上海蝉旺五金厂与上海财东机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海蝉旺五金厂，住所地上海市青浦区。
　　投资人：胡彩荣，经理。
　　委托诉讼代理人：郑金辉，上海辉和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曹云贺，上海辉和律师事务所律师。
　　被告：上海财东机械设备有限公司，住所地上海市金泽镇莲湖路XXX号XXX幢XXX层XXX区。
　　法定代表人：杨忠东，总经理。
　　委托诉讼代理人：陆永珍，上海市中山律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：钱冬生，上海市中山律师事务所律师。
　　第三人：上海市青浦区金泽镇人民政府，住所地上海市青浦区金泽镇金中路５号。
　　负责人：凌敏，镇长。
　　委托诉讼代理人：潘琪，上海衡茂律师事务所律师。
　　原告上海蝉旺五金厂诉被告上海财东机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年12月20日公开开庭进行了审理，原告法定代表人胡彩荣及其委托诉讼代理人曹云贺，被告法定代表人杨忠东及其委托诉讼代理人钱冬生到庭参加诉讼。审理中,依原告申请，本院依法案外人上海市青浦区金泽镇人民政府为本案第三人。本案于2019年5月16日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人胡彩荣及其委托诉讼代理人曹云贺，被告法定代表人杨忠东及其委托诉讼代理人陆永珍，第三人上海市青浦区金泽镇人民政府委托诉讼代理人潘琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海蝉旺五金厂向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拆迁补偿款人民币(以下币种均为人民币)532,811元。事实和理由：2011年3月20日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于上海市青浦区金泽镇西岑社区西虹街XXX号约480平方米车间租给原告使用,租期7年,从2011年3月20日至2018年3月20日止,租金前四年为3.80万元,后四年为4.50万元,合同签订后,原告按约定向被告交纳租金并开始经营,原告于2018年3月20日之前的租金已经支付完毕，至2017年12月6日该地被告知纳入征收范围,被告地块及厂房经过相关机构评估，并签订了补偿协议，原告与被告多次协商搬迁补偿等费用，但未果，故原告诉至法院。审理中，原告明确拆迁补偿款532,811元，具体包括：1、房屋装修25,960元，以评估装修明细表为准；2、附属设施62,898元，可搬迁设备补偿款74,840元，不可搬迁设备3,220元，上述均以评估明细表为准；3、停产停业补偿，根据协议和华为地块动迁实施方案，协议第六条补偿被告停产停业损失571,200元、奖励费570,799元，协议第一页第一条补偿面积是1,627平方米，其中原告承租是480平方，因此原告应得的停产停业损失480平方米除以1,627平方米乘以571,200元，为168,516元，奖励费同样按照上述比例计算为168,397元。上述金额共计532,811元。之所以按照面积比例计算，依据是：按照实施方案第4.4条规定，停产停业损失补偿为被拆迁房屋建筑面积的100-350元每平方米，镇政府按照最高标准350元每平方米。奖励费规定在实施方案4.5条，给予企业一次性的奖励。对于按照面积比例计算上述补偿款，没有其他依据。原告已经在2018年9月3日搬离系争房屋。
　　被告上海财东机械设备有限公司辩称：不同意原告诉请，被告仅仅同意给原告可搬迁设备的补偿费用74,840元，其他费用均不同意。理由如下，第一，双方协议在2018年3月20日已经到期，到期后原告应该将房屋归还，且在此之前被告已经向原告发出通知，要求原告归还厂房，但是因为原告听说系争房屋将要拆迁，就一直不搬走，一直拖到2018年9月3日才将房屋退还给被告。合同到期自然终止。第二，合同到期后，原告没有将房屋归还，原告非法占有被告的厂房，被告在2018年5月签订的动迁协议，因此被告签订的动拆迁补偿协议跟原告无关，且不存在停产停业损失，因为原告应该在2018年3月20日搬走，奖励费也不应该由原告享有。关于附属设施及不可搬迁设备，是依附在房屋内，2018年3月20日租赁合同到期，原告未搬走的设备设施，应属于被告。故关于房屋装修的补偿款，应由被告享受。
