上海萨莉亚餐饮有限公司与上海兴辉置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海萨莉亚餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：益岡伸之，董事长。
　　委托诉讼代理人：崔海华，上海市外滩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。
　　被告：上海兴辉置业有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：宋丽红，经理。
　　委托诉讼代理人：朱祺，上海东凰律师事务所律师。
　　原告上海萨莉亚餐饮有限公司(以下简称萨莉亚公司)与被告上海兴辉置业有限公司(以下简称兴辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法适用简易程序，于2018年5月31日、8月20日、10月9日组织双方进行证据交换，于2018年10月25日公开开庭进行了审理。萨莉亚公司委托诉讼代理人崔海华、熊颖达，兴辉公司委托诉讼代理人朱祺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　萨莉亚公司向本院提出诉讼请求：1、确认兴辉公司于2018年4月8日向萨莉亚公司发出的《关于<解除房屋租赁合同>的函》无效，兴辉公司继续履行《房屋租赁合同》；2、判令兴辉公司拆除房屋正门私自加装的门锁，恢复房屋正常供电、供水；3、判令兴辉公司向萨莉亚公司按每月280,000元的标准赔偿2018年4月20日至实际恢复经营之日止的房屋停业期间损失。诉讼过程中，萨莉亚公司变更诉讼请求为：1、确认萨莉亚公司与兴辉公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，并同意合同于2018年4月19日解除；2、判令兴辉公司退还萨莉亚公司租金12,406元、广告位使用租赁费26,600元、租赁意向金28,188.22元；3、判令兴辉公司赔偿萨莉亚公司设施设备损失款100,799元；4、判令兴辉公司赔偿萨莉亚公司食材损失28,753.93元；5、判令兴辉公司支付萨莉亚公司违约金203,013元；6、判令兴辉公司双倍返还萨莉亚公司履约保证金247,901.9元。
　　事实和理由：兴辉公司系上海市静安区恒丰路XXX号401-5、401-6商铺(以下简称涉案房屋)的开发商及产权人，2013年9月11日，萨莉亚公司与兴辉公司委托的案外人上海隆宇国际商务广场经营管理有限公司(以下简称隆宇公司)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，由萨莉亚公司承租涉案房屋，用途为餐饮。合同约定，隆宇公司于2013年9月5日将涉案房屋交付萨莉亚公司，萨莉亚公司的租赁期为6年。租金采取每年递增方式，首年月租金为28,188.22元，在当月的前5日内支付当月租金。
　　合同签订后，隆宇公司向萨莉亚公司交付了涉案房屋，萨莉亚公司亦按约支付了首期租金及押金，并对涉案房屋进行了装修及设施设备的大量投入。
　　2014年8月，萨莉亚公司与隆宇公司签订《房屋租赁补充协议书》，约定因实测套内面积与合同中的套内面积193.07平方米存在一定误差且误差超过正负3%，因此同意按实际套内面积206平方米计算租金等与租赁面积有关的一切费用，起算日按原合同执行。
　　2016年5月，萨莉亚公司、兴辉公司与隆宇公司签订《隆宇国际商务广场租赁合同(商业)之补充协议》，约定自2016年6月1日起出租方由隆宇公司变更为兴辉公司，萨莉亚公司已付的保证金作为已支付给兴辉公司的租赁保证金。
　　2018年4月8日，兴辉公司向萨莉亚公司送达《关于解除<房屋租赁合同>的函》，兴辉公司以萨莉亚公司未提交《外国投资企业设立批准证书》等文件，以及萨莉亚公司法定代表人及实际控制人变更、萨莉亚公司经营状况不佳为由，宣告即日解除《房屋租赁合同》。萨莉亚公司收函后向兴辉公司回复，其通知内容均不属实，不同意解除合同并敦促其遵守合同义务。4月17日，兴辉公司通知萨莉亚公司将于次日对涉案房屋停水停电。次日，萨莉亚公司派员与兴辉公司负责人进行沟通，再次告诫兴辉公司七行为将构成违约，兴辉公司则强硬表示其作为开发商，决定将现有租赁商铺全部收回并改造后整体出租给一个承租人，且已签订租赁合同，并已陆续进场。4月19日，兴辉公司对涉案房屋进行断水断电，致使萨莉亚公司无法正常对外经营。次日，兴辉公司又在涉案房屋的正门处擅自加装了门锁，导致萨莉亚公司无法出入涉案房屋。
