上海蒂兰胜雪饰品有限公司与上海怡志仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海蒂兰胜雪饰品有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：杜建明，总经理。
　　委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。
　　被告：上海怡志仓储有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：谢旭萍，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张元华，男。
　　委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。
　　第三人：青浦区赵巷镇新镇居民委员会，住所地上海市青浦区赵巷镇赵中路XXX号。
　　第三人：陆永明，男，1969年9月1日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区赵巷镇水产184号302室。
　　第三人：刘爱华，男，1973年10月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市盐都区郭猛镇民乐村四组70号。
　　委托诉讼代理人：刘翠芳，女，1973年1月24日出生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市。
　　第三人：上海豫磊钢结构工程有限公司，住所地上海市青浦区华新镇白马塘村XXX号XXX室。
　　原告上海蒂兰胜雪饰品有限公司(以下简称蒂兰胜雪公司)诉被告上海怡志仓储有限公司(以下简称怡志公司)、第三人青浦区赵巷镇新镇居民委员会(以下简称新镇居委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日以(2017)沪0118民初4193号立案受理后，依法适用简易程序进行审理。该案经审理后于2017年7月31日作出一审判决。被告怡志公司不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为原审判决认定基本事实不清，于2017年11月28日以(2017)沪02民终9480号民事裁定书作出裁定：一、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初4193号民事判决；二、发回上海市青浦区人民法院重审。本院于2018年1月15日以(2018)沪0118民初1445号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。因案件审理需要，本院依法追加陆永明、刘爱华、上海豫磊钢结构工程有限公司(以下简称豫磊公司)作为第三人参加诉讼。本案于2018年7月10日第一次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人蔡新，被告的委托诉讼代理人张元华、程耀祖，第三人陆永明，第三人刘爱华的委托诉讼代理人刘翠芳到庭参加诉讼。第三人新镇居委员会、豫磊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2018年9月18日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人蔡新、被告的委托诉讼代理人程耀祖到庭参加诉讼。第三人新镇居委员会、刘爱华、陆永明、豫磊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。在审理中，原告申请对被告提供的相关证据的形成时间作鉴定。之后，原告撤回该鉴定申请。本案现已审理终结。
　　原告蒂兰胜雪公司诉称：2011年6月23日，被告(甲方)与豫磊公司(乙方)签订租赁合同，约定甲方将位于青浦区沪青平公路XXX号XXX幢XXX室(厂区第4幢厂房南半部分)出租给豫磊公司，建筑面积670平方米，租期72个月，自2011年7月20日至2017年7月19日，每年租金人民币(以下币种均为人民币)134,000元，乙方向甲方支付11,166元租赁保证金。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，双方按约履行，被告交付房屋，豫磊公司支付了租金。2014年12月26日，陆永明(实际为原告)与刘爱华签订协议书，约定刘爱华将沪青平公路XXX号第4幢402室厂房使用权转让给陆永明(即原告)，期限至2017年7月19日，转让价235,000元，交房时间为2015年1月16日。