上海虹凉投资管理有限公司与上海亿都旅馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海虹凉投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：陈继红，总经理。
　　委托诉讼代理人：李莹晖、胡姣，上海市光大律师事务所律师。
　　被告：上海亿都旅馆，住所地上海市虹口区。
　　投资人：解国平，总经理。
　　委托诉讼代理人：唐飞、王璇，安徽大森律师事务所律师。
　　原告上海虹凉投资管理有限公司(以下简称虹凉公司)与被告上海亿都旅馆(以下简称亿都旅馆)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。虹凉公司的委托诉讼代理人李莹晖，亿都旅馆的委托诉讼代理人唐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　虹凉公司向本院提出诉讼请求：1、要求亿都旅馆支付2014年11月1日至2014年12月31日期间的房屋租金28,350元以及逾期付款违约金，逾期付款违约金按照85.05元/日的标准，自2014年10月16日起计算至实际支付之日止；2、要求亿都旅馆支付2015年1月1日至2018年5月18日期间的房屋使用费(房屋使用费按照14,175元/月计算)以及逾期付款违约金，逾期付款违约金按照拖欠的房屋使用费的日千分之三，自2015年1月16日起计算至实际支付之日止。事实与理由：2014年，虹凉公司与亿都旅馆签订《房屋租赁合同》一份，约定虹凉公司将承租的上海市虹口区水电路XXX弄XXX-XXX号二楼房屋(以下简称系争房屋)转租给亿都旅馆使用，租期1年，月租金14,175元，租金按季支付，亿都旅馆应于每季度第一个月的15日前向虹凉公司支付租金，逾期支付的，亿都旅馆应按每日所拖欠租金的千分之三支付违约金。合同签订后，亿都旅馆实际使用系争房屋，但拖欠支付2014年11月至12月期间的租金，经虹凉公司多次催讨，亿都旅馆不但不支付租金，且在合同到期后仍占用系争房屋，直至2018年5月18日亿都旅馆才搬离，由虹凉公司收回系争房屋。关于逾期支付房屋占用费的违约金系参照双方签订的《房屋租赁合同》中有关租金支付时间、逾期支付租金的违约金进行主张。
　　亿都旅馆辩称：虹凉公司主张的2014年11月至12月的租金超过诉讼时效，在主债权超过诉讼时效的情况下，从债权违约金也超过了诉讼时效。关于房屋使用费，虹凉公司并非系争房屋的所有权人或使用权人，无权主张房屋使用费，且2015年1月至2016年9月的房屋使用费超过了诉讼时效，在房屋使用费超过诉讼时效的情况下，逾期支付房屋使用费的违约金亦超过了诉讼时效。2015年后双方并未签订合同，未约定违约金，虹凉公司主张的逾期支付房屋使用费的违约金没有事实与法律依据。即使亿都旅馆应当支付房屋使用费，由于虹凉公司这几年一直未出现，亿都旅馆无法联系虹凉公司，导致亿都旅馆无法正常经营，要求法院酌情减少调整房屋使用费和违约金标准。
　　本院经审理认定事实如下：2014年1月，虹凉公司(出租方、甲方)与亿都旅馆(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于本市虹口区水电路XXX弄XXX-XXX号二楼房屋，该房屋建筑面积357.84平方米；甲方对房屋享有转租权；乙方租赁该房屋作经营用房使用；房屋租期为2014年1月1日至2014年12月31日，共计12个月；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方需要继续承租该房屋的，应于租赁期限届满前两个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；租金每月14,175元，租金每季度支付一次，先付后用，乙方应于每季度第一个月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，乙方应每日按所拖欠租金的千分之三支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的30日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日乙方除应按日租金承担外，还必须按月租金的千分之三支付违约金等等。合同签订后，虹凉公司依约将系争房屋交付亿都旅馆使用，亿都旅馆未支付房屋保证金，支付租金至2014年10月30日。