　　萨莉亚公司一直按约支付应付的租金、物业管理费、公用事业费等费用，未有任何拖欠。兴辉公司2018年4月8日发出的解除通知无事实和法律依据，兴辉公司不具有法律规定及合同约定的解除权，其行为已构成违约，理应承担赔偿责任，故萨莉亚公司起诉来院。
　　兴辉公司辩称，同意双方合同于2018年4月19日解除，不同意萨莉亚公司的其他诉讼请求。认为，兴辉公司在四月初已经明确告知萨莉亚公司合同解除，接下来会有停水停电。萨莉亚公司也认可2018年4月19日为合同解除日，萨莉亚公司之前的诉请为继续履行合同，系其未采取行为缩小损失。且萨莉亚公司主张的违约金过高，正常租赁违约金是月租金的两到三倍，但萨莉亚公司要求兴辉公司承担十倍左右违约金，明显显失公平。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉案房屋权利人为兴辉公司。2013年7月19日，萨莉亚公司为承租涉案房屋，向隆宇公司支付租赁意向金28,188.22元。2013年9月11日，兴辉公司的受托人隆宇公司(甲方)与萨莉亚公司(乙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，由萨莉亚公司承租涉案房屋。合同约定：在同时满足如下条件时《房屋租赁合同》生效：1、根据相关法律规定，“隆宇国际商务广场”工程项目可以合法出租时；2、若乙方为“外国法人”、“外国自然人”或“外商投资企业”的，乙方须获得《外商投资企业设立批准证书》或相关商务主管部门签发的“外商投资企业开设商铺的许可”的，则获得上述法律文件时；3、乙方已按合同约定足额支付了押金。在本合同中止或终止后，……，在扣除各类乙方应付费用后(如有)、不计息退还押金余额。合同另约定：涉案房屋套内面积为193.07平方米；甲方于2013年9月5日将涉案房屋交付乙方，乙方的租赁期为6年；乙方应当支付履约押金123,950.94元；租金为每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期固定租金应当在当月的前5日内支付。免租期届满次日，乙方应当按照当月剩余天数支付当月固定租金。第一租赁年度至第二租赁年度(从2013年9月5日至2015年9月4日)固定租金为28,188.22元/月，第三租赁年度至第四租赁年度(从2015年9月5日至2017年9月4日)固定租金为29,891.26元/月，第五租赁年度至第六租赁年度(从2017年9月5日至2019年9月4日)固定租金为31,711.75元/月；乙方应当按照每月每平方米56元向甲方或甲方委托管理方支付租赁期物业管理费，即每月的租赁期物业管理费为10,811.92元；乙方在租赁物业交付后90日内免缴租金，但应支付免租期物业管理费；本合同免租期的物业管理费为每月5,405.96元；如甲方由于自身原因单方面中途解除合同的，应双倍返还乙方履约保证金，并赔偿违约行为发生当月租金金额6倍的违约金；乙方重大股权变动或实际控制人变动造成乙方实际经营情况恶化或品牌及经营品类发生变化的，甲方有权以书面通知方式解除本合同。
　　合同签订后，隆宇公司按约向萨莉亚公司交付了涉案房屋，萨莉亚公司亦按约向隆宇公司支付押金及租金。2014年8月，隆宇公司(甲方)与萨莉亚公司(乙方)签订《房屋租赁补充协议书》，约定：乙方承租的涉案房屋实测套内面积为206平方米，因实测套内面积与合同中的套内面积193.07平方米存在一定误差，且误差超过正负3%，根据合同约定，乙方同意甲方按实测套内面积206平方米计算租金、推广费、物业管理费等与租赁面积相关的一切费用，费用起算日按原合同执行。
　　合同履行过程中，隆宇公司(甲方)、萨莉亚公司(乙方)与兴辉公司(丙方)签订《隆宇国际商务广场租赁合同(商业)之补充协议》，约定，自2016年6月1日起出租方由隆宇公司变更为兴辉公司；本补充协议仅变更出租房的名称及银行账号，其他条款不变；乙方根据租赁合同的约定，已向甲方支付的租赁保证金123,950.94元，由甲方直接支付给丙方，作为乙方履行租赁合同已支付给丙方的租赁保证金，租赁保证金的退还事宜，由乙方与丙方按租赁合同相关约定执行。