协议签订后，双方按约履行，原告使用房屋并支付租金，被告对原告作为承租人未提出异议。自2015年3月开始，原告承租的房屋涉及赵巷镇土地减量化项目，经评估，第一承租人上海富迪照明电器有限公司与新镇居委会签订土地减量化补偿搬迁协议，并于2016年4月12日政府部门组织进行强拆。原告认为，被告搬迁补偿中包含原告部分财产，因双方协商无果，遂诉至法院请求判令：1、原、被告于2016年4月12日终止租赁关系；2、被告返还原告租赁保证金11,166元；3、被告支付原告土地减量化搬迁补偿款1,761,818元(房屋补偿款338,048元、装修补偿款123,802元、附属设施补偿款260,334元、物品搬迁费805,134元、停产停业损失费234,500元)；4、本案诉讼费由被告承担。
　　被告怡志公司辩称：原、被告之间没有租赁合同关系，原告不是适格的当事人，无权要求被告返还租赁保证金及支付减量化搬迁补偿款。原告将被告建造厂房的费用、装饰装修附属设施都错误的计算到其名下，没有法律依据。
　　第三人新镇居委会未作述称。
　　第三人陆永明述称：同意原告诉请。
　　第三人刘爱华述称：对原告诉请没有意见。
　　第三人豫磊公司未作述称。
　　经开庭审理查明：2010年7月22日，被告(乙方)与案外人上海富迪照明电器有限公司(甲方，以下简称富迪公司)签订《租赁合同》，约定甲方将位于青浦区沪青平公路XXX号房屋，总建筑面积4,000平方米，另场地15亩出租给乙方使用；租赁期限自2010年11月1日至2023年11月1日，租金从2010年12月1日起算，之前时间为装修期。合同另对其他内容作出约定。
　　2011年6月23日，被告(甲方)与第三人豫磊公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将青浦区沪青平公路XXX号第4幢402室(部位：厂区第4幢厂房南半部分)出租给乙方，房屋建筑面积670平方米；租赁期72个月，自2011年7月20日至2017年7月19日止；前三年租金每年134,000元，后三年租金每年147,400元；租赁合同签订时，乙方应向甲方支付11,166元作为租赁保证金，保证金于本合同终止，退房清场满3天，且租金、物业管理费、水、电等所有应付费用结清；如在租赁房屋内办理企业登记注册的，须在办理完企业注销或企业地址变更手续后凭甲方的保证金收据一次性不计息归还乙方；除房屋内已有的装修和设施外，乙方如要求装修或变更原有设施的，应事先征得甲方同意；租赁期满，根据原书面协议，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方拆除添置设备时，不得破坏房屋结构并恢复原状，甲方验收认可，方可办理退租手续；乙方的装修物，除可移动设备外，均留归甲方所有，甲方无需作任何补偿。合同第6.1条约定，乙方在租赁期限内未经甲方同意不得转租房屋。合同第7.2.4条约定，如因市政动迁等不可抗拒因素，致使合同无法履行的，甲方应通知乙方，同时甲方退还乙方已交租金中尚未使用阶段的租赁费和保证金，乙方30天内无条件撤离。合同另对其他内容进行约定。
　　另查明：2014年12月26日，第三人刘爱华(甲方)与第三人陆永明(乙方)签订协议书，内容为：甲方将沪青平路XXX号第4幢402室厂房转让给乙方至2017年7月19日止；甲方在转让前的一切债权债务与乙方无关，全部由甲方承担；乙方转让总价235,000元；签订协议之日起，预付款10万元，余款全部付清后，才搬走所有机械设备；双方协议在2015年1月16日前交房。
　　2015年5月16日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称同信公司)针对青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号房屋、附属设施建安重置价值及设备物品搬迁补偿费出具评估报告，其中涉及原告部分的有：房屋建筑面积为372.30平方米，建安重置单价908元/平方米，房屋评估总价338,048元；房屋装修评估价值为123,802元；机器设备及附属设施估价260,334元；物品搬迁费805,134元。
　　又查明：2016年1月28日，第三人新镇居委会(甲方)与案外人富迪公司(乙方)签订《赵巷镇集建区外建设用地减量化补偿协议》，约定：乙方坐落在沪青平公路XXX号，房屋建筑面积5,775.34平方米；乙方房屋经同信公司评估，甲方支付乙方房屋补偿款1,716,889.60元、附属物补偿款1,241,274元、装修988,571元、设备搬迁1,992,801元、停产停业损失费2,021,369元，计算方式为：5,775.34㎡×350元；乙方在签订本协议后61天内自行搬离原址，如租赁户未按期搬迁交房的，停产停业损失费不予补偿；乙方迁离原址时不得拆除原房屋建筑材料和甲方已补偿的附属物，乙方应当将空房完整交移甲方，如擅自拆除的，则甲方可按补偿予以扣除。
