上海虹宝房地产开发有限公司与吴兴贤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海虹宝房地产开发有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：齐海龙，董事长。
　　委托诉讼代理人：李莹晖，上海市光大律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：阎玉红，上海市光大律师事务所律师。
　　被告：吴兴贤，女，1965年2月16日生，汉族，住上海市崇明区。
　　原告上海虹宝房地产开发有限公司与被告吴兴贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，于同年3月5日公开开庭进行了审理。原告上海虹宝房地产开发有限公司委托诉讼代理人阎玉红、被告吴兴贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海虹宝房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的房屋买卖合同于2018年11月22日解除；2、判令被告支付原告赔偿金1,012.07元(1,012,074.3元×0.1%)；3、判令被告向原告支付的房屋首付款120,000元不予退还；4、判令被告向原告支付自2014年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费(按照800元/月为标准)，以及上述费用相应的利息损失(以上述房屋占有使用费为本金，自2014年6月1日起至实际腾退之日止，按照银行同期贷款利率计算)；5、判令被告腾空上海市崇明区堡镇达山路XXX弄XXX号XXX层XXX层室房屋并交还原告；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年11月29日签订《上海市商品房出售合同》，约定被告向原告购买上海市崇明区堡镇达山路XXX弄XXX号XXX层XXX层室房屋，总房价款1,012,074.3元，首付房款120,000元签约当日支付，剩余房款应于2013年12月31日前完成支付，逾期超过60天，原告有权单方面解除合同，被告向原告支付总房价款0.1%作为赔偿金；如果被告违约，则定金(首付款120,000元)不予退还。合同签订后，被告仅分别于签约当日、2014年1月27日、2014年10月10日分三笔向原告支付房款共计338,000元。经催讨，被告于2018年10月8日向原告书面承诺，表示将在2018年10月底前将剩余房款转入原告账户。因被告未履行承诺，原告于2018年11月21日向被告发函解除合同，要求与被告进行结算，但被告至今仍未结算。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。
　　原告为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：
　　1、《上海市商品房出售合同》一份，据以证明原、被告于2013年11月29日签订商品房买卖合同，明确约定双方的权利义务，房屋总价款为1,012,074.3元，如被告逾期支付房款超过60天，原告有权单方解除合同，以及主张违约金、损失赔偿金的依据。经质证，被告对真实性无异议，表示合同确实是其本人签字，但合同原件在原告处。
　　2、工商银行现金存款凭证三份、工商银行收款回单一份，据以证明原、被告签订合同后，被告向原告共计支付房款338,000元，其中首付款120,000元。经质证，被告对真实性无异议，表示已支付房款是通过银行转账和现金方式支付的。
　　3、2018年10月8日出具的承诺书一份，据以证明被告逾期支付房款，经原告多次催要，被告向原告出具承诺书确认拖欠购房款的事实，并承诺2018年10月底前付清房款。经质证，被告对真实性无异议，但表示当时是按照原告要求写的，其口头要求原告尽快修复房屋漏雨情况，再支付剩余房款。
　　4、《关于解除崇明堡镇达山路XXX弄XXX号商铺买卖合同的函》及快递送达凭证一份，据以证明原告于2018年11月21日向被告发函，通知被告解除双方之间的买卖合同，同月22日快递显示签收。经质证，被告表示没有收到过该份解除买卖合同的函，快递单上的签字也不是其本人所签。
　　被告吴兴贤辩称，不同意原告诉请，理由如下：2010年开始，其租赁系争房屋，但租赁一年不到房屋就出现漏雨情况，但原告一直没有修复。2013年其告知原告意向购买该房屋，但要求原告先修复房屋，后其支付了定金，原告也将房屋修复了一下，确实不漏雨了，故其又支付房款100,000元。但过了一段时间，该房屋又出现漏雨情况，其就要求原告予以修复，但原告要求其先支付后续房款，之后会修复房屋，故其又支付房款218,000元，但嗣后原告未联系房屋修复事宜，其也未再支付房款。2018年8、9月份，其找原告进行协商，当时原告承诺会修复好该房屋，其也承诺于2018年10月底之前支付剩余房款。后来原告没有修复房屋，其也就没有支付房款。现其不同意解除合同，要求原告修复房屋漏雨情况，其再支付剩余房款。
