上海虹桥友某商城有限公司与上海东亚潮州酒楼有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海虹桥友某商城有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：钱建强，董事长。
　　委托诉讼代理人：陆俊，上海市汇业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王露意，上海市汇业律师事务所律师。
　　被告：上海东亚潮州酒楼有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：郑照棠，执行董事。
　　委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：顾涛，上海市罗顿律师事务所律师。
　　原告上海虹桥友某商城有限公司与被告上海东亚潮州酒楼有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月24日组织原、被告进行了证据交换，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年11月22日再次组织原、被告进行了证据交换，并于2018年11月30日公开开庭审理了本案。原告上海虹桥友某商城有限公司的委托诉讼代理人陆俊，被告上海东亚潮州酒楼有限公司的委托诉讼代理人付润辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海虹桥友某商城有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告将上海市长宁区遵义南路XXX号4楼面积为1,100+257平方米的房屋(以下简称涉讼房屋)清空后交还给原告；2.被告支付原告计算至2018年7月31日止拖欠的租金、使用费238,845元，以及自2018年8月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月250,750元的标准计算的租金或使用费；3.被告支付原告拖欠的电梯费及管理费48,480元、水费5,912.50元、电费32,235.21元、电话费571.49元、空调费40,500元、燃气费52,576.98元、管理服务费1,317.97元；4.被告支付原告违约金1,144,500元。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告将涉讼房屋清空后交还给原告；2.被告支付原告违约金1,144,500元。事实和理由：原、被告具有多年合作基础，双方在2012年4月20日签订《房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定原告将涉讼房屋出租给被告作为经营高档餐饮使用，租期自2013年3月30日至2023年3月29日止。履约中双方就场地交付、商城改扩建等问题产生较多争议，于2014年4月又签订《和解协议》，原告同意延长租赁期限至2025年3月29日，并对租金标准进行适当下浮调整。2016年12月28日，双方针对租赁合同中存在的争议问题重新确认，对部分条款进行了变更和补充，签订了《备忘录》，被告承诺不再拖欠租金及应付款项。《备忘录》订立后，被告仅履约一段时间，自2017年第四季度开始，拖欠支付租金及各类应付款项。在原告的多次催告下，被告仍有租金及应付费用115,140元未付。2018年2月22日，原告收到被告来函，告知在该月20日因公共区域电梯发生突发性故障，决定暂停营业。原告当即对电梯予以检修和维护，并及时反馈给被告。被告为了逃避支付租金决定歇业。2018年3月21日，原告发函给被告，明确表示被告持续拖欠租金的行为构成严重违约并将产生法律后果。2018年3月31日，被告回函原告，表示其不同意支付租金，不承担停业期间的租金及应付费用。由于被告在商城旁边筹备新店开业，员工也是一并过去的，根本不可能同时经营，其目的是为了逃避租金的支付。因被告已严重侵害原告的经济权益，破坏了双方间的信任基础，故原告在2018年4月18日依约行使解除权，被告则于当日发函表示希望双方继续维持租赁关系，并支付了部分拖欠租金。被告的上述行为侵害了原告的合法权益，故原告起诉来院。
　　被告上海东亚潮州酒楼有限公司辩称，原、被告之间的租赁关系自1994年就已经建立，双方一直有着良好的合作基础。被告确实存在拖欠部分费用的情况，但并不构成根本违约，无需解除合同，主要理由如下：2017年8月，涉讼房屋发生多次雨水倒灌，厨房积水达十多公分，严重影响被告的正常经营；2017年12月，被告经营的涉讼房屋正门顶灯无法正常工作，被告报修后一个多月原告仍然未完成维修，影响了被告的形象；原告在涉讼房屋所在商场的五楼及六楼进行违章搭建，煤气管道安装在楼道内，有严重的安全隐患；2018年2月18日正月初三，正逢被告的经营旺期，但商场电梯停运，导致被告客人无法正常离开，且此后多日均无法正常经营，致使被告暂停营业；被告已经在2018年4月18日当日支付了部分欠付费用，且系原告违约在先，被告不得已才采取延付租金的形式对抗，目前被告已经将原告原诉讼请求中主张的全部金额付清，且涉讼房屋经营情况正常；被告对涉讼房屋的经营与装修投入了大量成本，若合同解除将导致巨额经济损失，不利于市场经济的稳定运行。综上，被告同意在合同继续履行的前提下支付违约金，但认为合同约定的违约金金额过高，应当调整为以欠付金额为本金，按照银行贷款利息从欠付之日起计算至实际支付之日，不同意原告的其余诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《备忘录》、来往函件、《律师函》、银行转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　诉讼房屋权利人为原告。
