上海蜀笔餐饮有限公司、陈希与王晓堂、杨慧等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海蜀笔餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：陈希，执行董事。
　　原告：陈希，女，1985年9月16日出生，汉族，户籍地四川省。
　　两原告共同委托诉讼代理人：孙志勇，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　被告：王晓堂，男，1961年2月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　被告：杨慧，女，1964年8月8日出生，汉族，住址同上。
　　被告：王瀚，男，1997年3月22日出生，汉族，住址同上。
　　三被告共同委托诉讼代理人：涂红全，上海市树声律师事务所律师。
　　原告上海蜀笔餐饮有限公司、陈希与被告王晓堂、杨慧、王瀚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。除被告王晓堂、杨慧、王瀚未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海蜀笔餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告退还原告租赁保证金328,000元；2.三被告支付原告违约金328,000元。
　　事实与理由：2012年9月，原告与三被告签订《租赁合同》，约定被告将上海市天钥桥路XXX号303室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，用于经营餐饮，租赁期限至2018年8月31日。2015年5月，双方就上述租赁合同签订了补充协议。合同履行期间，被告要调整业态，因原告表示合同期满后不再续租，被告多次要求与原告解除合同，并于2018年2月擅自断电断水，并破墙强行进行装修，严重损害原告财物，造成原告重大损失。原告无法经营，只能搬离房屋。故原告诉至法院，请求判如所请。
　　王晓堂、杨慧、王瀚辩称，原告与被告就系争房屋签订的租赁合同中，上海蜀笔餐饮有限公司并未在合同上盖章，且当时该公司尚未成立，故其并非租赁合同的主体，其不应作为原告参与诉讼。原告在履行合同期间，长期拖欠租金，2017年7月至12月，每月仅支付租金5万元，而合同约定为每月90,050元，2018年的租金也没有支付。被告为此多次向原告进行催讨，并向原告寄送律师函，但原告仍未支付。原告的行为违反合同约定，被告有权依合同约定解除合同，有权不返还保证金。原告违约在先，其无权向被告主张违约金。原告拖欠租金，被告有权向原告进行追偿。不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2012年9月6日，原告陈希(乙方)与三被告(甲方)签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方出租给乙方的房屋座落在本市天钥桥路XXX号(XXX室)(即系争房屋)，建筑面积约为263.9平方米。乙方承诺承租该物业作为餐饮使用。租赁期自合同签订之日起至2015年8月31日止。2012年9月9日至2013年8月31日年度租金为82,000元/月，自2013年9月1日至2015年8月31日止，每年度调整租金，调整幅度为在上年度基础上递增5%。合同签订之日乙方支付保证金328,000元，该保证金在租赁期满之日起七个工作日内扣除本合同约定的违约金和相关费用后无息返还给乙方。乙方推迟预付房租或其他费用七天的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，保证金不退还。甲方因非本合同规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该物的，甲方应退回乙方保证金且向乙方支付与乙方保证金相等数量的违约金，并按乙方实际损失给予补偿。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，陈希支付了合同约定的押金。
　　2015年5月21日，陈希(乙方)与三被告(甲方)就上述《租赁合同》签订《补充协议》，双方同意2015年9月1日至2018年8月31日期间继续续租，同时约定2015年9月1日至2016年8月31日年度租金为83,000元/月，2016年9月1日至2017年8月31日年度租金为87,150元/月，2017年9月1日至2018年8月31日年度租金为91,500元/月。本协议为原合同的补充或变更部分，原合同中的约定与本协议不一致的，自本协议签订之日起，以本协议补充条款为准。原合同其他条款不变且继续有效。
　　另查明，自2017年7月起，原告每月向被告支付租金5万元。对此原告提供了与案外人王某某的电话录音，证明就租金支付与被告进行协商，被告同意变更减少租金。被告对电话录音不认可，认为内容不完整，且证人也未到庭作证。案外人并非本案合同的当事人，原告也未提供证据证明案外人有权对合同租金进行变更，故对原告的该份证据本院不予确认。被告认为陈希未按合同约定的租金标准向被告支付租金，于2017年12月9日向陈希发出律师函，要求陈希在7日内补足租金并支付滞纳金等，如陈希未按时补足，被告将行使合同解除权。原告认可收到上述函件，但认为原告未构成违约，双方已经就租金减少达成一致。2018年1月19日，被告再次向陈希发出律师函，决定行使合同解除权，并要求陈希在2018年1月22日之前撤离交回场地，陈希应承担的责任包括但不限于：补交租金、保证金不予返还等。陈希则否认收到1月19日的律师函。本院认为，上述两份律师函均向原告在租赁合同中约定的送达地址进行邮寄送达，且原告也表示收到了第一份律师函，故本院推定上述律师函已经送达原告。
　　因原告未搬离系争房屋，2018年2月23日，被告即对系争房屋进行断电断水，其后原告则陆续开始搬离，至2018年3月2日完全搬离系争房屋。被告收回了系争房屋。
　　庭审中，原告还提供一组销售货单，以证明被告断电断水给原告造成的经济损失。被告对该组证据不予认可。本院认为，原告提供的销售货单尚不足以证明原告的实际损失，对该证据的证明力本院不予确认。
　　还查明，上海蜀笔餐饮有限公司于2013年1月29日成立，注册地址在系争房屋内，陈希为上海蜀笔餐饮有限公司的法定代表人。原告实际支付租金至2017年12月。2018年以后的租金原告未支付。
　　以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有租赁合同及补充协议、照片、付款记录、营业执照等证据在卷佐证，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签署的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，双方均应按照约定严格履行各自合同义务。现双方当事人对于租赁合同系哪方违约导致解除存在争议。原告认为被告擅自断电断水构成违约，被告则认为系原告未按约支付租金违约导致租赁合同解除，故其有权根据合同约定没收保证金。原告自2017年7月起未按合同约定的标准支付租金，原告认为双方变更了租金，但与原告进行通话的王某某并非合同当事人，原告也未提供证据证明王某某得到被告授权，有权对租金标准作出变更，且原告也某向被告支付2018年1月起的租金，被告已向原告发出律师函要求其搬离，其后被告才开始断电断水，故原告认为被告违约的主张不能成立。被告有权解除租赁合同并不返还保证金。原告的诉讼请求缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，判决如下：
　　驳回上海蜀笔餐饮有限公司、陈希的全部诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计5,180元，由上海蜀笔餐饮有限公司、陈希负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：陈向红

书记员：谯  烨