上海薇闻物业管理有限公司与上海路章新型建材有限公司、章瑞祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海薇闻物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：孙梅，执行董事。
　　委托诉讼代理人：姚强，上海市九鼎律师事务所律师。
　　被告：上海路章新型建材有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：章亮亮，执行董事。
　　被告：章瑞祥，男，1968年11月8日生，汉族，住江苏省如皋市。
　　两被告共同委托诉讼代理人：郑存艺，上海六邦律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：盛刚，上海六邦律师事务所律师。
　　原告上海薇闻物业管理有限公司诉被告上海路章新型建材有限公司、章瑞祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年4月25日和5月21日两次公开开庭审理。原告上海薇闻物业管理有限公司的委托诉讼代理人姚强和被告章瑞祥及两被告的共同委托诉讼代理人郑存艺、盛刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海薇闻物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退、搬离上海市奉贤区大叶公路XXX号内中央通道东北角厂房南侧加西侧土地15亩及东北角一栋房子;2、判令被告支付土地及房屋使用费从2018年8月9日至实际搬离日止892,500元(从2018年8月9日暂时算至2019年5月31日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月1日签订一份《托管协议》,合同约定原告将坐落于上海市奉贤区大叶公路XXX号内中央通道东北角厂房南侧加西侧土地15亩及东北角一栋房子出租给被告,合同期限从2017年6月1日至2018年5月30日止。
　　合同到期后,原告多次要求被告搬离上述区域,但被告迟迟不履行。
　　原告为维护自身合法权益,特起诉法院。
　　被告上海路章新型建材有限公司、章瑞祥共同辩称，不同意原告诉讼请求。原告不能证明对系争场地有合法的使用权，不是本案适格主体。相关协议即使有效，期限也不是截止至2018年5月30日，虽然在2018年之后没有签署协议，但是双方以实际行动继续履行协议。另租赁场所大部分违章厂房被拆迁，导致被告所使用的地方被停水停电，造成被告经营使用的目的无法实现，租金没有支付基础。而且搬走也需要巨额费用，但原告没有提供合理的搬迁费。
　　本院经审理认定事实如下：2017年6月1日,原告和两被告签订《托管协议》一份，约定原告将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号内中央通道东北角厂房南侧加西侧土地15亩，以每亩每年50,000元价格，面积按实际面积多退少补，以及东北角一栋约760平方米，每年管理费230,000元，租赁给被告，用于做轻制隔墙板及屋面瓦。预定期限3年，从2017年6月1日起至2020年5月30日。本协议期限自2017年6月1日至2018年5月30日，本协议到期后每年须更新协议，重新签订托管协议。房租和物业费合并开房租增值税发票，第一年1,117,500元；第二年1,117,500元；第三年1,117,500元。物业管理费托管费在签订本协议后一次性支付，第二、第三年如租赁关系继续，租金不变，支付方式另行约定。合同签订当日，乙方(被告)应向甲方(原告)支付一个月押金80,000元作为租赁保证金。原合同押金60,000元，章瑞华当初5亩地押金20,000元转入本合同。乙方不得违章搭建，违规种植，推土挖土损坏土地行为。乙方在托管期限满后，如不再续租场地，场地内的建设全部归甲方所有，乙方不得破坏及拆除设备设施，如有国家开发动迁征用，按国家政策规定。在合同期内如本公司有规划此地块，甲方通知乙方搬离，乙方按照甲方的要求在规定时间内积极配合撤离。物业管理费租金结算至撤离完毕当天。甲方退还乙方未使用时间的管理费租金。撤离状态通过甲方审核通过。甲方补偿乙方每亩地10,000元作为撤离奖励。如乙方不配合撤离的，甲方无任何经济奖励。
　　上述协议签订后，双方按约履行了各自义务。被告也支付了2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业费和租金。
　　2018年6月后，被告又分四次支付了225,000元费用。2018年11月28日，原告向被告发出《告知函》，称大叶公路XXX号区域马上要启动工程建设，被告至今未停产未有搬离迹象。因本区域工程重大，坚决不能影响工期，开发商要求开挖电缆切断电源，拆除厂房，整平场地，请被告积极搬离。2018年12月1日，原告向被告等发出《关于要求加强退场工作的函》，称根据双方签订的托管协议，有效期自2017年6月1日至2018年5月30日止，应在协议期满后如期返还。从7月开始至今，屡次沟通，要求切实推进退场工作，但至今未撤离完毕。故请被告在2018年12月15日前完成现场物资、人员及生活垃圾的撤离。
　　由于被告未能搬离，原告诉讼来院。
　　审理中，被告上海路章新型建材有限公司、章瑞祥称在2018年10月起，租赁场所被政府部门断电，致使无法正常使用。原告上海薇闻物业管理有限公司称，政府部门于2019年初才开始断电。
　　本院认为，本案原、被告签订的《托管协议》，从合同内容看，实为租赁合同。原、被告双方均无证据证明系争租赁的土地系可以用于工业生产经营的土地，租赁的房屋具有房地产权证或建设工程规划许可证，故本院认为上述《托管协议》无效。房屋租赁合同无效，原告要求被告搬离租赁场所并要求被告支付房屋占有使用费的请求于法无悖，本院予以支持。但对于占有使用费的计算，应结合被告实际使用情况和双方租金的约定。现双方对于政府部门何时进行的断电有争议。本院认为，从原告提供的2018年11月、12月的电费账单看，2018年期间系正常供电的，且在2018年10月、11月期间，被告找人托关系希望继续使用租赁场地的情形看，本院采信原告的意见。据此本院酌定在2018年12月31日前的占用使用费参照双方协议中对于租金计算；2019年后的占用使用费，考虑到租赁场所被断电无法正常使用的情况，酌情按租金标准的百分之二十计算。被告在2018年6月1日后，先后支付了225,000元使用费，参照租金标准计算使用日期在74天，现原告要求被告自2018年8月9日起支付使用费，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海薇闻物业管理有限公司与被告上海路章新型建材有限公司、章瑞祥于2017年6月1日签订的《托管协议》无效；
　　二、被告上海路章新型建材有限公司、章瑞祥于本判决生效之日起十日内腾退、搬离位于上海市奉贤区大叶公路XXX号内中央通道东北角厂房南侧加西侧15亩土地以及东北角一栋房屋；
　　三、被告上海路章新型建材有限公司、章瑞祥于本判决生效之日起十日支付原告上海薇闻物业管理有限公司占用使用费(使用费的计算方式：自2018年8月9日至2018年12月31日期间，按年占用使用费1,117,500元计算；自2019年1月1日至被告实际搬离日止，按年占用使用费223,500元计算)。
　　本诉案件受理费人民币12,726元，减半收取计6,363元；保全费4，982.5元，均由被告上海路章新型建材有限公司、章瑞祥负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：屠朝辉

书记员：顾佳艺