　　同年3月10日，被告(乙方)与案外人富迪公司(甲方)签订《赵巷镇集建区外建设用地减量化补偿协议》，约定：乙方坐落在沪青平公路XXX号，房屋建筑面积2,200平方米(不含空地15亩)，乙方经同信公司评估，甲方支付乙方设备搬迁补偿款230万元，停产停业每平方米350元，合计2,200平方米，计77万元，以上两项合计300万元；从2016年3月1日起甲方不再计算乙方租金。
　　同年3月18日，被告与案外人富迪公司、梁月山签订《补充协议》，约定富迪公司先支付30%款项给被告，剩余70%减量款待政府支付减量款后一周内支付；被告须在4月10日前腾空厂区内所有客户。
　　同年4月12日，被告转租的七家次承租人全部搬离，富迪公司取得250万元补偿款，涉案房屋于2016年4月12日被拆除。
　　还查明：因富迪公司未如期支付首期补偿款，怡志公司于2016年12月7日起诉富迪公司要求支付首期补偿款90万元及利息，本院经审理于2017年4月21日作出(2016)沪0118民初13962号(以下简称13962号)民事判决，该判决书中明确：怡志公司将所租赁厂房转租于蒂兰胜雪公司、上海品特贤实业有限公司、上海一奉电气有限公司、上海友哈五金制品有限公司(以下简称“友哈公司”)、晨光笔加工、上海争先橡胶密封件厂、上海秉坤化工有限公司(以下简称“秉坤公司”)等内容，判令富迪公司支付怡志公司补偿款797,000元及相应利息损失。该案于2017年5月12日生效。
　　审理中，第三人豫磊公司的股东徐建根来本院陈述：豫磊公司与被告签订合同后，豫磊公司重新建造了房屋，也对房屋进行的装修，包括改建办公室、宿舍、洗澡间、卫生间，将厂房高度由2.6米升高至6米。2013年年底，豫磊公司将厂房(670平米)全部转租给刘翠芳，设备也转让给刘翠芳，但未签合同，刘翠芳一共支付了豫磊公司37万元。豫磊公司将上述转租、转让事宜也告知了被告，转租后由刘翠芳直接向被告支付租金。
　　审理中，第三人刘爱华的姐姐刘翠芳来本院陈述：案涉厂房是刘翠芳以个人名义向第三人豫磊公司承租，豫磊公司同时将设备转让给刘翠芳，转租后租金是刘翠芳直接支付给被告。使用一年后刘翠芳转租给陆永明，因厂区业务由刘爱华负责，故让刘爱华出面与陆永明签订了协议书。同时也将企业剩下的行车及一些不用的物品折价转给陆永明，折价235,000元。刘翠芳承租后未进行过装修，转租后的租金是由陆永明交给豫磊公司上家。
　　以上查明的事实，由原、被告及第三人陆永明、第三人刘爱华的陈述，租赁合同、赵巷镇集建区外建设用地减量化补偿协议、补充协议、13692号民事判决书、评估报告等证据予以证明，并经当庭出证、质证属实，本院予以确认。
　　审理中，当事人对于以下事实存在争议：
　　一、原、被告之间是否存在租赁关系
　　原告表示：原告通过财产转让的方式取得了案涉厂房的租赁权，原被告之间存在租赁关系。第三人陆永明是原告股东，也是上海璟蓝五金厂的法定代表人，陆永明是代表原告与豫磊公司签订的转让协议，豫磊公司与原告之间是转租关系，且已将涉案房屋转让给原告，租赁保证金也一并转让给原告，235,000元转让费中包含11,166元租赁保证金；陆永明曾以上海璟蓝五金厂的名义向被告转账支付过两笔租金，由被告员工吴华代为收取，而吴华也作为被告代表分别与案外人秉坤公司、友哈公司签订租赁合同并收取过租金。
　　为此，原告提供了：1、2014年10月26日刘爱华与陆永明签订的协议书。2、第三人陆永明于2017年3月9日出具的情况说明，内容为：陆永明为原告投资人之一，2014年12月26日签订的协议书实际为原告与豫磊公司签订并履行。3、原告2017年5月16日出具的证明，陆永明为原告公司合伙人和具体负责人。4、13962号案件庭审笔录，该案中法院询问被告是否转租7家，被告回复原告是转租的7家之一，被告对转租给原告是知晓的。5、上海璟蓝五金厂营业执照及陆永明身份信息，证明陆永明是上海璟蓝五金厂的法定代表人，被告收到过陆永明转账的两笔资金。6、2013年5月18日原告公司的股份书，内容为：杜建明为蒂兰胜雪公司法人占股10%，郭雪忠占股60%，陆永明占股30%，该公司决策和经营有郭雪忠全权负责。7、第三人新镇居委会出具的证明，载明陆永明与郭雪忠系妹夫与舅爷关系。8、农业银行对账单及支票存根，支票时间为2015年9月11日、9月23日，金额分别为6,700元、47,000元，用途均为房租，对应银行交易时间为2015年9月16日、9月25日。9、租金支付收据(友哈公司)及租赁合同(被告与秉坤公司签订)，显示租金收款人为吴华，吴华作为被告代表在租赁合同上签字。