　　被告为证明其辩称的事实，依法向本院提交一组照片(6张)，据以证明系争房屋存在漏雨的情况。经质证，原告对真实性不予认可，表示该组照片未显示拍摄时间、地点。
　　对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：2013年11月29日，原告上海虹宝房地产开发有限公司作为甲方、被告吴兴贤作为乙方共同签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：“……乙方向甲方购买堡镇达山路338弄《虹宝苑》35号1层1层室……该房屋建筑面积115.10平方米，其中套内建筑面积111.85平方米、公用分摊建筑面积3.25平方米。……乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币￥8,793.00元，(大写)捌仟柒佰玖拾叁元整。根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)为人民币￥1,012,074.30元，(大写)壹佰零壹万贰仟零柒拾肆元叁角整。……乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之3.00计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过60天，甲方有权选择单方面解除本合同追究乙方责任。……该房屋交付的标志为上海房地产权证(大产证)。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。……甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方。在书面通知发出之日起15日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方。赔偿金额以总房价的0.10%计算。……自该房屋正式交付之日起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。……付款方式：分期付款，乙方于2013年11月29日与甲方签约，并付首付房款计人民币120,000元；乙方于2013年12月31日前应支付房款计人民币892,074.30元。备注：首付款人民币壹拾贰万元(120,000)亦作为乙方购买达山路XXX弄XXX号房的定金，若乙方违约，则定金不予退还……”。
　　2013年11月29日、同年12月4日，被告先后向原告支付首付房款120,000元。嗣后，被告先后于2014年1月27日、同年10月10日向原告支付房款218,000元。2018年10月8日，被告向原告出具承诺一份，载明：“1、本人吴兴贤承诺将达山路XXX弄XXX号余款674074元在2018年10月底打入虹宝房产账上。2、本人欲购达山路XXX弄XXX号，房款于2018年10月底前打入虹宝房产账户上。3、33号所欠房租在2018年10月12号前打入虹宝房产账户上(租金共29,900元)”。但被告未按承诺书约定支付房款，故原告于2018年11月20日出具《关于解除崇明堡镇达山路XXX弄XXX号商铺买卖合同的函》，载明：“……合同签订后，贵方仅分别于签约当日、2014年1月27日、2014年10月10日分三笔共向我方支付房款33.8万元。经我方几度催讨，贵方于2018年10月8日书面向我司作出承诺，表示贵方将在2018年10月底前将剩余房款打入我方账上，但贵方至今未履行。……我方现正式通知，解除双方在2013年11月29日签订的《上海市商品房出售合同》，贵方自收到本函件之日起15日内来我公司进行款项结算，你方支付的33.8万元房款中，我公司将扣除赔偿金1012.07元，领口处崇明堡镇达山路XXX弄XXX号35号商铺拖欠的租金及违约金后若有剩余，予以返还，根据附件约定，12万元不予退还。……”。该函件原告于2018年11月21日通过快递寄送被告，同年11月22日显示签收，但被告表示没有收到过该函件，也未在快递单上签过字。
　　另查明，原、被告在签订本案系争房屋买卖合同之前，被告于2010年1月起就已租赁系争房屋，租金标准800元/月，后双方于2013年11月29日就该房屋签订商品房买卖合同，即在签订该房屋买卖合同时原告已将系争房屋实际交付被告使用。
　　审理中，本院到系争房屋现场查看，发现该房屋目前仍然存在漏雨情况，且其中一间房间漏雨严重，已经无法居住使用。原告对系争房屋目前存在漏雨情况无异议，但表示该房屋已交付被告使用8年多，现该房屋漏雨并非原告提供房屋有质量问题，而是被告使用过程中未尽到合理维护义务所致，且该漏雨情况无法看出使房屋的租赁或买卖受到影响。
　　本院认为，本案的争议焦点为：一、被告在履约过程中是否存在违约行为，若存在，则违约程度是否足以导致合同解除；二、若合同应予解除，则解约日期如何确定，原告要求被告支付赔偿金1,012.07元、自2014年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费及利息、不予退还首付款120,000元的诉请能否支持。对此，本院分析如下：