　　上述租赁合同约定的租期届满后，虹凉公司与亿都旅馆未续签租赁合同，但亿都旅馆继续占有、使用系争房屋，虹凉公司对亿都旅馆继续使用租赁物未提出异议，直至2018年3月21日，虹凉公司向亿都旅馆发出《房屋收回告知书》，载明：你方于2014年1月1日租赁我公司位于水电路XXX弄XXX-XXX号二楼房屋，用于经营旅馆，面积为357.84平方米，年租金为17.01万元，租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日，我方未收到2014年11月及12月的房租，另自2015年1月起，你方在未签订续约合同的情况下，仍占用我公司房屋用于经营，且不缴纳房租，现通知你方须于2018年3月31日前清空并搬离上述房屋，同时须缴清上述房屋2014年11月至2014年12月房租以及2015年1月至2018年3月的使用费，共计581,175元，逾期我公司将依据相关法律，维护自身合法权益。亿都旅馆于2018年3月23日收到前述告知书。2018年5月18日，亿都旅馆搬离系争房屋，虹凉公司收回房屋。
　　另查明，上海市灵丘路XXX号(用地面积1,204平方米)的土地使用人为复旦大学。2013年12月，虹凉公司(乙方)与上海复旦后勤服务发展有限公司(甲方)签订《商业网点房屋租赁协议书》约定，甲方将水电路1312弄73、75、77号，面积701.37平方米租给乙方使用。
　　2004年8月，上海市虹口区人民政府凉城新村街道办事处、上海燃气市北销售有限公司输配所、上海复乐物业管理有限公司签订《关于房屋租赁及转租协商纪要》，上海市虹口区人民政府凉城新村街道办事处据此取得了上海市水电路XXX弄XXX号房屋的使用权。嗣后，水电路XXX弄XXX号房屋由上海市虹口区人民政府凉城新村街道办事处委托虹凉公司经营管理。
　　本院认为，虹凉公司与亿都旅馆于2014年1月签订的《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。《房屋租赁合同》约定的租期于2014年12月31日届满后，双方未再续签合同，但亿都旅馆仍继续使用系争房屋，虹凉公司作为出租人未对此提出异议，因此原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，虹凉公司、亿都旅馆均可以随时要求解除合同。2018年3月21日，虹凉公司发出《房屋收回告知书》要求亿都旅馆清空并搬离系争房屋，亿都旅馆于同月23日收到前述告知书，并于同年5月18日搬离。因此应认定双方之间的租赁关系于2018年3月23日解除，租赁期间亿都旅馆应按约支付租金，租赁关系解除后，亿都旅馆继续占用房屋的应当支付房屋使用费。
　　关于虹凉公司的诉讼请求是否超过诉讼时效，本院认为根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法通则》以及相关司法解释关于诉讼时效的规定，2014年11月1日至2016年9月30日期间的租金在民法总则实施时，已经超过一年的诉讼时效，因此亿都旅馆在民法总则实施前，已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实施而消灭，2016年10月1日至2018年3月22日期间的租金请求权的诉讼时效尚未届满，亿都旅馆应当支付。
　　关于虹凉公司主张的逾期支付租金的违约金，2014年11月1日至2016年9月30日期间的租金超过诉讼时效，故对该期间的逾期支付租金的违约金，本院不予支持，2016年10月1日至2018年3月22日期间的逾期支付租金的违约金，亿都旅馆认为合同约定的违约金标准过高，本院根据合同履行情况和虹凉公司实际损失酌情确定违约金支付标准。至于虹凉公司主张的逾期支付房屋占用费的违约金，缺乏合同依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：
　　一、被告上海亿都旅馆应于本判决生效之日起10日内向原告上海虹凉投资管理有限公司支付2016年10月1日至2018年3月22日期间的租金251,227.60元；
　　二、被告上海亿都旅馆应于本判决生效之日起10日内向原告上海虹凉投资管理有限公司支付上述欠付租金的逾期付款违约金，其中2016年10月至2017年12月期间每季度以42,525元为基数，2018年1月至同年3月期间以38,602.60元为基数，均按照中国人民银行同期贷款利率标准，自季度首月16日起计算至被告实际支付之日止；
　　三、被告上海亿都旅馆应于本判决生效之日起10日内向原告上海虹凉投资管理有限公司支付2018年3月23日至2018年5月17日期间的房屋使用费26,291.71元；
　　四、驳回原告的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费20,910.80元，减半收取10,455.40元，由原告上海虹凉投资管理有限公司负担8,831.77元，被告上海亿都旅馆负担1,623.63元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：连慰江

书记员：戴  燚