上海萌羽企业管理有限公司与上海安道尔国际货物运输代理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海萌羽企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：蒋艳，总经理。
　　委托诉讼代理人：汪祺锋。
　　委托诉讼代理人：邱海霞，上海慕恩律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海安道尔国际货物运输代理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：吴长安，执行董事。
　　委托诉讼代理人：黄燕华，上海艾克森律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称“原告”)上海萌羽企业管理有限公司(以下简称“萌羽公司”)诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海安道尔国际货物运输代理有限公司(以下简称“安道尔公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，被告安道尔公司向本院提出反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告萌羽公司的委托诉讼代理人汪祺锋、邱海霞，被告安道尔公司的委托诉讼代理人黄燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告萌羽公司向本院提出诉讼请求：被告返还原告保证金人民币15万元(以下币种均为人民币)及逾期支付利息(以15万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，期限自2017年11月1日至实际支付之日)。事实与理由：被告向中国人民解放军73802部队承租位于上海市宝山区逸仙路XXX号的土地。2014年12月23日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告向被告承租由其搭建的上海市宝山区逸仙路XXX号-9北库房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为2,500平方米，租赁期限自2015年2月10日至2019年2月9日。合同约定，原告支付被告保证金15万元，合同期满后，原告没有发生违纪问题，被告应当一次性退还原告保证金。2017年6月2日，被告在未通知原告的情况下终止了其与中国人民解放军73802部队签订的租赁合同，导致原告巨大损失。嗣后，原告向本院起诉，后本院认定原、被告之间的房屋租赁合同无效，只对原告的损失作出处理，并未处理押金，故原告诉至本院。
　　被告安道尔公司辩称，15万中的8万在2017年9月份折抵了原告于2017年8月份所欠的租金，且被告已出具了收款收据和发票给原告。另，原告一直到2017年10月13日才搬离了系争场地，相关的使用费应该算至2017年10月13日，至此押金已经全部冲抵租金，故无需返还押金。
　　被告安道尔公司向本院提出反诉请求：1、原告支付被告租赁费82,499元及支付逾期利息(本金833元自2017年8月1日计算，本金833元自2017年9月1日起算，本金80,833元自2017年10月1日起算，均算至实际支付之日，均按照中国人民银行同期存款利率计算)；2、原告支付被告水电费共计37,139.23元及逾期利息(按中国人民银行同期存款利率计算，自2017年10月1日计算至实际支付之日)。事实和理由：原告于2017年7月7日支付被告2017年4月至6月的租赁费242,500元，又于2017年9月13日通过转账支付2017年7月的租赁费8万元(欠付833元)。同日，原告通过押金抵扣的方式支付2017年8月的租赁费8万元(欠付833元)。但2017年9月的租赁费80,833元原告未曾支付。截至2017年9月30日原告尚欠被告水电费37,139.23元。
　　原告萌羽公司针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。2017年6月2日被告就和部队签订解除租赁合同的协议。被告在解除租赁合同之后，被告也没有支付部队7、8、9月份的租金，故原告也不同意支付相应租金。关于水电费，金额没有异议，被告确实没有支付，同意在保证金中予以抵扣。6月份部队贴出公告和横幅，原告就无法正常营业了，7月份原告一直在向客户退卡退款，8月份部队又贴了公告，通知提前到2017年9月30日前就要退出。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2014年12月23日，安道尔公司(出租方、甲方)与萌羽公司(承租方、乙方)就系争房屋签订房屋租赁合同，约定，萌羽公司向安道尔公司租赁系争房屋，租赁期限自2015年2月10日至2019年2月9日，经营范围为：全民健身运动馆，年租金97万元，以先付后用为原则，按每三个月为一个周期结算支付；乙方在签订此合同时履行保证金15万元。乙方房屋租金从2015年2月10日至2017年3月31日给付上海新道仓储有限公司(房屋托管方)，待上海新道仓储有限公司托管到期后乙方房租直接付予甲方。合同签订后，萌羽公司支付押金15万元，并支付房屋租金至2017年7月底。