　　2012年4月20日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方；租赁日期自2013年3月30日起至2023年3月29日止；租金支付方式为每季度支付一次，乙方应于每季度第二个月的15日支付每季度租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付滞纳金；乙方向甲方支付780,870元为房屋租赁保证金，租赁关系终止时，在乙方将房屋交还给甲方后三个工作日内由甲方无息归还给乙方，如乙方中途违约终止合同，该履约保证金不予退还；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及甲方提供的设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的24小时内响应并安排落实维修……；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施设备处于正常的可使用和安全的状态……；甲、乙双方同意，在租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按季租金的双倍支付违约金：……乙方逾期不付清租金、滞纳金或其他向甲方应付费用累计超过60天的；……甲方提供一部由乙方单独使用的垂直货梯，电梯专用及维修保养费每月3,000元，双方共用此梯后不予收取；以上费用(指水费、电费、煤气费、电话费、中央空调费、电梯专用及维修保养费)加收1%代办服务费，每月由甲方开具付款通知单，乙方凭单在五日内予以支付，逾期支付的，每逾期一日乙方则需加付每日千分之三的滞纳金。
　　合同签订后，原、被告双方正常履行约定。
　　2014年4月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议书》，就涉讼房屋所在商场的改扩建工程、乙方经营酒楼的装修改造事项以及上述期间的租金免除事宜作出约定。
　　2014年4月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《和解协议》，其中约定：双方一致确定于2104年4月30日甲方将场地交于乙方，乙方于当日正式进场，双方一致同意双方原合同继续有效并履行，并将原租赁日期延长至2025年3月29日止，自进场之日起甲方给予乙方四个月的装修免租期，原合同乙方承租的1,100平方米的经营面积，自2014年5月1日至2020年4月30日止确定以每天每平方米6元计算……改造后新增面积257平方米，以每月50,000元结算，该部分租金在整个租期内保持不变。
　　2016年12月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《备忘录》，其中约定：租赁期限自2013年3月30日至2025年3月29日，根据实际经营情况，双方可协商对租赁期限进行调整；乙方因实体经营困境，特向甲方申请减免部分租金，且承诺立即结清拖欠款项，甲方考虑到双方长期以来的友好合作，经与乙方协商，同意对租金进行如下调整：对于2016年4月1日至2018年3月31日租赁期间的租金进行部分减免，租金每月减免60,000元，租金每月标准调整为190,750元，2018年4月1日后，租金标准按照双方先前所签署的《和解协议》约定内容，继续执行；乙方承诺，结清拖欠款项后，今后将按时支付租金及其他应付费用，如乙方逾期不付清租金、滞纳金或其他向甲方应付费用累计超过60天的，甲方可直接行使解除权并要求乙方承担违约损失。
　　2017年8月21日，被告向原告发函称，涉讼房屋厨房在大雨后存在溢水情况，要求原告尽快维修。原告于2017年8月29日回函称，溢水系被告污水中油污将雨水管局部堵塞、被告将厨房修改为“敞开式水槽”所致，并提出了被告控制油污排入污水管道、定期疏通下水道，原告在雨季时协助被告对雨水管进行疏通的解决建议。2017年9月6日，被告再次向原告发函称，因原告原因导致涉讼房屋厨房在大雨后漏水、溢水，要求原告拿出切实可行的解决方案，若再次因上述问题未得到解决，造成大雨后厨房再次积水，被告为保证员工的人身安全，将不得不暂停营业直至该安全隐患消除，期间的一切损失含且不限于财产损失、人员停工工资、被告商业损失等均由原告承担。
　　2017年11月14日，被告向原告支付401,339.87元。审理中，被告自述上述金额系支付2017年第四季度租金272,250元及2017年7、8、9月公用事业费129,089.87元。