　　第三人上海市青浦区金泽镇人民政府述称：原告的诉请与第三人无关。根据合同相对性，第三人与被告签订补偿协议，第三人将补偿费用支付给被告。至于原、被告之间的补偿，应由其按租赁合同约定解决。
　　经开庭审理查明：2011年3月20日，原告与被告签订《租房协议》，约定被告将位于上海市青浦区金泽镇西岑社区西虹街XXX号约480平方米车间租给原告使用,租期7年,从2011年3月20日至2018年3月20日止,租金前四年为3.80万元,后四年为4.50万元,原告在租用期间,如遇国家规划及政策性的工厂搬迁。原告必须积极配合被告，完成搬迁工作的有关事项,如涉及补偿金,接40%-60%分成,被告得40%,原告得60%的损失补偿。原告在合同到期之前,提前20-60天向被告书面或口头申请终止或续租。原则上在同等条件下,优先考虑原告的续租要求。原、被告双方一旦签约,如有一方违约,由违约方支付合同总金额的20%的违约金给守约方。合同另对其他事项做了约定。合同签订后,被告向原告交付了厂房。原告于2018年3月20日之前的租金已经支付完毕。2018年9月3日搬离之前原告仍占有使用系争房屋，之后原告将系争房屋交付给被告，该房屋于2018年10月开始被拆除，现已经拆除完毕。
　　2017年12月6日，第三人向原告发出告知书，该告知书载明：按照青浦区人民政府的统一部署,将于近期启动华为项目地块土地储备,并先期开展协议征收补偿工作。该项目的选址范围为：东至规划道路(王田村断头河)、西至石塘港(东村港)、南至北横港北侧、北至岑湾江(中心河),总用地面积约102公顷,按照选址,你企业已在本基地征收范围之内。本次征收工作关系到你企业的切身利益。区委、区政府、金泽镇高度重视,希望你企业能以主人翁的姿态参与到打造西岑“科创小镇”的建设中,全力支持征收补偿工作,积极配合开展前期调查、房屋评估、签约、拆房等相关工作。本次协议征收最后签约期限为2018年3月10日,最后腾地期限为2018年4月20日。
　　2018年2月20日，被告曾向原告送达了《关于厂房到期移交的通知》，该通知载明，厂房租赁合同即将到期，房东要求原告及时做好设备、人员、生产经营的搬迁和撤离工作，将厂房移交房东。
　　涉案房屋于2017年12月31日经上海地维房地产估价有限公司评估，该公司于2018年5月8日出具估价报告，其中写明原告公司名称的估价汇总表列明，房屋装修估价金额为25,960元，附属设施估价金额为62,898元，可搬迁机械设备估价金额为74,840元，不可搬迁机械设备估价金额为32,200元，上述合计估计金额为195,898元。
　　2018年5月9日，第三人(甲方)与被告(乙方)、案外人青浦金泽资产经营管理有限公司(丙方)签订了《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》一份，该协议约定，乙方(所有或承租)集体土地非居住房屋坐落在西岑镇西虹街XXX号,房屋结构/建筑面积1,627平方米,房屋性质工厂。乙方房屋经上海地维房地产估价有限公司评估,其建筑占地面积内房屋建安重置结合成新单价为：房屋装饰补偿款216,324元。甲方应当支付给乙方建筑占地面积内房屋货币补偿款3,109,290元,计算方式如下：有证房屋2,701,142元；无证房屋583,069元乘以0.70=408,148元。其他各项补助合计3,932,521元，其中：搬家补助费/;临时安置补助费/;设备迁移费288,538元;土地使用权补偿费1,162,000元;停产、停业损失补偿费571,200元;奖励费570,799元。附属设施1,339,984元。乙、丙双方同意就本协议中涉及的土地使用权补偿费部分,乙方获得土地使用权补偿费用的40%计464,800元;丙方获得土地使用权补偿费用的60%计697,200元。甲方共计应以货币补偿乙方：6,560,935元；甲方共计应以货币补偿丙方：697,200元。三方约定的其他事项：付款方式：第一期在签订补偿协议后20个工作日之内支付总额的30%;第二期在完成搬迁进度的50%后20个工作日之内支付总额的30%;余款40%在企业腾出房屋并办理房屋交接手续,提供无他项权利的房地产权证并办理好产证灭失委托手续后20个工作日内支付。
　　另查明，2004年8月17日，位于青浦区西岑镇西虹街XXX号房屋办理上海市房地产权证，权利人为被告公司，载明的9幢房屋建筑面积合计为1,632平方米。2018年7月，被告向原告支付了补偿款6.50万元。
　　以上查明的事实，由原告、被告及第三人的陈述、租房协议、告知书、上海市房地产权证、上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议、评估报告、估价汇总表、附属设施估价明细表、房屋装修估价明细表、可搬迁设备补偿明细表、不可搬迁设备补偿明细表、厂房到期移交通知、业务凭证/客户回单等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本案中，原、被告之间主要争议如下：