　　2018年4月8日，兴辉公司向萨莉亚公司送达《关于解除<房屋租赁合同>的函》，函件载明，根据双方2013年8月签署的《房屋租赁合同》，贵司(萨莉亚公司)有如下违约行为：一、根据《房屋租赁合同》第一条本合同的生效条件，在同时满足如下条件时《房屋租赁合同》生效：……2、若乙方为“外国法人”、“外国自然人”或“外商投资企业”的，乙方须获得《外商投资企业设立批准证书》或相关商务主管部门签发的“外商投资企业开设商铺的许可”的，则获得上述法律文件时。但至今为止，贵司(萨莉亚公司)未向我司(兴辉公司)提交上述合同生效的文件，导致贵司虽已开展经营但双方房屋租赁合同未生效的状况。二、根据《房屋租赁合同》第三十条解约条款第7款约定：乙方重大股权变动或实际控制人变动造成乙方实际经营情况恶化或品牌及经营品类发生变化的，甲方有权以书面通知方式解除本合同。现经我司(兴辉公司)了解，贵司(萨莉亚公司)原签署租赁合同期间的法定代表人及实际控制人松野高宏(弘)已变更为益岡伸之，现贵司(萨莉亚公司)经营的萨莉亚餐饮经营状况不佳。鉴于贵司(萨莉亚公司)上述违约情况，特通知如下：1、即日起解除双方2013年8月签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议，解除合同的效力自函件送达贵司(萨莉亚公司)时生效。2、贵司(萨莉亚公司)于接到函件当日停止营业，并于三日内将全部可移动物品撤离商铺，将商铺归还我司(兴辉公司)。
　　2018年4月17日，萨莉亚公司向兴辉公司发函，载明：贵司(兴辉公司)的行为已构成严重违约，由此引起的和可能引起的一切不良后果由贵司承担。2018年4月19日，萨莉亚公司报警称涉案房屋水电被停，警察出警后，由物业工作人员以致电兴辉公司工作人员，兴辉公司工作人员在电话中承认系其对涉案房屋作出了停水停电的行为。2018年4月23日，萨莉亚公司再次向兴辉公司发出《通知函》，载明：由于贵司(兴辉公司)违约行为已造成我司(萨莉亚公司)严重损失，4月19日贵司就非法停止水电，且告之(知)我司(萨莉亚公司)水电将永远停下去，4月20日又擅自在我店铺门上加锁，并无理要求我方4月23日前拆除装修、搬离设备、恢复房屋原状。针对贵司(兴辉公司)的行为，我司(萨莉亚公司)将通过诉讼解决。后，兴辉公司在涉案房屋正门处加装门锁，故萨莉亚公司起诉要求判如所请。
　　另查，2003年6月16日，萨莉亚公司取得《中华人民共和国外商投资企业批准证书》，经营年限20年。2017年7月3日，萨莉亚公司法定代表人由松野高弘变更为益岡伸之。萨莉亚公司已按每月33,835.5元的标准将租金支付至2018年4月30日。
　　再查，兴辉公司与萨莉亚公司就太阳city汉中路入口广告牌签订《太阳CITY广告位使用协议》，对广告牌租金、租赁期限及权利义务均作出了约定。
　　诉讼过程中，萨莉亚公司与兴辉公司一致同意双方之间的租赁合同关系于2018年4月19日解除。涉案房屋所涉楼层已整层处于整体装修状态。
　　2018年10月25日，双方就涉案房屋内可移动设施设备进行移交，有前台小票打印机、冷藏柜、挂墙层板等部分物品缺失。根据原告提供的物品购买合同及发票等证据以及其提交的设施设备原值、累计折旧及净值表载明，缺失的可设施设备原值总计100,799元，经折旧后尚余净值共计27,761.96元。
　　本院认为，萨莉亚公司与隆宇公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》以及隆宇公司、萨莉亚公司与兴辉公司签订的《隆宇国际商务广场租赁合同(商业)之补充协议》均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》中关于隆宇公司的有关权利义务由兴辉公司承继。兴辉公司以萨莉亚公司未向其提交《外商投资企业设立批准证书》而认为双方之间的《房屋租赁合同》未生效，但根据合同约定，萨莉亚公司仅需取得该批准证书即可，并非必须提交隆宇公司或兴辉公司，故兴辉公司主张租赁合同未生效的意见，本院不予采纳。现兴辉公司以萨莉亚公司实际控制人变动造成其实际经营情况恶化或品牌及经营品类发生变化为由，提出解除合同。然，兴辉公司并未提供证据证明萨莉亚公司因实际控制人发生变化而造成实际经营情况恶化或品牌及经营品类发生变化，故兴辉公司并不因此享有单方解除权。因涉案房屋已被兴辉公司收回，房屋所在整个楼层已处于整体装修状态，兴辉公司的违约行为致使不能实现合同目的，合同已无法继续履行。双方一致同意租赁合同关系于2018年4月19日解除，于法无悖，本院予以准许，即萨莉亚公司与兴辉公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》于2018年4月19日解除。
