厦5-7楼租赁合同，宗兔公司、云翎公司享有的转租权同时均终止。城开公司将视情况根据租赁合同约定采取停水停电等停供措施。本着诚信友好原则，城开公司提请各租户注意：(1)在2019年12月6日前完成与宗兔公司退场事宜及注销证照手续；(2)城开公司考虑到各租户的利益，愿意在综合考量原租赁条件后以城开公司名义与各租户重新签立场地租赁合同。有需求的客户可以在2019年12月6日前联系城开公司商管部门做洽谈。(3)2019年12月31日后，城开公司将清退未与其新签租赁合同的租户。”2019年11月28日，YOYO物业管理处也出具《公告》，主要内容为，要求云翎公司、宗兔公司尽快缴清拖欠费用，若逾期未支付，将于2019年12月4日零点起对承租的租赁区域实行停水、停电措施，并提醒用户做好准备。
　　2019年12月5日，菲凌公司委托律师向云翎公司、宗兔公司出具《律师函》，主要内容为，“2019年11月29日，城开YOYO商厦产权人城开公司在大楼电梯张贴了《解约告知函》和《公告》，菲凌公司得知云翎公司、宗兔公司欠费严重，与城开公司关于城开YOYO商厦5-7楼的租赁合同已于2019年11月15日解除，云翎公司、宗兔公司不再享有商厦5-7楼的转租权。由于云翎公司、宗兔公司的严重违约及不诚信行为，导致已无法履行与菲凌公司签署的租赁合同的义务。2019年12月4日，城开公司已对城开YOYO商厦5-7楼实行停水、停电措施，并逐步对大楼的租户启动洽谈和清退工作，势必给我司造成严重损失。菲凌公司现要求：1.解除云翎公司、宗兔公司与菲凌公司签署的租赁合同及相关文件，并立即退还收取的保证金；2.配合和协助菲凌公司办理解除租赁合同的各相关工作，并就赔偿事宜与菲凌公司达成合意。否则，菲凌公司将依法维护自身的合法权益。”2019年12月6日，云翎公司收到该律师函。
　　2019年12月12日，菲凌公司与上海市大明律师事务所签订《聘请律师合同》，就菲凌公司与云翎公司的房屋租赁合同纠纷聘请律师，律师费3,000元。上海市大明律师事务所出具了3,000元的律师费发票。
　　2019年12月16日，宗兔公司出具《用户告知书》，主要内容为，“PeopleSquared于2019年11月15日与城开解除租赁关系。经和业主协商，城开公司将从即日起接手空间内的运营事宜。现有团队的押金将由P2后续统一移交给城开，团队无需再重复交付押金。团队在空间内的日常办公使用将不受影响，现有合约将会转移至城开未来指定的签约主体。”此外，宗兔公司、云翎公司也出具了上述内容类似的《用户致歉函》。
　　另查明，宗兔公司系云翎公司的全资子公司。
　　以上事实，除有当事人陈述外，另有租赁合同、授权书、主体变更协议、权利义务转让协议、转账凭证、城开公司解约告知函、物业公司公告、律师函及寄送凭证、律师聘用合同及发票、用户告知书等证据证明，本院予以确认。审理中，被告提交被告法定代表人与城开公司的微信记录，拟证明被告积极与城开公司商量平稳过渡的事宜；经质证，原告称真实性无法确认，且与本案无关联。本院认为，该微信记录真实性无法确认，故对该材料不予认定。
　　审理中，原告称因无法与城开公司协商一致，已经从涉案房屋搬走。双方确认原被告租赁合同在2019年12月6日解除。
　　本院认为，菲凌公司与云翎公司于2019年6月10日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。租赁合同未到期，因云翎公司子公司宗兔公司未向城开公司支付租金，导致城开公司收回房屋，菲凌公司与云翎公司间租赁合同无法继续履行。根据合同“因出租方原因导致合同无法继续履行，出租方应退还承租方租赁保证金并承担给承租方包括律师费在内的损失”之约定，故菲凌公司要求云翎公司退还押金诉请，符合合同约定，云翎公司也表示愿意退还押金并支付本案律师费，并无不当，本院予以准许。菲凌公司自愿撤回部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、上海云翎物业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海菲凌菲蒂餐饮管理有限公司租赁保证金44,800元；
　　二、上海云翎物业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海菲凌菲蒂餐饮管理有限公司律师费3,000元。
　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计464元，由上海云翎物业管理咨询有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：汪俭蓉

书记员：刘侗侗