上海虹口房地产咨询有限公司与上海肜渝商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海虹口房地产咨询有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：李俊，董事长。
　　委托诉讼代理人：余桢潇。
　　委托诉讼代理人：顾俊勇。
　　被告：上海肜渝商贸有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：杨红丽，总经理。
　　委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。
　　原告上海虹口房地产咨询有限公司(以下简称虹口公司)与被告上海肜渝商贸有限公司(以下简称肜渝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告虹口公司的委托诉讼代理人余桢潇、顾俊勇，被告肜渝公司委托诉讼代理人李巧民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告虹口公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告之间的租赁合同立即终止，被告将上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)返还给原告；2、被告支付原告自2016年6月1日起至2018年4月30日的租金人民币282,069元(以下币种均为人民币)；3、被告以合同约定月租金为12,787元为标准计算，支付原告自2018年5月1日起至实际迁出上述租赁房屋之日期间的房屋占用费；4、被告支付的押金25,574元予以没收。事实和理由：2015年7月28日，原告与被告就租赁系争房屋签订《租赁合同》，约定被告向原告承租系争房屋，租期自2015年8月1日至2018年7月31日。自2016年6月起被告开始拖欠租金。原告曾于2017年1月30日、12月12日、2018年2月9日通过上门通知的方式要求被告支付租金。因被告至今未支付租金，故原告诉至本院。
　　被告肜渝公司辩称，原告于2017年1月30日、2017年12月12日、2018年2月9日上门通知被告催缴房租。2017年1月30日的告知书是附条件的解除合同通知书，通知说明2017年2月3日之前被告把租金付掉，否则合同解除。因被告没有支付相关欠付的租金，且原告于2017年1月30日对系争房屋房门加锁，故合同应于2017年2月4日解除，租金只能算到2017年2月4日。关于2017年2月4日之后的占用费，原告已经把门锁掉，被告无法进入经营，故不同意支付。因被告欠付原告租金，同意以押金冲抵租金。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　殷高西路XXX号权利人系上海高境科技发展有限公司。2015年7月28日，虹口公司(甲方)与肜渝公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日，2015年8月1日至2016年7月31日租金为11,283元，2016年8月1日至2017年7月31日期间租金为12,035元，2017年8月1日至2018年7月31日期间租金为12,787元，租金先付后用，租金以两个月为一结算周期，乙方将于每周期结束前5个工作日内向甲方支付下一周期租金，逾期支付的，乙方每天向甲方支付应付租金的5‰滞纳金，逾期10天视为乙方违约，甲方有权终止合同。甲乙双方约定，于签署本合同后当日，乙方须向甲方交付押金25,574元，租赁有效期内，押金由甲方保管，甲方无须向乙方支付押金的利息，该押金不能抵充租金，乙方应保存押金收据原始凭证作为合同期满退还乙方押金的发票，租赁期满后30天内，由甲方审定乙方无应付未付款项及房屋损坏后返还押金，并收回甲方开具的发票或由乙方出具收据给甲方。合同签订后，被告支付押金25,574元，并支付租金至2016年5月底。
　　另，虹口公司曾于2017年1月30日，2017年12月12日、2018年2月9日上门张贴《告知书》，要求被告支付租金等，其中2017年1月30日的告知书中告知肜渝公司，若其于2017年2月3日前未付清拖欠款项，虹口公司将终止租赁合同等。
　　关于系争房屋被锁门时间，虹口公司表示2018年2月底原告对系争房屋锁门处理，肜渝公司表示2017年2月4日虹口公司对系争房屋锁门。另，虹口公司表示，因肜渝公司未支付房租，担心其逃租，故锁门后其未通知肜渝公司将系争房屋内物品搬离。
　　本院认为，虹口公司与肜渝公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，根据本院查明事实，肜渝公司自2016年6月起未再支付系争房屋租金，其行为构成根本违约。虹口公司于2017年1月30日发出通知告知肜渝公司须于2017年2月3日前支付租金，否则终止合同。该告知书系催告行为，而非行使解除权，故不能产生解除合同的法律后果。租赁合同解除日期以起诉状副本送达肜渝公司之日即2018年7月24日视为解除通知到达之日。合同解除后，肜渝公司应将系争房屋返还给虹口公司。因肜渝公司拖欠租金，虹口公司采用锁门手段导致肜渝公司无法进入使用系争房屋。鉴于双方对肜渝公司欠租的情况下，虹口公司是否可以采取锁门方式并未做出约定，现虹口公司主张肜渝公司支付全额租金，有违公平，故租金应视情扣减。2016年6月1日至2018年4月30日期间的租金本院酌情确定为264,495元。自2018年5月1日起的租金及房屋占有使用费按照每月4,000元计算。关于押金25,574元，租赁合同对合同解除情况下押金如何处理未约定，原告要求没收无法律依据，本院难以准许。被告同意押金冲抵租金于法无悖，本院予以准许。
　　依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告上海虹口房地产咨询有限公司与被告上海肜渝商贸有限公司就上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2018年7月24日解除；
　　二、被告上海肜渝商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋返还给上海虹口房地产咨询有限公司；
　　三、被告上海肜渝商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海虹口房地产咨询有限公司自2016年6月1日至2018年4月30日期间的租金264,495元(被告上海肜渝商贸有限公司支付的押金25,574元可直接予以折抵)；
　　四、被告上海肜渝商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每月4,000元标准支付原告上海虹口房地产咨询有限公司自2018年5月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金及房屋占用使用费。
　　五、驳回原告上海虹口房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取2,957元，由原告上海虹口房地产咨询有限公司负担323元，被告上海肜渝商贸有限公司负担2,634元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：陈  叶