　　现萨莉亚公司已将租金支付至2018年4月30日，合同解除后，兴辉公司理应退还萨莉亚公司已经预交未使用的2018年4月20日至4月30日期间的租金。根据本案查明的事实，2018年4月的租金为33,835.5元，则2018年4月20日至4月30日期间的租金为12,406元。现萨莉亚公司主张兴辉公司退还租金12,406元的租金，于法有据，本院予以支持。
　　对于萨莉亚公司主张兴辉公司赔偿缺失部分的设施设备款100,799元的诉讼请求，萨莉亚公司主张要求兴辉公司按设施设备购买时的价值赔偿，兴辉公司抗辩应以涉案房屋租赁年限计算设施设备的残值。本院认为，萨莉亚公司现主张的系可移动设施设备的赔偿，上述设备的残值不应以租赁期限折旧，而应以该设备本身的折旧率计算。根据萨莉亚公司提供的设施设备原值、累计折旧及净值表中明确，其主张的可移动设施设备经折旧后，尚余净值27,761.96元，该净值计算符合一般设施设备的折旧，本院对此予以确认。故对于兴辉公司未能移交给萨莉亚公司的可移动设施设备，兴辉公司应赔偿萨莉亚公司27,761.96元。
　　对于萨莉亚公司主张兴辉公司赔偿食材损失，其并未提供证据证明其已购买了价值28,753.93元的食材，且即使购买了上述食材，该损失亦属实际损失。在萨莉亚公司主张违约金赔偿，而违约金的金额又足以涵盖上述损失的情形下，萨莉亚公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。
　　对于萨莉亚公司主张兴辉公司双倍返还保证金247,901.9元，并支付违约金203,013元的诉讼请求，虽根据双方合同约定，如兴辉公司由于自身原因单方面中途解除合同的，应双倍返还萨莉亚公司履约保证金，并赔偿违约行为发生当月租金金额6倍的违约金。本院认为，该约定中的双倍返还保证金与6倍租金的违约金，其性质均为违约金，应合并计算。现兴辉公司亦已抗辩该违约金主张过高，结合萨莉亚公司的损失，萨莉亚公司主张的6倍租金金额的违约金203,013元的诉讼请求，确属过高，本院酌情调整为101,600元。萨莉亚公司要求双倍返还保证金的请求，于法无据，本院不予支持。双方合同解除后，在兴辉公司未举证证明萨莉亚公司仍有未结清钱款的情况下，兴辉公司理应根据合同约定，返还保证金(押金)123,950.94元，萨莉亚公司的该项主张，有事实和法律依据，本院予以支持。
　　对于萨莉亚公司主张兴辉公司返还广告位使用租赁费26,600元的诉讼请求，因广告位使用系另外的一份独立合同，与本案无关，故本案对该项诉请不作处理。
　　对于萨莉亚公司主张兴辉公司返还租赁意向金28,188.22元的诉讼请求，因该钱款并非租赁合同约定的事项，而隆宇公司、兴辉公司与萨莉亚公司三方协议中，又未提及该意向金的处理。双方的《房屋租赁合同》及补充协议等约定中，均未涉及该意向金，故萨莉亚公司在本案中主张兴辉公司返还，本院不予处理。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海萨莉亚餐饮有限公司与被告上海兴辉置业有限公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》有效，并于2018年4月19日解除；
　　二、被告上海兴辉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海萨莉亚餐饮有限公司2018年4月20日至2018年4月30日的房屋租金12,406元；
　　三、被告上海兴辉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海萨莉亚餐饮有限公司设施设备赔偿款27,761.96元；
　　四、被告上海兴辉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海萨莉亚餐饮有限公司保证金123,950.94元；
　　五、被告上海兴辉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海萨莉亚餐饮有限公司违约金101,600元；
　　六、对原告上海萨莉亚餐饮有限公司关于食材损失的诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　保全费1,020元，由被告上海兴辉置业有限公司负担。
　　案件受理费10,010.62元，减半收取计5,005.31元，由原告上海萨莉亚餐饮有限公司负担2,005.31元，被告上海兴辉置业有限公司负担3,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：李  彦

书记员：李  康