　　被告对原告上述证据发表质证意见如下：证据1，真实性、关联性均不认可，被告是将案涉厂房转租给第三人豫磊公司而非刘爱华，刘爱华无权将案涉厂房对外转让，第三人陆永明与原告无关。协议书约定2015年1月16日交房搬走所有设备，评估报告时间是2015年1月19日，是骗取拆迁补偿款的行为；证据2、3，真实性均不认可，原告是一人公司，不存在其他投资人；证据4，庭审中被告是拒绝承认该事实的，被告的代理人打电话询问被告是否有7家，被告当时只是明确有7家，但不包括原告，而是包括第三人豫磊公司；证据5，真实性不予认可，被告的收据是给第三人豫磊公司，不存在其他承租人；证据6，真实性不予认可，股份书中是三个股东，但签字仅有两个股东；证据7，真实性、关联性均不认可；证据8，真实性均不认可，两笔钱款是豫磊公司支付的租金；证据9，吴华是被告现场管理人员。第三人陆永明对原告证据的真实性均无异议，其为原告股东，签订协议书时代表原告，对第三人刘爱华代表谁不清楚。第三人刘爱华对原告上述证据的真实性均无异议。
　　审理中，被告表示：原告公司是一人公司，不存在股东；农业银行对账单无法看出转出账户，也无法确认吴华是否收到租金；吴华并非被告正式员工，即使吴华收到原告支付的租金，也无法证明是涉案房屋对应的租金；对于转租被告不知情，合同约定豫磊公司没有转租权，动迁之前都是以豫磊公司名义支付租金。在13962号案件中关于转租情况，当时被告代理人并没有核实到，法庭中被告重大误解所做的陈述不能免除原告举证义务。原告表示通过转让资产的方式取得承租权是无效的。被告收取过豫磊公司的11,166元租赁保证金，目前尚未退还。
　　为此，被告提供了：1、收据，证明第三人豫磊公司是合同履行方，并向被告支付租金；2、同信公司出具的情况说明及评估报告，证明评估机构对于房屋产权之外的房屋、屋内装修附属设施等，无法认定为原告所有，评估过程中由被告建造的建筑物、附属设施等评估在原告名下；3、原告的工商信息档案机读材料、公司内档、承诺书、公司章程、股东决定、验资报告，证明陆永明不是原告股东，股东只有杜建明一人。且原告是小型销售公司，不需要机器设备；4、原告租房信息，证明原告经营场所只有20平米，不可能存放大型设备，也不存在设备搬迁。
　　原告对被告上述证据发表如下质证意见：证据1，真实性不予认可，是被告自己开具；证据2，不予认可，评估过程被告在场，对于次承租人情况被告知晓，也未提出异议，且在13962号案件中被告也将评估报告作证据使用；证据3，真实性无异议，评估报告上也明确了原告的资产，协议书就是厂房转让，包括装修、隔断、行车、轨道灯等；证据4，真实性无异议，但不认可证明目的，股东内部可以签订股权确认协议，原告经营范围与本案无关，原告租房20平米是为了办理营业执照。第三人陆永明对被告上述证据的质证意见同原告意见。第三人刘爱华对被告上述证据的真实性均无异议。
　　第三人新镇居委会在原审中表示：系争房屋的实际使用人应为原告。
　　第三人陆永明表示：235,000元包括轨道、行车、隔断(第三人豫磊公司的办公室)、370平方米房层加高、空调。在原审中，陆永明作为案外人来本院陈述，原告支付的两笔房租都是陆永明以上海璟兰五金厂的名义支付给被告，收款人是被告公司吴华，被告开具的收据写的付款人是豫磊公司。
　　第三人刘爱华表示：案涉厂房是刘翠芳以个人名义向豫磊公司承租，具体面积不清楚，豫磊公司将设备转让给刘翠芳，之后租金是刘翠芳直接付给被告。厂房是刘翠芳转租给陆永明使用，转让的是企业剩下的行车及物品，折价235,000元。从豫磊公司承租后，支付过租赁保证金，故235,000元包含了租赁保证金。承租后没有对厂房进行过装修，转租后的租金是由陆永明交给豫磊公司的上家。
　　本院认为，首先，从转租情况来看，豫磊公司表示将案涉厂房转租给刘翠芳并已告知被告，刘翠芳也支付了包括设备在内的折价款，之后由刘翠芳向被告支付房租，故至此豫磊公司退出了与被告的租赁关系，刘翠芳承接了豫磊公司与被告之间的租赁关系。后刘爱华表示是将厂房转租给陆永明使用，但又将机器设备折价转让给陆永明，之后是由陆永明向被告支付房租，结合陆永明陈述其代表原告，故刘爱华在转租之后也退出了租赁关系，原告承接了刘翠芳与被告之间的租赁关系；其次，从租金支付情况看，被告确认收到过6,700元、47,000元两笔租金，但表示是豫磊公司支付，然根据原告提供的支票及银行流水、第三人陆永明的陈述，由上海璟兰五金厂代原告向被告支付租金具有高度可能性,即原告已经向被告支付了部分租金；再次，被告在13962号案件庭审中自认将房屋转租给7家，原告为其中一家，13962号案件对该事实已经确认且该案已经生效。被告代理人表示系重大误解而做出错误的自认，然在涉及金额较大的补偿利益时，被告此说法显然不符合常理，本院难以采信。综上，原被告之间虽未直接签订书面租赁协议，但原告确已承接了涉案房屋的全部租赁权利义务，包括租赁保证金，原、被告之间存在租赁关系，原告有权向被告主张相应补偿款。鉴于涉案房屋已于2016年4月12日被拆除，双方租赁合同关系至此终止。合同关系终止后，被告理应将保证金退还原告。