　　2017年6月2日，安道尔公司(承租方、乙方)与中国人民解放军73802部队(出租方、甲方)签订《终止军队房地产租赁合同协议书》，约定，甲乙双方就上海市宝山区逸仙路XXX号房屋的租赁合同于2017年9月30日解除，不再续约，双方的租赁关系于同日终止。甲方承诺给予乙方一个月的腾房搬迁期(2017年9月30日起至2017年10月31日止)，甲方免收乙方腾退期间的房屋使用费，但乙方仍需按实际使用情况向甲方相关部门交纳水电费。另，截至2017年9月30日萌羽公司尚欠安道尔公司水电费37,139.23元。
　　2017年8月28日，萌羽公司工作人员发短信给安道尔公司法定代表人吴长安，内容为“羽毛球馆8月房租80,800元从我们的15万保证金中抵扣汪祺锋”。
　　另查明，萌羽公司曾向本院起诉要求安道尔公司赔偿其装修损失10万元、2017年10月的营业损失15万元，案号(2018)沪0113民初3174号。本院于2018年4月24日作出判决，判决：一、萌羽公司与安道尔公司就系争房屋签订的房屋租赁合同无效；
　　二、安道尔公司赔偿萌羽公司装修损失10万元；三、驳回原告上海萌羽企业管理有限公司的其余诉讼请求。在该案中，双方均表示，对租金的结算及押金的抵扣另行结算，不要求在该案中处理。在该案法庭审理笔录中，萌羽公司表示其实际经营到2017年9月底，并于9月底撤场。
　　本院认为，经生效判决认定萌羽公司与安道尔公司之间就系争房屋签订的租赁合同无效。虽租赁合同无效，但是该租赁合同实际已经履行完毕，保证金应在结清相关费用后予以返还。
　　关于占有使用费。双方均确认萌羽公司支付租金至2017年7月底，故安道尔公司要求萌羽公司支付2017年7月底尚欠房屋占有使用费833元，本院难以支持。因2017年8月、9月萌羽公司仍占有使用系争房屋，故其理应支付房屋占有使用费。安道尔公司称已将保证金中的8万元抵扣2017年8月份的租金，结合萌羽公司发送的短信内容，可以认定双方对保证金抵扣租金金额协商一致，故安道尔公司的上述冲抵行为具有法律效力。在抵扣已经完成的情况下，安道尔公司再主张2017年8月租金余额部分833元无相关依据，本院难以支持。关于2017年9月份租金，考虑安道尔公司与案外人终止合同对萌羽公司使用系争房屋的影响，本院酌情确定2017年9月份房屋占有使用费为3万元。关于水电费，萌羽公司对安道尔公司的主张无异议，本院予以支持。关于安道尔公司主张的相关费用利息依据不足，本院难以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海安道尔国际货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)上海萌羽企业管理有限公司保证金7万元；
　　二、原告(反诉被告)上海萌羽企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海安道尔国际货物运输代理有限公司2017年9月份房屋占有使用费3万元；
　　三、原告(反诉被告)上海萌羽企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海安道尔国际货物运输代理有限公司水电费37,139.23元；
　　四、上述第一、二、三条主文中的款项抵扣后，被告(反诉原告)上海安道尔国际货物运输代理有限公司应于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)上海萌羽企业管理有限公司2,860.77元；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海安道尔国际货物运输代理有限公司的其他反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计1,650元，由原告(反诉被告)上海萌羽企业管理有限公司承担875元，被告(反诉原告)上海安道尔国际货物运输代理有限公司承担775元。反诉案件受理费减半收取计1,346元，由原告(反诉被告)上海萌羽企业管理有限公司承担739元，被告(反诉原告)上海安道尔国际货物运输代理有限公司承担607元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：陈  叶