　　2017年12月20日，被告向原告发函称，涉讼房屋所在商场人流量日益减退，营业时间营业员多余顾客，商业气氛冷清，商场设施设备年久老旧失修，就被告正门前顶灯不亮之事，被告已报修一月有余，至今无法修复，已严重影响原、被告的商业形象，商场的整体商业氛围已与现有收取租金等费用严重不匹配，故向原告提出，希望原告尽早提出解决方案。
　　2018年1月12日，原告向被告发出《催款通知书》称，被告2017年第四季度应付租金为572,250元，应于2017年11月15日提前全部结清，截至2018年1月11日，原告只收到租金272,250元，尚欠租金300,000元，另结合应当支付的其他费用87,439.47元，两项合计387,439.47元。通知书要求被告在收到通知后一周内付清上述欠款，并另按协议约定缴交滞纳金。
　　2018年1月15日，被告向原告回函称，涉讼房屋所在商场商业氛围较差，生意冷清，涉讼房屋厨房漏水问题虽然初步修复，不再漏水，但新装修厨房设备因反复漏水，造成大小故障不断，近期被告正门前天花顶灯不亮，被告报修后原告至今未能完全修复，商场的整体商业氛围已与现有收取租金等费用严重不匹配，故再次向原告提出，希望原告尽早提出解决方案。同日，被告另向原告发函称，《房屋租赁合同》中约定的电梯已经由原、被告共用，因此要求原告退回被告已支付的2014年10月至2016年10月的电梯费75,000元及管理费750元、2016年11月至2017年2月的电梯费12,000元及管理费120元，共计87,870元。
　　2018年1月25日，原告向被告回函称，收悉被告1月来函，但对其中内容不予认可，涉讼房屋中的设备维修等多项事宜，原告一直都是报以积极的态度共同协商，原、被告之间存在租赁合同、《备忘录》等多份协议，商业环境的改变不能成为被告要求原告降低租金，减免费用的理由，原告已经在《备忘录》中对租金做了较大让步，故原告要求被告及时支付拖欠租金，被告虽表示已在积极筹措资金，但被告不具有任何合理事由予以拖欠，无法律依据，也无合同依据。
　　2018年2月2日，被告向原告发函称，再次向原告主张涉讼房屋存在漏水等安全隐患，要求原告派员与被告协商。
　　2018年2月5日，原告委托律师向被告发出《律师函》称，依据《备忘录》的约定，被告明确承诺需按时支付租金及其他应付费用，若拖延支付款项累计超过60天，则被告需承担由此产生的一切法律后果及经济损失。
　　2018年2月6日，被告向原告支付212,130元。
　　2018年2月11日，原告向被告发函称，收到被告支付的212,130元，但仅支付了原告多次催收的部分欠款，尚有拖欠款项118,170元未支付，请被告尽快支付；关于被告主张的设施设备使用问题，原、被告已经在《备忘录》中达成共识，并不存在影响被告经营的情况，被告以此为理由拖欠支付租金、电梯费用等多项应付费用没有合同依据。
　　2018年2月20日，被告向原告发函称，涉讼房屋仙霞路端直达电梯于2018年2月18日晚间发生故障停运事故，经抢修分别于19日12点40分、20日13点45分短时投入使用，期间故障不断直至20日18点彻底停运，原告告知被告要等到22日原告上班后才能着手处理，因此被告决定除21日当天对已经订座的老客户予以接待外，暂停一切营业活动……目前涉讼房屋留少量人员值守，希望原告节后上班即安排人员与被告接洽修缮事宜。
　　2018年2月22日，原告向被告发函称，电梯已经维修完毕，现已正常运作。
　　2018年3月1日，原告向被告发函称，被告欠付2018年第一季度租金662,377.01元以及2017年剩余拖欠款项115,140元。
　　2018年3月15日，被告向原告发函称，涉讼房屋存在漏水等严重安全隐患，被告停业是为了对内部安全隐患进行集中维修排除，被告要求原告对涉讼房屋的外部环境进行安全隐患的维修与排除，在此事宜处理完毕之前，被告不能实际使用涉讼房屋从事正常营业，租赁合同处于实际停止状态，希望原告在合理的期限内排除安全隐患，在排除租赁房屋安全隐患期间及房屋维修完毕前，除被告不承担房屋租金外，原告还应承担被告因此而造成的损失。
　　2018年3月21日，原告委托律师向被告发送《律师函》称，被告尚有2017年未结清费用115,140元及2018年2月应支付的2018年第一季度租金及应付费用662,377.01元，被告的行为已经构成违约，将承担相应违约责任；被告于2018年2月底歇业的行为属于自身经营决策，但对于租金及其他应付费用仍需根据双方所达成的书面约定收取，被告应当立即结清拖欠的租金及应付款项，避免违约损失扩大，被告使用或占用租赁房屋的行为，不影响后续租金或占用费的计算。
　　2018年3月23日，被告向原告发函称,关于原告主张的115,140元，被告已在2018年1月15日给原告的函中予以明确，该款项不应支付；关于歇业，被告明确其歇业不是自行歇业，而是事出有因：2018年2月19日晚8时，涉讼房屋仙霞路电梯故障停运，商场的所有消防通道均锁闭，但无人通知无人值守无人处理，被告也无法联系原告，被告的客人和工作人员无法正常离开造成恐慌，此后电梯故障不断，原告告知被告要到22日原告上班后才能处理，被告因此造成客户退订、预定海鲜死亡共计损失数十万元；涉讼房屋存在多项安全隐患，被告多次告知原告，但原告不予理会，故被告不得不停业，因此被告提出在现有安全问题妥善解决以前，被告不考虑搬回现场营业，亦不予支付同期租金，因本次搬出行为导致被告的其他损失应由原告承担赔付责任。