　　二、原告主张的补偿款如何认定
　　原告表示：原告受让案涉厂房时也一并受让了房屋、装修等，本来房屋很低，之后为了行车将房屋增高，但评估报告中没有涉及增高部分的补偿，故原告主张的补偿款对应评估报告中的房屋折价款338,048元(372平米)、装修123,802元、附属设施260,334元、物品搬迁805,134元，合计1,527,318元。另外一部分是停产停业损失，原告承租面积是670平方米，每平方米350元，计算为234,500元。评估报告是2015年5月16日出具，被告至此已经知道哪些补偿属于原告，直至2016年与富迪公司诉讼，被告也未对此提出异议。
　　被告表示：根据被告与豫磊公司的合同约定，豫磊公司装修必须经过被告同意。案涉协议书约定2015年1月16日将房屋交付陆永明，评估时间为2015年1月19日，原告不可能在三天内完成装饰装修。案涉厂房中违章建筑的修建、搭建及豫磊公司承租房屋的装修都是由被告完成，后交给豫磊公司使用。费用都是施工完毕后用现金支付，少数是转账。被告购买材料，写的是材料名称，购买材料后都是找个人装修，没有发票只有收据，发票都涵盖了工程款，符合现实。
　　为此，被告提供了：1、建设工程承包合同、材料费收据(与桂威)；2、建设工程承包合同、材料费收据(与上海后淳贸易有限公司)；3、建设工程承包合同、材料费收据(与上海浦盐贸易有限公司)；4、建设工程承包合同、材料费收据(与上海楠彩贸易有限公司)；5、材料费发票。
　　原告对于被告上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可,其中：对证据1，合同的形成时间存疑，出具的是收据而非发票；对证据2、3、4，合同的形成时间存疑，即使发票真实也是购销关系而非建设工程承包关系，无法证明用于系争房屋；对证据5,装修是2011年，但在2012年使用钢材不合常理，2012年3月15日、4月9日发票与装修时间不能对应，9351发票没有原件，其余发票无法证明用于系争房屋。
　　本院认为，原告未能提供相应证据证明部分房屋由其建造并对租赁使用房屋进行过装修，故原告向被告主张房屋及装修补偿款依据不足，本院难以支持。针对其他补偿款，被告与富迪公司签订的补偿协议明确被告的补偿款仅包括设备搬迁补偿款及停产停业损失两部分，本院根据被告所得补偿项目及原告租赁面积比例认定被告应支付原告的补偿款。被告与富迪公司间的减量化补偿协议约定被告建筑面积为2,200平方米，豫磊公司与被告的合同约定豫磊公司从被告处承租的面积为670平方米，根据上文论述，原告已经承接了涉案场地及房屋的租赁权利义务，故被告应支付原告的补偿款为：设备搬迁补偿款700,454.55元。针对停产停业损失，鉴于被告与富迪公司减量化补偿协议约定的停产停业损失为每平米350元，结合原告的承租面积，计算原告应得停产停业补偿款为234,500元。两项合计934,954.55元。第三人新镇居委会、陆永明、刘爱华、豫磊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、原告上海蒂兰胜雪饰品有限公司与被告上海怡志仓储有限公司的房屋租赁合同关系于2016年4月12日终止；
　　二、被告上海怡志仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海蒂兰胜雪饰品有限公司租赁保证金人民币11,166元；
　　三、被告上海怡志仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蒂兰胜雪饰品有限公司补偿款人民币934,954.55元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币20,756.80元，由原告上海蒂兰胜雪饰品有限公司负担人民币7,495.60元，被告上海怡志仓储有限公司负担人民币13,261.20元；财产保全费人民币5,000元，由被告上海怡志仓储有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：钱继强

书记员：孙佑正