　　针对第一个争议焦点，原告与被告之间签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，合法有效，双方均应恪守履约。根据该合同约定，被告购房的付款方式为分期付款，即于2013年11月29日支付首付款120,000元，于2013年12月31日前支付房款892,074.30元。本案中，原告在签订该房屋买卖合同时已将系争房屋实际交付被告使用，即原告已经完成交付房屋的义务。而被告向原告支付房款338,000元后未再继续履行付款义务，经原告催要后于2018年10月8日出具承诺，明确剩余房款674,074元于2018年10月底前支付，但嗣后被告仍未按约支付房款。根据法律规定，买受人迟延支付房款，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。庭审中，被告提出迟延付款的原因是原告交付的房屋存在漏雨等质量问题，根据被告提供的照片及本庭现场查看的情况，系争房屋目前确实存在漏雨情况，但是本案中原、被告的买卖行为发生在2013年11月，距今已有5年多，根据该买卖合同约定，原告对系争房屋保修期间为两年，而被告未能提供证据证明在两年保修期内房屋存在质量问题曾要求原告修复。同时，2018年10月8日被告向原告出具付款承诺，明确于2018年10月底前付清房款，但未显示其同时也向原告提出要求修复房屋漏雨情况再付款的主张。此外，被告当庭表示在2010年租赁该房屋后一年左右就已出现漏雨情况，但在此情况下被告仍于2013年11月与原告签订系争房屋买卖合同，表明被告在订立该合同时对系争房屋的现状亦是明知的。因此，被告以系争房屋存在漏雨为由拒付房款的抗辩不能成立。综上，被告延迟履行付款义务，且经催告后在合理期限内仍未履行，故本院认定原告行使法定解除权的条件已成就，双方当事人之间签订的《上海市商品房出售合同》应予解除。
　　针对第二个争议焦点，关于解约时间，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方根据法定解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告主张自2018年11月22日解除函送达之日起解除，被告表示该解除函未收到，直至收到本案起诉状副本等材料时才知晓，故应于2019年1月31日解除。对此，原告予以认可，并同意解除时间为2019年1月31日。因此，本院确认系争合同自2019年1月31日起解除。
　　根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　关于原告主张不予退还首付款120,000元的诉请。根据合同约定，首付款120,000作为被告购买房屋的定金，若被告违约，则定金不予退还。本案中，因被告迟延付款导致合同解除，故被告的行为构成违约，原告主张不予退还首付款(定金)120,000元的诉讼请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，故本院予以支持。
　　关于原告主张赔偿金1,012.07元以及自2014年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费和相应利息的诉请。本院认为，定金是法定的责任，不以实际损失的发生为前提，而损害赔偿的基本性质在于补偿性，填补当事人因违约行为所受到的利益损失。根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补乙方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，已依法对被告适用定金责任，即原告不予退还首付款120,000元，现被告违约对原告造成的房屋占有使用费及相应利息的损失小于定金的数额，即原告因被告违约所受到的利益损失通过定金责任已经能够得到弥补，故不应再重复计算损害赔偿数额。因此，对原告的该两项主张，本院均不予支持。
　　关于原告要求被告腾退系争房屋的诉请，本院认为，因于原、被告之间的房屋买卖合同已经解除，故被告应当将占用的房屋返还原告，而原告已经收取的购房款338,000元亦应当在扣除上述定金120,000元后返还被告。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、原告上海虹宝房地产开发有限公司与被告吴兴贤签订的《上海市商品房出售合同》于2019年1月31日解除；
　　二、原告上海虹宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告吴兴贤购房款218,000元(已扣除首付款120,000元)；
　　三、被告吴兴贤于本判决生效之日起十日内将上海市崇明区堡镇达山路XXX弄XXX号XXX层XXX层室房屋腾空，并交还原告上海虹宝房地产开发有限公司；
　　四、原告上海虹宝房地产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费3,772元，减半收取计1,886元，由原告上海虹宝房地产开发有限公司负担536元，被告吴兴贤负担1,350元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：黄菲菲

书记员：高端瑜