　　一、关于房屋装修、附属设施、可搬迁设备以及不可搬迁设备补偿问题。
　　原告认为，房屋装修补偿25,960元，附属设施补偿62,898元，可搬迁设备补偿74,840元，不可搬迁设备补偿3,220元，上述补偿均有相应的评估明细表为证。被告同意给原告可搬迁设备的补偿费用74,840元，其他费用均不同意。本院认为，原告主张上述费用，原告已提供了相应的评估报告等证据，该评估报告也列明上述费用系归于原告。故本院对原告主张的上述费用予以支持。
　　二、关于停产停业补偿问题。
　　原告主张停产停业补偿，系根据协议和华为地块动迁实施方案，协议第六条补偿被告停产停业损失571,200元，协议第一页第一条补偿面积是1,627平方米，其中原告承租是480平方，因此原告应得的停产停业损失480平方米除以1,627平方米乘以571,200元，为168,516元。之所以按照面积比例计算，依据是：按照实施方案第4.4条规定，停产停业损失补偿为被拆迁房屋建筑面积的100-350元每平方米，镇政府按照最高标准350元每平方米计算。
　　审理中，被告认为，租房协议虽然写明，被告将480平方米车间租给原告使用，但该480平方米包括有证面积380平方米，以及无证面积100平方米。房屋产权证上共计9幢厂房，有证的建筑面积是1,632平方米，现评估报告中房屋平面图载明的有证是1,627平方米，其中5平方米在评估的时候已经被拆除。原告承租的厂房是产证上标注的7号厂房，7号厂房写明有证面积584平方米，其中204平方米租赁给了其他人，实际租赁给原告的有证部分是380平方，另有100平方米无证面积给了原告。对此，被告还提供了评估报告中房屋平面图、房屋估价明细表等证据为证。原告对上述证据的真实性不予确认，原告确认被告所述房屋平面图所标注的7号厂房以及租赁位置，认可有证面积只租赁了7号厂房，没有租赁其他有证面积的房屋，但认为承租的是480平方米均是有证面积。原告对此没有提供相关证据。第三人确认上述证据的真实性。本院认为，被告所提供的上述证据，评估报告中绘制的房屋平面图，原告对所标注的7号厂房以及租赁位置均认可，该平面图中也明确标明原告7号厂房380平方米。原告认为承租的是480平方米均是有证面积，但原告并未提供相关证据。故本院对原告的意见不予采信。
　　本院认为，根据查明的事实，停产停业损失系按照合法有效建筑面积计算，根据补偿协议，有证面积1,627平方米，原告租赁被告有证面积是380平方米，故本院确定原告相应的停产停业损失补偿金额为133,408元。
　　三、关于奖励费问题。
　　原告认为，被告获得的奖励费570,799元，原告主张奖励费同样按照承租面积比例计算168,397元。被告不同意补偿原告该笔费用，被告认为双方协议在2018年3月20日已经到期，到期后原告应该将房屋归还，且在此之前被告已经向原告发出通知，要求原告归还厂房，但是因为原告听说系争房屋将要拆迁，就一直不搬走，一直拖到2018年9月3日才将房屋退还给被告。第三人也不确认奖励费给原告。本院认为，因该项费用的性质为奖励费并非补偿损失，且没有具体补偿标准。本案中，原、被告之间租赁协议至2018年3月20日止已经租期届满，原告至2018年9月3日搬离之前仍占有使用系争房屋。原告主张上述奖励费并无相应的依据，且综合本案合同履行情况以及原告配合搬迁程度等情节，本院对原告该项诉请不予支持。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告应支付原告补偿款为300,326元，因2018年7月被告已向原告支付了补偿款6.50万元，故被告尚应支付原告的补偿款为235,326元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海财东机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蝉旺五金厂补偿款人民币235,326元；
　　二、驳回原告上海蝉旺五金厂的其他请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币9,128.10元，减半收取计人民币4,564.05元，由被告负担人民币2,414.95元，由原告负担人民币2,149.10元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：林  青

书记员：周磊杰