上海菲豪实业有限公司与上海昌进服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海菲豪实业有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：李群，董事长。
　　委托诉讼代理人：诸斌，上海环绮律师事务所律师。
　　被告：上海昌进服饰有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：姜洪波，经理。
　　委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师事务所律师。
　　原告上海菲豪实业有限公司(以下简称菲豪公司)与被告上海昌进服饰有限公司(以下简称昌进公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理，依法适用简易程序，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人诸斌，被告的委托诉讼代理人瞿晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告菲豪公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2017年9月1日解除；2、判令被告向原告支付结欠的2017年1月1日至2017年8月31日止的租金264,296.86元(人民币，下同)，并按日租金的5%为标准向原告支付自2017年7月31日至判决生效之日止的逾期付款违约金；3、判令被告向原告支付结欠的2017年1月1日至2017年8月31日止的水电费计27,647.84元；4、判令被告向原告支付结欠的2017年1月1日至2017年8月31日止的物业费141,13.33元、卫生费4,000元；5、判令被告向原告支付解约违约金40,135.67元(按3个月租金计算并已抵扣租赁物保证金61,393元)；6、本案案件受理费由被告承担。
　　事实和理由：原、被告于2013年4月16日签订《上海市厂房租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于上海市闵行区双柏路XXX号XX幢X楼房屋(以下简称涉案房屋)，产权证编号为沪房地闵字(2012)第XXXXX号，面积为1160平方米；租期为2013年5月1日至2018年4月30日，免租期1个月；租金标准为0.87元/日/平方米，租金标准自第三年递增5%，以后每两年递增5%；租金支付方式为每年1月、3月、5月、7月、9月、11月的10日前一次性支付2个月租金，先付后用；逾期未支付租金的，按日租金5%计算逾期违约金；合同保证金为61,393元，租赁物物业费每年21,170元，卫生费每年6,000元。另外，合同还约定：若被告在租赁期间中途擅自退租的，被告按解除本合同时的月租金的三倍支付违约金，违约金可从保证金中抵扣；租赁合同终止后，乙方必须在3天返还房屋，此3天按合同约定租金单价支付租金，若逾期清场返还的，则每逾期一日，被告应按租金单价的三倍支付房屋占有使用费。上述合同签订后，双方均按约正常履行。自2017年1月起，被告一直未按约支付租金、水电费、物业费及卫生费。经原告多次催讨，被告每次都是找各种理由推脱。2017年9月4日，被告向原告出具《情况说明》一份，表示因公司经营困难申请退出厂房，从2017年9月1日起退回租赁物，自行确认到2017年8月30日结欠原告租金、水电费等30,5426.26元，并承诺于2017年9月20日左右支付，但被告却未支付任何款项。截止至起诉日，被告已经结欠原告租金、水电费、物业费、卫生费、违约金等几十万元之多，且被告已经拒接原告电话，逃避解决。被告的上述行为已严重损害了原告的合法权益，因此原告依法提起诉讼。
　　被告昌进公司答辩称：对合同解除以及拖欠的租金、水电费、物业费、卫生费数额没有异议，但不同意支付逾期付款违约金以及合同解除违约金。原、被告系协商一致解除合同，在被告拖欠租金后，原告找到被告协商解除合同事宜，提出被告早点搬离并支付剩余租金的方案，被告表示同意。因此被告于2017年8月31日搬离了涉案房屋，并根据原告要求于2017年9月4日出具了情况说明。双方协商解除合同时，原告并未提出要求被告支付逾期付款违约金及解约违约金，故被告不同意支付违约金。此外，违约金的标准相较原告的损失也过高，希望法院予以调整。
　　原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：
　　1、《上海市厂房租赁合同》，证明原、被告租赁关系及具体约定；
　　2、沪房地闵字(2012)第XXXXX号产权证，证明涉案房屋产权情况；
　　3、《情况说明》，证明被告退租及结欠费用的事实，非合意退租；
　　4、费用清单及附件，证明被告结欠的相关具体费用。
　　被告对证据1、2没有异议。对证据3认为被告在该情况说明落款的9月4日已经搬离，且上述金额也是原告提供给被告的，可以证明双方达成合意解除合同；对证据4认为系原告单方制作的表格，因此不予确认。
　　被告未向本院提交证据。
　　本院对原、被告无异议的证据予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据4，本院认为，该证据系原告自行制作，未经被告确认，故本院不予采纳。但鉴于被告在本案答辩过程中对原告诉请中租金、水电费、物业费、卫生费金额予以认可，因此除违约金外的各项费用应以被告确认的数额为准。
　　本院经审理认定事实如下：
　　坐落于上海市闵行区双柏路XXX号房屋的产权人系原告菲豪公司。
　　2013年4月16日，原告菲豪公司(甲方、出租方)与被告昌进公司(乙方、承租方)签订《上海市厂房租赁合同》一份，约定：1-1、甲方出租给乙方的厂房坐落在本市闵行区双柏路XXX号XX幢X楼。该厂房出租建筑面积为1160平方米。3-1、……租赁日期自2013年5月1日起至2018年4月30日止。4-1、该厂房每日每平方米建筑面积租金为0.87元。年租金总计为368,358元。4-2、该厂房租金二年内不变。自第三年租金递增5%，以后每隔二年递增5%。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。4-3、乙方应于每月10日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。4-4、乙方支付租金的方式如下：租金以人民币支付，每年1月、3月、5月、7月、9月、11月向甲方一次性支付2个月的租金，先付后用。5-1、甲、乙双方约定，甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的保证金，即61,393元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2、租赁期间，乙方向甲方支付房屋租金的同时支付物业管理费，每日每平方米建筑面积0.05元，每年物业管理费为21,170元；卫生费(生活垃圾清运费)为每月500元，全年合计为6,000元，其他有关费用均由甲方承担。