　　2018年4月13日，被告向原告发函称，原、被告友好合作20余年，双方虽在某些小问题上有不同看法，但一直荣辱与共，合作双赢，在目前双方经营都最困难的时候，被告实在不忍弃双方多年的友某而去；被告的停业是事出有因，被告支付原告租金至被告不得不暂停营业之日止；厨房及包房等处天花板漏水造成反复跳闸，被告不得不重新整修……如不存在安全隐患的，被告在扣除原告应当承担的赔偿费用后，被告如数给付租金。
　　2018年4月18日，被告向原告支付324,275元。
　　同日，原告向被告发出《解除通知函》称，根据双方签署的《房屋租赁合同》及《备忘录》之相关规定，被告长期拖欠租金及其他应付款项，且经原告多次催告后，仍拖延支付，已达数月，现原告根据相关法律规定及合同规定，通知被告解除双方的租赁合同关系，被告应当自收到本函之日起7日内将租赁房屋交还原告，并办理相关交接手续。
　　2018年5月4日，原告向本院提起本案诉讼，要求解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告向原告支付欠付费用及违约金。
　　2018年5月5日，被告向原告发函，再次强调了此前函件中主张的欠付各项费用以及暂停经营的理由，并提出同意继续支付租金并继续协商的方案。
　　2018年5月24日，被告向原告支付1,100,000元。至此，原、被告确认涉讼房屋此前欠付的租金及2018年第二季度租金已经付清。此后，被告分别于2018年8月14日、2018年11月14日各向原告支付752,250元，涉讼房屋租金(原告认为解除后为房屋使用费)已支付至2018年第四季度。
　　2018年7月23日，被告向原告支付100,000元。
　　目前，被告仍在涉讼房屋中正常经营。
　　审理中，关于公共事业费用，原、被告确认目前涉讼房屋的公共事业费用已经全部付清。关于电梯使用费及管理费，被告主张有原告员工使用该电梯，其不应当支付电梯使用费及管理费用，原告则主张被告所述的员工并非原告员工，而是外聘人员，并已在该部电梯处张贴“非潮州酒楼人员，请勿使用此梯”的告示，就此，被告于2018年12月5日向原告支付了争议的电梯使用费及管理费148,470元，原告对此予以认可。关于合同解除的后果，原、被告均表示若法院判决双方的房屋租赁关系解除，则合同解除的后果不要求在本案中一并处理，双方另行解决。原告另向本院表示，若法院判决合同继续履行，亦要求被告支付违约金。关于涉讼房屋的装修，被告在审理中陈述其承租涉讼房屋24年，陆续装修四到五次，最近一次是2014年装修，投入了千万余元，原告则表示其确认被告对涉讼房屋进行过装修，但对装修时间并不清楚。此外，双方确认2018年8月曾再次发生漏水，但原告陈述已修复，且该事实与本案无关。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《备忘录》等文件，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方在合同中明确“在租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按季租金的双倍支付违约金。”现被告确实存在逾期不付清租金的情形。
　　然而，被告在《通知解除函》发出当天就支付300,000余元欠款，诉讼期间于2018年5月24日付清了所欠的全部租金，且目前应付款项也全部结清，显示了继续履行房屋租赁合同的诚意和能力，双方继续履行涉案租赁合同的障碍已经消除。原、被告双方租赁合同始于上世纪九十年代，自涉讼房屋所在商场开业经营至今，总体履行情况良好。双方往来邮件中显示，就涉讼房屋存在漏水、电梯故障等问题持续协商，故被告延期支付部分租金存在一定客观因素。若解除合同，双方现有的平稳状态将被打破并可能引发新的诉讼，对双方造成更大的损害。设置违约责任的本质，在于督促当事人按约履行，维护交易安全。综合本案的事实，本院认为双方租赁关系不宜解除，继续履行租赁合同有利于减少社会财富损失，维护合同交易的稳定性。综上，对原告主张解除与被告房屋租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。
　　由于被告存在拖欠租金及应付费用的违约行为，虽然已经在诉讼中纠正，但仍然依法应当承担违约责任。被告主张合同约定违约金过高，要求予以减少，可以结合原告因为被告延付租金的损失情况，依法酌情予以调整。本院依据原告的实际损失、被告的履约情况，酌定被告应向原告支付违约金100,000元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：
　　一、被告上海东亚潮州酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海虹桥友某商城有限公司支付违约金100,000元；
　　二、驳回原告上海虹桥友某商城有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费15,180.50元，由原告上海虹桥友某商城有限公司负担12,880.50元，被告上海东亚潮州酒楼有限公司负担2,300元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吴  钧

书记员：张  沁