5-3、在启租日，甲方使“租赁物”内水、电处于完好使用状态。乙方确认所需配电量50KW(电费实行二步制电价，每KW基价40.50元，电费单价1.08元/度，水费单价3.8元/吨，水电费随市场调整而调整)。……5-4、乙方(承)担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间：物业管理费和卫生费与租金同时支付，水电费每月支付。9-2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(七)乙方逾期不支付租金累计超过2个月的。……10-6、非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按解除本合同时的月租金的三倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。……补充条款：二、该厂房租赁期内租金收取按下表方式执行：……第四年：2016年5月1日-2017年4月30日，年租金386,775.9元，两月租金64,462.65元；第五年：2017年5月1日-2018年4月30日，年租金406,114.7元，两月租金67,685.78元。双方还就其他权利义务进行了约定。
　　合同签订后，原、被告各自履行各自合同义务。
　　2017年1月1日，被告开始拖欠原告租金、水电费、物业费、卫生费等费用。
　　2017年8月31日，被告搬离涉案房屋。
　　2017年9月4日，被告向原告出具《情况说明》一份，上载：尊敬的菲豪公司，由于我公司近来外面所欠的货款收不回来，公司经营困难，难以正常经营，特申请退出厂房，希望各位领导能同意批准。所欠房费，申请贷款下来，马上支付。申请从9月1日开始7号楼6楼退回菲豪公司。到8月30日欠菲豪房租水电费共叁拾万伍仟肆佰贰拾陆元贰角陆分，预计到9月20日左右付款。
　　因被告未按《情况说明》所载期限履行付款义务，原告诉至法院。
　　本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，合同双方当事人可以通过协商一致的方式结束既有的合同关系。本案中，被告向原告出具《情况说明》，申请于2017年9月1日起退出租赁合同关系，原告对此表示接受，双方意思表示达成一致，故《上海市厂房租赁合同》于2017年9月1日解除。
　　协商一致解除合同的实质是通过合意变更合同的履行方式及期限，使得尚未到期的租赁合同权利、义务提前归于终止，因此合同解除的后果亦应按照双方约定以及法律规定予以处理。本案中，被告于《情况说明》中确认了应支付的费用金额，且于庭审过程中再次对原告诉请的租金、水电费、物业管理费、卫生费等费用金额予以确认，故被告理应按照原告诉请向原告支付已经使用涉案房屋期间所发生的各项费用。
　　本案的争议焦点在于，原、被告双方协商一致解除合同后，原告是否可以依照合同约定向被告主张违约金？对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，原、被告并未在解除合同的协商过程中对违约后果进行任何约定，双方对于违约事项的处理应按照租赁合同之约定进行。因被告自2017年1月1日开始拖欠原告租金、水电费、物业费、卫生费等费用，已经构成违约，原告可按《上海市厂房租赁合同》4-3及10-6之约定向被告主张逾期付款违约金以及合同解除违约金。
　　对于被告提出的“原告应于收到《情况说明》后及时对付款金额提出异议”之抗辩意见，本院认为，因《情况说明》中并无免除违约金、不负违约责任之表述，原告认可《情况说明》所载之金额并不代表原告亦认可被告可免除支付违约金、不负违约责任。故本院对于被告上述抗辩意见不予采纳。
　　至于违约金标准，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，但约定违约金过分高于原告损失之举证责任在于被告。本案中，被告存在拖欠租金以及提前退租导致合同解除两项违约行为，因此本院对逾期付款违约金及合同解除违约金标准分别分析如下：对于逾期付款违约金，因被告逾期付款所造成原告的损失实质为资金占用收益的损失，本案中，双方约定的逾期付款违约金标准为每日按日租金的5%计算，即每日406,114.7元÷365天×5%=55.63元，该金额仅相当于被告拖欠的租金总额的万分之二，考虑银行贷款利率以及合法民间借贷利率，本院认为，该违约金标准并不过分高于原告实际损失，故本院对双方约定的逾期付款违约金标准予以认可。对于合同解除违约金，因被告仅向本院陈述其及时交还涉案房屋，但并未提交任何其他证据，考虑到由于被告提前退租时间距双方合同履行完毕尚有大半年之久以及原告在本案中并无过错，因此本院对双方约定的合同解除违约金之标准亦予以认可。
　　至于被告支付的保证金，原告在诉请中已经根据《上海市厂房租赁合同》10-6之约定予以扣除，本院对此予以认可。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海菲豪实业有限公司与被告上海昌进服饰有限公司签订的《上海市厂房租赁合同》于2017年9月1日解除；
　　二、被告上海昌进服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海菲豪实业有限公司支付自2017年1月1日至2017年8月31日止的租金人民币264,296.86元；
　　三、被告上海昌进服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海菲豪实业有限公司支付以每日人民币55.63元为标准，计算自2017年7月31日至本判决生效之日止的逾期付款违约金；
　　四、被告上海昌进服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海菲豪实业有限公司支付自2017年1月1日至2017年8月31日止的水电费人民币27,647.84元；
　　五、被告上海昌进服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海菲豪实业有限公司支付自2017年1月1日至2017年8月31日止的物业费人民币14,113.33元、卫生费人民币4,000元；
　　六、被告上海昌进服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海菲豪实业有限公司支付解约违约金人民币40,135.67元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计3,426.46元，由被告上海昌进服饰有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈  洁

书记员：张  辰